[摘要] 中共广东省第十四次党代会要求广州市要建设成带动全省、辐射华南，影响东南亚的现代化大城市，这是承前启后的战略构想，房地产业应该说在这个构想中，又一次承担了先导性和基础性的重任。中国房地产业从提供住宅起步，经历了20多年后，商业地产成为房地产业发展的亮点。
因此，我们讲城市的楼宇，商业地产成为城市经济的一种生产资料、生产手段，笼统的讲房地产的发展是不行的，住房是住房，商业地产是商业地产。因为商业地产是城市经济的生产资料和生产手段。你没有生产资料和生产手段怎么会有经济产出，所以要将它放在这样的层面观察和认识，我们对商业地产的发展有正确的看法，这种增长方式的转变关键要抓单位面积的产出，这是衡量指标，也是衡量城市经济从粗放增长到集约增长转变的显示性指标。
过去城市里面有工厂，工厂可以开天车的，为什么可以开，因为地是白用的，没有规定每一平方米的土地要创造多少利润和税收，没有这样的指标，所以就可以开天车的，这样做是不合理的。单位面积高产出的努力方向就是城市经济转变增长方式的途径，也是努力的方向。我们讲，落实科学发展观，转变经济增长方式，在城市里面怎么做，怎么落实，就是抓城市空间的单位面积的产出，也是商业地产发展的努力方向。当然，这是有条件的，高产出是有条件的，首先土地资源的稀缺性，地产的垄断性，对服务业的需求和发展供给。服务业不发展，有了楼宇谁来要，这跟服务业的发展有关的，跟城市规划的合理性有关的。城市规划还是很重要的，现在在城市中，服务业如果笼统的说落后和发展滞后，也不是事实，中国的服务业在某些方面很发达，大家都有这样的体验，到国外一比，城市的夜晚是灯红酒绿，怎么说服务业不发达，但是统计后就比不过外国。国外是鬼城，他们的服务业多数是生产性的服务业。我们现在是面向生活的，面向休闲的服务业。所以存在结构性的不合理，面向生产的服务业的附加值更高，例如开一个洗脚店和洗浴中心的附加价值是多少，大家是知道的。开银行的附加价值就不同了，是银行开张好还是洗脚店开张好？哪个附加价值大？大家是清楚的。
商业地产的发展是城市财富发展很重要的一个指标，地产和虚拟经济是有联系的，这个问题往往有人有疑问的，商业地产发展了，房地产发展了和泡沫经济是什么关系，商业地产的价值关系是租金/银行利息率，级差地租越高，地产价格就越高，银行利息率高，抑制地产价格，反之促使价格上扬。
随着经济的发展级差利息就越高，商业地产作为财富不断的增值。这跟实体工商业的率差别有关的，服务业中有些产品是虚拟的。例如我们现在说什么是金融产品，三年期的银行存款就是金融产品，半年期的储蓄存款也是金融产品，产品是什么？就是一本存折，没有物理的可视性，确实财富再增长，存折上的数字再增加，这种服务经济的发展，就使传统意义上的使用价值脱离使用价值链的增长，而且虚拟经济具有高资本的特点。
我们为什么说商业地产可以不断的增值，因为虚拟经济相连的，跟服务业相同的，服务业中有大量的虚拟经济。地产的使用要求使用高的虚拟经济的部门，这种级差地租和地产价格就跟虚拟产品、虚拟经济联系得很紧密，同时地产垄断性是地产财富迅速的增长成为现实和可能，城市的财富就出现了跨越式的增长，例如大量的商业地产做证券公司和资本市场，这跟高有联系的，城市的地产在一定意义上具有虚拟经济的特征，所以城市的财富也会跨越式的增长。
什么时候会产生地产的泡沫，有人担心城市的房地产搞得太多，特别是商业地产，是否会有泡沫。地产价格的泡沫来源虚拟经济的泡沫，来源于货币经济和实体经济各个组成部分的关系，循环经济的严重失调，在这些情况没有发生和成为现实，就不会发生泡沫的风险，因此地产经济的泡沫是结果不是原因。因为时间的关系，说起来比较学术化，要说得很详细就要上课了，这里简单的说，意思是说商业地产的发展，我们要健康的发展，避免价格泡沫，这种价格泡沫不是原因，本身的发展是结果，是整个虚拟经济发展内部比例关系协调的结果。谢谢大家！
黄华军：谢谢裴所长，感谢您的发言，您的发言指出，向单位面积产出努力就是城市经济的努力，有人想请教，也就是今天研讨的主题，农林商圈要向这一方向努力，以你从政的经验您给他们什么样的建议和忠告？
裴长洪：农林下路我没有去过，我就凭想当然提主观的想法，刚才就想从形式和内容来讲，农林下路的名字不好，你们要打造的是未来的淮海路，农林下路感觉主要跟初级产业相联系，外地人一听农林下路就认为是农贸市场。
黄华军：农林下路是广州自古以来达官贵人的居住地。
裴长洪：从内容来讲，看了你们的宣传广告，有几十亿的产出，在你们招商的过程中，要将进驻的商铺进行好的定位，哪些商铺可以进来，对它要有一定的要求，无论是业主还是区域，最近，杭州下城区请我们讨论新的规划，有一个很好的思想，中国丝绸城在他们区，区委书记说中国丝绸城五个字就是无形资产，我给业主不能白用，要达到多少指标，要签定协议，经济指标达不到，就要摘牌，要拿到别的地方挂牌，我的意思是从形式到内容定位商圈的经济产出。
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