[摘要] 中共广东省第十四次党代会要求广州市要建设成带动全省、辐射华南，影响东南亚的现代化大城市，这是承前启后的战略构想，房地产业应该说在这个构想中，又一次承担了先导性和基础性的重任。中国房地产业从提供住宅起步，经历了20多年后，商业地产成为房地产业发展的亮点。
黄华军：下面有请国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家赵卓文先生发表主题演讲“农林商业街的消费群分析与建和商业广场的定位”。
国内著名房地产市场研究专家、策划专家、专栏专家 赵卓文
农林商业街的消费群分析与建和商业广场的定位
赵卓文：各位领导，同行、朋友们大家好，非常高兴参加今天下午的论坛。我自己的室就在商圈下面，我在东华东，农林下路经常去，听了两位嘉宾的发言，我认为很有趣，例如裴所长认为名字有问题，但是我们就没有发现这个问题。下面就新越秀商圈的问题提出新的视野，也就是说，我们要思考农林下路商圈的动力在哪里，往后发展有什么样的机遇和挑战，今天在这里谈一些肤浅的个人看法。
一个商圈的发展和形成必须有动力，我们看到广州商业地产市场的变化，大家关注数据的话就会发现广州的房地产市场在商业方面的数量跟结构确实偏小，整个广州的房地产市场是以住宅为主的，商业占的数量和比例是偏小的，大家再想象一下广州有一千多万人口的城市，这么强的GDP和消费力，但是商业的面积是有限的，在的大城市中是比较罕见的，我们要思考这方面未来是增长还是怎样的发展。广州的商业目前来说还是良性的，未来的发展空间是广阔的。例如最近的一些数据，我们可以下一个结论，商业的数量还是偏小。
如果谈论农林商圈的问题，我们关注的是面临怎么样的挑战，我认为有三个方面的挑战是突出的。个挑战是政府政策的稳定性的问题，商圈的形成和发展，必须需要非常好的城市发展的思路和发展方向的稳定性，大家在广州或者别的城市有一个感觉，无论是好的政策和不好的政策，都有共同的问题，稳定性相对较差，包括城市发展和规划都有很大的调整和变化。例如广州在过去的多年中，经常提南拓、北优，现在最近又提出了中调，这一点需要我们进行思考并且预测发展。
中调的战略正在重新的做，对广州带来了怎样的影响，现在还是比较难以完全的预测，或者是如何知道方向。对于农林路商圈来说，我们面临的问题是，现在农林商圈的发展基本上像28岁的姑娘，是成型的，如果要调整就是局部的调整，例如建和商业广场，整个的农林商圈不像广州东部的珠江新城正在进行大规模的建设和逐步的完善和成长过程中的状况。农林商圈像28岁的姑娘，基本上是成型的，需要做的就是调整和提升。
在这样的背景下，我们认为政府在城市规划和建设的思路方面对整个的商圈带来了大的影响。越秀区的人口密度在广州区域是相对较大的，在未来的发展过程中，我们也可能面临一些问题，过去十年广州的房地产发展，人口不断的迁移，高素质的人口不断的南拓或者是东进。我在广州的东华东深刻的体验是，东华东的商业街的租金是一年比一年下降，这跟人口的变化是有关的，大家熟悉的以往的东山区，现在是越秀区，高素质和高收入的人口不断的迁移，对商圈的建设有很大的影响，政府提出中调战略后，是否有优化，我们的人口是否稳定，消费力是否稳定，这就有很大的影响。
对于房地产的市场来看，广州有一个现象，已经全面进入万元房的时代，我坚持两个观点，广州的中心区基本上已经建成，除了珠江新城大规模的建设和发展外，广州中心区已经处于稳定的状态，将决定广州未来的财富，有可能掌握在拥有不动产的人手中，20年后这些财富掌握在40—60岁的中老年人手中。即使在楼价上涨到一定的阶段，普通的居住型产品和购买的产品价格会有很大的下降，未来的投资型物业和投资型产品的形成，将决定房地产发展的格局，在过去的十多年的时间内，广州的投资类产品偏少，投资类的客户比例也是偏少的，在中心城区楼价真正的进入万元房以后，广州的投资类物业在2007年以后是最值得关注的物业形态和发展，广州面临的挑战是是否可以提供更多的投资类产品以满足需求，是否可以提供合适的产品，使参与的人群更加的广泛。在一个地方的投资性产品是否可以达到国际化和国内化，特别是广州的商业地产对珠三角的吸引力和发展是非常有作用的。
下面结合农林下路的一些情况，我们看未来发展的动力问题。农林下路我的看法是，成熟度是非常高的，在广州商圈的地位来说，排不到前二位。、第二现在恐怕不是农林下路。或第二才活得好，第三就不好了，因此农林下路的特色是很重要的。农林下路的商圈目前来看，人口相对比较稳定。从数据来看，周边的人口超过5万3千户，常住人口超过了15万。农林下路居住的人群忠诚度很高，特别是熟悉老东山区域的人忠诚度是很高的，街铺很多。从消费群体反应，中高收入阶层占的比例是很高的。从数据来看，商圈的形成本身就有消费基础支撑，如果将商圈做得更大，在广州市的商圈地位可以进一步的提升。从人流量来看，农林下路日均人流量超过了5—6万人，节假日的人流量是7—8万人，这样的人流量在广州市的商圈中数量也是比较高的。在广州市的商圈地位今后发展来看还是很有空间的，我们关注农林下路的消费群体跟北京路、天河城、上下九的人群还是有区别的，特别是年轻人的数量15—24岁占到了25%，而且他们的收入跟城市的指标相符。
农林路面临的商业项目就是建和广场商业项目，就是在王府井百货的对面，大家都非常熟悉这个地方，目前商铺的租金达到了13000元/平方米，租金是比较贵的。建和商业广场项目占地面积是8400平方米，建成后商业的体量是3.5万平方米，符合了廖主任说的带装网，而且跟王府井百货形成的联动，整个农林下路商业街的形成和商圈的形成起到了积极的作用。总体来看，从规模和建设标准，商业的格局来看，我个人是非常看好的，只有大型的商业项目的加入，整个的商圈才会更有活力，有一定的前景。
项目的目标消费群，从开发商提供的资料显示，主要集中在23—45岁年龄段，而且中高端消费客户为主。客户的定位还是很有意义的，我有一个观点，一个商圈的形成或者是商业街的形成需要两方面重视，一个是政府的行为，一个是开发商的联动。可以达到非常有价值和特色的前途。
总结这个项目，在三个方面有很好的结合，一个是跟城市定位、城市发展规划结合。2、与区域商圈结合。3、与现在及未来的消费力结合。我个人还是比较看好农林商圈的发展，在未来广州商圈的发展上，可以做出新的特色和再造、重建的功能可以提升的。时间的关系我就说到这里，谢谢。
杨总：农林下路我进行了研究，华南区的总裁提到了要把脉农林下路的商圈，我就提八个字，“把握特点、迎头赶上”。什么是迎头赶上，建和在农林下路的地方搞建和商场，就是迎头赶上的举措，把握特点，我认为农林下路有四个特点：1、今天的农林下路的商圈，有龙头带领的特点，没有了王府井就没有了所谓的农林下路的商圈，在 带领的王府井每年增长的速度是百分之十几。
2、农林下路有特别的消费群，有人说农林下路的消费群是东山少爷，实际上不是这样的，农林下路商圈的消费群是东山少爷的媳妇们，女性必须坚定不移的定义为职业女性和退休之前的女性。小孩我们不要，老人家不要，男人不要就OK了。这是非常特别的。
农林下路经过了十几年的培育，到了今天证明是正装的女性产品才行，小孩的不行，折价的不行，500元以下的衣服不行。所有的水平，东山锦轩的卖1000元以上的服装的商铺，准时交租，所有卖折扣的皮具和服装的都不准时交租，因为亏损。农林下路作为商街来说，体量适中，长度一千米是可以的，广州人购买东西是小气的，不像北京的首长说的，淮海路、徐家汇是辐射的，广州的商业街是辐射广州的，北京南路为什么不行，因为广州人就喜欢走一千米的路，长了不愿意，因为不愿意掉头回来，所以说体量是适中的。
第四个就是农林下路没有辐射力，是很有特点的社区商业圈，我们说是广州的商业圈，必须辐射广州，农林下路没有辐射力或者是辐射力不够，王府井1996年进入，地铁没有给王府井带来任何的好处，我看王府井每天经过人口的人是3.2万人，每天经过东山锦轩的是4.5万人，但是星期六和下雨的时候是差不多，天河城平常是12万人，节假日是60—80万人，整个东山锦轩节假日人口没有增加，我们的地铁仅仅是给东山少爷上下班用的。迎头赶上，就是说建和进去了，就是把握这个特点，进入这个商圈就像一点话了。
赵卓文：杨总的发言非常的好，结合了农林下路的特点，我赞成各方面的观点。有两点我提一下，农林下路的空间和范围是确定了，一千米在广州很难做出新的商业区，所以农林下路就一点点，建和广场对农林下路的发展是很重要的。
杨总：还有一个方向的特点，农林下路是东西向，一到下午因为西晒东边的商铺是没有生意的，何况建和退后了十几米。王府井一带的商铺夏天太阳出来，马上人都跑到这边来了，这是实际的特点。
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