[摘要] 近期，70个大中城市房价逐步回暖，上升态势可用四个字概括——小心翼翼，在限购调控与灵活周转之间，房企对“政治正确”的自觉性已然今非昔比，既要防止房价猛蹿带来更严重的政策控制，又要在非投资类产品下足功夫、高速周转。
近期，70个大中城市房价逐步回暖，上升态势可用四个字概括——小心翼翼，在限购调控与灵活周转之间，房企对“政治正确”的自觉性已然今非昔比，既要防止房价猛蹿带来更严重的政策控制，又要在非投资类产品下足功夫、高速周转。
对于房地产企业的治理、内控水平，商业评论人士通常都斥之以粗放管理、乏善可陈，这句话放在5年、10年前应该没有问题，然而在经历了过山车式的数轮调控后，地产企业在死去活来、活来死去的折腾中，长足了记性、磨出了经验，制造业、服务业百年来积攒的经验给房地产业提供了参照，任何商业体良性循环的正道是，产品标准化、打开资本通道、企业核心价值体系构造等等。
虽然已有千亿、数百亿级的强悍房地产大佬，但这并不意味着后来者没有机会，中国庞大的城市化命题仍给出了足够的想象力，画卷刚刚展开，任何一个谙合真正商业规律的企业，都将有博胜未来的机会。
田明：主攻二线城市
经济观察报：你如何看今年的市场走势？
田明（朗诗集团董事长）：2013年形势会好于2012年，但不会有像2009年那样反弹。如果上半年在一、二线出现较大反弹，会招致调控加压，全年曲线可能呈现先上后下的趋势。如果上半年市场上涨温和，全年将比较平稳。
经济观察报：如何看待中央对城镇化的推进？公司对此有何战略安排？
田明：首先我认为城镇化不等同于房地产化。城镇化需要有实体经济的支持。有了制造业、服务业才能解决进城人口的就业问题。所以城镇化是经济发展的结果而非手段。
我们判断，三、四线及以下城市，当前产业基础并不好，现在还处于大城市化的阶段。另一方面一线城市的竞争将非常激烈。所以我们未来几年的主战场将是二线城市，其范畴包括省会城市、计划单列市和津渝两大直辖市。
经济观察报：去年的经营指标是否完成，做了哪些工作？今年各项指标计划是怎样的？
田明：2012年朗诗房产公司更多按照“过冬”原则安排生产经营，在销售收入、认购率和利润额上都完成了指标。过去一年，公司很大精力放在苦练内功上。对于未来还有快速发展机遇的“白银十年”。我的判断是行业集中、竞争加剧、利润趋平、市场细分。
一方面，我们将产品线由原来单一的高端产品，扩展为面向全生命周期的产品线，完成了客户结构梳理和相应投资。去年我们新增的首次置业、首次改善产品，是全年业绩的亮点。另外一方面，我们完成了公司组织管控结构的调整。梳理了总部、区域公司和项目公司的关系，更有助于区域公司在城市片区的深耕。
到2013年底，朗诗在建项目计划由现在的25个扩展到40个，约150万平方米。全年销售回款计划110亿元，土地投资80个亿。
经济观察报：朗诗过去一直有鲜明的特色，今后规模上会否有突破？
田明：今后能存活的行业企业，一种是资金雄厚、规模大，另一种是有绝活。绿色一直是朗诗的核心竞争力，今后也要有规模。长期以来，朗诗缺乏外部融资渠道，在此情况下，我们今年将突破百亿规模，计划在5年内实现年度300亿元的销售回款，进入行业规模前30强。
经济观察报：去年朗诗系统地搭建起非地产开发板块的框架，今年有何部署？
田明：今年在金融、科技、养老和代建上有大的探索和突破。朗诗去年下半年成立青杉投资，通过基金、信托等筹集管理着12.5亿的资金，今年管理规模会增加到30亿元，用于支持朗诗的开发、养老等板块。养老板块，一方面继续在开发项目上配套养老地产，另一方面正在与许多地方政府商讨养老社区的供地方案。技术板块已经成立两家公司，在公建、养老等项目上输出技术、代建、咨询设计等系统方案。
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任志强：供求关系在恶化
经济观察报：怎么看2013年房地产形势？调控有无加码可能？
任志强（华远地产董事长）：2012年的情况已经明确给出了供求关系的预期。2012年的土地供给出现了严重的负增长，没有充足的土地，再加上拿到土地后的必要周期，2013年的开工总量必然只可能减少而不可能增加。
2012年已出现新开工量的同比负增长，其中住宅的开工更是严重的负增长，而住宅开工中尚包括了大量保障性住房，扣除700多万套的保障性住房之后的纯商品住房新开工量就更为负增长了。而实际影响供求关系和价格的并非是保障性住房的供给，这是有严格的限制条件的，并不属于商品房的正常需求的人群，因此2013年的商品住宅已出现了供给明显或者称为严重下降的趋势。保障性住房总量是逐年下降的这也会影响到政府强制性投资的减少。
城镇化、户籍改革、提高居民收入和完成小康目标，这些都是扩大住房消费的有利条件。
老龄化在中国已进入加速阶段，家庭户籍人口逐年下降必将增加对住房的需求。因此中国在城镇化带动城镇人口不断增加的过程中又增加了因家庭分裂速度加速而产生的更多需求。
2013年不管现有调控政策是否改变或调整，供求关系都在恶化而不是好转。如果没有建立房地产市场的长效机制，如果不能建立市场的长期预期，市场永远不得不依赖短命的行政调控措施而扭来扭去。但房地产市场可持续增长的大局并不会发生变化。
经济观察报：2013开工、销售、融资和土地购置计划如何？
任志强：预计十二五期间公司可实现累计销售额约为270亿元，主要为北京、西安、长沙、青岛四个城市贡献。如公司十二五期间能从资本市场融资40亿元，2015年华远销售可望实现100亿元。十二五期间，要进行增发股票和发行债券各一次，筹集40亿元以上的资金，使公司净资产值在2015年超过60亿元。同时也将寻找机会，通过资产重组、兼并收购等方式扩大公司发展规模。
经济观察报：华远2013年是否会增加在京的拿地力度？
任志强：目前已有项目不能完全满足华远在北京的长远发展和品牌形象的需要，需要继续在城市成熟发展区、轨道交通沿线的城市近郊、具有特别资源的城市远郊获取新项目，保证北京区域每年新增的土地储备，满足北京地区持续发展需要。
经济观察报：华远地产今年的工作重心是什么？
任志强：一是房地产实业经营，二是资本运营，以产业经营为基础，充分发挥资本运营作用，重点发展房地产开发与不动产经营业务，形成两条腿走路的良性地产经营格局。在品质产品的开发中，坚持做品质建筑，积极参与保障房建设，将“品质”理念带入保障房建设中，优化住宅规划布局和户型设计，推广建筑节能技术，确保华远产品都符合环保节能指标，成为高品质住宅产品的代表。
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单伟豹：涨得太猛，就可能有新调控
经济观察报：怎么看2013年的房地产市场形势？调控有无加码可能？
单伟豹（路劲地产董事局主席）：今年房地产的整体形势，我还是比较看好的，平稳发展，因为压抑了那么久，不让它涨，是不可能的。但是也不可能涨得太猛，如果涨得太猛，就有可能有新的调控政策。但政府也不会让房价下跌很大，因为房地产市场对经济的整体形势影响太大。
经济观察报：2013年会采取哪些方法来保持并进一步扩大规模？
单伟豹：2012年，我们地产业务实现了118亿元港元的销售额，较2011年上升69%。今年，我们计划在已进入城市深耕，优化产品结构，加快库存消化。我们希望保持年增长30%的速度，增长太快可能有风险。
经济观察报：路劲在商业地产领域有哪些规划和战略？
单伟豹：当初，很多开发商做商业地产，是因为住宅的调控，但是因为没有商业地产的开发运营经验，盲目进入会面临很大的风险。
我比较看好养老地产，但是现在缺乏政策支持。比如以后政府是否可以考虑把养老地产项目列为不占用地指标的范围。
另外，我也比较看好产业地产，如医疗产业、旅游产业等。比如一个医院就能带动整个周边区域的发展，但是现在条件还不是很成熟，可以尝试几家开发商联合起来一起投资尝试，这样会减小风险，也可以探索新模式。旅游地产也会有很大的发展空间，随着经济的发展，人们收入的增长和生活水平的提高，对旅游的需求将越来越旺盛，这样具有投资属性的旅游地产就会有很好的发展前景，旅游地产也可以采用多家开发商合作开发的模式来尝试。
经济观察报：如何看待中央对城镇化建设的推进？对此有何战略性安排？
单伟豹：城镇化是促进经济发展的一个新动力，因为现在出口、投资、内需三大引擎都不太好，对经济的促进作用不大，而中国目前的城市化率大概是50%，城镇化有很大的发展空间。城镇化对房地产市场肯定有一定的推动作用，但也要根据具体城市来区别对待，路劲也会在现有的部分城市参与城镇化建设。
经济观察报：调控初期一、二线城市受较大影响，但后期这些区域回暖明显，对企业的利润贡献可观，部分三、四线城市则产生泡沫，你对一、二、三、四线城市的发展布局作何判断？
单伟豹：我觉得并不能笼统地说，现在三、四线城市就产生了泡沫，要根据具体城市的供应和需求来看。比如温州房价就很高，因为调控房价下跌也很大，肯定是存在一定泡沫的。鄂尔多斯也是，没有产业支撑，供应过剩，现在下跌幅度很大，估计十年内很难恢复。其他城市就要进行充分调研、区别对待。
部分开发商重新回到一、二线城市，也不完全是因为三、四线城市市场饱和了，而是因为过去几年，它在三、四线城市扩张过快，饱和是针对的它自身而言，并不是整个市场。
我们在区域的选择上，并不会有一、二线和三、四线城市的具体划分，会在现有的重点城市深耕，比如一线城市的个别区域，也会在具有发展潜力的三、四线城市发力。
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凌克：刚需仍是市场需求主体
经济观察报：怎么看2013年房地产形势？调控有无加码可能？
凌克（金地集团董事长）：中国的房地产业仍然处在重要的机遇期，市场总体仍然会继续向上。但部分热点城市房价的快速上涨，可能会引发政府加重调控力度，房地产市场投资性需求仍将被抑制，限购和限贷的政策还会延续。另一方面，保障房制度建设将持续推进。同时房产税从试点到逐步推开，也将循序渐进地发挥作用。
经济观察报：收购星狮地产之后的进展如何？商业地产领域的投资计划如何安排？
凌克：2013年1月29日，星狮地产举行股东周年大会，动议通过更名为金地商置集团有限公司；同日，公司还宣布通过配售融资超过7亿港元。金地商置要成长为金地集团规模快速扩张、业务结构转型的重要载体，未来投资领域主要包括：以城市综合体为主体的商业中心投资与运营； 和住宅的开发销售及物业管理；写字楼的运营及物业管理；产业园区的开发、运营及物业管理；超五星级酒店、精品酒店的开发与运营。
经济观察报：调控初期一、二线城市受较大影响，但后期这些区域回暖明显，对企业的利润贡献可观，部分三、四线城市则产生泡沫，企业对一、二、三、四线城市的发展布局作何判断？
凌克：一、二线城市，由于自身更大的市场深度和需求潜力，对市场反应更加强烈，而相应会释放出更大的上升动能。而三、四线城市支撑市场长期发展的需求后劲不足，以及过于集中开发造成的过量供应问题逐渐浮出水面，抑制了市场的上升空间。金地在城市布局上，重点选择成熟城市群如长三角、珠三角、京津冀等，这类城市人口基数大、聚集性强、经济基础较好，具有可持续的发展潜力。
经济观察报：在刚需产品成为市场成交主力之后，金地产品结构调整进展如何？未来公司的土地储备和产品线将呈现何种格局？
凌克：2012年金地中小户型新增可售面积占比约为65%，2013年这一比重将得到继续提升，2013年新增货量中首置首改类产品占比约在80%。2012年金地新增11幅土地储备，新增地块以刚需首改类产品为主。
未来刚需仍是市场的需求主体，改善型市场尤其是首次改善型市场也将呈现较好机会。金地会继续坚持财务稳健原则，控制土地成本强调拿地区域分布的合理性，着重补充适合刚需和首改类产品的土地储备。在产品研发方面，公司会加快针对首置首改类客户的新系列的研发和推广应用，为市场提供覆盖面更广阔的多元化产品。
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邓维聪：开拓以外，重要的是经营
经济观察报：新鸿基在内地的经营计划如何？
邓维聪（新鸿基发展（中国）有限公司董事）：以华东区为例，南京、无锡、苏州、杭州等地点的项目今年都将在开工阶段。今年我们投资上会更积极。在上海，会看一些城市综合体项目，希望走高端的路线。不少项目正在洽谈。广东片区也在积极发展。成都片区可能需要继续消化一个130万平方米的大项目。
经济观察报：地方政府推出商业用地非常积极，如何看这个市场形势？
邓维聪：土地市场已经很热了，最近拍了很多高价地。这个情况值得注意。我上世纪90年代到上海，那时市场很好。不久就发现，到处是烂尾楼，这都是没有财力没有实力的企业拿地造成的后果。我相信现在不会再有这么多失败的项目，可是不会每一个都做得很好。
上海去年推出200万平方米的商业用地，可是平均每年上海写字楼吸纳量只有50万平方米（建筑面积）。问题是很多没有资金压力的企业有做商业项目的冲动，但大部分可能并不懂怎么做好。
经济观察报：新鸿基地产如何看待内地的城镇化，公司是否有拓展安排？
邓维聪：城镇化是国家的大战略。具体到新鸿基，我们还是要看自身的定位。我们在拓展上一直稳健，所以暂时没有这样的人力和能力去开拓二、三线城市市场。
新鸿基面临两个任务，除了开拓外，很重要的还是经营，我们现有的项目，要花很多时间和人手去经营。多出的钱投到哪里呢，还是投到我们熟悉的地方，上海、广东、北京。
过去我们投在内地400亿、500亿，差不多占整个公司10%以上的投资比例，要好好运营。现在很多发展商回到一线，这个我不怕。我们肯定比他们做得更前沿一些，因为有上海国金中心IFC、上海环贸广场ICC两个堡垒。
经济观察报：新鸿基地产今年的一个重要的项目上海ICC将推出，同期也有嘉里中心、k11等入市，是否感觉到竞争？
邓维聪：肯定有。先不要讲项目竞争，整个购物中心市场竞争都非常激烈，winner takes over（赢家通吃），变得越来越两极化。上海未来(小区网论坛)在建的商场很多，能做好的才会赢。我不敢说我们一定会赢。有些商场有这个条件。内容是什么，怎么包装，有无关键东西推出，让零售商对你有信心，这个很关键。ICC，我们给出很多新的东西，所以新一代的商场，的确是放了很多新的经验在里面。
经济观察报：在激烈竞争下，ICC写字楼部分，出租情况很理想，是否与你们拥有长期客户相关？
邓维聪：现在已接近满租，最贵的每天每平方米租到18块。IFC老客户多一点，很多金融类的企业，都是很多年的老关系。ICC反而没这么多，主要是非金融类的，包括贸易公司、专业公司、零售公司、律师事务所等等。adidas，租了好几层。这里面大部分都是新开拓的客户，因为ICC带来了新鸿基的经验，有很好的商场配套、交通枢纽。
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刘晓光：春天里的冬天
经济观察报：你对2013年的房地产市场形势怎么看？调控是否会加强？
刘晓光（首创置业董事长）：我觉得今年房地产市场的整体形势不错，但我老感觉有点“春天里的冬天”的感觉，主要看房地产的销量和价格的走势，如果出现大起大落，还会有新的调控政策出台。现在一、二线城市，房价已经出现上扬，我认为涨幅在10%以内还能忍受，超过15%政府就可能会出台新的政策。最起码宏观调控不可能放松，新的政府领导也不希望房价大涨。
经济观察报：2012年，首创置业实现130多亿元销售额。2013年会采取哪些方法来保持并进一步扩大规模？
刘晓光：还是要抓紧销售，加速周转；第二，要在优质地区，增加土地储备，比如要在一、二线城市加大力度；第三，要加快把地产和其他产业嫁接，比如商业地产、旅游地产、教育地产等，这些产业地产更有发展前景；第四，要改变传统的融资的方式，加强融资方式的创新，打通国内和国际两个资本市场，引进国外一些大的基金；第五，很重要的是加强产品质量的管理；第六，要迎合中国城镇化的进展，土地一级开发可能我们要做，进行一二级联动开发；第七，我们的国际化进程要加快，我们在法国的项目合同已经签完了，目前正在做规划，下一步要大规模运作。在创新上，要做到“人有我有，人无我有”才行。
经济观察报：城镇化对三、四线城市的房地产市场将会起到什么样的作用？
刘晓光：城镇化对三、四线城市的房地产市场应该会有促进，但三、四线城市一定要区别对待，沿海和中部启动的三、四线城市发展是不错的。下一步，对于地产商来说，要抓两个“刚性需求”，一个是真正的刚需购买力，必须要置业的购买力，另一个是刚性很强的改善性购买力。
经济观察报：沿海和中部三、四线城市有市场饱和、供应过剩的现象吗？
刘晓光：有些地区出现了，有些地区没有。目前这些出现房地产市场饱和的三、四线城市，具有土地供应量大、项目审批多、城市人均收入水平低、城市环境不好、污染严重等特点。但沿海和中部启动的一些商业比较发达的三、四线城市，发展都还不错，比如浙江的一些县城，价格很好，土地也很紧张。
经济观察报：商业地产是否过热？
刘晓光：有，但是对于一线城市来说，好一点，二线城市的核心区也好点，但有些城市不能支撑那么多的商业地产项目，出现了同质化严重、业态单一的问题。还有就是有的商业地产的业态和服务，满足不了市场的需求，这样就会出现问题。
更重要的是，很多做商业地产的开发商，是“地产人”，不是“商业人”，他们是做地产的“专家”，但不是做商业的“专家”。
经济观察报：首创今年在商业地产领域有哪些计划和战略？
刘晓光：今年，北京奥特莱斯开业，下一步还会有浙江和海南的，另外也会有新的商业综合体出现，像北京丽泽商务区项目，我们和中青旅合作的昆山锦溪镇旅游地产项目也在进行中，养老地产也在储备中。
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万科：政策不会放松，调控仍然会延续
经济观察报：怎么看2013年房地产形势？调控有无加码可能？
万科：政策环境的变化，很大程度取决于房价的变动情况。但对房价变动的判断本身就带有很大的主观性，此外还需要考虑公众对房价的判断和反应。由于存在各种不确定性，我们虽然可以分析政策背后的逻辑，但很难对政策本身准确预测。
万科对政策的态度，始终是“应对重于预测”，很多时候我们宁可把情况想得更差一些，准备做得充分一些。有一点是比较确定的，政策不会放松，调控仍然会延续。
经济观察报：2013年开工、销售、融资和土地购置计划如何？
万科：万科的经营计划会动态调整，每月集团会开运营会议讨论每个月工作要求，每个季度调整未来四个季度到六个季度的项目安排，每年会调整一次未来36个月的发展。由于销售受政策、市场等因素影响很大，公司不会预设固定年度销售计划。
开工的数字也会进行动态调整，为了便于投资者了解公司的经营信息，公司会在年度报告中披露目前的计划开工情况，这主要是针对已经获取的项目。
对新增土地，公司不会设定硬性指标，仍然会贯彻“宁可错过，绝不拿错”的原则。
经济观察报：商业地产领域的投资计划如何安排？
万科：公司发展非住宅类业务的出发点，是为了更好地做住宅。目前公司商业物业中最重要的部分是社区配套商业，此外还有部分区域中心型商业综合体，以及一些酒店、服务式 和写字楼。商业资源的占比大约在5%左右，未来会逐步提高，但是中期内不会超过20%，而且预计达到20%可能需要很长一段时间。
不久前公司在北京成立商用地产管理部，目的是整合万科旗下各类商用资源，并探索适合万科未来发展的商业地产模式。
经济观察报：如何看待中央对城镇化建设的推进？企业对此有何战略性安排？
万科：城镇化是未来中国发展的主题，城市圈发展、经济结构调整和高铁效应等导致的人口多向流动过程刚刚开始。对比发达国家处在类似经济发展阶段的案例，中国目前的城镇化水平明显偏低。未来城市化还有很长的路，房屋的需求依然很大，所以我们仍然看好行业中长期前景。
经济观察报：调控初期一、二线城市受较大影响，但后期这些区域回暖明显，对企业的利润贡献可观，部分三、四线城市则产生泡沫，企业对一、二、三、四线城市的发展布局作何判断？
万科：的住宅市场确实有分化，但也不能简单地用一、二、三、四线来区分。东部一些城市，从行政级别上看属于三线，但是从人口特征、经济发展特征和房地产市场特征看，更接近二线的表现，和一线城市也有紧密的关联性。这类城市，其实应该被作为准二线城市来看待。即使同为三、四线城市，不同市场之间的表现也存在差别。
整体上，目前主要城市的销售形势要更好一些，不过，这并不是说这些城市一定会出现普遍、大幅上涨，因为这些城市的存货仍然处在较高的位置。相对来说，中西部的一些地级以下城市，由于近几年开工较多，且缺乏人口流入的支持，可能会面临较长的去存货的过程。这些城市万科基本上也没有项目。
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张玉良：整体资金供应量会加大
经济观察报：2012年绿地房地产业务过千亿，集团也进入财富500强，迅速增长主要得益于哪些方面？
张玉良（绿地集团董事长）：2012年绿地在连续三年的大发展基础上，又有了新突破。
绿地2012年完成销售1078亿，比2011年排名提高了一位，仅次于万科。商业地产增长也很快，还不包括商业部分100万平方米面积转入经营。
具体来说，，房地产业务收入增幅大，万科去年不到20%，我们是50%。第二，房地产中商业比重上去了。第三，我们去年向一、二线城市转向很快。去年下半年，确定了2000亿的投资规模项目，所以今年的基础比较好。第四，海外项目发展大进步，澳洲、韩国济州进展不错，市场势头很好。绿地酒店管理公司与西班牙酒店集团互换酒店经营权，今年3月份挂绿地的牌子。
经济观察报：今年绿地的整体目标和具体发展措施是什么？
张玉良：今年我们房地产争取再次实现50%增长。
具体措施上，一方面，进一步转向商业地产，去年比重40%，今年要50%。其次，在高能级城市加大投资，刚刚进入宁波、杭州两个浙江省的副省级城市。三是在产品结构上调整。
海外业务今年销售目标是20亿~30亿，酒店业务新进入2~3个国家。
经济观察报：绿地去年下半年在上海大量拿地，重回一、二线的逻辑是什么？
张玉良：去年下半年绿地在上海拿了很多地块。有一个背景，虽然国家提出城镇化建设，要求大中小城市共同发展，但实际情况是，大城市磁性越来越强，聚集效应越来越明显，中小城市除了特色类的，市场都在放缓，有的还在萎缩。国家的导向和政策并没有很好结合，行政、医疗、教育资源全部往大城市走，从这个实际情况，我们的分析是今后发展重心恐怕不在三、四线城市。所以从去年下半年开始，三、四线城市基本没投，三季度以后有个纪律就是不得投地级及更小的城市。
经济观察报：今年投资和开工计划是怎样的？
张玉良：今年房地产投资1500亿，一半用于买地，估计在800亿左右。
一是商业地产规模会更大，我预计今年在建的商业地产超过2000万平方米。二是进入高能级城市。三是综合体为主，还有一些产业地产，会增加持有比例。
经济观察报：如何判断今年的资金环境？
张玉良：银行对房地产总政策对外说不会放松，执行的情况就不一样。预计今年整体的资金供应量加大，银行对大企业还是很积极。
经济观察报：管几百亿和管千亿可能并不是一回事，绿地在管控上有何变化？
张玉良：规模变大了后，一个就是要更加公众化，今年酒店和海外业务，会在香港登陆市场。第二，从规范自身来看，强化内部管理。越是大企业，风险可能越来越大。虽然到处都是莺歌燕舞，大家都是赞扬声，更容易出事情。
去年马鞍山事件，我们处理了20多个人，对外我们希望跟下面弟兄们一起面对困难，面对挑战，对内就对不起了，我亲自开了三次会。
从集团总部和区域的关系看，集团化的决策越来越强。什么时候投，投哪里，都是总部决定。投资决策上的，资金控制上的，权力越来越集中。
经济观察报：高速发展中，如何保证现金流安全？
张玉良：跟其他行业大企业比较，绿地相对多元。从现金流管理看，我们通盘考虑，而不是按照业务板块分割。实践证明，房地产紧张的时候，能源资金可以流动进去。反之亦然。这跟单一的相比，现金流可控性好很多。
第二个特点，业务结构中，商业地产比重很高。这种业务结构稳定性强，潜力大。
负债方面，集团下面每个单位年终考核指标，一个是经营性目标指标，第二是事故惩罚目标，三是先导性考核指标，负债就是先导性指标。首先要求控制负债规模，负债率去年是85 %左右，比去年降了0.69%。其次要求每年降低一个点的负债。
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张华：复地正渐入佳境
经济观察报：如何看待2013年的大趋势？
张华（复地（集团）股份有限公司董事长）：我们抱谨慎乐观的态度。首先从政策导向看，中央还是希望房地产健康发展。其次，地产调控三年，投资投机需求已经得到很好的抑制，并加强了保障房的建设。最后，刚需和改善性需求还是存在的，从目前市场情况看，销售状况还不错。
经济观察报：中央对城镇化建设的引导，房企管理者似乎有些众说纷纭，你如何看待其中的机会？
张华：复地的土地布局，会抓住上海和北京这样大都市发展的机遇；其次会在已进入城市深耕细作，争取能做到每个城市的前3～5名。复地已经进入18个城市，基本都是一、二线的能级城市，今年暂时没有投资三、四线城市的计划。
经济观察报：今年经营指标如何？
张华：复地2013年的新开工计划是300万方，销售额目标是达到200亿元，融资规模希望达到115亿，投资拿地会在300万方左右。
经济观察报：复地加大对商业地产的投入出于什么考虑？
张华：复地在已有商业综合体项目的城市，都会成立商业管理公司，并且已经在集团成立了商业事业部。商业团队会从拿地阶段开始就介入项目。与复星其他团队比，复地的商业项目定位范畴要更广泛，更国际化，一些项目会借鉴加拿大和日本的商业综合体项目运作模式。
经济观察报：私有化后，复地似乎呈现出更加进取的形象？
张华：复地私有化后得到大股东复星更大力度的支持。打造高品质产品的同时，提升业态的能级，要为客户提供健康、文化、养老、理财等一揽子服务。复地开发业务的销售规模争取在3年内达到500亿。
经济观察报：本体建设和运营管控如何支撑这种快速增长？
张华：去年在区域架构上做了调整，撤掉原有的大区制，在管理扁平化的思路下，以做强做深城市公司为主。目前进入的18个城市，集团的管理半径完全可以覆盖。从去年开始我们在风控和廉政方面都下了很大的功夫，希望对于快速增长的运营管理做好后端的建设防护。
经济观察报：基金层面的计划如何？
张华：目前，复地旗下有智盈、共赢和基金发展（复启）三只基金管理团队，目前管理规模达到34亿元。我们会继续扩大合作面，除中信、中融等传统合作的信托基金外，也愿意与境外的基金和大型、多元化的经济体合作。只要有资本实力，认同复地的理念，我们以开放的心态来进行合作。今后在基金架构设置上，也会更加扁平化，并考虑在复地集团层面设置基金。计划到年底，复地管理基金的规模达到60亿。
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胡在新：不认为对于市场可以盲目乐观
经济观察报：怎么看2013年房地产形势？调控有无加码可能？
胡在新（保利地产副总经理）：经过近几年的房地产调控，市场已经普遍适应，因政策预期而出现的观望情绪已基本消退，行业实现了健康稳定发展，这些都是房地产市场稳定向好的有利因素。同时，国内经济增速放缓，行业竞争加剧，我们不认为对于市场可以盲目乐观。
2013年调控不会放松。如果个别城市或者区域出现市场过热，或者不理性发展的情况，不排除调控加码的可能。
经济观察报：2013年开工、销售、融资和土地购置计划如何？
胡在新：2013年，保利地产仍然坚持成长，保持业绩不下降，市场份额有增长。这意味着2013年的开工量和销售量同比仍将有一定比例的提升。在土地储备方面，公司抓住2012年底优质土地的集中放量，以合理的成本获取了适量的土地资源。以保利地产快速的周转模式，2012年获取的大部分土地都将转换为2013年的可售货量，为销售提供保障。
融资方面，保利地产融资成本一直较低，同时有房地产基金作为资金的多元化补充。
经济观察报：商业地产和养老地产领域的投资计划如何安排？
胡在新：2012年，我们将商业公司提升为一级子公司，开始独立运作。在此基础之上，我们会进一步提高专业经营管理能力，拓展重点城市和一线省会城市中心地段的优质商业，并积极关注二线城市核心地段的商业资源。
养老地产目前已经在北京试运营，情况良好。同时在上海、广州、成都等有条件和资源的地区进行养老地产盈利模式的尝试，为公司提供多元化的来源。
经济观察报：如何看待中央对城镇化建设的推进？企业对此有何战略性安排？
胡在新：一方面，保利地产现已进入40多个大中城市，实现了环渤海、珠三角、长三角、成渝及海西的完善城市布局，并可通过中心城市辐射周边中小城市，适应中国城市化发展的需要。另一方面，城市化进程带来的经济总量的增加，会带动商业物业的发展，因而我们也早早提出了商业地产的发展战略，并按照计划逐步扩大及提升。
经济观察报：公司对一、二、三、四线城市的发展布局作何判断？
胡在新：受人口规模、居民收入水平的差异影响，一、二线城市房地产市场需求量大，可持续性强；而三、四线城市市场容量较小，受市场波动影响明显。保利地产始终坚持以一、二线城市为主，适度辐射三、四线城市。一方面，中心城市的市场容量能够保障地产企业的可持续发展，并以较高的行业竞争水平推动企业专业性的提升；另一方面，伴随企业市场占有率和品牌影响力的逐渐扩大，企业可以择机进入周边三、四线城市，适度发展。
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雅居乐：2013审慎乐观
经济观察报：怎么看2013年房地产形势？调控有无加码可能？
雅居乐（资本市场部负责人）：2012年第二季度开始调控没有太大变动，按揭活动及市场资金流通量都有所增加，但是这段时间还没有开发商积极买地，直至下半年市场开始回暖，政府开始增加逆回购，银根放松。年底开发商积极买地，内房股成交开始畅旺，带旺高端住宅产品。
预计2013年调控政策会维持不变。现在一线城市价格上升厉害，政府可能会选择性地控制及增加房产税试点等。但这些措施影响有限。只要二、三线城市的价格保持平稳，2013年的形势还是审慎乐观的。
经济观察报：如何看待2013年旅游地产的发展趋势？
雅居乐：预计计及今年将新开的项目后，雅居乐将有约60个项目。当项目多的时候，海南、云南项目的占比就会减小。旅游地产暂时占集团的盈利贡献比不会超过20%。
海南清水湾连续多年为当地的销售，海南项目证明我们的团队、管理和品质控制可以创造销售神话。目前海南项目的重心在于筹备酒店开业。酒店和商场不只是做硬件这么简单。服务人员的综合素质、食品的控制，这些都是非常细致的工作，需要学习。预计莱佛士酒店季度将会开业，比一般六星级酒店水平还要高。酒店与商场的陆续开业会继续带旺海南当地市场。有酒店，周边的商场的人气都会旺起来。
经济观察报：公司对云南腾冲、瑞丽地块的开发步骤是怎样的？
雅居乐：雅居乐在云南已建立两个团队并做了大量工作。去年拿到瑞丽、腾冲地块，希望今年能够拿到西双版纳。目前有几家酒店管理公司积极找我们合作，但还没敲定。预计瑞丽最快年底会有示范单位，但能不能开售还要看情况。腾冲今年的机会则不大，可能要到明年年初。
经济观察报：公司在产品线上有何调整？
雅居乐：公司的市场策略一向是做中高端产品。高端占所有产品比例是20%，中高端占比30%，其余50%属于中端。以往雅居乐卖的是90~140平方米产品。在去年，公司在产品线上进行了优化调整，刚需型70~90平方米产品的供应有针对地增加供应。另外150平方米以上的高端住宅也增加投入。新型的高端产品，例如面积250平方米以上的住宅，在营销上是另一种概念。建筑商需要学习的过程。因为高端产品的买家有很多选择，他们在看房的时候可能要求看到示范单位、园景、入口通道、会所、楼亭等等。去年的经历证实我们能做出让市场满意的高端产品。今年高端产品会有延续，配合市道环境，预计今年销售会更加乐观。
经济观察报：如何看待中央对城镇化建设的推进？公司对一、二、三、四线城市的发展布局作何判断？
雅居乐：目前中国的城镇化比例约是50%，城镇化的真正意义在于提高基层收入，让大部分人有小康之家及有好的生态环境；是要减小贫富悬殊的差距，不是简单地给开发商建楼卖楼。这些三、四线城市地区城镇化程度好的话，将可以转移多些人到此处居住。
雅居乐一直是在一线城市郊区、二线城市等区域布局。有机会的话，我们不排除继续在华南区域找有潜质的地块去竞投。投地原则一是看当地政府的五年规划，二是当地已有我们的项目，能产生协同效益。当然也不排除我们会进入北京、上海的机会。优质的、能配合我们发展策略的土地会积极争取，预计今年对地块的投入比去年会多一些。融资会配合投地的需要。如果土地竞投所需资金大的话，我们会做多一点融资的考虑。
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林少斌：一、二线城市开发价值
经济观察报：怎么看2013年房地产形势？调控有无加码可能？
林少斌（招商地产董事长）：国内经济和世界经济的各种指标都呈现出了底部拉升特征；目前楼市调控政策比较到位。除房产税试点扩大之外，出台更严厉调控政策的可能性不大。调控力度也不太可能大幅度放松，但不排除局部微调，差别化政策将使调控效果更加精准，市场化的中长期调节机制也可能逐步推出。
经济观察报：2013年公司扩展计划如何？
林少斌：2013年新推出和在售的货值700亿元左右，如果按60%的去化计算，年度销售额有望超过400亿元。
目前，国内资本市场对于A股房地产公司的再融资闸门依然紧闭。去年我们在香港收购了东力实业这个上市平台，希望东力实业和招商地产之间能够有很好的业务规划。
中期规划我们确定“千亿百亿”目标，就是销售额实现1000亿元，利润达到100亿元。
经济观察报：对商业地产安排是怎样？
林少斌：今年，我们会积极关注商业地产领域的投资机会，大型商业地产投资主要集中于一、二线城市，以片区开发运营模式为主要考虑。同时，配合住宅业务的拓展和品质提升，积极投资开发区域型购物中心。
整合招商局集团优势资源，如建立和招商资本的互动机制，打通商业地产与资本市场联系，关注和参与集团在前海的开发等。升级改造后的蛇口海上世界也将逐步呈现。
经济观察报：如何看待中央对城镇化建设的推进？企业对此有何战略性安排？
林少斌：我们理解城镇化是把城市和乡镇进一步结合，让乡镇承担起城市的部分公共设施和服务功能。现在很多农村人口进入城市后，不能享有城市的教育、医疗等公共服务，实质的城镇化推进难以为继。有资料称，这样的人口在城市中数量庞大，如果减去这些人口，中国的城镇化只有40%。中央的城镇化建设，就是做乡镇设施完善工作，通过迁移到就近服务设施完善的乡镇，组团式改善居民生活。
未来，招商地产可能会考虑进入一些新型城镇化地区，但是目前仍将继续把最主要的力量聚焦于一、二线城市，兼顾三、四线城市。我们认为，一、二线城市房地产开发价值、市场容量，给股东带来的利益也。
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刘希模：房地产调控仍将持续
经济观察报：怎么看2013年的房地产市场形势？调控有无加码可能？
刘希模（首开股份董事长）：2013年北京楼市的调控目标为“双稳”，即“保持房屋交易量的稳定以及交易价格的稳定”。房地产市场调控预期仍将延续，持续限购，差别化信贷税收政策措施将更为灵活多样，保障房建设力度仍将加大，抑制投资投机需求，保护首次置业及改善等合理住房需求的调控思路将是总体方向。
经济观察报：今年会采取哪些措施和计划来扩大规模？
刘希模：首开股份2012年全年实现房屋销售面积超过130余万平方米，合同销售额超过170亿元，分别同比增长50%以上。2012年，公司实现开复工面积近800万平方米，同比增长近20%。全年实现保障房开复工面积68万平方米。
2013年，公司将继续秉承“现金为王、销售为先、效率为本”的总体经营思路，严格实施“促营销、广合作、慎扩张、控风险”的经营策略，推动公司的管理创新、产品创新和服务创新。同时，不断与同行业标杆企业展开深入战略合作，整合资源，优势互补，分担风险，为公司实现跨越式发展提供强大的外部推力。在经营业绩方面，公司计划在确保现金安全的前提下，继续保持开发规模、销售签约的稳定增长，审慎增加后续项目资源。
经济观察报：首开在商业地产领域有哪些规划和战略？
刘希模：首开股份公司商业地产项目依托于首开商业地产公司，该公司设立于2012年。公司目前通过引入外部的战略投资者和专业的商业地产运营团队，以整合运营首开股份公司优质的商业地产资源，实现资产保值增值；改善存量持有型物业的经营状况，提升盈利水平；加快产品及业务结构调整，拓宽融资渠道，立足商用物业的经营管理。
经济观察报：调控初期一、二线城市受较大影响，但后期这些区域回暖明显，对企业的利润贡献可观，部分三、四线城市则产生泡沫，你对一、二、三、四线城市的发展布局作何判断？贵司在区域上有何侧重？
刘希模：2012年公司销售形势总体趋好，但不同城市、不同项目之间确实出现了一定的分化，三、四线城市由于市场容量有限，库存压力较大，项目存在一定的风险。公司在遵循行业发展规模的前提下，将坚持立足并巩固公司在北京一线核心城市的开发规模，优选已有成功项目运作经验的二线城市作为战略发展据点，择机深耕拓展。
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李睿：强化资产管理能力
经济观察报：阳光新业在2012年开始推行轻资产输出的模式进行商业地产扩张，即对项目进行小额入股、等不控股的情况下，对商业项目进行定位、包装、管理、运营等业务，接下来这一方式会成为一种趋势吗？
李睿（阳光新业地产股份有限公司助理总裁）：在一个阶段之内肯定会成为趋势。大家都转型做商业地产，不同行业的理念不同，经常有很多项目会出现问题。越来越多的人经历失败后，会意识到要借外脑，借助专业的资产管理或者商业管理公司，帮他去做。
如果是纯管理输出，一个管理输出方是拿钱走人，不对后期最终的状况负责任，所以大家现在对这种选择开始越来越谨慎。现在的选择是，找这些对于自己的品牌比较看重、而且自己有很多在持项目的公司，有可能他会借用你的产品品牌来做，还有的是他希望你在里面有小额跟投，甚至还会出现这种情况，他信任你的专业能力的话，不要你投钱，但是他愿意给你百分之几的干股，作为激励。
经济观察报：选择标准是什么？
李睿：现在是广撒网，重点捕捞。我们选择管理输出或者轻资产项目的时候会有预判，这些产品符不符合我们本身现在的产品线，即使不符合我们的产品线，但可能会有较好的推动效应。管理的优质资产越多，议价能力越强。
如果该项目现在运营得很不好，但是我们认为它很有价值，我们可能现在就收购它。但是还有一些项目，我们认为它有价值，但别人不愿意卖，那我来做。我们想收购的项目，有的是实际上能有更好的“跳增”状态。
另外一种可能性是，这个项目的前景只是稳定增长，但是项目影响力太好了，我们不想仅仅作为它的管理输出方，想参股，那个时候大家再谈。
经济观察报：公司在资本运作方面的计划是怎样的？
李睿：现在我们做的更多的是商业管理和开发管理，资产管理这方面我们有，但是相对弱一点。其实GIC（新加坡政府投资公司，阳光新业大股东）跟我们对接的这些人，更多是做资产管理的工作。
资产管理是协调投资人关系，然后去控制投资率整个的变化节奏，出现意外去消除。下一步我们要把资产管理的能力强化，而且资产管理的比商业管理强。
我们做了一个基金管理公司，也会涉及跟别人合作一起来投资。现在资产管理能力也开始有了，不是站在一个商业管理公司或者一个开发管理公司的平台去看问题了，而是从资产、投资、控制和稳定性的角度去考虑问题了。
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蒋智生：三、四线城市量升价不涨
经济观察报：如何看待2013年的房地产市场？
蒋智生(华润置地（北京）股份有限公司总经理)：总体来说，我觉得还是乐观谨慎、谨慎乐观。
在国际经济疲软、国内经济筑底回升的大环境下，在2013年经济回升的过程中，还是需要固定资产投资和房地产投资的支持。我们也作过研究，每次政府换届后的次年，都是中国经济的一个年景，新领导班子的上台，要求中国经济保持平稳的发展。
在这种大的政策和经济背景下，我觉得，对房地产市场不会再施加高压来治理，形势会好一些。从2007年到2012年，短短5年时间，房地产市场经历了两个轮回周期，从2007年的暴火，到2008年的暴跌，又到2009年的暴涨，再到2010、2011年的调控下跌，到2012年下半年再回升。
短短5年经过两个大的周期调整，造成这种现象的力量是两个，一个是整个经济形势，第二个是政策。这两种驱动力量在影响着房地产市场，让楼市成为舞台上的一个“木偶”，背后是这两只看不见的手在操纵。在2013年，我觉得还是要看这背后的两只手怎么发力，从国际、国内经济总体形势来看，会松一点，当然也不是“松绑”，限购还是会继续。
经济观察报：今年，房地产市场是不是又将是第三轮周期的开始？
蒋智生：我估计不会出现大幅的上涨，当然北京、上海等一线城市，房价涨幅可能大一些，但在二、三、四线城市不怎么会涨。
我们在唐山、天津、秦皇岛的销量上来了，但价格没怎么涨。这是地方政府和中央政府愿意看到的，我们不得不承认，这轮限购政策对房地产的宏观调控是非常成功的，抑制了大量投资性需求。
虽然有人说二、三、四线城市房价没有压下来，但是它没有大幅上涨，就相当于是降价，因为CPI是涨的，人们的收入是上涨的。对于二、三、四线城市来说，2013年还会维持2012年这种价格不涨、销量上涨的局面。
对于一线城市来说，房价上涨的压力会大一些，但也不可能出现2009年、2007年那种暴涨的局面，因为限购没有放开，房价这匹“野马”不可能到处乱跑。而且一旦价格上涨到中央政府和地方政府无法容忍的地步，不排除政府出台新的调控政策，比如再一次提高首付门槛、扩大房产税、加强资金监管、价格监管等等。
经济观察报：房价上涨到什么程度，政府会无法容忍呢？
蒋智生：我觉得一线城市一年涨个10%，政府就无法容忍了吧。
经济观察报：像北京房价已经连续7个月上涨了，通州涨幅已经超过10%了。
蒋智生：所以我估计2013年，对限价、限购、限贷这“三大限”的执行会非常非常严格，限价和限购的执行会更加严格，限贷可能随着流动性，会稍微好一点。
经济观察报：你对城镇化怎么看？
蒋智生：城镇化能够让人口相对的自由流转，我们有一个很强大的政府，在资源配置上向大城市集中，比如教育、医疗、交通、行政资源完全集中在城市，这很不好。城镇化将使得更多中小城市分担大城市的一些功能，雾霾天气等都将是我们反思大城市病的一个契机。
两年前，我们开始快速地布局三、四线城市，比如淄博、赣州、唐山、秦皇岛等，后来发现情况并不如我们预想的那么乐观，依然是一、二线城市贡献了更大的销售额和利润。我们可能走得快了一点，城镇化风潮还没有完全形成，但长远来看，我觉得无论是住宅还是商业地产，三、四线城市都会有很大的机会。
经济观察报：三、四线城市现在已经趋于饱和，产生泡沫。随着城镇化的加强，供需矛盾岂不是会更加激烈？
蒋智生：所以我觉得还是要再观察一段时间，等个两三年，看看三、四线城市的发展情况，人口的增长情况。在这两三年中，还是会回归一、二线城市，一、二线城市的竞争也会更加激烈。但我们也不会完全从三、四线城市撤离，只是会减慢速度，以后更多的机会还是在三、四线城市。
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李国平：警惕三、四线城市的开发“陷阱”
经济观察报：怎么看2013年房地产形势？调控有无加码可能？
李国平（高策顾问董事长）：我认为2013年调控应该不会加紧，原因是房地产行业对整体经济的支撑作用。政府无法立刻去房地产化。现在价格的上涨还是比较平和，70个大中城市，有涨，有跌，基本上都在个位数。有一些一线城市，比如北京，政府统计的普通商品房价格还是略微下跌。
我倒觉得现在是媒体把房市的回暖炒作得过于火爆了，实际上真实的情况并非如此。这种情况下没有加紧宏观调控的必要，因为最终要保持经济的增长。我觉得也没有放松的必要，因为量回来了，市场的需求仍然以刚需为主，在当前的这种市场预期下，整个2013年会延续2012年下半年的情况。2013年量稳价升是我的一个基本判断。
需要注意的是，不要使大家的预期释放得太快。现在就怕集中释放，会引起价格急剧上涨的情况，反而会迫使调控转向趋紧加码，那样的话会使2013年的局面变得更加复杂。
经济观察报：对城镇化怎么看？
李国平：谁将是城镇化的承接者？三、四线城市除了本地的改善、升级需求主要是农民进城。问题是农民不是高消费群体，他们从宅基地进入新家园，政府是要花钱的。谁为城镇化买单？首先是房地产开发商要来买地，随后必须是买房人来承接。所以市场最关键的就是城市新增物业的购买者，他们的消费力，要为城镇化买单。如果房价下去了，就没有人来为城镇化买单了。另外，城镇化又关系着产业化，因为新增的人口需要在产业化的过程中实现就业。
房地产行业现在已经遇到这样的问题了。原来都以为城镇化会带来无穷的机遇，当限购导致一、二线城市的需求萎缩，开发商都往三、四线城市扩张，但几年后的现在却又考虑回来了。所以要说城镇化和房地产没关系是错的，可如果简单地认为和房地产行业完全正相关，认为就此意味着三、四线城市的房地产市场的蓬勃发展，这种观点也是十分值得警惕的。
经济观察报：现在重新回归一、二线城市，竞争岂不是越来越激烈？
李国平：开发企业当初为什么会蜂拥前往三、四线城市，我个人认为也是房地产行业存在“产能过剩”导致的。企业规模要扩大，项目做完了之后拿不到地怎么办，不想关门啊，所以就往三、四线城市走，现在看来是被动的，并不是真正市场需求有多大，而是开发商的规模扩大的需求非常大，聚合在一起就形成了巨大的“产能过剩转移”。
这几年来，这些过剩的产能在三、四线城市仍然得不到消解，当一、二线城市由于刚需而率先复苏时，又再次被动地往回转移。这又会出现一次更加集中的产能过剩，短期内导致的是地价上涨，长期影响的结果是项目的并购和企业的集中化。
经济观察报：你觉得中国的房地产市场现在是健康的吗？
李国平：企业现在可以说它粗糙，但是它照样能活。农村孩子满地滚爬，吃得也不好，但是他生存能力强啊。现在我们的企业很粗糙，但是它活得好啊。下一步就是市场有限，盘子要扩大，三、四线城镇化会带来很多陷阱，所以大家都回到一、二线城市，然后继续拥挤，然后会有一些兼并，优胜劣汰。这和健康不健康没什么关系，就是你够不够强，原来不健康的都能活下去，还活得不错，接下来你们健康都不行，还要强大才行。一切让市场说了算。
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左晖：北京市场已到阶段性顶点
经济观察报：怎么看2013年的房地产市场趋势，以及宏观调控方面的举措？
左晖（链家地产董事长）：从去年下半年开始，价格有了一定涨幅，如果没有这一轮涨幅，我们对2013年的市场还是挺看好的。但在这样的背景下，存在很多不确定性。
价格上涨，调控的可能性在变大。如果继续上涨，我想政府肯定还会有一些新的举措。历年调控的结果是让交易量变低，通过把交易量变低去控制价格，主要是通过减少需求或者说增加成本这些方面来进行调控，而不是通过增加供应。
二手房市场，政策主要就是这几个方面，一是财税方面的政策，过去的政策主要是在流转税上面，但实际上现在流转税已经很高了，但是也不好说，比如说再增加流转税，改变评定标准，比如免税年限可以变得更严格等；还有一类是在金融的政策上，利率、年限、首套、二套有各种各样的排列组合，也有各种各样的工作可以做；再一个是在市场准入上，现在市场已经关了一半门，会不会继续关？我觉得可能性不大。
现在看起来，大概有这三大类的政策。因为有各种各样的变量，各种各样的排列组合，所以想出政策的话，还是有很多可以来出的。在这几个方面，新房、二手房情况是差不多的，二手房的区别就在于，在存量房流转中，是以政府每年公布一次的评估价为税基，这跟新房不太一样。
经济观察报：近年来，一线城市二手房的成交量都超过了新房。二手房市场会有哪些变化？
左晖：随着人均GDP的增长到8000美元，基本上一个城市的二手房交易量就会超过新房。二手房今天的交易，越来越呈现一种特点就是连环单，可能会有七连环、八连环，A买B、B买C，总体上新增的供应可能只有一套，而实际上是满足了8个甚至更多的家庭对房屋的需要。
以后可能各个城市二手房的交易量都会逐步变得越来越大。
北京市场2013年的成交量可能比较稳定。现在需求比较稳定，供应也没有什么大的供应，价格增长了之后，双方都在观望。现在市场已经到了阶段性的顶点，即便是不出政策，这个市场也会下来。
经济观察报：公司对一、二、三、四线城市的发展布局作何判断？
左晖：原来几轮的价格增长或者交易量增长，有很明显的传导效应，在一个城市里面由中心区向外围区快速地传导，在整个大的市场里面，由一线城市向二、三线城市快速传导。其实这种快速传导是错的，因为不同区域之间的价格差，肯定要大，房产市场发展这么多年，也会慢慢变得成熟。现在一、二、三线城市之间的差距越来越大，价格的增长或者交易量增长也没有那么强的传导效应，我觉得这是对的。
我们每年都会去一两个城市，我们的短期目标是，大概到2016年公司成立15年的时候，我们会到总共有1亿城市人口的市场里面去。现在进的城市大概有7500万人口。中国的市场分成了五个市场，一是北京，一是上海，一是广深，一是以天津、南京为代表的15个核心大型城市，还有就是其他。大中华区再加上一个香港，再加上一个台湾，这七个市场的规模差不多，就是这些市场一年总的收入差不多。
选择新城市的标准主要有两个，一看行业的规模，就是城市的总额要足够高；第二市场足够的规范。
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李文杰：城镇化需要资源再分配
经济观察报：对2013年的房地产市场怎么看？
李文杰（中原地产华北区域董事总经理）：2011年到2012年，供地急剧下滑，2012年的下半年特别是第四季度起，供地才开始提速，今年一季度预计是一个供地高峰，也是一个交易高峰。
如果做一个土地供应、交投和市场库存的曲线，存货是不足的，新房供应少，交易量就向二手房集中，所以的二手房，现在是最近几年交易比较活跃的阶段，对新房价格有一个引导和拉动作用。
2013年到2014年，供应短期上不来，新的供应肯定要在2014年才能上来，调控的总体政策走势，可能还是在抑制需求层面下手，目前能看见的可能是金融手段会加强，比如对二套房的首付和利率优惠会收紧，过多的行政手段应该不会再采用。
现在的政策是既要防止大涨，又要防止大落，虽然北京市提出回落，但并不希望房价马上大落，所以2013年全年房地产市场可能是有波动、有调控的状态。
经济观察报：一、二线城市和三、四线城市会有什么样的不同？
李文杰：三、四线城市现在确实积压很严重，一、二线城市在去年一年房价上涨还是比较明显。
住房信息联网和官员财产申报在2013年的走向依然不清楚，这可能给很多地方的买房和卖房带来不确定性，虽然现在媒体说抛盘什么的，我觉得有点过于炒作，我不认为这会对整个房地产市场产生大的影响。
2013年一、二线热点城市依然是调控和房价上涨的动力同时并存的，而三、四线城市最主要的是和城镇化的关系。
城镇化我觉得是一种公共资源的再分配，公共资源分配的背后是既得利益集团的利益再分配，比如先发展起来的东部城市和内陆城市，先发展起来的大型企业、集团怎么分配，这涉及到城镇化的核心。
经济观察报：三、四线城市现在的市场是不是已经相对饱和？
李文杰：这个饱和指的是购买力的饱和，城镇化是可以和这个联系起来的，中国城市的形态一直是和政治形态相关，权力集中的地方一定是资源集中。美国是联邦制，社区周围都有很好的教育和医疗资源，中国不是这样，政府这次城镇化说的是人的城镇化，而不是房子的城镇化，如何破除这种公共资源的集中，是一个重要问题。
比如我们想象一下，把协和医院搬到沧州，沧州的城市化进程肯定就解决了，是吧？我前天在协和，那地方就是什么人都进来啊，周围的旅馆、交通都是猛涨啊。
经济观察报：城镇化不还得盖房子吗？
李文杰：三、四线城市是盖了很多，政府出让了很多土地，但现在积压比较严重，问题是轮当地的改善性需求释放以后，第二轮需求从哪里来？肯定是外部需求，问题是外边的人为什么要住在这里？外边的人要买房，肯定会在核心大城市买房。
我还是举协和医院的例子，比如协和医院要搬过来，医生、护士居住怎么解决？子女教育怎么解决？现在它在城区，它有很好的教育资源。
我觉得医疗资源和教育资源是最核心的两个资源，其他的商业配套都是次要的。只要医疗和教育资源解决了，商业配套很自然地就解决了。
如果政府不解决公共资源的分配，怎么城镇化？城镇化不是简单的农民就地上楼。比如秦皇岛现在积压就比较严重，房价上不去，供应量又大，而秦皇岛还是个热点城市，既有港口，又有旅游，但是轮城市拆迁改造完，后面的需求就没了。过去的资源已经这样了，再加强就需要产业的转移，产业转移过去需求就上来了。
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王志浩：今年房价会继续上涨
经济观察报：怎么看2013年房地产形势？调控有无加码可能？
王志浩（渣打银行大中华区研究主管）：2012年三季度我们预期从今年二季度起房屋销售反弹将会带动房地产建设活动反弹。从下面的图表可以看出，在建房屋面积即将成为正增长（3个月移动平均），并且伴随着房地产行业的复苏，带动经济增长的诸多行业，从钢材需求到汽车交易量，均有所改善。除个别城市外，房价基本保持平稳，中央加大房地产宏观调控力度可能性在降低。
经济观察报：如何看待中央对城镇化建设的推进？
王志浩：过去，中央政府关注的是将小城镇发展成城市，现在关于这方面的讨论也比较多。不过，政策制定者对于让大城市变得更大一直有疑虑。我认为比较好的方法是，政府认识到人们因为大城市有好的工作机会而涌入的事实，并在此基础上制定政策。关于这方面，政府也在进行思考，如在大城市周围建立卫星城，以形成都市圈，在卫星城建立交通基础设施是非常必要的。城市人口密度越高，交通就越容易，资源使用就越高效。
经济观察报：调控初期一、二线城市受较大影响，但后期回暖明显，怎么看一线城市房价近期的暴涨？
王志浩：我们在去年8月份的报告中曾作出这样的预测，这预测是基于一线城市的库存下降比较快。现在新房供应比较少，这是因为城市发展太快，另外拆迁进程不太顺利导致旧城重新开发的难度加大。现在需要在居民合理赔偿与重新开发需求之间找到新的平衡。在很多贫穷的地方，拆迁过程伴随着暴力事件而且补偿不多；但是在最富裕的城市，有关拆迁的透明且正当法律程序的缺失已经导致旧城重新开发步伐放缓。考虑到大城市有限的供应和强劲的需求，遂作出上述判断。长期看，我们坚定认为中国需要更多房地产建设。渣打银行股市分析团队将未来需求作为房屋升级和城市化带来需求为函数的模型发现未来多年，房地产市场可支撑新房建设5%的复合年均增长率。
经济观察报：因为库存的因素，今年三、四线城市的房价会下跌吗？
王志浩：这一点，我们很难下判断，因为现在的数据还不充分。在市场上，确实有人讲在三、四线城市的房屋供应过量并出现价格下跌。现在的问题是一些城市如温州、贵阳出现了比较明显的过量供应和一些信贷方面的问题，而其他一些较小的城市供应少得多，形势也好得多。
经济观察报：贵公司预测了2013年和2014年的CPI，这个指标和今年的房租及房价有什么关系？
王志浩：我们认为两者联系比较紧密，2013年房价会继续上涨。在2011年之前，有三个主要因素在助推房价上涨，一是实际利息率较低；二是人民币低估；三是城市对土地销售或房地产税的依赖。2013年，上述三个因素中的两个已经不存在——家庭可通过购买理财产品获得5%的无风险，人民币低估得到减缓。城市对高土地价格的依赖仍未得到解决。这意味着住房市场上涨的压力变得不会那么大，价格走势会受其他因素如供给等影响。
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