[摘要] 中共广东省第十四次党代会要求广州市要建设成带动全省、辐射华南，影响东南亚的现代化大城市，这是承前启后的战略构想，房地产业应该说在这个构想中，又一次承担了先导性和基础性的重任。中国房地产业从提供住宅起步，经历了20多年后，商业地产成为房地产业发展的亮点。
随着一大批商业项目的开建或投入使用，广州市传统三大商圈之一的农林下路将加速实现广州市“淮海路”的规划目标， 依托日渐发达完善的地铁和面交通网络，该商圈与天河城、中华广场、北京路将形成贯穿东西的商业大走廊，政府有关部门同时还将加大相关基础设施的投入。日前，由广东省房地产行业协会举办的商业论坛上传递出这了这样的信息。
下面是“2007广州商业地产发展论坛东越秀商圈崛起”的直播内容。【搜房现场直播:2007年广州商业地产论坛之东越秀商圈崛起】
主持人 广东省房协副秘书长 黄毅文
嘉宾精彩观点：
主持人：各位来宾下午好，2007广州商业地产发展论坛，现在开始。下面介绍本次论坛的嘉宾和领导。国务院国资委商业网点开发副主任廖伟阳先生，中国社科院财贸所所长裴长洪先生，广东省建设厅住宅与房地产业处，广东省房地产业协会终身名誉会长陈之泉，广东省房地产业协会蔡穗声先生，广东省房地产行业协会副会长、合富辉煌控股有限公司副总经理黎振伟，广东省连锁经营协会孙恒先生，中国商业街步行街组织委员会主任方少华先生，广州市越秀区委宣传部崔中林副部长，广州市越秀区发改委郑培刚局长，广州市越秀区经济贸易局刘建业书记、王吉陵局长，广州市越秀区统计局李卫星局长，农林节办事处王浩主任，广州建和开发有限公司何卫东董事长以及越秀区各有关部门、地产界和新闻媒体的朋友，对你们的到来表示热烈的欢迎。
下面有请广东省房地产业协会会长蔡穗声致欢迎辞。
广东省房地产业协会会长 蔡穗声
商业地产有独特的运行模式
蔡穗声：各位领导、来宾、朋友下午好！很高兴参加今天下午的论坛。
我记得上个星期我参加珠江新城西塔项目地下室完工及上部开工庆典活动时凤凰卫视对我进行采访，让我谈商业地产，我说我不懂，他们就坚持要采访关于房地产的情况。不知不觉谈了广州市商业地产的渊源，以及今天广州市的商业气氛如何构成广州市商业地产的基础，他们感觉还是满意的。
我们知道前两天的新闻，国家主席胡锦涛在瑞典哥德堡港跟瑞典国王出席了哥德堡号返航仪式。哥德堡号曾经三次远洋广州，去年哥德堡号到达南沙港客运码头，来广州的是仿古的船.哥德堡号建造于1738年，217年前满载中国的商品返航靠岸的时候沉没。
跟这个相关的另外一件事，是广州100公里以西的阳江海域正在打捞南海一号，上面有大量的钱币和文物，这是700年前沉没在阳江海域南宋时期的船，见证了我国从秦汉到明宋期间海上丝绸之路的历史。关于海上丝绸之路的起点也有讨论，到底是在广州还是在泉州？很多的学家都肯定是在广州，泉州是南宋期间100年间主要的城市，2000年来还是以广州为主要的起点。
广州又是历史文化名称，我们都知道南海神庙、光塔、十三行将中外贸易的历史凝集在用石头谱写的旋律中，浓郁的商业文化是广州历史的特征之一。今天广州享誉全球的是一年二界的广交会，对广州的城市建设、旅游、宾馆和影响是广泛的，因为广交会形成了新兴的琶洲会展商业圈，随着大型展览场所的建立，以房地产开发方式建立起整个地区的商业服务设施以及大型的居住场所。
最近，中共广东省第十四次党代会要求广州市要建设成带动全省、辐射华南，影响东南亚的现代化大城市，这是承前启后的战略构想，房地产业应该说在这个构想中，又一次承担了先导性和基础性的重任。中国房地产业从提供住宅起步，经历了20多年后，商业地产成为房地产业发展的亮点。对于商业地产，我的理解不单纯是以房地产的运作方式提供商业大厦、酒店、写字楼等经营用途的产品，不单纯是这样的，还包括了融资的方式，例如说借贷、出让股权、基金凭证，房地产信托基金等方式，还包括了招商和运营的模式、物业管理等等，这一套跟以往以住宅为主的房地产发展方式还是有很大的区别和不同的。以前以住宅为主的房地产发展的模式，还有所谓楼的概念，就是盖住宅配套商业设施，跟今天所讲的商业地产有很多的不同。应该说商业地产有一套适应整个商业运行的规律，有结合资本运行的模式，还有商业的经营业态。我相信，通过今天的研讨，对商业地产我们会有更深的认识，我们会促使东越秀区商圈更加的兴旺，最后，预祝研讨会取得圆满成功，谢谢！
论坛特邀主持 广东省连锁经营协会会长助理 黄华军
黄华军：下面有请国务院国资委商业网点建设开发中心副主任廖伟阳先生进行主题演讲“从商业网点集约化建设看广州商圈发展”。
从商业网点集约化建设看广州商圈发展
廖伟阳：各位朋友，大家下午好！很高兴出席今天的论坛，也非常荣幸有这样的机会，跟在座的各位，特别是各位专家以及企业家们做这样的交流。今天参加这样的论坛，我想了很久，我过去在广州工作，现在在北京，谈起广州的一些商业街的发展，我有自己的体会，借助以下的个人意见跟大家进行交流。
今天发言的题目是“从商业网点集约化建设看广州商圈的发展”。我的话题从三个方面跟大家进行交流，个方面，我想谈的是，当前国内商业网点建设的重要性和发展趋势。第二部分讲，当前广州零售商业网点集群主要的三带、九圈分布，第三个是讲关于东越秀商圈农林下路思考的情况。
早在2005年4月，国务院在北京展开了流通工作会议，在这次会议上创造了历史上的三个“次”，改革开放以来次由国务院召开流通工作会议，各省、自治区的副省长、副主席、副市长次参加这样的会议。第三个是国务院十多个部委联合制定了促进流通业发展的若干政策的意见。在这次会议上，吴仪副总理对商业网点规划做了重要的讲话，也提出了三个方面的要求。我讲这个的意思是，商业网点的发展不仅仅是企业做或者是基层地方政府做，国务院也是非常重视此项工作的。从2005年到现在，随着会议的实行，国家商务部也提出了四个结合、五个坚持、四个环节的意见，因为今天发言的人比较多，所以就点到为止，不能展开来讲。
我们也可以看到，意见出台，商务部发布文件要求各地做商业网点规划，到目前为止38个省市已经基本完工，241个地级城市中有189个城市已编制完成商业网点规划，广州市的商业网点在去年被作为商业网点，在上海的网点工作会议上进行了展示，也就是说广州市的商业网点规划花了三届市长，五年的时间完成的，做的规划是比较好的。
同时在商务部出台的意见中大家可以看到其重视程度，商务部发给各个市的文件中说明要将城市商业网点规划与有关项目审批工作相结合，凡是未编制完成城市商业网点规划的城市，商务部和省级商务主管部门原则上不受理在其市区内设立涉及商业网点布局的外商投资商业项目的申请，不审批在其市区内设立农产品批发市场标准化改造等涉及商业网点布局的项目申请。也就是说，国家的有关部门对商业网点的建设是非常的重视，我参与了相关的商业网点的研究，有以下的一些观点阐述。
我认为，国内城市商业网点建设呈“组团式”的集约化发展。过去有一句古话，书中自有黄金屋，书中自有颜如玉，我改为棋盘自有黄金屋、自有颜如玉。如果要从全局考虑，我们就要对棋盘、网点进行布局，进行科学、合理的规划，但是，布局、规划要有匹配的战略、战术支持，才能有效发挥其作用。于是，近年来北京、广州、上海、天津等城市的商业网点出现了一种所谓的现象，就是集约时代或者是集群化时代的发展趋势。他们以地名作为公共的品牌，用商业网点弥补的羊群效益置身市场从而营造出巨无霸的商圈与其他的商圈争夺市场份额，赢取消费群体。我将这种现象戏称为羊群或者是狼群网点时代。
我们看一下当前广州零售商业网点集群主要的三带、九圈，特别是广州的商圈在近十年的情况进行了小的归纳。2006年城市社会消费品零售总额的指数，主要是社会零售销售总额国内前六名的对比，上海达到了3360亿元，北京3275亿元，广州是2182亿元。我说的是网点的情况和网点的量化以及增值的概念，我在这里对广州城区从西往东分成了七条商业服务带，条是广园西到广园东。第二个是环市西到中山大道西，第三条是从东风西到东风东，我所提到的零售商业网点主要的三带是指：条：环市西—环市东—天河路—中山大道西。第二条是中山八路—中山一路—黄埔大道西。第三条是沿江路—大沙头—临江大道，集中了广州市很多著名或者是比较集中的网点和商业贷。
广州市有九个商圈，主要是上下九、北京路、今天要谈的农林路商圈，我对农林路商圈有不同的意见，所以用红色表示，东面有陵园西和天河南，北有机场路、淘金路，南有江南西、禺山大道等九个商圈，我个人的观点是，现在很多的商圈都是以街代圈的，下面会讲到这些形势，因此我对已有商圈的人文特征进行了总结。上下九：是一个具有国际人文情结的商圈。北京路：是一个颇具民俗人文情结的商圈。农林路：是一条满足军政人文特征的商街。淘金路：是一个满足精品特征的商圈。陵园西：是满足时代特征的商圈。
我接到主办方的邀请后，对广州市的三大商圈进行了一天游，下面的图片是我今天看到的，拍摄的一些照片，这是上下九的广场。国内游很多的商业圈，特别是以街代圈的，知名度是很高的，广州市的上下九和北京路在是名声赫赫的商街，随着不断的发展，大家说有人气，没有财气。
下面分析三条商街的管理和经营的情况，再谈我对农林下路的看法。前段时间我在媒体上看到批评上下九步行街占道经营，街铺密布，与固定的商铺争夺生意的报道，那天我也看到了，这些街区的商铺是很多的，适合与否，是否合理，留给有关的人士研究。步行街和可通车的商业街之间应该如何管制、制定有关的条例，我想是所有商业街都要研究的问题。我们可以看到一些荣誉墙的情况，这是广州市著名的街道，但是上面有“牛皮癣”。北京路相对比较整洁，路面上没有什么街铺，所以比较整洁。
刚才对两条步行街进行了对比，之所以给大家看照片，在这里通过本次的论坛跟大家讲，商街也好，商圈也好，重在经营和管理，特别是持续管理上。最近，我在一些媒体上看到过，特别是主持人也说了农林下路未来的发展，听说越秀区新一届领导提出，要打造成“广州市的淮海路”。我想给大家看一下上海真正的淮海路的情况。
淮海路是上海最主要的马路之一，以格调高雅，人文荟萃而闻名的最繁华的路，始筑于1900年，至今一个世纪之多，如今全街区拥有著名的大百货商店和高档专业店、专卖店，各类品牌琳琅满目，餐饮、休闲、娱乐设施齐备，风味兼中西，连片高级写字楼中通信、信息、金融、保险、咨询、广告、展览等行业占2/3，二十余座错落有致，风格各异的楼厦成为上海市中心区精品楼宇最集中的街区之一，是上海的商贸中心区。还有就是徐家汇，是上海最著名的商圈之一，以八栋主题商厦汇成巨大的购物中心区，八栋商厦错位经营的写作成功，成为上海标志性的商圈之一。有一点像广州市的北京路和中山路，路面比我们宽，有20多米，路里面大概有八栋主要的商业设施，早在六年前八栋的业主就联合起来，跟区政府协商，这栋楼是要做什么样的业态，所以八栋楼各自进行业态和招商的错位经营，这种模式经过多年的发展，是非常成功的，上海的徐家汇商圈的发展模式得到了同行的一致认可。广州是否需要徐家汇，我认为广州需要，在广州的格局中非常需要这两种模式的存在，我也赞同越秀区提出的广州要办一条淮海路，至于是否在农林下路，条件、环境是否吻合，这是有待研究的。
下面我讲对东越秀商圈农林下路商街建设的思考与期望。1、市场环境和市政条件是商圈成败与否的关键。 2、以街带圈、以“专代特”是未来商街建设的必然。3、切勿上演“商街”变“伤街”。
市场环境首先是人文环境，人才环境，量化的环境，城市市场环境是最重要的不能忽视的因素，文化是特赦商街的灵魂，特色商街是城市人文的载体，怎么做才有文化？集聚才有资源，整合创新才能突破雷同，现在很多的商业街都很雷同。我认为先卖感受再卖商品的才是特色商街。这样才能够办特色的商街。
市政条件，从政策、法规等方面建立。商街建设的条件必须要拥有名气、人气、商气、喜气、财气，才有条件办特色的商街，名气就是知名度，人气就是人流，商气就是商品的气息，喜气就是街的风貌，很多的商业街在规划的过程中必须要有步行的广场，广场就可以集聚人谈论和坐。和谐的程度高低是检验特色商街的标准，越具民族性、国际性的就越是特色的商街。很多城市的商街盲目的仿造欧洲建筑，将自己特色的东西去掉了。最近帮助天津和平路做商圈规划的时候，他们就拆了很多老祖宗留下的东西，他们跟规划院花了一年的时间规划，结果我们探讨了三个候，他们的市长决定终止规划的执行。
精准的策划也是商街、商圈发展的关键一步，现在有许多对商业街和网点进行策划的机构都是的，有一些机构确实是滥竽充数。我们对商业网点特别是商街、商业广场进行策划的时候有一些心得，我看了农林下路，可以参照这样的思路进行建设。例如造街要做到造景、造心情，这是做特色商街关键的一步。一条商业街和商圈的落成，首先要有商旅活动，可以商业可以旅游，以文建街、以史造街、以情养街，是整个特色商街建设发展和管理中的潜规则。拥有千年商都的广州，特别是越秀区，隐藏了许多的历史、宝贝给越秀区发挥、发展。
我们看一下农林下路的风貌。我拍了农林下路的碑“百城万店无假货”，可以说我十年没有去农林下路了。过去只走上下九、北京路，天河城广场，那天接到房地产业协会的邀请，特地去看了一下农林下路，让我很惊讶。我记得候农林下路也是必去的地方，但是这几年，特别是最近的五、六年感觉被遗忘了，我对农林下路现在所看到的面貌很惊讶，非常的有理念，城市旅游导读等标志性的东西，比我们现在两条步行街的一些人性化的东西要多一些，在管理和设置上，当然这个路牌就很肮脏了。电话亭让我有崭新的感觉，因为时间的关系，只能是快速的让大家浏览一下我拍的照片。我的发言到这里，会后如果大家有兴趣可以再交流。
黄华军：您说商街再造的机会只有一次，对目前仅有一次的大好机会，农林路商街最需要关注和需要解决的问题是什么？
廖伟阳：现在农林下路就是商街再造的过程。再造首先考虑的是商业、物业体量的解决。现在是带状，如果要将农林下路办成广州市的“淮海路”，首先要从带状解决，以块状补充，向两边扩展，据我所知，农林下路两边的产权比较复杂，扩展起来比较难，因此商业物业的体量上要迅速的增加，商业的体量是呈块状的，能够让所有的人流、客流迂回，不要像北京路、上下九一条大路走到尾，应该有错落有致的感觉。例如上下九的名汇广场三次开业都比较难，为什么说只有一次的机会，如果农林下路的改造从市政的条件和市场的环境都把握不好，没有做到最合理，我相信不会再有机会给这个街区。
黄华军：下面有请中国社科院财贸所所长裴长洪先生进行主题演讲“房地产城市经济增长方式转变”。
中国社科院财贸所所长 裴长洪
城市经济增长方式的转变
裴长洪：女士们、先生们下午好！我发言的题目是“城市经济增长方式的转变”。
现在谈论房地产业是众说纷纭看法不一致的话题，商业地产应该如何看待？应该放在转变增长方式大的背景和大的要求下观察和实施。涉及到城市经济如何转变，增长方式和落实发展观大的主题。如果在这样大的主题下，我们对商业地产会有一个比较正确的认识。
如何看城市经济、转变增长方式？
首先，应当要观察到这样一个现象也是一种规律，就是服务经济会逐渐的成为城市经济的主体，这是发展的必然趋势。我们的大城市，包括现在新兴的城市，改革开放以前的计划经济时期的城市，都是靠工业带动起来的，包括改革开放以后的深圳，都是靠大量的招商引资，建工厂，依靠工业经济和制造业的拉动，聚集人口和资金，成为有一定经济规模的城市逐渐发展起来的。这种发展的轨迹会慢慢的转变，随着城市土地要素、劳动力要素价格的上升，工业经济会慢慢的下降，服务经济比重会上升。现在很多城市从规划、环境的角度要求工业企业搬迁，例如北京的首钢要搬迁，搬迁后一千亿的产值就下去了，如何弥补，就要发展服务业，占GDP的比重要上升。服务业中就业的人口要上升，这是城市经济发展的必然规律。现在一部分的大城市已经到了以工业经济为主向服务经济转变的阶段。总体来讲，我国工业化还没有完成，很多的城市工业化也没有完成，而且工业的高级化还没有完成，但是在一部分的城市，例如特大型的城市，例如北京、上海、广州已经面临向服务经济转变的状况，特别是传统意义的城区，经济主体将是服务经济而不是工业经济。服务业的发展，基本的线索是按照三点发展的。
这次国务院下发了9号文件，关于加快服务业发展的若干意见，归纳为三个方向，一个是面向生活和消费的服务业，第二个是面向生产的服务业，第三个是公共服务，公共服务的内容很多了。服务业就作用来讲，可以初步的划分为三个类型，服务业发展，基础设施要跟上，载体是什么？载体就是楼宇和楼宇经济，需要公司总部和分支机构，需要商业地产。商业地产的用途有很多，这里列了一些，按照服务业的规定，按照服务业的分类，有很多的。按照中国加入世贸关于服务贸易总协定，服务业有160多个项。基础设施就是楼宇，商业地产，基础设施有使用效益的问题。首先是空间的利用效率，空间利用效率和人居环境的关系，过去大城市人居住的空间占的比重比较大，这是我们跟西方发达国家的不同之处，这些国家是楼宇经济，白天都在里面工作，晚上人就居住在郊区，这么做有它的道理。因为城市里面的楼宇，要有使用功能，使用的功能就是经济产出的功能，不是人居的功能，所以人不能居住得太多，但是我国目前做不到，因为我们的人多数居住在城市里，例如广州。
可以计算一下空间，究竟是人居住的空间多还是有经济产出的楼宇商圈的空间多。因此出现了这样一个新问题，就是商业地产如何健康的发展，这就涉及到规划和比例关系的问题。在我们这样的国家，在我们具体的城市，例如广州人均的面积和空间与商业地产的空间应该是怎样的比例关系，这个问题不能说都解决了，这样的认识也是不一致的，但是确实有这样的问题。
作为经济产出的空间，要讲利用效率，过去我们不讲经济增长方式转变的时候，城里面的工厂很多了，包括过去工作的杭州，现在城市里面还有大工厂，这些大工厂占地面积是很大的，因为过去的土地是白用的，城里的工厂可以开天车，那么经济效益就比较低了，现在做新的商业地产、新的规划，建新的楼宇，就是说空间的利用要讲究经济效益的，可以提供多少就业人口，有多少工资和税收和租金，因此大城市有的楼是“亿元”楼，这是从政府的角度来讲的，收税就可以收一亿元，就说明里面有很多的大公司，这样的情况有很多的，我相信广州成熟的商圈都是这样的，有的写字楼占地方的税收超过了一亿元，这是很普遍的，这就表明了经济的产出。
因此，我们讲城市的楼宇，商业地产成为城市经济的一种生产资料、生产手段，笼统的讲房地产的发展是不行的，住房是住房，商业地产是商业地产。因为商业地产是城市经济的生产资料和生产手段。你没有生产资料和生产手段怎么会有经济产出，所以要将它放在这样的层面观察和认识，我们对商业地产的发展有正确的看法，这种增长方式的转变关键要抓单位面积的产出，这是衡量指标，也是衡量城市经济从粗放增长到集约增长转变的显示性指标。
过去城市里面有工厂，工厂可以开天车的，为什么可以开，因为地是白用的，没有规定每一平方米的土地要创造多少利润和税收，没有这样的指标，所以就可以开天车的，这样做是不合理的。单位面积高产出的努力方向就是城市经济转变增长方式的途径，也是努力的方向。我们讲，落实科学发展观，转变经济增长方式，在城市里面怎么做，怎么落实，就是抓城市空间的单位面积的产出，也是商业地产发展的努力方向。当然，这是有条件的，高产出是有条件的，首先土地资源的稀缺性，地产的垄断性，对服务业的需求和发展供给。服务业不发展，有了楼宇谁来要，这跟服务业的发展有关的，跟城市规划的合理性有关的。城市规划还是很重要的，现在在城市中，服务业如果笼统的说落后和发展滞后，也不是事实，中国的服务业在某些方面很发达，大家都有这样的体验，到国外一比，城市的夜晚是灯红酒绿，怎么说服务业不发达，但是统计后就比不过外国。国外是鬼城，他们的服务业多数是生产性的服务业。我们现在是面向生活的，面向休闲的服务业。所以存在结构性的不合理，面向生产的服务业的附加值更高，例如开一个洗脚店和洗浴中心的附加价值是多少，大家是知道的。开银行的附加价值就不同了，是银行开张好还是洗脚店开张好？哪个附加价值大？大家是清楚的。
商业地产的发展是城市财富发展很重要的一个指标，地产和虚拟经济是有联系的，这个问题往往有人有疑问的，商业地产发展了，房地产发展了和泡沫经济是什么关系，商业地产的价值关系是租金/银行利息率，级差地租越高，地产价格就越高，银行利息率高，抑制地产价格，反之促使价格上扬。
随着经济的发展级差利息就越高，商业地产作为财富不断的增值。这跟实体工商业的率差别有关的，服务业中有些产品是虚拟的。例如我们现在说什么是金融产品，三年期的银行存款就是金融产品，半年期的储蓄存款也是金融产品，产品是什么？就是一本存折，没有物理的可视性，确实财富再增长，存折上的数字再增加，这种服务经济的发展，就使传统意义上的使用价值脱离使用价值链的增长，而且虚拟经济具有高资本的特点。
我们为什么说商业地产可以不断的增值，因为虚拟经济相连的，跟服务业相同的，服务业中有大量的虚拟经济。地产的使用要求使用高的虚拟经济的部门，这种级差地租和地产价格就跟虚拟产品、虚拟经济联系得很紧密，同时地产垄断性是地产财富迅速的增长成为现实和可能，城市的财富就出现了跨越式的增长，例如大量的商业地产做证券公司和资本市场，这跟高有联系的，城市的地产在一定意义上具有虚拟经济的特征，所以城市的财富也会跨越式的增长。
什么时候会产生地产的泡沫，有人担心城市的房地产搞得太多，特别是商业地产，是否会有泡沫。地产价格的泡沫来源虚拟经济的泡沫，来源于货币经济和实体经济各个组成部分的关系，循环经济的严重失调，在这些情况没有发生和成为现实，就不会发生泡沫的风险，因此地产经济的泡沫是结果不是原因。因为时间的关系，说起来比较学术化，要说得很详细就要上课了，这里简单的说，意思是说商业地产的发展，我们要健康的发展，避免价格泡沫，这种价格泡沫不是原因，本身的发展是结果，是整个虚拟经济发展内部比例关系协调的结果。谢谢大家！
黄华军：谢谢裴所长，感谢您的发言，您的发言指出，向单位面积产出努力就是城市经济的努力，有人想请教，也就是今天研讨的主题，农林商圈要向这一方向努力，以你从政的经验您给他们什么样的建议和忠告？
裴长洪：农林下路我没有去过，我就凭想当然提主观的想法，刚才就想从形式和内容来讲，农林下路的名字不好，你们要打造的是未来的淮海路，农林下路感觉主要跟初级产业相联系，外地人一听农林下路就认为是农贸市场。
黄华军：农林下路是广州自古以来达官贵人的居住地。
裴长洪：从内容来讲，看了你们的宣传广告，有几十亿的产出，在你们招商的过程中，要将进驻的商铺进行好的定位，哪些商铺可以进来，对它要有一定的要求，无论是业主还是区域，最近，杭州下城区请我们讨论新的规划，有一个很好的思想，中国丝绸城在他们区，区委书记说中国丝绸城五个字就是无形资产，我给业主不能白用，要达到多少指标，要签定协议，经济指标达不到，就要摘牌，要拿到别的地方挂牌，我的意思是从形式到内容定位商圈的经济产出。
黄华军：下面有请国内著名房地产市场研究专家、策划专家和专栏专家赵卓文先生发表主题演讲“农林商业街的消费群分析与建和商业广场的定位”。
国内著名房地产市场研究专家、策划专家、专栏专家 赵卓文
农林商业街的消费群分析与建和商业广场的定位
赵卓文：各位领导，同行、朋友们大家好，非常高兴参加今天下午的论坛。我自己的室就在商圈下面，我在东华东，农林下路经常去，听了两位嘉宾的发言，我认为很有趣，例如裴所长认为名字有问题，但是我们就没有发现这个问题。下面就新越秀商圈的问题提出新的视野，也就是说，我们要思考农林下路商圈的动力在哪里，往后发展有什么样的机遇和挑战，今天在这里谈一些肤浅的个人看法。
一个商圈的发展和形成必须有动力，我们看到广州商业地产市场的变化，大家关注数据的话就会发现广州的房地产市场在商业方面的数量跟结构确实偏小，整个广州的房地产市场是以住宅为主的，商业占的数量和比例是偏小的，大家再想象一下广州有一千多万人口的城市，这么强的GDP和消费力，但是商业的面积是有限的，在的大城市中是比较罕见的，我们要思考这方面未来是增长还是怎样的发展。广州的商业目前来说还是良性的，未来的发展空间是广阔的。例如最近的一些数据，我们可以下一个结论，商业的数量还是偏小。
如果谈论农林商圈的问题，我们关注的是面临怎么样的挑战，我认为有三个方面的挑战是突出的。个挑战是政府政策的稳定性的问题，商圈的形成和发展，必须需要非常好的城市发展的思路和发展方向的稳定性，大家在广州或者别的城市有一个感觉，无论是好的政策和不好的政策，都有共同的问题，稳定性相对较差，包括城市发展和规划都有很大的调整和变化。例如广州在过去的多年中，经常提南拓、北优，现在最近又提出了中调，这一点需要我们进行思考并且预测发展。
中调的战略正在重新的做，对广州带来了怎样的影响，现在还是比较难以完全的预测，或者是如何知道方向。对于农林路商圈来说，我们面临的问题是，现在农林商圈的发展基本上像28岁的姑娘，是成型的，如果要调整就是局部的调整，例如建和商业广场，整个的农林商圈不像广州东部的珠江新城正在进行大规模的建设和逐步的完善和成长过程中的状况。农林商圈像28岁的姑娘，基本上是成型的，需要做的就是调整和提升。
在这样的背景下，我们认为政府在城市规划和建设的思路方面对整个的商圈带来了大的影响。越秀区的人口密度在广州区域是相对较大的，在未来的发展过程中，我们也可能面临一些问题，过去十年广州的房地产发展，人口不断的迁移，高素质的人口不断的南拓或者是东进。我在广州的东华东深刻的体验是，东华东的商业街的租金是一年比一年下降，这跟人口的变化是有关的，大家熟悉的以往的东山区，现在是越秀区，高素质和高收入的人口不断的迁移，对商圈的建设有很大的影响，政府提出中调战略后，是否有优化，我们的人口是否稳定，消费力是否稳定，这就有很大的影响。
对于房地产的市场来看，广州有一个现象，已经全面进入万元房的时代，我坚持两个观点，广州的中心区基本上已经建成，除了珠江新城大规模的建设和发展外，广州中心区已经处于稳定的状态，将决定广州未来的财富，有可能掌握在拥有不动产的人手中，20年后这些财富掌握在40—60岁的中老年人手中。即使在楼价上涨到一定的阶段，普通的居住型产品和购买的产品价格会有很大的下降，未来的投资型物业和投资型产品的形成，将决定房地产发展的格局，在过去的十多年的时间内，广州的投资类产品偏少，投资类的客户比例也是偏少的，在中心城区楼价真正的进入万元房以后，广州的投资类物业在2007年以后是最值得关注的物业形态和发展，广州面临的挑战是是否可以提供更多的投资类产品以满足需求，是否可以提供合适的产品，使参与的人群更加的广泛。在一个地方的投资性产品是否可以达到国际化和国内化，特别是广州的商业地产对珠三角的吸引力和发展是非常有作用的。
下面结合农林下路的一些情况，我们看未来发展的动力问题。农林下路我的看法是，成熟度是非常高的，在广州商圈的地位来说，排不到前二位。、第二现在恐怕不是农林下路。或第二才活得好，第三就不好了，因此农林下路的特色是很重要的。农林下路的商圈目前来看，人口相对比较稳定。从数据来看，周边的人口超过5万3千户，常住人口超过了15万。农林下路居住的人群忠诚度很高，特别是熟悉老东山区域的人忠诚度是很高的，街铺很多。从消费群体反应，中高收入阶层占的比例是很高的。从数据来看，商圈的形成本身就有消费基础支撑，如果将商圈做得更大，在广州市的商圈地位可以进一步的提升。从人流量来看，农林下路日均人流量超过了5—6万人，节假日的人流量是7—8万人，这样的人流量在广州市的商圈中数量也是比较高的。在广州市的商圈地位今后发展来看还是很有空间的，我们关注农林下路的消费群体跟北京路、天河城、上下九的人群还是有区别的，特别是年轻人的数量15—24岁占到了25%，而且他们的收入跟城市的指标相符。
农林路面临的商业项目就是建和广场商业项目，就是在王府井百货的对面，大家都非常熟悉这个地方，目前商铺的租金达到了13000元/平方米，租金是比较贵的。建和商业广场项目占地面积是8400平方米，建成后商业的体量是3.5万平方米，符合了廖主任说的带装网，而且跟王府井百货形成的联动，整个农林下路商业街的形成和商圈的形成起到了积极的作用。总体来看，从规模和建设标准，商业的格局来看，我个人是非常看好的，只有大型的商业项目的加入，整个的商圈才会更有活力，有一定的前景。
项目的目标消费群，从开发商提供的资料显示，主要集中在23—45岁年龄段，而且中高端消费客户为主。客户的定位还是很有意义的，我有一个观点，一个商圈的形成或者是商业街的形成需要两方面重视，一个是政府的行为，一个是开发商的联动。可以达到非常有价值和特色的前途。
总结这个项目，在三个方面有很好的结合，一个是跟城市定位、城市发展规划结合。2、与区域商圈结合。3、与现在及未来的消费力结合。我个人还是比较看好农林商圈的发展，在未来广州商圈的发展上，可以做出新的特色和再造、重建的功能可以提升的。时间的关系我就说到这里，谢谢。
杨总：农林下路我进行了研究，华南区的总裁提到了要把脉农林下路的商圈，我就提八个字，“把握特点、迎头赶上”。什么是迎头赶上，建和在农林下路的地方搞建和商场，就是迎头赶上的举措，把握特点，我认为农林下路有四个特点：1、今天的农林下路的商圈，有龙头带领的特点，没有了王府井就没有了所谓的农林下路的商圈，在 带领的王府井每年增长的速度是百分之十几。
2、农林下路有特别的消费群，有人说农林下路的消费群是东山少爷，实际上不是这样的，农林下路商圈的消费群是东山少爷的媳妇们，女性必须坚定不移的定义为职业女性和退休之前的女性。小孩我们不要，老人家不要，男人不要就OK了。这是非常特别的。
农林下路经过了十几年的培育，到了今天证明是正装的女性产品才行，小孩的不行，折价的不行，500元以下的衣服不行。所有的水平，东山锦轩的卖1000元以上的服装的商铺，准时交租，所有卖折扣的皮具和服装的都不准时交租，因为亏损。农林下路作为商街来说，体量适中，长度一千米是可以的，广州人购买东西是小气的，不像北京的首长说的，淮海路、徐家汇是辐射的，广州的商业街是辐射广州的，北京南路为什么不行，因为广州人就喜欢走一千米的路，长了不愿意，因为不愿意掉头回来，所以说体量是适中的。
第四个就是农林下路没有辐射力，是很有特点的社区商业圈，我们说是广州的商业圈，必须辐射广州，农林下路没有辐射力或者是辐射力不够，王府井1996年进入，地铁没有给王府井带来任何的好处，我看王府井每天经过人口的人是3.2万人，每天经过东山锦轩的是4.5万人，但是星期六和下雨的时候是差不多，天河城平常是12万人，节假日是60—80万人，整个东山锦轩节假日人口没有增加，我们的地铁仅仅是给东山少爷上下班用的。迎头赶上，就是说建和进去了，就是把握这个特点，进入这个商圈就像一点话了。
赵卓文：杨总的发言非常的好，结合了农林下路的特点，我赞成各方面的观点。有两点我提一下，农林下路的空间和范围是确定了，一千米在广州很难做出新的商业区，所以农林下路就一点点，建和广场对农林下路的发展是很重要的。
杨总：还有一个方向的特点，农林下路是东西向，一到下午因为西晒东边的商铺是没有生意的，何况建和退后了十几米。王府井一带的商铺夏天太阳出来，马上人都跑到这边来了，这是实际的特点。
黄华军：下面有请广州市越秀区经济贸易局局长王吉陵先生发表主题演讲“农林路商圈的规划与设想”。
广州市越秀区经济贸易局 王吉陵局长
农林路商圈的规划与设想
王吉陵：各位领导、嘉宾、朋友们下午好。
首先，我纠正一下，我的发言还不是完全讲农林下路的规划，今天下午给我的时间也不可能够讲规划的，因此，今天下午的发言，主要是把握机遇，扩大新优势。谈农林下路的设想，非常感谢主办单位省房协在越秀区举办如此有意义的活动，今天商业专家、房地产的精英都聚集在一起，共同谋划农林下路的商机，大家的意见对完善农林下路商圈的发展具有重要的促进意义。
农林下路商圈是广州市比较著名的区域和商圈，是越秀区十一五规划中在产业布局中，专门对两区三带、六圈总体的商业中重要的六大商圈之首。众所 ，越秀区是广州市的中心城区，越秀区也是广州的政治中心，经济大区，广州市的文化大区，也是广州市的教育强区，这里有几个方面突出的讲一下，主要谈越秀区是广州的经济大区的概念。
首先，从数字上，越秀区在广州市的经济指标上，至少是有五个以上占了全市。越秀区的GDP生产总值在广州市十个行政区域内排名，去年2006年越秀区的GDP达到了1049亿元，占了广州市的1/6，越秀区的税收达到了272亿元，在十个区中也是排的。应该说也占到广州市税收的1/6。前面几位专家都谈了服务业，作为城市经济转型的重要一点，越秀区第三产业的增加值在广州市就更加突出。2006年越秀区第三产业增值家占了全广州市的1/3，这是非常突出的，此外，越秀区的消费零售总额突破了400亿元，占全广州市的1/5，越秀区的商品销售总额达到了2400多亿元，占了广州市的1/3，这些重要的经济指标，足以见证越秀区是广州市的经济大区。
越秀区经济的发展靠的是什么？靠的就是商贸服务业的发展，大家知道近年来产业结构的调整，越秀区第三产业对国民经济的贡献已 过了96%，越秀区是广州市2000多年历史文明城区中心、最核心的区域。一个城市可以多个区，但是核心只有一个。所以越秀区既是广州市的发展中心之一，同时也是广州市的核心城区。
我讲的这一段主要是可以印证农林下路处在越秀区，处在非常雄厚经济基础的大区，所以农林下路是非常有发展前景的重要商圈。这里我们要讨论农林下路商圈，有专家说农林下路不好听，实际上现在讲农林下路的商圈，从政府的层面我们通常是讲东山口商圈，在十一五规划中也是讲东山口商圈，实际上就不止农林下路，包含了龟岗大街、署前路及纵深100米的范围，可以说成是农林下路东山口片区，如果南北的走向，至少在1500米的范围中。
政府一直以来是非常重视对农林下路的打造和建设，近年来不管是过去的东山区政府还是现在的越秀区政府，都致力于对农林下路的建设。去年以来，农林下路的路面，包括机动路面进行了全面的整治，扩路并不是很多，还是扩了一点。同时设施和路面的建设也有了比较好的环境，更重要的还是整个商圈的自然条件和历史传承以及交通格局和文化氛围都已经形成了特色优势。新建的商业区，农林下路在广州市是继上下九、北京路之后第三条商业街。我们对农林下路在广州的地位，在市的商业网点规划中还是明确的，没有动摇过。
今后的几年，广州市和越秀区还要迎来新的发展机遇，把握机遇加强农林下路的建设，将是商圈发展的大好时机。建和房地产开发公司非常有远见的拿了一块地，在农林下路建设大型的商业项目，应该说，是迎合农林下路很好的发展商机。对商圈发展的优势和机遇，我谈一点设想和看法，供大家交流和学习。
围绕都市级的商圈规划，把握大好的经济形势，坚持名城、名店、的总体定位。根据广州市商业网点的规划和越秀区商业网点规划布局的意见，农林下路商业街定位为都市级的商业街，也是广州市重点发展的20条商业街之一，作为都市级的商业街应该保留广州近代商业的风格，必须走高起点、高标准的都市发展道路，名城、名店、的定位彰显了中高档商圈的位置，切合未来发展的方向。
结合发展机遇来说，近几年省市经济的发展呈现两位数字增长，伴随WAT时代的到来，加上泛珠三角的到来，零售业迎来了大好时机，国内外的企业纷纷进入广州寻找市场，也为农林下路走名称、名店的道路提供了有利的条件，建和集团的项目，我们是非常看好的。政府是非常看好的，而且越秀区政府也会协助建和公司更好的在农林下路发展，也会将建和的项目建设成为农林下路中重要的龙头项目，拉动、推动东山口农林下路的发展。
为了体现品质，农林下路还将结合越秀区总部经济的发展战略，充分利用商圈的商务楼宇，大量引进商业企业，实施商务和商业结合，走出传统商业街不同的道路，借助商圈的优势范围和成熟的配套环境，为入住的总部企业提供良好的营商环境，越秀区致力于总部经济发展战略，因此每个商圈的发展，都应该从行政总部、商业总部、企业总部和行业总部各个方面围绕总的经济发展战略服务。所以说，我们还要不断的引进总部企业的进驻，拉动商圈的发展需要，提高商业的档次，目前，电信广场就是越秀区政府授牌认定的总部经济发展的基地。其他的商业楼宇也进驻了不少行业企业的总部，为推动商圈的发展起到了龙头的带动作用。在商圈布局规划方面，我们应该充分发挥商圈的交通优势。因为交通的优势现在正在不断的发展，例如地铁的一、二号线，地铁六号线从区庄也会引入一定的人群到农林下路。除了发展良好的优势区位，也会使商圈发展得更好。
另外还要把握奥运和亚运举办的契机，优化商圈文化资源的建设，将农林下路的商圈建设成为向世界展示广州岭南文化的窗口。奥运和亚运举办在即，广州对外展示的亮点是什么？广州作为中国近代民主的策源地，近代历史的文化也将对外展现。商业街的北面贴近黄花岗十九路军纪念碑，龟岗大街传统的风格和中共大三会址，越秀区还是省级教育强区，大部分的文化资源都分布在商圈周边，有利的提升了商街的文化品味，也构建了近代商业的文化底蕴。加快商圈总体文化的打造，适度的在商圈内增强、展示宣传文化建设，工作重点应该是彰显岭南文化的特色，柔和近代历史文化和现代商业文化独特的优势，使它成为认识岭南近代文化的窗口之一。
第三个方面，结合商业项目的建成和启动，走特色招商的道路，调整商圈业态布局和档次的提升。近几年来农林下路商圈也有一些项目落成，包括东山锦轩、电信广场、新富熊、龟岗大街的改造，对于整个大的商圈的发展起到了一定比较好的推动作用。其中电信广场作为广州市第三高的甲级写字楼，也是我区总部经济发展基地，聚集了国内外500强的总部和分支机构的白领精英，新富熊都是高档的写字楼，为商圈提供了好的载体，也为商圈带来了中高消费人群的聚集。新项目的不断落成和启动，增加了较多商业经营面积，这将使农林下路商圈发展的大好黄金机会，我们应该把握机会，依托新项目的开发，调整业态布局，引进新兴业态和高端业态，提升档次，加强主动辅助项目的推荐和招商，积极引进合作伙伴，提供高档的商业业态。
第四个方面，必须结合广州市中调战略，加强配套设施建设，美好商业街的景观。结合中调的战略，我区正在制定跟推动农林下路商业圈环境景观改造，主要的范围还是在农林下路800多米的路段，目前的规划已经进行了初步的审定，还在进一步的完善和修改当中，希望能够得广州市政府的进一步的支持，完善方案和设想。这里提到的土地利用，增加以商业为主导的综合用地，合理分配沿线居住用地，主干道面积没有明显的增加，缓解交通拥挤。
大家知道东山口的电车总站要搬迁，而且市政府明确落实了电车总站搬迁的地址就是在中山一路，这个工作滞后了一点，是因为电车总站搬迁的地点进行环评，有一些没有通过，因为市政建设设施很多都要进行环评。在广州市居住的居民有很过的要求，很多的公共设施希望在自己家的附近能够有，又不希望在自己家的旁边，这对农林下路电车总站的拆迁起了致命的因素。例如配电站不能没有，不希望在自己家旁边，垃圾压缩站希望有，但是不希望在自己家旁边，所以一环评就不过关。现在市、区政府正在加快电车总站按的搬迁进度，同时解决好环评。
这个地方是比较好的绿化广场，而且地下有停车场，这样为农林下路的交通和绿化景观环境都起到了很好的作用。商业空间的发展布局，农林下路的北段，就是新裕大厦和将来的国龙广场希望搞一个下沉式的步行路可以连通，使东西两翼的交通可以连接。农林下路的建和广场跟东面竣工的项目以及省机动车监测站也希望进行综合的利用，意向已经有了，形成农林下路中部的核心区。现在在东部的汽车修理厂、王府井和建和广场希望形成农林下路中部的核心区。商业街纵深发展50—100米的区域，希望进行特色的商业跟专业店的建设。广场以休闲为主，在整个景观考虑中进行设定。规划还在进一步的讨论完善过程中，这里不详细的谈。
第五个方面，把握现代信息技术发展的趋势，推动完善电子商务的建设。越秀区内的黄花岗信息园，省电子商务示范区，同时考虑利用先进的信息服务平台，推动越秀区商圈包括农林下路的信息化建设。王府井百货大楼列为越秀区电子商务的示范区，近期我们在北京路商圈也推动了信息化的建设，在越秀区的专业市场也进行了信息化建设的推广和宣传，建立独有的商圈网站。农林下路的商圈，也应该按照信息化的方案，今后农林下路的商圈在试点的基础上有计划、有步骤的推进电子商务的布局，打造高科技的优势。
最后，充分发挥农林下路商会的作用，共同打造商圈良好的商业氛围。去年农林下路的商家自己组织成立了农林下路商会，像王府井、东山宾馆、建和公司都参加了，百货宾馆、房地产都参与到了农林下路的商会，有180多个商家，也为商圈的建设和发展，提供了很多有意义的建议和设想，政府正在充分考虑这些意见，我们希望今后农林下路的发展，农林下路商会的建立对农林下路起了很好的作用，政府应该更好的跟企业界进行很好的配合。
总的来说，农林下路正步入新的发展阶段，今天的盛会体现了房地产人士对农林下路的期望，政府将跟商家联手，为创造农林下路更好的明天努力。
黄华军：曾任中华广场总经理黄文杰先生对农林下路的发展是否有好的建议？
黄文杰：我从商13年，阶段是在荔湾区，当时是服务南方大厦，第二阶段是服务天河区，之后全心全意服务越秀区的商业行业。之前在中华广场做了五年多，刚刚转战到北京路的光明广场，应该说，最开始的时候，主持人说农林下商圈是在天河商圈和中华广场商圈夹击之下，我认为用词不当，因为当初中华广场也认为是在农林下路和北京商圈的夹击之下，但是中华广场生存下来，而且确定了自己的地位。我们认为商圈一旦出现或者是形成的话，只要调整得当，还是有不断发展和提升的空间。即使像我曾经服务的南方大厦，当时是西堤路商圈，我知道南方大厦转型做电子交易市场后，据我所知租金的六楼都可以达到100元/平方米，这未必是传统意义上的零售行业，毕竟也是一种商业的形式。
我就东越秀商圈提几个观点，每一个商圈都需要主力的商厦，东山口商圈中传统意义的商厦应该是东百，种种原因商圈重心北移，李建带领的团队承担了这种责任，王府井做得很成功，我很同意杨总的意见，王府井确实是带领了商圈，如果没有王府井目前经营的状况和成功，整个农林下商圈就没有今天的状况。一个商圈中未必只有一个主角，北京路除了广百还有新大新和新的商厦。天河商圈除了天河城还有正佳、广百等，一个成功的商圈除了引领的主角，还有其他的。今天谈到的建和商业项目，我认为是有机会、有可能承担起或者是成为这个区域中的主角。
每个商圈都会形成自己的特色，就象现在提及到的东山口商圈和中华广场商圈、北京路商圈，我们看到的特点不同的，农林下商圈中看到的是女性的服装，尤其是时尚的及正装。这个商圈如何进行强化和提升，大家都说了规模化是很重要的，廖主任已经提到了这一点，现在是强化和提升的机会。商圈需要健康发展，需要补充和强化。
王吉陵：刚才讲话中已经提到了，除了农林下路本身固有的区位优势，固有的区位优势上加上政府和商家更好的联手，更多的还是体现在对商圈定位的准确和商圈提升的具体做法，还有就是招商。现在经常谈招商，更多的是提选商引资，商家不要总是卖鞋，而且卖的还不是高档的鞋，这些方面都是可提升的重要元素。
东越秀商圈展望与商街物业经营方略实施的关键
黄华军：下面有请中国商业街步行街组织委员会副主任委员方少华先生发表主题演讲“东越秀商圈展望与商街物业经营方略实施的关键”。
方少华：尊敬的各位领导、嘉宾，今天廖主任给我的头衔实在有点不敢当。今天本来是不想过来讲的，说实在的，我在越秀区工作了前后32年，对越秀区有着非常深厚的感情，我现在又离开了越秀区的工作岗位，从官场文化的角度来讲，我不便于对规划说点什么，盛情之下如果不讲，就对不起老家，还是说几句话。我是很务实，很直率的人，所以在下面的发言中，无论是对于农林下路的规划，还是对建和广场的发展商，如果大家对我的发言感觉不同，希望理解我说的一切都是善意。
借今天的机会说几句话。因为考虑到区政府的规划和兼顾到建和广场两个方面，为了将问题说清楚，我先说规划，后说广场。
大家可以看到，广州市的商业格局特别是零售商业中心的格局，西面有传统的上下九步行街，中部有北京路步行街，东面有正佳和天河广场，南部有江南西路，东南有赤岗商业街，北部有友谊商店，还有中华广场，我们从其中的布局可以看到，现有的商业中心中，有哪一个是高档的商业街，没有的。在这种背景之下，我们要将农林下路打造成伤害的淮海路，那是高档商业街的象征，目前在中国只有这一条。规划是否可行？我们看到先存的商业零售中心的布局中，北京路作为传统的市一级的商业中心，上下九、正佳广场、论其规模和影响力以及能量也是市一级的商业中心，但是在江南西、赤岗商业区域还称不上市一级商业中心，只能说是区域性的商业中心。
刚才有的专家和房地产商把握得非常准确，目前的农林下去只是社区商业中心，还算不上区域性商业中心，他们的把握是非常准确的，因为他们要投资和经营，定位错误是致命的，所以他们的判断和调查是深入和准确的，作为高档的商业区只有友谊商店，大家记得吗，曾经在北京路开过店，现在也在时代广场开了分店，还有其他的地方也曾经开过店，效果怎么样？草草收场，这是什么原因？
城市要建造高档的商业街，作为城市必须有高档商业街吗？我们说上海有，北京有吗？没有的。为什么？我们相信，一个城市中必然有高档的商业中心，未必会有高档的商业街，因为商业中心的档次、高低是相对而言的。但是，高档商业街的存在是需要具备许多必要条件支撑的。需要什么样的必要条件呢？
我的观点是，高档商业街的支撑必须要有高档的市场消费容量支撑，广州的高档消费市场来源在哪里？按照逻辑推理必须要找到来源，找到高档市场消费的容量，才可以言建高档消费的商业街，不然，友谊商店还吃不饱。在商业街建设过程中，都很注重人流量的问题，北京路也跟上下九及各个商业中心争自己的人流量如何，四十万、五十万，越秀区的步行街说四十万的时候，上下九说六十万，至于是不是不得而知。但是不要忘了，商业零售业的前提当然是人气，但是客流量才是实质性的，人流不等于客流。客流是人流当中能够或者是可能产生实际消费的人群的数量才是客流，这对于商业或者是商业地产才是有价值的。
客流的消费量形象的讲就是营业额，客流人群实际消费了，才是零售消费的生命线，不能将人流量作为我们的生命线。刚才廖主任说了，有的步行街人流量有了但是没有客流。商业街变成了伤元气的街，所以亏损了。高档消费的客流量从哪里来，高档消费就来源于高层次的人群，包括富裕阶层以及不是富裕阶层中有高档消费需求的人群，例如我要送礼，办事情托人情怎么撑都要购点好的。
我个人认为，高档市场消费的容量有三个方面的要素，必须要注意的。这些注意点，作为策划高档消费街必须研究、定量分析的基础。个是客流总量，第二个客流消费能力水平，可以支配的货币数量到底有多少，这些人有多少钱。第三个，客流消费的结构，有多少钱并不是全部用来消费的，会用来教育，用于其他方面，这种可支配的收入中，有多少是属于商业街消费的，这就是结构，必须要有定量的分析。
决定可否搞高档商业街关键的一点，客流消费文化的倾向系数，这是我自己提出来的，现在还找不到定义，但这是很重要的，我研究商业20年得出这么一个结论。形象的讲，客流文化系数是什么，广州人什么东西都往肚子里面填，上海人宁可捱饿也要撑场面，这就是文化，我将广州人和上海人这样的系数比例，大家认为是否合适，广州人客流消费倾向只是0.3，上海是0.7，这种比例我们认为是否合适。如果合适，那么我的结论成立。
刚才讲的是铺垫，现在回到正题。广州高档商业街是否有可行性，作为论据，大家都论证了，广州高档商业街确实缺位，没有。作为珠三角的中心城市，省党代会已经将广州定义为华南地区的区域性的中心城市，还要影响东南亚，城市地位的提高需要这方面的东西。现在珠三角城市之间的轨道交通系统也会给广州带来大量的高档客流，这是无可否认的。说到这里，我再说一个基本的概念，我在这里所说的商圈的概念，是大家常用的商圈概念中的第二层含义。刚才很多人说到商圈的概念，例如东越秀商圈或者是农林下路的商圈，还是一个通俗的概念，只是说这个商业集群或者是群落，实际上商圈的概念在学术上是指一个商业中心的辐射范围和半径，所以才有区一级，社区、市一级甚至更广泛的商圈的概念。
我们说，广州作为大的商业中心，辐射的范围是华南地区。从数据上分析，广州2002年—2006年生产总值已经达到了6000多亿元，社会零售总额，商品对于商业而言，对于零售业而言，关键是消费零售总额是2182亿元。每年经济的发展速度是是百分之十几，为了今天的发言，我找了八个城市的主要经济数据，我将生产总值GDP跟社会商品销售总额进行了比较，得出了下面的比值，两者之间没有必然的直接的逻辑关系，但是是互相有联系的，而且联系程度很高的数据。广州的比值是0.37，北京是0.42，天津是0.32，上海也是0.32，值得注意的是苏州只有0.22，明显比较低。为什么北京的比值这么高，但是没有像淮海路这样的高档商业街，因为北京有很多高档的商业中心，没有一个街但是有很多高档的商业中心，也可以支撑这种社会消费总额，要发展零售商业未必非要发展一条高档的零售商业街，但是从这个数据我们也可以看到，广州零售商品总额比上海的比值还要高，这说明广州的消费能力很强。
从这个角度来讲，这种可行性又是可行的，又是一种有力的支撑。在农林下路的点上，定义为高档商业街是否合适，我认为在五至十年之内如果可以打造出来是合适的，是可行的，为什么？大家看一下，越秀和东山合并之后，人口100多万。相当于一个中型的城市，而且越秀和东山区域所居住的人群不是档的人群，也不是低消费的人群，应该是中层以上的人群，东山从来都是达官贵人的住所。从人口的数量来讲，是可以支撑的。
我们再看一下现在的农林下路，现有的基础是中档的商业街，当然我的判断跟刚才赵先生的观点是不同的，还没有成年，商业的主力是百货，现在的定位充其量只能是区域商业中心，从这个角度来讲，有发展的潜力，因此在这里规划是可行的。要真正的将它做出来也是可能的，问题是尚需时日，一条淮海路，投了几百亿大家知道吗？没有几百亿，哪来那么多的高档商业中心，我们现在投多少，一个建和是7个亿，再有十个建和是70亿元，如果在商业街没有十个、八个，这种可能性是不存在的，我们要做是可行的，但是要有财力的投入，才有可能。
这个问题我就说到这里，最后一个问题是，作为建和，有3万多平方米的商业面积，如何走出误区，目前商业经营的误区有三个，一个是皇帝女的心态，一个是招商的心态，守株待兔，第三种是居高临下，对租户不平等。所谓皇帝女的心态，租金定位期望值高，对商业物业的成熟期认识不足，商业物业的成熟期最起码是三年，无论是中华广场还是天河城都已经证明了。“守株待兔”是我坐在这里，你来吧，没有进行深度的租户筛选和开发。可以看到，现代的大型商业已经由传统的商业，百货商店专项购物中心的模式，的特点是物业经营和商品经营分离，在这种模式之下，国外又催生了巴黎春天的模式，就是专业的商户代理商或者是中间商，这种商业组织目前在中国还没有的，尽管广百等大型的商业已经收拢了一批跟随他的商户，但是没有达到哪个层次。我们要改变这种经营的策略，才可以取胜。
作为商业业主跟商户有的矛盾，就是没有意识到租户是商业物业成熟的培育者，实际上是为物业培育金蛋的母鸡，所以我们要改变居高临下的心态才可以解决问题。我们对于现在的农林下路，我认为从物业发展上只能定义为中档，尽管政府有高档商业街的规划，如果可以在5—10年内实现，就可以这样定位，如果错过了这样的时机，高档商业街一定是在珠江新城，而不在我们这里。时间关系，我的发言到此结束。
黄华军：下面有请合富辉煌的副总经理黎振伟先生谈一下看法。
黎振伟：您的发言我很有感触，我在东山长大的，每天走农林下路，在东山留下我很多的童年和梦想。我20年在世贸大厦工作，所以对高档消费有一点发言，现在在天河北上班，说到商圈我认为真的做高档，是没有问题的，是否有问题，还是有的。因为我熟悉东山的，这里是中国近代商贸发展的高档区域，有政府机关，广州级的官都居住在东山，从国民党到共产党。广州最有名的教授都住在东山。医院很多，医生有钱，教授有钱。我从小到大都居住在华侨的房屋，他们也是有钱人，还有科研单位，我认为越秀商圈是有理式的，有内涵的，有传统的。从这一点上我认为，建和的老板要做还是有基础的。
但是，问题在哪里，我做了20年的房地产专家，还研究商业，因为世贸是我们做出来的。我跟方所长有一点是相同的，我们现在缺什么，就是规划，不是路的规划，商业规划跟城市的规划是不同的，是系统的规划。还缺少整合，一个商业街不是将马路和路灯做好了，做好了地铁就可以的，整合是很重要的。
还缺少提升，局长说了老是卖十元的鞋，我现在去友谊商店因为我家住在哪里，提升是跟开发商是没有关系的，没有人购买他们的商铺，建大厦是没有用的，需要引导。还缺少准确的定位，不是靠一个商场而是靠整个区的定位，还缺少延续和培育，原来的署前路有很多的书，都在哪里买的，也有很多的东西在东百买的，因为没有人培育，让他们生存下去。东山区有一个问题，方局长是越秀区的，东山区不太注重传统的商业，例如海印电器城和中华广场都很成功，偏偏老商圈被忽略了，因为人们喜欢做新，不愿意做旧，因为旧太沉重了，还缺少龙头和大商家，还有特色的经营。
最后是建议，喜新不厌旧，老东西有用的，东山品牌不能丢。当时合并的时候，没有了东山很伤感。不要说农林下路，要说东山，因为我们对东山有感情的，所以东山不能丢，是否可以说东山商圈。说商圈孤立是不对的，商圈还要有文化，东山有太多的历史建筑，不要拆除建宿舍，广州陈济棠的公馆都是精品的。定位要创新还要务实，广州人是务实的，但是也要提升，仅靠大排挡，折扣店、吃野味是不行的，靠街铺是打造不了天河城和中华广场的，也打造不了广州国际化的大都市，我们要学上海地责任在政府，企业处理，专家出一点策略。
方少华：我在越秀区当过常务副区长，管过规划，有一个问题大家已经提出了，规划要落地，现在的规划是政府的规划，在规划当中，还有控制性的规划，有修建性的详细规划，控制性的规划是市政府做的，详细的规划是开发商做的，就缺少中间层面，就是整个街区的操作，这必须由区政府和规划局一起制定，将所有的地产项目纳入其中，才可以落地。
黄华军：今天本来是想请广州王府井百货总经理、农林下路商会会长李建先生发言，但是因为北京王府井开一个紧急的会，所以李建先生赶回北京。下面请广州王府井百货总经理助理刘小姐代表发言。
加强农林下路商业街的总体规划
刘小姐：各位领导、嘉宾大家下午好，我今天受李建总经理的委托发言，题目是“加强农林下路商业街的总体规划”，全力打造广州的淮海街，随着广州经济的发展，零售业商圈已经成为拉动消费的主题，具有强大的市场号召力，广州的商圈经过这几年的发展，已经日渐成熟，定位更加明细、明确，组合更加合理，功能更加完备。现已呈现出了七个具有代表性的商圈，从而拉动了广州零售业迈向了新纪元，如何加强农林下路打造广州的淮海路分三个方面进行阐述。
一、依托政府的规划，加强改造，提升发展。作为七大商圈之一的农林下路商圈，首先要按照越秀区政府十一五规划进行发展，对农林下路商圈区政府的规划是以总部经济为切入点，两手抓，一手是作大商务，一手是抓强商贸，促进商务和商贸的同时发展，促进越秀区第三产业的现代化和国际化，构建以现代服务中心和中高档消费中心为特色的产业发展体系，打造农业下路东山口的发展，有政府的支持才有农林下路商业街的改造和提升发展。
二、明确农林下路商圈优势与不足，为商圈的发展探明发展的道路，农林下路商业街是位于越秀区东部，在中山一路和东风东路之间，长800米，作为东山商圈三大板块之一，以名城、名店、为主，经营服装、皮具、饰品，高中档商品齐全的百货业务体系，是广州市政府命名的三条商务街之一。近几年来在政府的支持下，农林下路商业街取得了长足的进步，现在碰到了发展的瓶颈，并没有形成真正意义的商圈，虽然王府井这两年发展起来了，其他的百货商场却没有实现共同的繁荣，商圈的总零售额没有突破，天河城崛起上下九定位明确的时候，农林路的定位就尴尬了，定位不足还是困惑的，有六个不足。
一、缺位规划不到位。目前农林下路商圈虽然有总体的规划，但是具体的实施不到位，商业氛围不浓厚。二、交通不到位。三、商务公共的配套不完善，四、在广州零售市场具有一定的影响和号召力，但是商业定位不清晰，严重影响了商业街今后的生存和发展，必须解决的一个重点的问题。五、目前农林下路商业街的商业发展没有内涵，经营特色不明显。六、农林下路没有形成真正的商业街。
其周边的环境为其发展提供了良好的环境，拥有较好的资源，有八个资源。1、政府及有关部门的高度重视和支持，全力推进了商业街的发展。2、商业街发展的黄金时期，抓住历史发展的机遇，当前越秀区拥有三大商圈，都处于良好的历史发展时期，都处在发展的黄金时期，因此要抓住良好的机遇，不断的提高商圈的作用，否则就会边缘化。3、农林是广州的传统老城区，也是政府机关和企事业密集的地区，人口主要是公务员、军队人员和企事业单位为主，人口素质较高，人口密集度比较高，高达每平方公里3.2万人，这样高密集的人口区域对大型零售业的需求是不断提高。4、随着农林地区的经济水平提高，居民的消费水平不断的提高，结构也不断的升级，个性化的消费和高档次的需求明显的升温，文化消费和休闲娱乐消费提升，目前家庭收入在3000—8000元的群体是该区域主体的消费群体，这些人对拥有高品质商品优质化服务大型零售的追求品味是很高的。大型零售商店在信用及综合服务有优势，因此有较大的发展空间。5、随着区政府打造总部经济的实施，为农林下路今后的发展奠定了基础，农林下路的商圈近邻环市东为核心的国际中央商务区已经聚集了广发银行、恒大集团，发展上互为依托相互促进。6、农林地区作为广州传统的老城区，院校密集，是广州市乃至全省文明的教育强区，农林下去处于其中，拥有得天独厚的优势，对商业的发展有良好的促进作用。7、农林下路不长，只有800米，非常适合人们休闲、购物。8、农林下路商业街商铺租金的价格不高，为未来的发展提供了空间，有利于大品牌的进驻。
根据以上的不足和一些优势及发展状况，就商业街建设和发展提出了四个方面的建议。按照区政府的规划和农林的规划和发展现状，结合人口分布、交通条件和集聚现状就农林的发展提出四点建议。
1、拓宽思路，改善现有的交通组织网，目前农林下路属于交通旺区，交通差，停车设施不够，疏导人流设施缺乏，使消费人群进入和疏导性受到制约。很多跟大型商业网点连接的道路超出了理论性，农林下路现在是两回四车道，确是沟通中山和东风路的交通要道，而且有电车总站影响了商业氛围，对现有的交通网进行合理的梳理是必要的。首先是东山口电车总站的搬迁，有利于东山口商圈的发展，对交通点进行合理的疏导，例如向东山路和中山路的转移，但是要体现合理疏通班车流量，又要方便人群进入商业圈，电车口搬迁后，要建设地下停车场，有效的解决停车难和交通压力。
2、立足服务，建设好商业街的各项服务和功能，国内外很多商业街的成功之处在于各项公共服务齐全，满足了消费人群的需求，有的商业街的建设往往只注重了内部空间的营造，忽视了外部空间的完善，从而降低了功能档次，农林同样面临这样的问题，如何完善决定了其今后发展的方向，这一点我们提出了五个观点，完善餐饮结构，建设特色餐饮，使具有品牌和知名度的菜馆进驻，满足多元化消费者的需求。城市配套要满足消费者对商业环境的需求，但是花园的面积不要太大。停车配套要有一定的停车场地，可以参考美国、日本等地的情况，提供大型零售商业的停车标准，市区内每80平方米的面积就要有一个停车场。零售商要建设一至二家的电影院和知名品牌的健美健身中心，提高该商业街的综合竞争能力。考虑周边的医院比较多的特点，还可以开设专营医学报建的书籍，开设养生讲座，将商圈的功能扩大，这是我们的建议。
3、着眼未来确立商街的发展定位，关系到商街今后的走向和成功与否。虽具有明确的品牌差异和经营特色差异，谁就可以耸立于潮头，农林下路未来的发展应该走时尚化、品牌化，一方面依托于广州王府井为中心，以街边档口为形式，以文化建设为辅，以公共功能为补充，以高中档次为经营特色，积极的引导组织品牌专卖店的进入，满足一定的品味，建设类似于上海淮海路的模式，全力打造农林下路的商业特色，建造广州知名的商业街。
4、政府要强势，是商圈真正形成的必要保证，商业街的发展离不开政府和有关部门的支持，尤其是规划作用明显，没有政府的指导和大力支持，商业的发展无法走上正规，商业的发展甚至是迟缓和倒后，目前农林商业区的发展处于关键时期，都需要有关政府部门的指导和推进，具体表现在商业街的规划、社会环境、街区环境，店铺环境的统一规划，制定商业街品牌进驻管理的标准，包括品牌准入的标准条件，店铺收费的管理规定，店铺质量等等，成立商业街的服务室，解决各方面的投诉和大小业主的问题，创建和谐商业街，发展要到位，统筹商业街的发展步伐，明确每个区位要发展菜馆，哪个区位要发展文化，要确保发展和规划得到实施，同时要有具有可操作的计划跟上，使发展规划得以实施，实现农林下路的发展宏图。交通组织建设要满足商业街的建设，包括车辆的通行和管理。
黄华军：身为农林下路商会的会长李建，王府井带动了农林下路，农林下路养育了王府井，未来百货的竞争是商圈的竞争，王府井要发展必须依赖于农林下路，让我们为王府井鼓掌，为农林下路的未来鼓掌。下面有请广州大学不动产专业客座教授、广州建和公司高级顾问、原CBRE华南区副董事、商业地产专家温政先生发表主题演讲“农林下路商业机遇”。
农林下路商业机遇
广州建和公司高级顾问、原CBRE华南区副董事 温政
温政：广州商业存在什么样的毛病，农林下路应该如何克服这些缺陷。
个题目是广州商业目的存在的问题。相对一线城市，广州的商业的自主创新能力不强，对消费时代的步伐跟进比较滞后。从广州的商业网点来看，还是落后的。一般商业细分的思路和反应不是太快。例如是市级的商业，区一级和社区级的跟连锁怎么做。 有一个方面的结合是比较差的，就是消费群的分类。是所有一线城市中做得最差的，这有很多的借口，暂时不要研究。广州的商业有几个原因导致的，个商业物业的推动者是房地产开发商，他们的商业执行力是很差的，他们的商业物业的规划也是很差的。新的商业力量很难进入广州，原有的商业力量开拓能力也比较差，基本上还停留在上个世纪的模式。
目前，三大代表性商圈，都是大众消费，差异性是比较少的。在这方面做得不太一样的是世贸商圈对消费群的细分搞得还是可以的，有一点差异的。目前，境外很多的商家以及国内的商家都想进入广州，比较看好的就是天河北，一个就是农林下路，都有一个共同点。有好的消费群体以及大量的甲级写字楼。这个规律不单是在广州、上海、香港都是这样的，他们将商品的分类做得比较仔细的，但是国外的经验是比较丰富的。
据我所知，已经有相当一部分的境外和境内的商家正在研究农林下路和天河北，农林下路如何把握这个机会。实际上前面很多的发言者已经说了，农林下路具备很好的消费群体以及从业人员，附近的甲级写字楼已经逐步的建立起来了。而且农林下路的商业环境变化很厉害。很多的商场拆了，有一些商铺不断的提升。整个的消费群下降了，很多人就担心。我的看法是，主力消费群结构变好了，当主力消费群的结构变好了，会反过来带来好的服务和购物环境，在座很多的人都去过丽江，消费群，结构不复杂。在这种情况下，我们看到一个好的苗头。通过大量的翻牌，能够留下来的已经很成熟，已经会跟正在调整的消费群结合。
这几个情况来看，王府井做得比较好，还有建和的街铺做得也是很好的。从他们来看，在市场的变动过程中，暂时是比较混乱的，价格跟秩序都是比较混乱的，但是他们有几个好的软件。一个是经营者进入的门槛和审查制度，第二个建立价格和产品秩序的制度，这些都发挥了作用。但是总体来看，农林下路的业主和经营者敏感力不够。农林下路要获得机会，就要克服什么，哪些硬的缺陷。农林下路目前的商业平台是不够的，商业面积太少了，作为商业街来说，平台是不够的。有人说商业街需要1000米，我认为不不同的。我的日本朋友来到了北京路和农林下路之后说，北京路太长了，量不能太大了，就变成了扁平化。而且缺乏休闲娱乐，这是很大的缺陷，这是政府和商家一起要弥补的。现在国内有关的购物中心已经将50%做成休闲娱乐的，我们认为合适的比例是30%左右，所以政府和商家要一起合作。农林下路缺少中高型的商家，有人想来，但是无法落脚。农林下路在服务商一定要提高，广州目前商业的软件的服务业比较差，农林下路我们也看多了，有很多的经营者，例如小的经营者和业主，对于消费群的培养有一点混乱，进入了恶性的循环，这在广州是普遍的现象。一定要打造很好的软件服务的平台。这实际上是国际的经验，广州目前的商业状态是怎样的，经营者实际上跟业主是博弈的。有一些软件如何建立和应用，这是非常重要的。
未来建和广场建成后可能会有机遇，而且硬件和软件的建设和制定要赶快搞，而且太迟了。建和广场一定要将视野和胸怀放开，我认为有一点保守，实际上可以跟很多的商家进行有效的沟通，包括境内外的，将你的设计和管理体系，软件一起跟他们沟通，就会引入好的商家。谢谢各位，我的发言到此结束。
黄华军：如果说过去的农林下路商圈因为定位不清，各位缺失，曾经有过十字街头的困惑，到了今天有政府的强力支持和规划的逐步完善，龙头企业的进驻，农林路东山口商圈必将脱胎换骨，让我们同心协力一起迎接农林下路东山口商圈的辉煌，现在我宣布由广东省行业协会主办，广东南方杂志社承办的2007广州商业地产发展论坛东越秀商圈崛起暂告一段落，感谢各位领导、嘉宾和新闻界朋友的参与，也感谢广州建和的支持。
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