[摘要] 近期，70个大中城市房价逐步回暖，上升态势可用四个字概括——小心翼翼，在限购调控与灵活周转之间，房企对“政治正确”的自觉性已然今非昔比，既要防止房价猛蹿带来更严重的政策控制，又要在非投资类产品下足功夫、高速周转。
李国平：警惕三、四线城市的开发“陷阱”
经济观察报：怎么看2013年房地产形势？调控有无加码可能？
李国平（高策顾问董事长）：我认为2013年调控应该不会加紧，原因是房地产行业对整体经济的支撑作用。政府无法立刻去房地产化。现在价格的上涨还是比较平和，70个大中城市，有涨，有跌，基本上都在个位数。有一些一线城市，比如北京，政府统计的普通商品房价格还是略微下跌。
我倒觉得现在是媒体把房市的回暖炒作得过于火爆了，实际上真实的情况并非如此。这种情况下没有加紧宏观调控的必要，因为最终要保持经济的增长。我觉得也没有放松的必要，因为量回来了，市场的需求仍然以刚需为主，在当前的这种市场预期下，整个2013年会延续2012年下半年的情况。2013年量稳价升是我的一个基本判断。
需要注意的是，不要使大家的预期释放得太快。现在就怕集中释放，会引起价格急剧上涨的情况，反而会迫使调控转向趋紧加码，那样的话会使2013年的局面变得更加复杂。
经济观察报：对城镇化怎么看？
李国平：谁将是城镇化的承接者？三、四线城市除了本地的改善、升级需求主要是农民进城。问题是农民不是高消费群体，他们从宅基地进入新家园，政府是要花钱的。谁为城镇化买单？首先是房地产开发商要来买地，随后必须是买房人来承接。所以市场最关键的就是城市新增物业的购买者，他们的消费力，要为城镇化买单。如果房价下去了，就没有人来为城镇化买单了。另外，城镇化又关系着产业化，因为新增的人口需要在产业化的过程中实现就业。
房地产行业现在已经遇到这样的问题了。原来都以为城镇化会带来无穷的机遇，当限购导致一、二线城市的需求萎缩，开发商都往三、四线城市扩张，但几年后的现在却又考虑回来了。所以要说城镇化和房地产没关系是错的，可如果简单地认为和房地产行业完全正相关，认为就此意味着三、四线城市的房地产市场的蓬勃发展，这种观点也是十分值得警惕的。
经济观察报：现在重新回归一、二线城市，竞争岂不是越来越激烈？
李国平：开发企业当初为什么会蜂拥前往三、四线城市，我个人认为也是房地产行业存在“产能过剩”导致的。企业规模要扩大，项目做完了之后拿不到地怎么办，不想关门啊，所以就往三、四线城市走，现在看来是被动的，并不是真正市场需求有多大，而是开发商的规模扩大的需求非常大，聚合在一起就形成了巨大的“产能过剩转移”。
这几年来，这些过剩的产能在三、四线城市仍然得不到消解，当一、二线城市由于刚需而率先复苏时，又再次被动地往回转移。这又会出现一次更加集中的产能过剩，短期内导致的是地价上涨，长期影响的结果是项目的并购和企业的集中化。
经济观察报：你觉得中国的房地产市场现在是健康的吗？
李国平：企业现在可以说它粗糙，但是它照样能活。农村孩子满地滚爬，吃得也不好，但是他生存能力强啊。现在我们的企业很粗糙，但是它活得好啊。下一步就是市场有限，盘子要扩大，三、四线城镇化会带来很多陷阱，所以大家都回到一、二线城市，然后继续拥挤，然后会有一些兼并，优胜劣汰。这和健康不健康没什么关系，就是你够不够强，原来不健康的都能活下去，还活得不错，接下来你们健康都不行，还要强大才行。一切让市场说了算。
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