调控正在发酵
不过地产业内人士坦言，目前对公租房“抢生意”的担忧还为时尚早。
“公租房目前对楼市没有实质性影响。”铭腾汇景市场信息咨询公司市场总监吴小飞认为。大部分公租房项目地处偏远，这对依靠公共交通工具的“刚需”客户是个难题，增加了大量交通成本和通勤时间。
“如果5年后重庆城市交通便利，配套齐全，理论上对商品房会有些冲击。”正合古麦地产顾问公司总经理张建军认为，但公租房购买只能自住或转卖给政府，不具备在商品市场的流通性，所以对商品房市场影响有限。
但大规模保障房注入市场造成的下跌预期已经在发酵，加上财税政策、信贷政策、行政干预“限外令”调控，年末重庆楼市调头向下。
10月，重庆商品房均价从年初7200元降到5900多元，下跌超过20%，今年第三季度均价跌回了去年水平。1-10月，重庆房地产成交量比去年同期下降35.35%，只有1189.72万平方米。重庆领域置业顾问公司总经理王君表示，8月以后房企8周开盘销售率没上过50%。
上半年开始，嗅觉敏锐的龙头企业万科、重庆本地的龙湖、金科纷纷“暗降”，或以“团购”名义给折扣，或在周末放几套特价房攒人气，或先推项目中位置差的楼宇，低价促销。
下半年“暗降”变成了“明降”。张建军回忆，“复地某个楼盘卖剩下几栋位置好的楼宇，原本打算冲全年均价9200元目标，结果推出时只卖7500元。中海国际社区也从8000多元降到7500元。”很快其他房企也跟着“保持队形”，7、8月重庆销量排前10位的大盘，只有2家没有降价。
解放碑附近的金融街地区几个楼盘售楼处遭到老业主围堵，让开发商陷入骑虎难下的困境。“它们动作之前会先放消息，告诉老业主，后期推出的盘降价是因为标配降低，建筑成本下降，还会承诺提供一定的物业补贴。如果老业主反应强烈，就先观望一阵子。”
这一轮降价尚未见底。张建军认为楼市还有下行空间，他算了一笔账，去年重庆楼面地价2000多元，今年1-6月在2700元左右，高层建筑成本在1300-1500元，其他税费成本、资金利息、管理成本、设计等开支在1000-1200元，如果去年拿地今年推出项目，成本不到5000元。“重庆是千亩大盘批地数量的城市，很多开发商2006年以前拿的地还没放出来，当年一环二环楼面地价才500多元。”
重庆模式的借鉴意义
纵观全球楼市发展，随着城市经济达到一定水平，房价和城市居民收入的矛盾是个绕不过的话题。
近年来，香港楼价一路飙升，超过有刚性置业需求普通市民的承受能力，但并没有打碎大部分港人安居的希望。曾荫权在《施政报告》中称，在全港235万个住户中，有73万户居于公屋(廉租房)，38万户居住于资助置业的居所。换言之，全港近半住户接受政府提供的房屋资助。
黄奇帆多次公开强调，香港地区和新加坡的公租房没有出现坏账，在重庆也会运行良好。
重庆三年建造的4000万平方米公租房需要1000亿资金。黄奇帆表示政府将出300亿的资本金，包括拿出储备地，每年新发生的土地出让金，房产税收入以及市内财政。其余700亿资金通过银行、保险公司、社保基金、信托公司融资解决。
这700亿的还本付息，除了依靠房租和几年之后向租户出售部分产权的收入，还包括出售周边商铺。4000万平方米住宅将配套300万平方米商业地产，政府预计能收回300亿。但前提是每个公租房项目入住率达到一定比例。
加大弱势群体保障供应，鼓励中产阶级市场化改善，抑制高端市场投资投机三轨并行成为楼市理性发展方向，开征房产税、建立规模的公租房的重庆模式具有标本意义。
自从重庆交巡警并轨，街头多了不少交巡警平台，在街上遇见警车巡逻的频率比过去高得多，当地人表示治安有明显改善。除了“唱红打黑”、户籍改革、打击食品行业犯罪以外，“居者有其屋”也是重庆模式对民生的一种探索。
重庆社科院财政金融研究所所长邓涛认为，“社会不稳定主要原因是分配不公，贫富差距大，从住房角度可以看出，富豪人均几百平方米，穷人买不起房。重庆模式和以前城市发展先做大蛋糕再缩小差距的思路完全不同。”
先缩小差距，再做大蛋糕，如果民生新政和经济发展能构成良性循环，对社会稳定发展将是另一种尝试。
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