[摘要] 中共广东省第十四次党代会要求广州市要建设成带动全省、辐射华南，影响东南亚的现代化大城市，这是承前启后的战略构想，房地产业应该说在这个构想中，又一次承担了先导性和基础性的重任。中国房地产业从提供住宅起步，经历了20多年后，商业地产成为房地产业发展的亮点。
东越秀商圈展望与商街物业经营方略实施的关键
黄华军：下面有请中国商业街步行街组织委员会副主任委员方少华先生发表主题演讲“东越秀商圈展望与商街物业经营方略实施的关键”。
方少华：尊敬的各位领导、嘉宾，今天廖主任给我的头衔实在有点不敢当。今天本来是不想过来讲的，说实在的，我在越秀区工作了前后32年，对越秀区有着非常深厚的感情，我现在又离开了越秀区的工作岗位，从官场文化的角度来讲，我不便于对规划说点什么，盛情之下如果不讲，就对不起老家，还是说几句话。我是很务实，很直率的人，所以在下面的发言中，无论是对于农林下路的规划，还是对建和广场的发展商，如果大家对我的发言感觉不同，希望理解我说的一切都是善意。
借今天的机会说几句话。因为考虑到区政府的规划和兼顾到建和广场两个方面，为了将问题说清楚，我先说规划，后说广场。
大家可以看到，广州市的商业格局特别是零售商业中心的格局，西面有传统的上下九步行街，中部有北京路步行街，东面有正佳和天河广场，南部有江南西路，东南有赤岗商业街，北部有友谊商店，还有中华广场，我们从其中的布局可以看到，现有的商业中心中，有哪一个是高档的商业街，没有的。在这种背景之下，我们要将农林下路打造成伤害的淮海路，那是高档商业街的象征，目前在中国只有这一条。规划是否可行？我们看到先存的商业零售中心的布局中，北京路作为传统的市一级的商业中心，上下九、正佳广场、论其规模和影响力以及能量也是市一级的商业中心，但是在江南西、赤岗商业区域还称不上市一级商业中心，只能说是区域性的商业中心。
刚才有的专家和房地产商把握得非常准确，目前的农林下去只是社区商业中心，还算不上区域性商业中心，他们的把握是非常准确的，因为他们要投资和经营，定位错误是致命的，所以他们的判断和调查是深入和准确的，作为高档的商业区只有友谊商店，大家记得吗，曾经在北京路开过店，现在也在时代广场开了分店，还有其他的地方也曾经开过店，效果怎么样？草草收场，这是什么原因？
城市要建造高档的商业街，作为城市必须有高档商业街吗？我们说上海有，北京有吗？没有的。为什么？我们相信，一个城市中必然有高档的商业中心，未必会有高档的商业街，因为商业中心的档次、高低是相对而言的。但是，高档商业街的存在是需要具备许多必要条件支撑的。需要什么样的必要条件呢？
我的观点是，高档商业街的支撑必须要有高档的市场消费容量支撑，广州的高档消费市场来源在哪里？按照逻辑推理必须要找到来源，找到高档市场消费的容量，才可以言建高档消费的商业街，不然，友谊商店还吃不饱。在商业街建设过程中，都很注重人流量的问题，北京路也跟上下九及各个商业中心争自己的人流量如何，四十万、五十万，越秀区的步行街说四十万的时候，上下九说六十万，至于是不是不得而知。但是不要忘了，商业零售业的前提当然是人气，但是客流量才是实质性的，人流不等于客流。客流是人流当中能够或者是可能产生实际消费的人群的数量才是客流，这对于商业或者是商业地产才是有价值的。
客流的消费量形象的讲就是营业额，客流人群实际消费了，才是零售消费的生命线，不能将人流量作为我们的生命线。刚才廖主任说了，有的步行街人流量有了但是没有客流。商业街变成了伤元气的街，所以亏损了。高档消费的客流量从哪里来，高档消费就来源于高层次的人群，包括富裕阶层以及不是富裕阶层中有高档消费需求的人群，例如我要送礼，办事情托人情怎么撑都要购点好的。
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