[摘要] 中共广东省第十四次党代会要求广州市要建设成带动全省、辐射华南，影响东南亚的现代化大城市，这是承前启后的战略构想，房地产业应该说在这个构想中，又一次承担了先导性和基础性的重任。中国房地产业从提供住宅起步，经历了20多年后，商业地产成为房地产业发展的亮点。
我个人认为，高档市场消费的容量有三个方面的要素，必须要注意的。这些注意点，作为策划高档消费街必须研究、定量分析的基础。个是客流总量，第二个客流消费能力水平，可以支配的货币数量到底有多少，这些人有多少钱。第三个，客流消费的结构，有多少钱并不是全部用来消费的，会用来教育，用于其他方面，这种可支配的收入中，有多少是属于商业街消费的，这就是结构，必须要有定量的分析。
决定可否搞高档商业街关键的一点，客流消费文化的倾向系数，这是我自己提出来的，现在还找不到定义，但这是很重要的，我研究商业20年得出这么一个结论。形象的讲，客流文化系数是什么，广州人什么东西都往肚子里面填，上海人宁可捱饿也要撑场面，这就是文化，我将广州人和上海人这样的系数比例，大家认为是否合适，广州人客流消费倾向只是0.3，上海是0.7，这种比例我们认为是否合适。如果合适，那么我的结论成立。
刚才讲的是铺垫，现在回到正题。广州高档商业街是否有可行性，作为论据，大家都论证了，广州高档商业街确实缺位，没有。作为珠三角的中心城市，省党代会已经将广州定义为华南地区的区域性的中心城市，还要影响东南亚，城市地位的提高需要这方面的东西。现在珠三角城市之间的轨道交通系统也会给广州带来大量的高档客流，这是无可否认的。说到这里，我再说一个基本的概念，我在这里所说的商圈的概念，是大家常用的商圈概念中的第二层含义。刚才很多人说到商圈的概念，例如东越秀商圈或者是农林下路的商圈，还是一个通俗的概念，只是说这个商业集群或者是群落，实际上商圈的概念在学术上是指一个商业中心的辐射范围和半径，所以才有区一级，社区、市一级甚至更广泛的商圈的概念。
我们说，广州作为大的商业中心，辐射的范围是华南地区。从数据上分析，广州2002年—2006年生产总值已经达到了6000多亿元，社会零售总额，商品对于商业而言，对于零售业而言，关键是消费零售总额是2182亿元。每年经济的发展速度是是百分之十几，为了今天的发言，我找了八个城市的主要经济数据，我将生产总值GDP跟社会商品销售总额进行了比较，得出了下面的比值，两者之间没有必然的直接的逻辑关系，但是是互相有联系的，而且联系程度很高的数据。广州的比值是0.37，北京是0.42，天津是0.32，上海也是0.32，值得注意的是苏州只有0.22，明显比较低。为什么北京的比值这么高，但是没有像淮海路这样的高档商业街，因为北京有很多高档的商业中心，没有一个街但是有很多高档的商业中心，也可以支撑这种社会消费总额，要发展零售商业未必非要发展一条高档的零售商业街，但是从这个数据我们也可以看到，广州零售商品总额比上海的比值还要高，这说明广州的消费能力很强。
从这个角度来讲，这种可行性又是可行的，又是一种有力的支撑。在农林下路的点上，定义为高档商业街是否合适，我认为在五至十年之内如果可以打造出来是合适的，是可行的，为什么？大家看一下，越秀和东山合并之后，人口100多万。相当于一个中型的城市，而且越秀和东山区域所居住的人群不是档的人群，也不是低消费的人群，应该是中层以上的人群，东山从来都是达官贵人的住所。从人口的数量来讲，是可以支撑的。
我们再看一下现在的农林下路，现有的基础是中档的商业街，当然我的判断跟刚才赵先生的观点是不同的，还没有成年，商业的主力是百货，现在的定位充其量只能是区域商业中心，从这个角度来讲，有发展的潜力，因此在这里规划是可行的。要真正的将它做出来也是可能的，问题是尚需时日，一条淮海路，投了几百亿大家知道吗？没有几百亿，哪来那么多的高档商业中心，我们现在投多少，一个建和是7个亿，再有十个建和是70亿元，如果在商业街没有十个、八个，这种可能性是不存在的，我们要做是可行的，但是要有财力的投入，才有可能。
这个问题我就说到这里，最后一个问题是，作为建和，有3万多平方米的商业面积，如何走出误区，目前商业经营的误区有三个，一个是皇帝女的心态，一个是招商的心态，守株待兔，第三种是居高临下，对租户不平等。所谓皇帝女的心态，租金定位期望值高，对商业物业的成熟期认识不足，商业物业的成熟期最起码是三年，无论是中华广场还是天河城都已经证明了。“守株待兔”是我坐在这里，你来吧，没有进行深度的租户筛选和开发。可以看到，现代的大型商业已经由传统的商业，百货商店专项购物中心的模式，的特点是物业经营和商品经营分离，在这种模式之下，国外又催生了巴黎春天的模式，就是专业的商户代理商或者是中间商，这种商业组织目前在中国还没有的，尽管广百等大型的商业已经收拢了一批跟随他的商户，但是没有达到哪个层次。我们要改变这种经营的策略，才可以取胜。
作为商业业主跟商户有的矛盾，就是没有意识到租户是商业物业成熟的培育者，实际上是为物业培育金蛋的母鸡，所以我们要改变居高临下的心态才可以解决问题。我们对于现在的农林下路，我认为从物业发展上只能定义为中档，尽管政府有高档商业街的规划，如果可以在5—10年内实现，就可以这样定位，如果错过了这样的时机，高档商业街一定是在珠江新城，而不在我们这里。时间关系，我的发言到此结束。
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