[摘要] 广东省的房地产一直走在全国的前列，在全国一直起着示范引导的作用，我们在各个时期经常到广州市调研，对广州市场有一定的了解，今天用半个小时的时间跟大家共同交流探讨全国房地产市场的形势，目前运行的特点以及未来市场发展的情况
房价上涨压力较大，地区差异突出
各地涨价是此起彼伏，我们常年奔波在各地，例如西部地区，同是西部地区价格差异很大，现在成都、重庆成为试验特区后，房价马上大涨，西安、武汉、昆明等区域的价格还是比较平稳的，有的城市原来价格是低估的，原来是一、二千元，现在已经上升到三、四千元，有的城市受国外大投资机构的影响或者是炒房团的影响，使市场受到了很大的影响。现在特别的关注珠三角区域暴露出来的数据，房价目前处于盘整阶段。
住宅用地的涨幅是很大的，高于商品住宅价格的涨幅，但实际上市场真正成交的价格反应出来的远不是这样的水平，地价上涨也就是占到了16%左右，但实际上很多城市的价格已经翻番了。
低收入住宅家庭的保障是艰巨的，任何政策的出台，都无法短期内解决低收入家庭，都需要长期的保障。包括住宅市场调查和住宅保障都需要出台，例如日本每五年出台住宅发展计划，前提是进行的住宅调查，调查后制定住宅发展计划，每年建设商品房、写字楼及各类房屋的比例是多少，不管财政和金融发生多大的变化，住宅规划目标内是要保证的，包括1997年日本受经济风波的影响还是99%完成了住宅发展规划，我国的基础性工作做的还是不足的。
房地倒挂现在继续追高房价预期
大家认为房地倒挂很普遍，很多高价地块出现后，周边的住房价格马上就上涨，这种问题是很突出的。
问题产生的原因
1、对住房和住房问题特殊性认识不足，发展的态势也是后无来者的，不可能考虑的这么周全，谁也没有想过通过十年、八年的发展，大家投资意识和收入增长发生了这么大的变化。
2、发展目标不明确，不统一，整个的调控政策是否朝着一个目标，土地是为了给地方政府筹集资金还是给老百姓解决住房的？有的学者研究香港的土地法，土地是解决居民的居住问题，首先要保证这一点，其次是进行商品房的开发。
3、市场本身不具备匹配住房供求结构和解决所有人住房的能力。
需求很旺盛的时候，大家有钱购买房屋，开发商有钱建设高价值的房屋，房屋也建设的越来越奢华。
4、过分强调住房商品化忽视了政府的职能。
2005年七部委主要调控政策要点
2005年的特点是首次提出了普通住房的标准，普通住房的标准问题越来越显示了，当时提出了120平方米的标准，现在又提出了90平方米，关键是价格的确定，随着这一、二年房价的快速上涨，北京市很多的住宅已经变成了非普通住宅，成交的时候要交37%的契税，所以政府要跟进调整。
2007年是调整结构，包括“90、70%”的出台，增加了转让的税费，从2005年的政策来看，抑制了投机的行为。2007年政府的调控转向，转向了住房保障。
税收调控政策
现在问题比较多，流转环节的税收比较多，不卖不交税，一旦出租税收很大，无法保证存量市场不能充分的流通，对开发商增值部分如何有效的调整税收，包括清理土地增值税效果也不是很明显，难度也是比较大的，税收也是要不断改进的。
房地产金融调控
紧缩货币政策，过去是稳重适度从紧，这次的调整是从今的货币政策，从今年年底到明年的效果会逐渐的显现出来，不光是对开发商的贷款还是个贷都越来越明显，还要加息的压力是非常大的。
预售回顾本位
很多人认为问题出在预售的问题，我们去了很多国家考察，发现英国、美国的预售制度执行得很好，就相当于购买家具交订金的作用一样，之后签订合同，等交房屋的时候，货品满足质量要求我就交房款，预售合同的作用是开发商拿着跟消费者签订的合同，办理预售贷款，银行考核后给开发商贷款，不是消费者自己办贷款，而是开发商以此作为市场的证明去贷款。
我国的情况是将贷款的环节由消费者去贷款，消费者承担贷款中的风险，国外是由开发商承担风险的。我国研究预售制度的时候，预售制度本身没有问题，商业银行自己可以控制，什么环节可以贷款，什么环节可以不贷款，商业银行自己可以操控的。当前的资本市场包括股票和房地产市场要注意风险的防范，现在很多的迹象显现，就像日本当年的泡沫情况，土地的资产和房价的资产被严重的高估，全民投资热潮高涨。
日本当时土地的价格已经高到什么程度，日本这么狭小的国家卖掉日本可以购买两个美国。
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