[摘要] 近期，70个大中城市房价逐步回暖，上升态势可用四个字概括——小心翼翼，在限购调控与灵活周转之间，房企对“政治正确”的自觉性已然今非昔比，既要防止房价猛蹿带来更严重的政策控制，又要在非投资类产品下足功夫、高速周转。
刘晓光：春天里的冬天
经济观察报：你对2013年的房地产市场形势怎么看？调控是否会加强？
刘晓光（首创置业董事长）：我觉得今年房地产市场的整体形势不错，但我老感觉有点“春天里的冬天”的感觉，主要看房地产的销量和价格的走势，如果出现大起大落，还会有新的调控政策出台。现在一、二线城市，房价已经出现上扬，我认为涨幅在10%以内还能忍受，超过15%政府就可能会出台新的政策。最起码宏观调控不可能放松，新的政府领导也不希望房价大涨。
经济观察报：2012年，首创置业实现130多亿元销售额。2013年会采取哪些方法来保持并进一步扩大规模？
刘晓光：还是要抓紧销售，加速周转；第二，要在优质地区，增加土地储备，比如要在一、二线城市加大力度；第三，要加快把地产和其他产业嫁接，比如商业地产、旅游地产、教育地产等，这些产业地产更有发展前景；第四，要改变传统的融资的方式，加强融资方式的创新，打通国内和国际两个资本市场，引进国外一些大的基金；第五，很重要的是加强产品质量的管理；第六，要迎合中国城镇化的进展，土地一级开发可能我们要做，进行一二级联动开发；第七，我们的国际化进程要加快，我们在法国的项目合同已经签完了，目前正在做规划，下一步要大规模运作。在创新上，要做到“人有我有，人无我有”才行。
经济观察报：城镇化对三、四线城市的房地产市场将会起到什么样的作用？
刘晓光：城镇化对三、四线城市的房地产市场应该会有促进，但三、四线城市一定要区别对待，沿海和中部启动的三、四线城市发展是不错的。下一步，对于地产商来说，要抓两个“刚性需求”，一个是真正的刚需购买力，必须要置业的购买力，另一个是刚性很强的改善性购买力。
经济观察报：沿海和中部三、四线城市有市场饱和、供应过剩的现象吗？
刘晓光：有些地区出现了，有些地区没有。目前这些出现房地产市场饱和的三、四线城市，具有土地供应量大、项目审批多、城市人均收入水平低、城市环境不好、污染严重等特点。但沿海和中部启动的一些商业比较发达的三、四线城市，发展都还不错，比如浙江的一些县城，价格很好，土地也很紧张。
经济观察报：商业地产是否过热？
刘晓光：有，但是对于一线城市来说，好一点，二线城市的核心区也好点，但有些城市不能支撑那么多的商业地产项目，出现了同质化严重、业态单一的问题。还有就是有的商业地产的业态和服务，满足不了市场的需求，这样就会出现问题。
更重要的是，很多做商业地产的开发商，是“地产人”，不是“商业人”，他们是做地产的“专家”，但不是做商业的“专家”。
经济观察报：首创今年在商业地产领域有哪些计划和战略？
刘晓光：今年，北京奥特莱斯开业，下一步还会有浙江和海南的，另外也会有新的商业综合体出现，像北京丽泽商务区项目，我们和中青旅合作的昆山锦溪镇旅游地产项目也在进行中，养老地产也在储备中。
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