[摘要] 中共广东省第十四次党代会要求广州市要建设成带动全省、辐射华南，影响东南亚的现代化大城市，这是承前启后的战略构想，房地产业应该说在这个构想中，又一次承担了先导性和基础性的重任。中国房地产业从提供住宅起步，经历了20多年后，商业地产成为房地产业发展的亮点。
下面分析三条商街的管理和经营的情况，再谈我对农林下路的看法。前段时间我在媒体上看到批评上下九步行街占道经营，街铺密布，与固定的商铺争夺生意的报道，那天我也看到了，这些街区的商铺是很多的，适合与否，是否合理，留给有关的人士研究。步行街和可通车的商业街之间应该如何管制、制定有关的条例，我想是所有商业街都要研究的问题。我们可以看到一些荣誉墙的情况，这是广州市著名的街道，但是上面有“牛皮癣”。北京路相对比较整洁，路面上没有什么街铺，所以比较整洁。
刚才对两条步行街进行了对比，之所以给大家看照片，在这里通过本次的论坛跟大家讲，商街也好，商圈也好，重在经营和管理，特别是持续管理上。最近，我在一些媒体上看到过，特别是主持人也说了农林下路未来的发展，听说越秀区新一届领导提出，要打造成“广州市的淮海路”。我想给大家看一下上海真正的淮海路的情况。
淮海路是上海最主要的马路之一，以格调高雅，人文荟萃而闻名的最繁华的路，始筑于1900年，至今一个世纪之多，如今全街区拥有著名的大百货商店和高档专业店、专卖店，各类品牌琳琅满目，餐饮、休闲、娱乐设施齐备，风味兼中西，连片高级写字楼中通信、信息、金融、保险、咨询、广告、展览等行业占2/3，二十余座错落有致，风格各异的楼厦成为上海市中心区精品楼宇最集中的街区之一，是上海的商贸中心区。还有就是徐家汇，是上海最著名的商圈之一，以八栋主题商厦汇成巨大的购物中心区，八栋商厦错位经营的写作成功，成为上海标志性的商圈之一。有一点像广州市的北京路和中山路，路面比我们宽，有20多米，路里面大概有八栋主要的商业设施，早在六年前八栋的业主就联合起来，跟区政府协商，这栋楼是要做什么样的业态，所以八栋楼各自进行业态和招商的错位经营，这种模式经过多年的发展，是非常成功的，上海的徐家汇商圈的发展模式得到了同行的一致认可。广州是否需要徐家汇，我认为广州需要，在广州的格局中非常需要这两种模式的存在，我也赞同越秀区提出的广州要办一条淮海路，至于是否在农林下路，条件、环境是否吻合，这是有待研究的。
下面我讲对东越秀商圈农林下路商街建设的思考与期望。1、市场环境和市政条件是商圈成败与否的关键。 2、以街带圈、以“专代特”是未来商街建设的必然。3、切勿上演“商街”变“伤街”。
市场环境首先是人文环境，人才环境，量化的环境，城市市场环境是最重要的不能忽视的因素，文化是特赦商街的灵魂，特色商街是城市人文的载体，怎么做才有文化？集聚才有资源，整合创新才能突破雷同，现在很多的商业街都很雷同。我认为先卖感受再卖商品的才是特色商街。这样才能够办特色的商街。
市政条件，从政策、法规等方面建立。商街建设的条件必须要拥有名气、人气、商气、喜气、财气，才有条件办特色的商街，名气就是知名度，人气就是人流，商气就是商品的气息，喜气就是街的风貌，很多的商业街在规划的过程中必须要有步行的广场，广场就可以集聚人谈论和坐。和谐的程度高低是检验特色商街的标准，越具民族性、国际性的就越是特色的商街。很多城市的商街盲目的仿造欧洲建筑，将自己特色的东西去掉了。最近帮助天津和平路做商圈规划的时候，他们就拆了很多老祖宗留下的东西，他们跟规划院花了一年的时间规划，结果我们探讨了三个候，他们的市长决定终止规划的执行。
精准的策划也是商街、商圈发展的关键一步，现在有许多对商业街和网点进行策划的机构都是的，有一些机构确实是滥竽充数。我们对商业网点特别是商街、商业广场进行策划的时候有一些心得，我看了农林下路，可以参照这样的思路进行建设。例如造街要做到造景、造心情，这是做特色商街关键的一步。一条商业街和商圈的落成，首先要有商旅活动，可以商业可以旅游，以文建街、以史造街、以情养街，是整个特色商街建设发展和管理中的潜规则。拥有千年商都的广州，特别是越秀区，隐藏了许多的历史、宝贝给越秀区发挥、发展。
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