[摘要] 近期，70个大中城市房价逐步回暖，上升态势可用四个字概括——小心翼翼，在限购调控与灵活周转之间，房企对“政治正确”的自觉性已然今非昔比，既要防止房价猛蹿带来更严重的政策控制，又要在非投资类产品下足功夫、高速周转。
李文杰：城镇化需要资源再分配
经济观察报：对2013年的房地产市场怎么看？
李文杰（中原地产华北区域董事总经理）：2011年到2012年，供地急剧下滑，2012年的下半年特别是第四季度起，供地才开始提速，今年一季度预计是一个供地高峰，也是一个交易高峰。
如果做一个土地供应、交投和市场库存的曲线，存货是不足的，新房供应少，交易量就向二手房集中，所以的二手房，现在是最近几年交易比较活跃的阶段，对新房价格有一个引导和拉动作用。
2013年到2014年，供应短期上不来，新的供应肯定要在2014年才能上来，调控的总体政策走势，可能还是在抑制需求层面下手，目前能看见的可能是金融手段会加强，比如对二套房的首付和利率优惠会收紧，过多的行政手段应该不会再采用。
现在的政策是既要防止大涨，又要防止大落，虽然北京市提出回落，但并不希望房价马上大落，所以2013年全年房地产市场可能是有波动、有调控的状态。
经济观察报：一、二线城市和三、四线城市会有什么样的不同？
李文杰：三、四线城市现在确实积压很严重，一、二线城市在去年一年房价上涨还是比较明显。
住房信息联网和官员财产申报在2013年的走向依然不清楚，这可能给很多地方的买房和卖房带来不确定性，虽然现在媒体说抛盘什么的，我觉得有点过于炒作，我不认为这会对整个房地产市场产生大的影响。
2013年一、二线热点城市依然是调控和房价上涨的动力同时并存的，而三、四线城市最主要的是和城镇化的关系。
城镇化我觉得是一种公共资源的再分配，公共资源分配的背后是既得利益集团的利益再分配，比如先发展起来的东部城市和内陆城市，先发展起来的大型企业、集团怎么分配，这涉及到城镇化的核心。
经济观察报：三、四线城市现在的市场是不是已经相对饱和？
李文杰：这个饱和指的是购买力的饱和，城镇化是可以和这个联系起来的，中国城市的形态一直是和政治形态相关，权力集中的地方一定是资源集中。美国是联邦制，社区周围都有很好的教育和医疗资源，中国不是这样，政府这次城镇化说的是人的城镇化，而不是房子的城镇化，如何破除这种公共资源的集中，是一个重要问题。
比如我们想象一下，把协和医院搬到沧州，沧州的城市化进程肯定就解决了，是吧？我前天在协和，那地方就是什么人都进来啊，周围的旅馆、交通都是猛涨啊。
经济观察报：城镇化不还得盖房子吗？
李文杰：三、四线城市是盖了很多，政府出让了很多土地，但现在积压比较严重，问题是轮当地的改善性需求释放以后，第二轮需求从哪里来？肯定是外部需求，问题是外边的人为什么要住在这里？外边的人要买房，肯定会在核心大城市买房。
我还是举协和医院的例子，比如协和医院要搬过来，医生、护士居住怎么解决？子女教育怎么解决？现在它在城区，它有很好的教育资源。
我觉得医疗资源和教育资源是最核心的两个资源，其他的商业配套都是次要的。只要医疗和教育资源解决了，商业配套很自然地就解决了。
如果政府不解决公共资源的分配，怎么城镇化？城镇化不是简单的农民就地上楼。比如秦皇岛现在积压就比较严重，房价上不去，供应量又大，而秦皇岛还是个热点城市，既有港口，又有旅游，但是轮城市拆迁改造完，后面的需求就没了。过去的资源已经这样了，再加强就需要产业的转移，产业转移过去需求就上来了。
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