[摘要] 近期，70个大中城市房价逐步回暖，上升态势可用四个字概括——小心翼翼，在限购调控与灵活周转之间，房企对“政治正确”的自觉性已然今非昔比，既要防止房价猛蹿带来更严重的政策控制，又要在非投资类产品下足功夫、高速周转。
张玉良：整体资金供应量会加大
经济观察报：2012年绿地房地产业务过千亿，集团也进入财富500强，迅速增长主要得益于哪些方面？
张玉良（绿地集团董事长）：2012年绿地在连续三年的大发展基础上，又有了新突破。
绿地2012年完成销售1078亿，比2011年排名提高了一位，仅次于万科。商业地产增长也很快，还不包括商业部分100万平方米面积转入经营。
具体来说，，房地产业务收入增幅大，万科去年不到20%，我们是50%。第二，房地产中商业比重上去了。第三，我们去年向一、二线城市转向很快。去年下半年，确定了2000亿的投资规模项目，所以今年的基础比较好。第四，海外项目发展大进步，澳洲、韩国济州进展不错，市场势头很好。绿地酒店管理公司与西班牙酒店集团互换酒店经营权，今年3月份挂绿地的牌子。
经济观察报：今年绿地的整体目标和具体发展措施是什么？
张玉良：今年我们房地产争取再次实现50%增长。
具体措施上，一方面，进一步转向商业地产，去年比重40%，今年要50%。其次，在高能级城市加大投资，刚刚进入宁波、杭州两个浙江省的副省级城市。三是在产品结构上调整。
海外业务今年销售目标是20亿~30亿，酒店业务新进入2~3个国家。
经济观察报：绿地去年下半年在上海大量拿地，重回一、二线的逻辑是什么？
张玉良：去年下半年绿地在上海拿了很多地块。有一个背景，虽然国家提出城镇化建设，要求大中小城市共同发展，但实际情况是，大城市磁性越来越强，聚集效应越来越明显，中小城市除了特色类的，市场都在放缓，有的还在萎缩。国家的导向和政策并没有很好结合，行政、医疗、教育资源全部往大城市走，从这个实际情况，我们的分析是今后发展重心恐怕不在三、四线城市。所以从去年下半年开始，三、四线城市基本没投，三季度以后有个纪律就是不得投地级及更小的城市。
经济观察报：今年投资和开工计划是怎样的？
张玉良：今年房地产投资1500亿，一半用于买地，估计在800亿左右。
一是商业地产规模会更大，我预计今年在建的商业地产超过2000万平方米。二是进入高能级城市。三是综合体为主，还有一些产业地产，会增加持有比例。
经济观察报：如何判断今年的资金环境？
张玉良：银行对房地产总政策对外说不会放松，执行的情况就不一样。预计今年整体的资金供应量加大，银行对大企业还是很积极。
经济观察报：管几百亿和管千亿可能并不是一回事，绿地在管控上有何变化？
张玉良：规模变大了后，一个就是要更加公众化，今年酒店和海外业务，会在香港登陆市场。第二，从规范自身来看，强化内部管理。越是大企业，风险可能越来越大。虽然到处都是莺歌燕舞，大家都是赞扬声，更容易出事情。
去年马鞍山事件，我们处理了20多个人，对外我们希望跟下面弟兄们一起面对困难，面对挑战，对内就对不起了，我亲自开了三次会。
从集团总部和区域的关系看，集团化的决策越来越强。什么时候投，投哪里，都是总部决定。投资决策上的，资金控制上的，权力越来越集中。
经济观察报：高速发展中，如何保证现金流安全？
张玉良：跟其他行业大企业比较，绿地相对多元。从现金流管理看，我们通盘考虑，而不是按照业务板块分割。实践证明，房地产紧张的时候，能源资金可以流动进去。反之亦然。这跟单一的相比，现金流可控性好很多。
第二个特点，业务结构中，商业地产比重很高。这种业务结构稳定性强，潜力大。
负债方面，集团下面每个单位年终考核指标，一个是经营性目标指标，第二是事故惩罚目标，三是先导性考核指标，负债就是先导性指标。首先要求控制负债规模，负债率去年是85 %左右，比去年降了0.69%。其次要求每年降低一个点的负债。
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