重庆：温柔房产税
重庆楼市在下半年转寒，房产税也是其中的一道寒流。
重庆，中国个房产税向存量房“开刀”的城市，具有风向标的意义。在这里，楼市投机是不是遭遇了房产税的阻遏？业主们对这个税种的真实感受如何？重庆房产税的探索会不会很快推向……许多人都睁大了眼睛。
“预告片”来势汹汹
重庆企业主艾林(化名)最近的心情有些复杂。她不知道应该为自己家没被划入房产税征收范围而欣喜，还是为自己白抛了几套没“中彩”的住宅后悔。
艾林一家三口住在重庆的别墅项目蓝湖郡，重庆房产税涉及的3400多套独栋别墅，约80%都集中在这个社区。2001年，艾林买下一套200多平方米的高档 ，一栋房子分为五六户，每平方米4000多元，而当时重庆房产的均价不过2000多元。现在这套房子已涨到了每平方米1万多元，而小区里的独栋别墅，早已飙升至每平方米2万多元。
艾林靠做装修工程生意起家，很早就有了投资意识，把赚来的钱都换成了一套套房子。2006年，她看到报纸、电视成天宣传两江新区的发展前景，就在江北区买了一套单价每平方米4000多元的写字楼，随着近几年重庆楼市飙升，写字楼一路涨到每平方米1.2万多元，她认为自己的眼光很不错，陆续又购入了几套物业用于出租。
2009年政府放出了开征房产税的消息，坊间传出多个版本。艾林心里开始打鼓，特意上网查了欧美国家和中国香港地区的房产税资料，“当时觉得征收房产税肯定是未来趋势，楼市会受影响，索性趁着房价还不错，把手上的住宅和写字楼都抛了”。
但这次她快人一步却吃了亏。2011年1月28日，重庆版房产税政策出台，涉及的存量房只有个人拥有的独栋别墅。艾林家的高档 躲过了房产税，成了社区里少有的幸运家庭。别人夸她有前瞻性，艾林却笑不出来。今年上半年她果断购入了一套和记黄埔的高层住宅“补仓”，“当时想着房产税都出台了，市场利空见底了，后面肯定会涨”。这套200多平方米的住宅每平方米12500元，折后价每平方米10500元，虽然价格高出房产税征收门槛每平方米9941元，但减去100平方米免税面积，以0.5%的税率计算，每年只需缴5000多元，艾林坦言“能承受”。
不过出乎她的意料，房产税落了地，却并不意味着市场见了底。下半年重庆楼市一路下行，和记黄埔的楼盘降到每平方米9500元，艾林算下来，亏了20多万。“首期付了50万，如果现在退房，起码要被扣下十几万违约金，到时还得跟他们扯皮。”
艾林不明白，这么“温柔”的房产税，就真的把市场打垮了？
温柔的靴子
重庆房产税最终公布的细则，就像靴子落地，让不少人松了一口气。
重庆版政策这一刀切在了价格上。细则规定，本地人新购建面均价高于前两年主城九区建面均价2倍(9941元)及以上的住房，要缴纳0.5%-1.2%不等的房产税，税率与单价成正比，可享受100平方米免税面积。在本地无户籍、无企业、无工作的“三无”个人新购的第二套及以上住房，均以0.5%的税率征房产税，不设免税面积。
举例来说，本地人购套200万的房子，每平方米1万元，面积200平方米，扣除免税面积每年需缴纳5000元的房产税。以今年1-10月重庆每平方米6800多元的楼市均价来看，房产税“中彩者”并不多。
明眼人发现，投机需求并未被“赶尽杀绝”。“本地人买房子建面均价在每平方米9941元以下，买多少套都不用缴房产税。”相比有些城市“卡面积”的办法，重庆的政策显得很温柔。上海规定本市居民家庭新购的二套及以上住房，人均面积超过60平方米，以及非本市居民家庭新购住房都纳入征收范围，以应税住房市场交易价格的70%征收税率为0.6%的房产税。
不过重庆房产税一时风头无二，因为和上海“既往不咎”的做法不同，重庆对存量房动了刀，个人拥有的独栋别墅(可享受180平方米的免税面积优惠)全部划入征税范围。但由于近几年重庆严格控制别墅项目，据地税统计，房产税涉及的存量别墅不过3400多套。
“重庆2005年以前的独栋别墅价格多在每平方米1万元以下，低于建面均价的2倍即每平方米9941元，适用税率为0.5%。按照2004年成交价约为300万元，扣除180平方米以后，实际缴纳的税款每年约1万元左右。”重庆正合古麦地产顾问公司总经理张建军分析。
这个数字和五六年间别墅幅度相比显得微不足道。一些人感叹，重庆房产税对存量房的这一刀，只是擦破了点皮。
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