[摘要] 近期，70个大中城市房价逐步回暖，上升态势可用四个字概括——小心翼翼，在限购调控与灵活周转之间，房企对“政治正确”的自觉性已然今非昔比，既要防止房价猛蹿带来更严重的政策控制，又要在非投资类产品下足功夫、高速周转。
蒋智生：三、四线城市量升价不涨
经济观察报：如何看待2013年的房地产市场？
蒋智生(华润置地（北京）股份有限公司总经理)：总体来说，我觉得还是乐观谨慎、谨慎乐观。
在国际经济疲软、国内经济筑底回升的大环境下，在2013年经济回升的过程中，还是需要固定资产投资和房地产投资的支持。我们也作过研究，每次政府换届后的次年，都是中国经济的一个年景，新领导班子的上台，要求中国经济保持平稳的发展。
在这种大的政策和经济背景下，我觉得，对房地产市场不会再施加高压来治理，形势会好一些。从2007年到2012年，短短5年时间，房地产市场经历了两个轮回周期，从2007年的暴火，到2008年的暴跌，又到2009年的暴涨，再到2010、2011年的调控下跌，到2012年下半年再回升。
短短5年经过两个大的周期调整，造成这种现象的力量是两个，一个是整个经济形势，第二个是政策。这两种驱动力量在影响着房地产市场，让楼市成为舞台上的一个“木偶”，背后是这两只看不见的手在操纵。在2013年，我觉得还是要看这背后的两只手怎么发力，从国际、国内经济总体形势来看，会松一点，当然也不是“松绑”，限购还是会继续。
经济观察报：今年，房地产市场是不是又将是第三轮周期的开始？
蒋智生：我估计不会出现大幅的上涨，当然北京、上海等一线城市，房价涨幅可能大一些，但在二、三、四线城市不怎么会涨。
我们在唐山、天津、秦皇岛的销量上来了，但价格没怎么涨。这是地方政府和中央政府愿意看到的，我们不得不承认，这轮限购政策对房地产的宏观调控是非常成功的，抑制了大量投资性需求。
虽然有人说二、三、四线城市房价没有压下来，但是它没有大幅上涨，就相当于是降价，因为CPI是涨的，人们的收入是上涨的。对于二、三、四线城市来说，2013年还会维持2012年这种价格不涨、销量上涨的局面。
对于一线城市来说，房价上涨的压力会大一些，但也不可能出现2009年、2007年那种暴涨的局面，因为限购没有放开，房价这匹“野马”不可能到处乱跑。而且一旦价格上涨到中央政府和地方政府无法容忍的地步，不排除政府出台新的调控政策，比如再一次提高首付门槛、扩大房产税、加强资金监管、价格监管等等。
经济观察报：房价上涨到什么程度，政府会无法容忍呢？
蒋智生：我觉得一线城市一年涨个10%，政府就无法容忍了吧。
经济观察报：像北京房价已经连续7个月上涨了，通州涨幅已经超过10%了。
蒋智生：所以我估计2013年，对限价、限购、限贷这“三大限”的执行会非常非常严格，限价和限购的执行会更加严格，限贷可能随着流动性，会稍微好一点。
经济观察报：你对城镇化怎么看？
蒋智生：城镇化能够让人口相对的自由流转，我们有一个很强大的政府，在资源配置上向大城市集中，比如教育、医疗、交通、行政资源完全集中在城市，这很不好。城镇化将使得更多中小城市分担大城市的一些功能，雾霾天气等都将是我们反思大城市病的一个契机。
两年前，我们开始快速地布局三、四线城市，比如淄博、赣州、唐山、秦皇岛等，后来发现情况并不如我们预想的那么乐观，依然是一、二线城市贡献了更大的销售额和利润。我们可能走得快了一点，城镇化风潮还没有完全形成，但长远来看，我觉得无论是住宅还是商业地产，三、四线城市都会有很大的机会。
经济观察报：三、四线城市现在已经趋于饱和，产生泡沫。随着城镇化的加强，供需矛盾岂不是会更加激烈？
蒋智生：所以我觉得还是要再观察一段时间，等个两三年，看看三、四线城市的发展情况，人口的增长情况。在这两三年中，还是会回归一、二线城市，一、二线城市的竞争也会更加激烈。但我们也不会完全从三、四线城市撤离，只是会减慢速度，以后更多的机会还是在三、四线城市。
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