[摘要] 广东省的房地产一直走在全国的前列，在全国一直起着示范引导的作用，我们在各个时期经常到广州市调研，对广州市场有一定的了解，今天用半个小时的时间跟大家共同交流探讨全国房地产市场的形势，目前运行的特点以及未来市场发展的情况
由省房协联合多家协会共同主办的“2007珠三角（广州）名优楼盘展”、“2007珠三角房地产业交流促进暨金融投资博览会”在2007年12月7日（星期五）上午10点在广州锦汉展览中心（广州市流花路119号）隆重举行。本届展会吸引了包括恒大、万科、碧桂园、中海在内的20多家大型房地产企业参展。届时将在展会上隆重推出 、中高层楼房、别墅等住宅产品。展会期间，还举办系列高级论坛，对2008年宏观经济、房地产政策走向、市场形势进行分析和预测，并分别介绍九城房地产市场发展走势。【延伸阅读：2007年珠三角房地产业交流促进博览会开幕式】
主持人蔡穗生：各位领导、嘉宾下午好，研讨会现在开始了，本来是三点开始的，但是主持人金贻国老师因为塞车所以延误了，今天下午主要是对市场进行研讨。请允许我先介绍今天出席的嘉宾有：建设部政策研究中心处长、城市经济系教授、导师、中国不动产研究员首席经济师文 女士、广东省社会科学院、企业管理与决策科学研究所研究员林平凡先生。
主持人蔡穗生：下面有请建设部政策研究中心处长文 女士发表主题演讲。
建设部政策研究中心处长、城市经济系教授、导师、中国不动产研究员首席经济师文 女士
文 ：：尊敬的蔡会长，各位嘉宾大家下午好，今天非常高兴来到广州参加名优项目的展示和交流会，广东省的房地产一直走在的前列，在一直起着示范引导的作用，我们在各个时期经常到广州市调研，对广州市场有一定的了解，今天用半个的时间跟大家共同交流探讨房地产市场的形势，目前运行的特点以及未来市场发展的情况，因为时间比较短，我就讲半，留下十几的时间，大家共同交流，这样就会更加的有针对性。
今天主要讲三个方面的内容：
一、当前中国房地产市场的形势
二、主要宏观调控政策，包括2004年以来各项宏观调控的要点和作用，目前的土地金融的政策对房地产的影响。
三、中国房地产业发展的方向，大家都知道2004年宏观调控以来，国务院各部位连续出台多个调控政策，特别是去年一年，除了37号文外，其他的配套政策出台了20多个，任何一个行业都没有如此密集的政策调控，很多人对未来的市场很迷茫，我谈一下自己的感想。
中国房地产业发展成就
今年的经济工作会议和十七大以及年初的两会，对房地产行业的发展持有肯定的表述，房地产业在促进国民经济稳定健康增长，全面改善城乡居民居住状况发挥了巨大的作用，很多的代表提出要取消房地产的地位甚至是缩小房地产行业跟国务院领导的观点是不一致的，最近几年房地产发展的情况可以看得出来，城乡住宅的建筑量每年保持在13亿平方米，城镇是5.5—6亿平方米，竣工量是很大的。过去有厂房集中建房，商品房的比例不大，最近的比例很多，达到了80%。人均住房面积大幅度的提升，1978年人均居住面积是2.6平方米左右，现在已经达到了27平方米/人均，这在世界上也是令人瞩目的，我们在国际交流的时候，跟国外探讨中国住宅发展的现状，他们也是很惊讶的，人均住房面积的增长是伴随着人口快速增加提升的，自由率和成套率达到了80%，每个人都有切身的感受，特别是珠三角区域，从九十年代到现在几乎所有人都换过住房，都改善了住房条件，这是房地产业发展给国民经济以及人民生活带来的积极影响，包括对GDP的贡献率，峰达到了5.2%，平均水平是4.5%，这是城镇住宅的建设量。
我们在2000年第五次人口普查统计知道，90年以后建设的住宅是市场存量住宅的50%，到2006年统计的时候67%的住宅是96年建设后的，现在看到的城镇存量房屋大部分都是90年以后建设完成的。
在取得巨大成就的同时，市场也存在很多的问题，导致政策不断的出台，不断的转变方向，一直进行调控。我认为市场的问题有五个不平衡。
1、重市场轻保障。市场发展的迅速，但是住房保障没有及时跟得上，导致温总理新加坡访问的时候，说民生最关注的还是住房的问题。我们从1998年房改后，高度重视市场化、商业化和社会化的发展，将人们推向市场购买房屋，但是忽略了社会中低收入家庭需要政府补贴才可以解决住房的问题。1998年的时候有经济适用房和廉租房，2000年—2002年各个地区在经济适用房的建设中量还是比较大的，在2003年已经占到了住宅投资的17%，后来随着各个城市将土地作为城市主要的收入来源，越来越不重视经济适用房的建设，有的城市还停止了经济适用房的建设，低谷的时候经济适用房的建设只占商品房的比例为14.5%，随着房价上涨，低收入者的住房问题越来越突出。
我们知道香港1997年出现了大起大落，很多有钱投资者都出现了资产的负增长，这种情况下没有人怨香港和特区政府，因为这是自己的投资行为，广大的低收入家庭可以通过出租的形式排队等候解决住房的问题，这完全是两个不同的市场。
前一段时间考察新加坡的住房情况，新加坡84%的住房是国民住房，如果在新加坡居住的话，每个人终身可以享受一次国家住宅，价格大约二、三十万元，市场价格的住房大概在一、二百万元。我们推进市场发展目标的时候，政府的目标是什么，目标是如何制定的问题。
2、重数量轻质量
房地产业的发展过程中，过去一直将每年的竣工面积，投资额，一、二手成交额作为统计口径，但是质量没有同步的跟进，1998年开始重视这个问题，八部委出台了推进产业化的改进意见，此后没有配套的政策推进住宅产业化，包括税收、土地的相关政策。我们看到小区的品质逐年提高，是开发商在市场竞争情况下不断的提高品质，特别是南方的开发商北进、西进，提升了各地区的开发品质，作用是非常突出的，但是从国家的层面来看没有相应的配套政策，特别是中小城市，大量是重复建设，没有品质和环境，过去农民盖猪圈的形式来盖商品房，质量非常的差，投诉也是层出不穷的。
新加坡在1965年国家独立后，建设的所有房屋都有安全的储藏室，平时是储藏的，但是功能是安全防范用的，防范地震和爆炸使用的，整个的结构是非常坚固的。
3、重增量轻存量
房地产的调控一直调控的是增量市场，如何鼓励存量市场，包括如何将存量的市场有效的利用发挥作用，这方面不断的探讨，而且出的政策是不足的。例如上海存量和增量的交易达到1：1，随着调控政策力度的不断加大，各项税收加入交易环节后导致二手房的交易量下降。很多人购买了二手房的成本反而比一手房还要高，我们经常去看二手房，再加上12%的税收还不如购买新房，不管是买卖还是租赁存量二手房市场，目前还没有充分的挖掘出来，目前这方面的资源是非常充足的，很多人投资买房，包括炒房团，他们购买房屋后来也不装修就是闲置在哪里。
4、重加法轻减法
很多的调控政策不断的加，包括利率和各项税收都不断的加，但是低收入家庭没有相应的减法，没有贷款利率和减税，国外针对低收入家庭购买房屋的时候可以见面所得税和各项的政策，我国在这方面是严重不足的。
5、重形式轻效果
这是当前面临突出的问题，虽然强调住房保障，很多的地区建设了大量的经济适用房，两限房屋也纷纷出台，但是效果怎样，分给谁居住，是否可以达到真正的目标设计，这方面还是存在很大的欠缺，包括现在的两限房，目前还没有推出两限房的分配和管理办法，地方和北京市已经拿出了三百万元，明年将面向市场，还没有出台将房屋卖给谁，城市有多少的低收入者，没有进行很好的调查。去年我们规定要将住房发展规划报上来，前提是做好住房调查工作，只给大家三个月时间，因此各个城市匆忙的报了住房调查结果，有的城市就是依靠中介机构在售楼处进行的调查，很多人购买的是第二、第三套，户均达到了1.15套住房，包括后期和长期的发展机制，北京市已经累计建设了1500万平方米的经济适用房，在未来五年内还要建设1500平方米经济适用房，低收入者越住越远，因此我们探讨经济型的租赁住房制度。
房地产的因素越来越复杂，不像刚开始搞房地产住宅化的时候，没有进行很好的统计调查。房地产业的调控建设部门做的调控有限，因为调控房地产的手段都在金融、税收手里，我们在行业调控中如何将职能发挥好，一个是规范市场，第二个是将建筑质量抓好，不要让老百姓花了很多的钱购买了房屋后住的又安心。还有后续的物业管理，这是建设部门要做好的工作。
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