[摘要] 7月28日，由北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组、中指研究院、招商局地产控股股份有限公司联合主办的“2008中国房地产上市公司研究成果华南发布会暨房地产公司可持续发展高峰论坛”在广州招商金山谷会所成功举行。
【主持人】：谢谢吴院长，我们把话筒交给冯教授，冯教授对香港市场，广东的企业很了解，所以从客持续的角度来分析一下香港是否有好的模式，或者好的经验可供我们借鉴。
【冯邦彦】：首先很荣幸收到论坛的邀请参加这个会议，在座的都是房地产的专家，相对来讲，我是外行，但是我曾经在香港工作了一段时间，对香港的房地产公司有一定的了解，我想从这个角度来谈一谈可持续发展如果从一家房地产公司的较的来讲，首先是发展，或者首先是持续发展，为什么提这个题目呢？因为今天在中国的房地产周期里面，正处于从高峰往下走的拐点，相当多的房地产公司碰到了市场收缩或者是资金紧缺所面对的问题，因此，从长远的角度来讲，一家房地产公司他的持续发展策略是什么呢？我想从香港的角度来谈一下，香港房地产公司，现存的大的房地产上市公司，最长已 过100年了，目前的主流公司基本上有50年的历史，这些房地产公司在众多的房地产公司里面能够脱颖而出，核心的问题有四个方面：
【冯邦彦】：个，紧扣地产循环周期，香港是市场经济非常发达的经济体，从战后来看，房地产市场的发展有周期性，就如中国今天的房地产，我相信将来也有周期性，从98年开始改革，2003年开始逐步的发展，05、06、07年快速发展，现在从快速发展进入这样的阶段，我相信是有周期的。二次世界大战之后，香港的房地产周期经过了4、5个，一般来讲香港房地产的周期大概是8—9年，上升阶段大概有5、6年时间，下降的阶段大概有3、4年时间，其中最长的时间就是香港回归的时候，从1985年开始起步，97年走到高峰，上升阶段持续了12年，97年开始下降，受到亚洲金融风暴的影响，一直到03年，内地和香港签署了条款之后开始走向新的阶段，因此所有这些房地产公司发展过程当中，最重要的就是要看清房地产市场发展的循环周期，是处于上升阶段高峰，还是下跌阶段，所有这些房地产公司凡是能够紧扣地产循环周期策略的，都能够做大做强。
【冯邦彦】：第二个，刚才吴院长也提到了就是资金链，快速发展和风险平衡，快速发展过程当中，房地产最后都是要淘汰的，现在香港的房地产公司基本上10家公司控制香港房地产6—7成的市场，在几千家公司里面要脱颖而出，要快速发展，但是快速发展必然是越快风险越大，如何平衡资金链，或者说如何使自己保持充裕的资金，这是所有的房地产公司必须面对的重要问题，李嘉诚的长江实业是上市公司，从上市快速发展，很关键就是连续在五年之内多次增发股票，集资，然后购买楼盘，银行按揭，甚至有一些公司恒基地产发行可换股债券，通过众多的金融工具把房地产和资本市场紧密的结合起来，保持充足的资金来源，这是非常关键的经验，香港每一家重要房地产公司和主要银行都有战略联盟，而且是充分利用资本市场，所以我们看到香港经济有很重要的特点，股地拉尺，股市和房地产是拉尺的，房地产是香港经济的寒暑表，在这个寒暑表里面如何处理好自己的资金链这个是另外关键的问题。
【冯邦彦】：第三个，香港和中国的情况不同，香港是一个城市，国际大都会，土地严重短缺，因此所有的房地产公司谁能够拿到成本的土地储备，谁能够保持充足的土地储备，谁就能够在未来的竞争当中取胜，香港前三位的房地产公司，长江实业、新鸿基地产，恒基兆业都是的土地储备，都是用低成本，采取的方式是多种多样的，比如和拥有大量地皮的公司收购兼并，和他们合作重建等等，购买香港的土地换地地书，中国的情况和香港不同，但是严格来讲，中国的土地储备，中国的大城市的土地储备也是严重短缺的，因此房地产的发展能够拿到低成本土地储备一定是能够持续发展的重要依据。
【冯邦彦】：第四个，香港大概10—20家地产公司他们的经营策略都是非常有特色的，比如说新鸿基地产，是高档大型的私人村和商场的结合，新鸿基地产是整个房地产的产业链都有，所以叫楼宇制造工厂，整个产业链从上游、中游到下游一直到资金管理，楼房的按揭全部经营，最老的房地产公司主要就是在香港的商业区拥有一个庞大的甲级写字楼组合，这个组合在100年过程当中不断的进行重建，不断的，还有一些公司在繁华市区的边缘地方发展中低档中小型住宅，由于他们都能够采取很恰当的适合自己公司特点的发展策略，因此他们在这些市场，在分割的这些市场当中都是独占鳌头的，因此可以持续发展。 我就简单介绍到这里，谢谢。
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