2008年中国房产上市公司研究成果华南发布会

胡建新

【胡建新】：女士们，先生们，大家下午好！首先我代表招商地产向莅临论坛的各位领导，各位专家，各位来宾致以热烈的欢迎和衷心的感谢。

【胡建新】：北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组发布的2008年沪深房地产上市公司综合实力10结果显示：招商地产名列第四位，衷心感谢研究组对招商地产实力和成绩的肯定，我们将继续努力绝不辜负大家的厚爱。

金山谷沙盘

【胡建新】：招商地产是大型中央企业，是具有136年的历史香港招商集团的三大核心产之一，在深圳蓝筹上市公司，是改革开放的试验基地，深圳蛇口的建设者。招商地产是国家“国资委”重点支持的五家央属地产企业之一，连续多年位列中国房地产企业10前四名，是18家中国蓝产地产企业之一。招商地产开发的产品涵盖住宅、、酒店、写字楼、商场、厂房和科技园区，经过20多年的开发实践，形成了国内领先的符合可持续发展原则的绿色地产开发理念和成功的社区综合开发模式，目前在12个重点城市持续建设和谐社区。

金山谷绿色体验区

【胡建新】：招商金山谷项目是招商进入珠江三角洲广州的个项目，金山谷抵触知名的华南板块，占地1200多亩，坐拥生态自然环境，地块内拥有大树参天的山体和天然的水塘，我们将致力于把金山谷打造成番禺新城中心的一个生态社区，一个倡导健康生活方式的社区，一个低消耗，高舒适的社区，一个高品质的国际化绿色生活社区，我们在番禺同时正在合作开发清华科技园创新基地，占地也是1200多亩，我们将奉献给大家绿色地产的经典作品，谱写华南板块新大盘时代。

【胡建新】：房地产行业近期受到国内外经济调整和宏观调控政策的影响，在股市波动频繁，楼市人气较弱的大环境下，房地产企业继续可持续发展的良方，今天在金山谷销售中心召开的房地产可持续发展高峰论坛，大家期待着专家们的高招，招商地产将继续坚定不移的走绿色地产之路，坚持可持续发展战略，采取有效措施，不断增强抗风险能力，再次感谢大家顶着烈日光临论坛，感谢大家对招商地产，对金山谷项目的关注和支持，祝论坛圆满成功，谢谢大家。

【延伸阅读】：

刘洪玉

【主持人】：谢谢胡总，胡总把金山谷地产项目给我们做了一个简单的介绍。接下来有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长、教授刘洪玉先生做主题演讲。

【刘洪玉】：尊敬的各位领导，各位来宾，大家下午好！非常高兴来到广州参加“2008年中国房地产上市公司研究成果华南发布会”，作为中国10研究小组的组长，我也在此代表我们研究所感谢各位来参加今天发布会和高峰论坛，也同时感谢招商地产给我们提供这么好的环境，让我们有这样好的机会跟大家一起交流和沟通。关于房地产10研究的一些背景，后面我们黄院长还会跟大家比较详细的介绍，我今天讲的题目是房地产企业的可持续发展问题。

【刘洪玉】：房地产企业经历了非常高速的发展，现在进入了比较迷惘的时期，大家都在寻找可持续发展的道路，当然可持续发展可以体现在很多方面，整个国家的社会经济要可持续发展，房地产行业，房地产市场要可持续发展，房地产企业也要可持续发展。今天我们所在的金山谷项目很突出绿色地产，自然和谐。这个就是从房地产企业所开发的产品的角度来谈可持续发展的问题。我今天下午给大家讲的问题是从房地产上市公司研究的过程当中，也在思考什么样的企业发展道路是可持续的，因为每个企业都希望做成“百年老店”，能够持续的发展。

【刘洪玉】：我前一段时间见过英国的一家公司，他们的公司有将近200年历史，而且是家族企业，从一开始设立到现在还是这个家族来控制的，是长期有序发展的典范。为了说清楚房地产企业可持续发展的问题，首先离不开房地产运行的特点，大家可以从这个图上看出，房地产市场运行有一个循环的规律，不管是房地产价格，还是销售的数量，竣工量，空置率，都是有周期特征的。

【刘洪玉】：随着市场的发展，它的周期越来越长，随着市场环境的改善，尤其是市场透明度的提高，在市场上运行的稳定性越来越好，但是仍然存在着市场周期变化的规律，不光是市场内部本身有规律，还受到宏观社会，尤其是宏观经济循环的影响，美国最近房地产价格出现了大幅度的调整，引发了次级债危机等等问题，从这个图上看，不管是新房，还是存量房屋，在市场上交易量都是在不断变化的，我今天早上看新闻，凤凰卫视讲因为美国二手房交易量出现大幅度缩水，所以股票市场又出现大的变化。

【刘洪玉】：第二个特点市场的发展在区域的角度有一个循环的规律，这个是美国的市场循环规律图，首先是从东部，然后到了中西部，西部，南部，现在又回到了东部，市场发展是不平衡的，大家离的最近是香港，香港地域很小，本身市场没有区域的变化可能性，但是中国这么大的国家，跟美国一样，也存在着变化的规律，对于一个企业来讲，要想做到可持续发展，肯定要寻找发展变化的规律，用学术的语言来讲，在市场上要寻找投资机会。

【刘洪玉】：开发商建造的空间是给人使用的，社会里人口的结构，生命周期，家庭的生命周期，受这些因素的影响，所以每个国家不同时间段房地产开发的产品，甚至交易的形式，拥有房屋产权的形式也是在不断变化的，有了这样一些特点，我们再来看一下房地产投资的活动，房地产开发、投资就是要改变人居的环境，创造出一些空间，满足社会对空间的需求，所以围绕着这个问题，大家可以看得出，有一个资产的配置问题，区域的问题，做什么类型物业的问题，使用哪些投资工具进行投资的问题，所以一个房地产企业的发展是在多维的因素里面要进行选择和匹配，大家可以从这个图里面看出，房地产企业尤其是上市房地产企业，受到资本市场上投资者的影响，资本市场上投资者对投资和风险的要求，往往决定了房地产企业当前的行为，如果不这样做人家就不买你的股票。在我们国家目前房地产市场上的投资者，从境外进来的投资机会基金占主流的，国内房地产资本市场投资者不管是基金投资者，还是股民投资者往往是短期获利的，所以推动房地产企业选择直接进行房地产开发的操作模式，这种操作模式从投资风险的角度来讲我们把它叫做机会性的投资，水平比较高，但是风险也相对比较大。

【刘洪玉】：房地产投资分成增值性，机会性，增值性，不同类型的投资风险特征是不一样的，机会性意味着风险大，风险大失败的可能性也比较高，所以如果作为一个房地产企业，从可持续发展的角度出发，我们觉得应该是这几种类型的投资进行合理的匹配，单纯的机会性投资，在市场上升的阶段能够帮助企业快速增长，成长性比较好，但是在市场周期下行过程当中，可能就会非常快速的萎缩，所以应该合理的匹配不同的投资类型，如果仅仅做性房地产投资，是很稳定的，不愁吃，不愁穿，但是吃不胖，所以不能满足一些人的胃口，在一个企业内部也要做这样一些组合，传统的选择就是在空间上要分散，在物业类型要分散，不光是住宅，还有一些性房地产的投资，在时间也要分散，如果所有的项目都齐步走的话，抵御周期影响的能力就会大幅度下降，从一个企业的业务模式，到底是性还是增值性，还是开发机会性的，业务模式变成一个企业可持续发展过程当中要考虑的战略重要内容。

【刘洪玉】：现在我们看专注做房地产企业在国际上有影响力的大公司，往往是把房地产价值链上的投资活动串起来，从房地产开发，物业资产的管理，服务运营，甚至包括房地产金融服务，作为一个房地产企业要做性的投资，自己没有很多钱。但是有很多人愿意把钱放到这个地方进行比较安全的投资，你就要设立一些资产的管理，资产运营的部门，来帮助这些人通过基金的形式进行房地产投资，他们更强调的是管理的能力。这样的话房地产开发和房地产持有、投资、运营关联起来，开发作为增长的发动机，但是持有作为一种稳定器，这是一种企业好的业务运作模式。

【刘洪玉】：我们在10研究过程当中，发现现在大多数企业是处于单一的物业类型开发，也有相当多的企业有持有物业的资产，从业务收入的结构也可以看出来，有些企业租赁业务占有相当大的比重，有的企业一分钱也没有，实际上在一个企业增长过程当中，不太容易看出来哪间公司有缺陷。

【延伸阅读】：

【主持人】：谢谢刘教授。接下来有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任，中指研究院常务副院长黄瑜女士发布“2008年中国房地产上市公司研究成果”。

【黄瑜】：尊敬的各位来宾，尊敬的刘教授，胡总以及来自华南地区的专家学者，还有来自房地产业界的媒体朋友们，大家下午好！

【黄瑜】：非常荣幸有机会来到美丽的广州，南国美丽的城市来发布“2008年中国房地产上市公司研究成果”，我们上市公司研究成果已经做了六年了，研究成果是由国务院发展研究中心企业研究所、三个单位清华大学房地产研究所以及中指研究院组成的房地产10研究组共同完成的。

【黄瑜】：这个研究组大家见到一位组长就是刘洪玉教授，还有两位组长，还有清华、中指研究院的博士、硕士和做日常研究工作，至今做了联系六年上市公司研究成果之外，还做中国房地产百强企业研究成果，以及中国房地产品牌价值研究成果，在每年3月份发布百强企业研究成果，每年的6月份发布上市公司研究成果，每年的9月份发布一年一度的品牌价值研究成果。

【黄瑜】：上市公司研究成果是我们整个的10组研究成果，也是最重要的，这个研究成果主要是希望通过对中国房地产上市公司的研究，能够客观的反映整体上市公司的发展水平和的动态，来促进房地产所有上市公司做强做大，同时我们也希望通过客观的研究，能发觉一批综合实力强，财富创造能力的上市公司，同时也通过量化企业投资价值，扩大企业在投资机构以及投资者的影响力，通过这种客观的研究和评价来打造中国房地产上市公司10的品牌，引领中国房地产健康发展上市公司研究成果每年会把沪深两市截止到07年12月31日共同进行研究，至今经过六年的系统研究，体系在不断完善当中，今年我们2008年上市公司研究整个的评价体系包括三个方面：

【黄瑜】：首先对企业综合经营规模进行评价，财富创造能力进行评价，同时对投资价值进行评价，在评价企业投资规模的时候会把总资产，总市值还有总的营业收入以及利润总额进行经营规模的评价。财富创造能力系统的考虑两个大的方面，一个是资本成本，一个是系统指标，另外对投资价值的评价会考虑盈利能力，成长能力，管理效率以及财务稳健性和资本市场的表现，进行系统评价。

【黄瑜】：今年这几个方面评价产生的中国实力10，还有经营规模10，财富创造能力10，还有投资价值10，可以看到今天来到的招商地产现场做招商地产的发布，招商地产在整个沪深两市中国房地产上市公司97家上市公司研究评价当中有比较好的表现，也可以看到，万科、保利、金地等等公司在我们研究体系里面表现也是非常好的。

【黄瑜】：这张榜单是中国大陆在香港上市系统评价结果，今年截至到2007年12月31号总共有29家在香港上市公司，我们对他财富创造能力，以及投资价值，综合实力进行了系统评价，中国海外、合生、碧桂园、华南企业在榜单上表现非常优异。

【黄瑜】：通过这个系统研究和评价，有几个研究的发现，在经过07年这一年的发展，上市公司特别是10企业规模得到了显著的提升，总资产营业收入达幅度上升，可以看到2007年底沪深房地产上市公司97家总的平均总资产值达到了58.21亿，10企业达到了280.28亿元，可以看到房地产上市10的企业更加。同时也可以看到收入在沪深平均收入是16.89亿元，10企业营业收入均值是79.68亿，无论从资产，还是营业收入都有5倍以上的差异。从这个数字也可以看到，从05—07年增长情况，房地产上市公司特别是10企业增长速度也是比较快的，在过去三年当中上市公司平均增长速度都在50%左右，10企业都是在60—70%左右。在香港上市的公司平均收入达到了50亿左右，资产也是非常不错的，平均资产达到236.37亿元。从这些数字可以看到，经过过去三年特别是2007年的发展，房地产企业已经上升到一定的规模。

【黄瑜】：在规模不断发展的同时，也可以从这张图标看出，行业的业绩的分化在加剧，行业集中度在不断的提高，07年收入前五名企业占到整个上市公司的38.68%，将近40% ，05年的时候大概占27%左右，同时我们对未来一年2007年的存货进行了分析，可以看到2008年前五名的企业整个收入占整个上市公司的50%左右，在房地产企业发展过程当中，强者越强。

【黄瑜】：在规模发展的同时，盈利能力也得到了显著的提高，整个沪深两市平均总资产率达到5.32%，净资产率也已经达到了14.48%，每股是0.35元，同比增幅达到，在2001年过程当中，所有的上市公司特别是10企业盈利能力得到了显著提高，

【黄瑜】：在盈利能力提高的同时，资产负债率在07年有所突破，这个是平均的数字突破了70%，到了76.49%，相对于去年有所提升，去年是69%左右，可以看到，在盈利能力不断提升的同时，资产负债率也在上升，同时短期偿债能力特别是上市公司流动比率一直保持在1.7—1.8的水平，短期偿债风险特别是上市公司短期经营风险还是不可以忽视的。一旦房地产市场有一些微妙变化的时候，各地市场在观望的时候，很多房地产企业有些紧张，其实从这个数字也可以看到，确确实实这些企业短期偿债能力确实需要提高的。

【黄瑜】：中国房地产企业从收入结构来看，和国外的房地产企业有些不同，主要都是以住宅销售收入为主，住宅销售收入仍然占90%，所以说中国开发商是住宅开发商，房地产企业自己盈利在不断扩大的时候，把收入结构在进行有序的调整，把自己的风险进行很好的分散，这个是07年发生的变化，很多的企业不约而同增加金融性物业的投资，经营型物业的收入有所上升，尽管占的比例小，但是也是在上升的，包括中海、富力、合生、招商等等，金融性物业都有所加大，调整自己的收入结构。

【黄瑜】：正是因为2007年这些上市公司比较优异的表现，在资本市场当中有很好的体现，过去一年当中沪深两市上市公司市值达到大幅度提升，沪深两市上市公司基本市盈率在07年底55.91倍，现在股市不是特别好的时候，市盈率有所降低，相对于其他行业来讲房地产市盈率还是比较高的，大陆在香港上市房地产企业市盈率是12.03倍，从这组数字可以看到，在国内上市房地产企业市盈率比香港上市公司高了将近4倍。在07年涌现了一批市值突破千亿的企业，中海、万科等等，招商地产市场在07年底突破了500亿，现在受股票市场影响有一些波动。

【黄瑜】：在过去一年当中，市场表现盈利能力、规模以及资本市场的认同，在资本市场融了一笔丰厚的资金，截至到07年底已经上市的企业通过增发各种各样的形式有29家企业在沪深两市实现了成功的融资，融资额度达到503.07亿，包括最近尽管股票市场不好，但是有一些企业还是比较成功的进行了增发。07年初到现在08年6月6号所有新上市的企业总共有20家，在国内A股或者在沪深两市，香港、美国纽交所，融了713亿人民币的资金，这个是新上市企业的融资。

【黄瑜】：过去一年当中也是房地产非常好的资本年，有了资本之后，企业在大规模的进行了土地储备，07年是这些企业进行土地大规模储备的一年，表现比较优异的企业进行了统计，有一半公司的土地是在07年储备的，十大地王70%是上市公司，珠江三角洲地王80%是上市公司，长江三角洲是70%的地王是上市公司，环渤海地王60%是上市公司的，这一批上市公司70%是房地产上市公司，还有一部分是非房地产上市公司。

【黄瑜】：过去一年是房地产非常风光的一年，即使到今天，大家心态还是调整不过来，资本市场获得很好的，在实际销售市场当中也获得很好的经营收入，但是确确实实到了今天的时候，我们今天谈可持续发展的时候，需要有一种比较好的心态，来面对企业未来长久可持续发展，所以我们也真心的希望，今天的研究成果，以及我们今天的论坛对大家有所帮助。谢谢！

【延伸阅读】：

【主持人】：谢谢黄院长。中国房地产上市公司研究是由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中指研究院共同主持的，这一研究已经持续开展了5年，成为本行业、资本市场和消费市场评判房地产企业经营实力及企业地位的重要标准。在今年的研究中，10研究组结合中国房地产行业以及国家宏观调控的新情况和新变化，又加入了专题研究，其中，对于上市公司可持续发展的思考也是其中的一个重要课题。今天我们特别安排了“房地产上市公司可持续发展”的专题对话研讨。

【主持人】：下面有请对话嘉宾：北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长、教授刘洪玉先生；招商局地产控股股份有限公司副总经理、招商局低沉控股股份有限公司广州管理总部总经理胡建新先生；中山大学岭南学院院长、教授吴立范先生；暨南大学经济学院教授、博导冯邦彦先生；合富辉煌集团首席分析师黎文江先生。

【主持人】：我们要进行的专题是房地产公司可持续发展的主题研讨，房地产公司可持续发展通过这么多年的研究，至少包括几方面的内容，个是这个行业的可持续发展，第二个包括一个企业可持续发展，同时也应该包括房地产市场的可持续发展，还包括社会责任，对社会做的贡献房地产企业可持续发展，同时还应该借鉴国内和国外的好的经验来促使房地产企业可持续发展。今天我们请到的嘉宾比较有意思，刘教授是在清华企业研究所、同时在中国10研究组，一直在从事房地产企业研究，胡总是研究绿色地产的，也是国内的权威绿色地产研究人士，我们首先把话筒交给刘教授，从企业的角度来讲房地产企业可持续发展应该考虑哪些方面。

刘洪玉

【刘洪玉】：我刚才已经讲了可持续发展，大家都非常了解了，当代人不能够吃下一代或者下下一代的饭，应该留给他们必要的饭，不要我们这一代人都吃光，从市场的可持续发展角度来谈，07年吃的太多了，现在就要歇一下，要调整。房地产市场的价格从长期来讲，要和社会经济发展水平相匹配，要和老百姓的收入或者支付能力相匹配，所以价格不管如何变化，最终要和那个方向趋于一致，我们上中学的时候马克思政治经济学里面就是价格围绕价值上下波动，是这样的规律，如果人为或者有意识朝着某一个方向，让这两个东西不断的背离，市场是不可持续的。

【刘洪玉】：作为一个企业来讲，我给大家讲可持续的概念，怎么样能够让自己的企业适合在这个市场发展的不同阶段，而不是说在顺的时候知道如何跑，市场逆的时候就不知道如何跑了，这样也不可以，这里面其他的方面吴教授研究企业社会责任的，大家可以从这次汶川地震当中发现，作为一个企业，一个社会公民怎么样履行社会责任，吴教授会更详细的讲。

【刘洪玉】：胡教授研究绿色地产现在最时髦的词叫低碳，碳平衡，这些问题关系到整个地球村的可持续发展，房地产开发就是要改变人居的活动，在这个过程当中要消耗很多资源，不光是一次性的消耗，在使用过程要消耗，将来房子拆的时候还要消耗，怎么样减少消耗，刚才我也做了一次测试，发现我的生活行为也不太可持续，原因是我坐飞机太多了，类似这些问题，请吴院长讲一下。

【吴立范】：刘教授从市场的角度谈到企业可持续发展的问题，可持续发展的问题是目前不仅仅是指房地产企业，是如何一个企业他们所面临的核心问题，可以这样讲，任何一个企业当他成长、发展总是有一个过程的，就好象我们作为一个人的生命一样有一个周期，企业从发展也是有这样一个周期的，能够做到可持续，如何突破他们的生命周期，进入到一个新的阶段，我想这个问题是当前所有的企业面临的问题，为什么我们现在对房地产企业的可持续发展提出这样的问题来，我觉得有这几个方面：

【吴立范】：，从90年代开始，中国房地产发展经过了几次大的波动，过去几年高速的发展，到今年又是大的调整，我们有必要来回顾一下，房地产这个行业，这个企业过去发展的一条道路，是不是一条可持续的路，如果不是，究竟什么样的发展，什么样的路线是可以做到保持可持续发展的问题，这个是从历史的角度来看。

【吴立范】：第二，即使可持续发展的问题扩大到国际上，最近出现了美国房地产危机，这次危机可以说波及全球，以至于这个危机影响到美国整个经济的发展，也提出一个问题，他们的发展路线，美国的这些房地产公司，房地产融资公司，投资公司，他们是不是真正做到可持续发展呢？从事实来看，他们也没有做到。所以可持续发展的问题，是非常现实，而且也是非常困难解决的问题，等一会我有时间再详细介绍一下。

【吴立范】：在我看来，要做到可持续发展，作为房地产企业需要三个基本的因素：

【吴立范】： ，是在技术上的创新，在目前几万家房地产企业当中，如何在竞争者对手当中脱颖而出，技术上领先，不断的提高设计产品的能力，毫无疑问这个是非常重要的因素。

【吴立范】：第二，财务融资的发展，投资的能力和发展能力要相匹配，之所以我们看到国内的目前面临房地产行业的困境，究竟原因在哪里？一个非常大的问题，就是房地产行业的资金链崩的太紧，换句话讲有断裂的危险，为什么会出现这样的现象？因为房地产公司资金投入和现实的发展，楼房的建设，销售出现了脱节，以至于出现这样的问题，所以要做到均衡的，可持续的发展，房地产的公司千万要记住一句话，就是通常所讲的，现金流。在今天这一点是不言而喻的，胡总比我理解的更清楚。很多时候不是因为我们发展的太慢而走向死亡，恰恰是因为我们发展的太快而走向死亡，这次会不会出现的洗牌很有可能，如果出现毫无疑问就是那些在房地产资金和房地产发展上出现缺口导致死亡的。

【吴立范】：第三，房地产企业的持续发展，一定是和社会和谐发展相联系的，这一点尤其对房地产公司重要，因为房地产行业它的特征，它的特点决定了我们的发展，楼盘的建设，规格的建设，建设的目标群体如果脱离了目前整个社会经济，社会民众的支付能力，和他们的收入相违背的话，这个发展一定不能持续。要做到和谐的发展，就是房地产企业的发展，公司的战略目标和社会当地经济发展相匹配，提出一个核心的问题，就是所谓的房地产企业的社会责任，一个没有社会责任感的房地产企业，不可能是一个可持续发展的企业。这个是我基本的观点。

【延伸阅读】：

【主持人】：谢谢吴院长，我们把话筒交给冯教授，冯教授对香港市场，广东的企业很了解，所以从客持续的角度来分析一下香港是否有好的模式，或者好的经验可供我们借鉴。

【冯邦彦】：首先很荣幸收到论坛的邀请参加这个会议，在座的都是房地产的专家，相对来讲，我是外行，但是我曾经在香港工作了一段时间，对香港的房地产公司有一定的了解，我想从这个角度来谈一谈可持续发展如果从一家房地产公司的较的来讲，首先是发展，或者首先是持续发展，为什么提这个题目呢？因为今天在中国的房地产周期里面，正处于从高峰往下走的拐点，相当多的房地产公司碰到了市场收缩或者是资金紧缺所面对的问题，因此，从长远的角度来讲，一家房地产公司他的持续发展策略是什么呢？我想从香港的角度来谈一下，香港房地产公司，现存的大的房地产上市公司，最长已过100年了，目前的主流公司基本上有50年的历史，这些房地产公司在众多的房地产公司里面能够脱颖而出，核心的问题有四个方面：

【冯邦彦】：个，紧扣地产循环周期，香港是市场经济非常发达的经济体，从战后来看，房地产市场的发展有周期性，就如中国今天的房地产，我相信将来也有周期性，从98年开始改革，2003年开始逐步的发展，05、06、07年快速发展，现在从快速发展进入这样的阶段，我相信是有周期的。二次世界大战之后，香港的房地产周期经过了4、5个，一般来讲香港房地产的周期大概是8—9年，上升阶段大概有5、6年时间，下降的阶段大概有3、4年时间，其中最长的时间就是香港回归的时候，从1985年开始起步，97年走到高峰，上升阶段持续了12年，97年开始下降，受到亚洲金融风暴的影响，一直到03年，内地和香港签署了条款之后开始走向新的阶段，因此所有这些房地产公司发展过程当中，最重要的就是要看清房地产市场发展的循环周期，是处于上升阶段高峰，还是下跌阶段，所有这些房地产公司凡是能够紧扣地产循环周期策略的，都能够做大做强。

【冯邦彦】：第二个，刚才吴院长也提到了就是资金链，快速发展和风险平衡，快速发展过程当中，房地产最后都是要淘汰的，现在香港的房地产公司基本上10家公司控制香港房地产6—7成的市场，在几千家公司里面要脱颖而出，要快速发展，但是快速发展必然是越快风险越大，如何平衡资金链，或者说如何使自己保持充裕的资金，这是所有的房地产公司必须面对的重要问题，李嘉诚的长江实业是上市公司，从上市快速发展，很关键就是连续在五年之内多次增发股票，集资，然后购买楼盘，银行按揭，甚至有一些公司恒基地产发行可换股债券，通过众多的金融工具把房地产和资本市场紧密的结合起来，保持充足的资金来源，这是非常关键的经验，香港每一家重要房地产公司和主要银行都有战略联盟，而且是充分利用资本市场，所以我们看到香港经济有很重要的特点，股地拉尺，股市和房地产是拉尺的，房地产是香港经济的寒暑表，在这个寒暑表里面如何处理好自己的资金链这个是另外关键的问题。

【冯邦彦】：第三个，香港和中国的情况不同，香港是一个城市，国际大都会，土地严重短缺，因此所有的房地产公司谁能够拿到成本的土地储备，谁能够保持充足的土地储备，谁就能够在未来的竞争当中取胜，香港前三位的房地产公司，长江实业、新鸿基地产，恒基兆业都是的土地储备，都是用低成本，采取的方式是多种多样的，比如和拥有大量地皮的公司收购兼并，和他们合作重建等等，购买香港的土地换地地书，中国的情况和香港不同，但是严格来讲，中国的土地储备，中国的大城市的土地储备也是严重短缺的，因此房地产的发展能够拿到低成本土地储备一定是能够持续发展的重要依据。

【冯邦彦】：第四个，香港大概10—20家地产公司他们的经营策略都是非常有特色的，比如说新鸿基地产，是高档大型的私人村和商场的结合，新鸿基地产是整个房地产的产业链都有，所以叫楼宇制造工厂，整个产业链从上游、中游到下游一直到资金管理，楼房的按揭全部经营，最老的房地产公司主要就是在香港的商业区拥有一个庞大的甲级写字楼组合，这个组合在100年过程当中不断的进行重建，不断的，还有一些公司在繁华市区的边缘地方发展中低档中小型住宅，由于他们都能够采取很恰当的适合自己公司特点的发展策略，因此他们在这些市场，在分割的这些市场当中都是独占鳌头的，因此可以持续发展。我就简单介绍到这里，谢谢。

【延伸阅读】：

【主持人】：谢谢冯教授，希望冯教授提的房地产公司可持续发展的建议对我们有所启发。我们想请合富辉煌的黎总谈一下，黎总对广东房地产市场有着相当深入的研究。

【黎文江】：市场的可持续发展用两个字可以表达就是平稳，可持续发展的市场需要平稳的过渡期，刚才教授都讲了房地产有周期性，有起有落，作为政府、企业就要把让起落平稳，让周期尽量的平稳，衰退期尽量的缩短，振兴期，响声期尽量的平缓上升，因为客观规律不可以逆转，可以做到的是，把起伏平稳，不要大起大落，这是最重要的怎么样做到可持续发展。

【黎文江】：回归到历史15年以前1993年这里在座不一定很多都参加了会议，当时也是宏观调控，1993年开始到1996年是软着陆，1997年一个反弹，1998年有亚洲金融风暴，市场又下去了，跟我们现在非常相象，05年宏观调控到现在全球经济又出现问题，当时1993年广州均价达到8000元/平方米，主要原因就是1992年颁布了《土地有偿使用》这这之前土地是不收钱的，1992要收钱，所以价格一下子上升到7000、8000元/平方米，最近这一次宏观调控周期04年是831大限，所有土地招拍挂，地价上去了，又促使房价上去.

【黎文江】：经历了03—06年，现在05、06、07、08是否可以软着陆，一个飞机下降到跑道是不是平稳的落地，还是猛的掉下来，那个是硬照例，我们现在是软着陆，现在希望政府救市，就是希望政府能让宏观调控平稳的着地，在全球的经济背景下，不要再出现98年亚洲金融风暴，把房地产又搞下去了，不是希望政府出台什么政策，而是希望整个经济可以平稳，可持续发展就是要平稳，不是大起大落，开发商已经接受教训了，总去年12月份到现在这么多月，大家都在学习猪坚强，在反思，宏观调控有效果了，

【黎文江】：在这种情况下，是硬着陆还是软着陆，我们就提出这个问题，现在开发商已经把价格调到很低了，都在让价，但是价格跌下来大家都买房，不一定，对整个经济的信心还没有恢复，中国的经济，广州市的经济大家都没有底，有钱还是不想买，这个不是价格的问题，也不是开发商不努力的问题，是整个市场的信心问题，就需要政府增强信心，我们需要的是这样，市场的好转，靠我们掌舵者，靠飞机的驾驶者能够让市场平稳着陆，这个是我们衷心希望的。

【主持人】：谢谢黎总，黎总刚才提到了希望房地产和中国的经济一起能够平稳的运行，也能够平稳的着陆，招商低沉的胡总首先是一个学者，胡总和招商地产一起，也和业内的专家，知名的机构在从事绿色地产研究，总结招商地产有两点，一个就是招商地产在做住宅开发的同时又大量持有物业，在北京的论坛上，我问到招商地产总经济师汪总，招商地产持有物业是多少？汪总经济适用经济价值来比有130亿的价值，第二个招商地产刘教授和吴总几位专家都提到了，可持续发展里面包括很大的就是创新，招商地产在绿色地产这个问题上做了很多尝试和创新，从行业的角度想听一下胡总对可持续发展的认识。

【胡建新】：谢谢大家，刚才几位专家都从市场，从行业到企业怎么样做可持续发展，做了很多的论述，我是实践者，干点实事，他们研究理论，我们去做一些实践，基本上是这样的分工，招商地产可持续发展之路或者叫绿色地产之路，是跟改革开放同步的，大家都清来招商局蛇口开发区是从30年前开始做起来，通过建设蛇口的过程，实际上一步一个脚印做一些探索，最有名的两句话某种程度概括了绿色地产之路，这两句话都是蛇口的创办人也是改革开放的先锋袁庚提出来的，句话是上世纪80年代，当时1989年接见美籍华人诺贝尔奖得奖者李先生时说的，把蛇口建设成最适合人类居住的地方。第二句话是去年他91岁的时候，在每年一度的中外绿色地产论坛第四届论坛上为我们题词八个字：自然生活，天人和谐。基本上这么多年走过的路，可以用这两句话很生动的概括。

【胡建新】：具体表现在哪些地方呢？大家可以看到今天我们选择的这个地方，没有开灯，用的自然光开这样的会议，大家看到的这个结构已经是第三次利用了，这个展厅在蛇口用了两次，这次是第三次使用，循环经济三个R里面的东西，叫Refuse，节能减排叫减量化，还有一个叫重复使用，在我们室提倡用玻璃杯或者是陶瓷杯喝茶喝水，有利于循环使用，所以这些基本上可以说是表现在工作和产品当中的。再具体一点每个项目景观绿化，每天需要浇花、擦地，通过利用生态技术可以做到在小区利用雨水、污水处理来浇花、擦地，可以不使用自来水，达到了水的循环利用。

【胡建新】：刚才讲的减量化，节能在南方地区按照国家的标准要求节能50%，我们每个项目达到50%的节能率，有一些项目会超前一些，做到65%的节能率，广州的金山谷这个项目，从一开始就设定的目标就是综合节能率达到65%，在佛山正在开发的一个项目叫依云水岸，也是按65%的综合节能率，包括在番禺的清华科技园创新基地也是按65%的节能率做的。这些可以看到，在不断实践过程当中，把我们的标准不断提高，我们努力去创造一个更加舒适，更加节能，环保的社区，这个是在硬件方面的投入。

【胡建新】：在软件上强调和谐社区的建设，这块是招商地产绿色地产之路里面非常有特色的一块，我们经常邀请一些客户或者是准客户包括学者，领导去看我们的社区，最有特色的现在还是深圳蛇口，经过了30年的建设。在那里通常给客户介绍，会邀请客户在这里24，在那里生活一天，刚才会前短片也有一些介绍，客户在这24里面可以体验这个地方的生活，工作的时候这个地区是什么样子的，休息的时候大家是一种什么样积极的生活，夜生活好像只是唱歌、卡拉OK，实际上不是，下班之后打球、爬山多种体育运动，我们提供体育场所，夜晚有很多广场、花园，有钱的人可以花钱，不想花钱的人可以随便找地方找人散步、聊天。工作和居住强调步行生活，在步行距离内可以满足生活所需，走路可以上班，上学，走路可以运动，可以休闲。所以曾经有一个广告词叫做蛇口生活可以慢半拍，因为距离很近，有大量的时间去休闲、健身，所以生活快意比人家节奏慢一些，不是说工作慢条斯理，是生活很从容，所以有大量的精力在工作上提高效率，这个在国外也有很多研究，研究如何通过建筑物和社区的建设，来提高人们在这里工作的效率，现在是有量化的指标，包括在室内空间里面如何提供健康的环境，比如说屋里面的氧气，绿树会造氧，吸收二氧化碳，这个也是整个社区的碳平衡的指标。

绿色地产是可以感受到的，可以体验的，我们要请客户体验的话，有24的时间，在这里居住、生活，体验我们社区所有的内容，让你看的找，摸得着。

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【主持人】：绿色地产是实实在在的。在目前这个阶段也是比较特殊的，每个嘉宾再提一个问题，首先请刘教授回答一个问题，在目前这个阶段，和房地产相关的这些机构，或者相关的人，应该怎么去考虑这个行业？采取什么样的策略？

【刘洪玉】：保持平常心态，积极面对，这个是一个规律，我们早晚要遇到，肯定需要不断需要的过程，但是也不是一直把自己逼的那么急，我形容企业像笼子里面的小松鼠跑起来没完没了，这个也太累了，不可持续的，大家要放松一些，要以平常心对待，我们要做的事情确实非常多，大家也都非常急，希望尽快实现现代化，赶英超美，我们确实知道落后要付出更大的代价，但是现在如果不提出来又好又快，我们原来强调快多，现在反过来有了一定基础以后，更多的强调要好，要好就不能太急躁，调整大家的心态，实际上我们现在做的还是非常的，不能够一直觉得自己做错了，放松了心态之后，就会比较好。

【主持人】：谢谢刘教授。第二个问题是问黎总的，在目前这个阶段，老百姓就是购房者应该怎么考虑？

【黎文江】：购房者的是信心的问题，不是价格问题，现在价格基本上差不多了，市区里面各个区域的价格都差不多筑底了，成交量从6月份房管局公布的数据来讲有66万平方米，这个可以说是恢复到正常的水平，作为购房者来讲，现在需要的就是增强对后市的信心，现在买房要考虑的不是是否还会往下跌的问题，这个已经筑底了，只要你觉得性价比可以就买吧，哪里是底不知道，只有越来越低，没有，会不会，广州的情况不会有很大的下跌空间，因为成交量已经上来了，成交量上来意味着开发商的价格不会再往下调很多了，这个是我对购房者的建议，见好就买。

【主持人】：我对黎总的解读就是大家应该准备好。我们想请吴院长谈一下，目前企业社会责任感是否可以再给我们详细介绍一下，从开发商的现在最急应该做的是哪件事情。

【吴立范】：刚才胡总的介绍是非常生动的例子，介绍招商地产打出绿色地产，和谐发展的口号，就是一个企业社会责任感的体现，作为房地产企业也面临着风险，也面临着整个经济发展的周期变化，很难让一个房地产企业去预测什么时候是高，什么时候是低，谁能说的出呢？有一个打赌试图想降价格，打赌的结果是自己声誉下降，胜败名列，所以从这个问题可以看出，作为一个企业应该按照自己的路，按照自己发展的方向，发展的途径去走，再回顾一下。

在过去30年以前，房地产企业的发展以及中国企业的发展是处在竞争非常激烈的环境，大家希望争地，拿到的资源，希望打败竞争对手，希望把别人吃掉，这是我们能够取得的盈利，占领的市场，这种发展有的成功，有的不能成功，如果单纯追求市场，单纯从市场的角度来考虑发展，即使今天这个市场被你看准了，并不是被你看准了，无非是运气好发展了，明天市场一变化，可能把你所有前面取得的成果全部搭进去了。要想做到长期的发展，现在房地产企业不仅仅是本身企业如何做大做强，而且要关注于你相关利益的各个集团各个方面，也就是说，在房地产整个发展的链条当中的每个利益集团，具体来讲，房地产本公司的员工的利益要考虑进去，不能光从公司本身要盈利的角度来考虑，如何提高职工的福利，职工素质的提高，增强职工的认同感。房地产客户就是我们这些购买者，刚才胡最也讲了，把客户请到这里来住24，就是从客户的利益来考虑，客户满意了，品牌起来了，企业自然就发展了。要避免一种观点，认为追求利润和照顾相关利益者是矛盾的，实际上是不矛盾的，从长期来看是完全一致的。

在社会环境保护上，资源利用上，能源节约上，这些发展看起来可能在短期是支出，是消费，但是在长期来讲，就是亮点，此外对政府的关系，社区的关系，银行的关系，以及房地产上下游之间供应链的关系，考虑到别人的利益，考虑到相关集团的利益，会使你有更好的发展，谢谢。

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【主持人】：下面我们想听冯教授根据香港的经验，考虑到广州当前的市场，老百姓应该如何做，用一句话告诉老百姓应该如何做。

【冯邦彦】：如果从老百姓的角度来看的话，有两种讨论，一种首先要判断周期，目前处在下调的周期还会持续多长，如果继续持续下去可以观望，会继续下跌。第二种是一些房地产公司如果把握住周期的循环脉搏，会提早减价促销，或者风险比较高，资金比较短缺，判断市场还会继续下调，有很多房地产公司就会抢先减价促销，非常典型的香港1997年亚洲金融风暴之后1997年下半年到1998年整整一年，香港主要的房地产公司都纷纷减价促销，减低存货，增加资金流量，在这样的情况下，一些优质的楼盘就会以相对比较低的价格出售，在这个时候老百姓如果看到比较适合自己的房子可以购买，这种判断是不容易的。

【主持人】：谢谢冯教授。最后一个问题交给胡总，目前这个阶段老百姓要准备好，大家心态要好，招商地产是一家很稳健的公司，我们想听一下招商地产现在考虑下一步如何做呢？

【胡建新】：我讲的话不一定可以代表公司，刚才刘教授讲的那句话比较正确，从容应对，大家不要着急，实际上市场有高有低的，一直站在风口浪尖上，这个也不合理，也没有可能。

【刘洪玉】：我插一句，企业的明星人物说我预测到周期，我都是反周期操作的，大家都可以仔细研究一下，刚才冯老师说到那是碰上的，有时候想参合没有参合上，让他逮着了，有的公司运气好买上了土地，结果发现没有买上的，有当时没有运气变成了有运气，这个东西实际上有时候确实非常难把握，大家都希望发现市场运行的规律，逆周期操作，低潮买地，高潮的时候卖房子，如果真的有这样的天才的话，世界的地产都让他做就可以了，实际上是很难的。

【冯邦彦】：实际上是可以做到的，从历史发展的角度，我们观察香港房地产发展几十年的经验来看，这些地产公司成熟的地产市场，制度完整的地产公司，他们内部对于整个房地产的走势有严密的数据监控，因此整个市场具体哪一天下跌是不能把握的，但是基本上发展的阶段是可把握的，凡是能够把握到的，从香港的情况来看就变成最成功的企业，凡是不能把握的，就掉下来。所谓可持续发展在这个过程当中有某种科学规律在里面。

【胡建新】：我接着讲怎么样从容应对，我们每年能在10前几名里面，很重要一个因素就是在于我们长期投资物业，长期投资的组合，现在上市公司里面有大量的出租性物业，有供电供水的业务，大家知道供电供水基本上是市场影响不了的，是最基本的需求，所以这三大块的长期投资应该说是我们公司保持可持续发展的基础，这是个。

第二个，大家也看到最近有消息说我们获得80亿增发的指标，在资金紧缩，调控紧张的情况下，监管部门对我们是比较放心的，市场也是正面的，否则在这个时候不可能批这么大的数额。

第三个，我们今年原来的计划卖楼，今年增发80亿，卖楼回收资金80亿，花在工程建设上大概100亿，还有60亿可以那来买地，这个是我们计划中的应对措施.

这些措施在公开信息都可以看到，我这里想结合个人对绿色的认识，送给大家几句话，这个是我MSN签名的几句话，也是对售楼者的建议，有一定的循环道理：少吃肉多吃素。少开车多走路，健康社会，我们社区就是强调走路，对于降低能耗有非常大的好处，对于抵抗高油价有很好的措施。多采光少开灯，这样子又节能，又省钱，又提高舒适度。最后一句话是可能是很多人不太愿意听，多动手少购物，力所能及的事情自己做，不要一直花钱，小钱不入大钱不出，如果能经常把小钱节省下来的话，按照减量化和重复利用的特点，应该买耐用的产品，房地产是最耐用的产品，所以前面这几句话最后落到实处，大家一定要买耐用的，质量也能经得起时间考验的，而且长期吃用成本比较便宜的，节能、节水、健康、舒适，我相信大家买了这样的房子之后，生活成本不是很高，生活的素质又比较高，健康，长命百岁，所以我最后祝大家健康快乐。

【刘洪玉】：冯教授我刚才主要讲是中国大陆的情况，冯教授讲的是香港的情况，我们现在也在研究房地产周期，试图认识这个规律，首先我们的信息是一塌糊涂的，到目前为止说房价，在中国现在还没有这可以说得清楚，什么是房价，都说不清楚，如果再抓住周期这个人就神了，所以我们还是要以平常心去研究最平常的问题，氢化油一个校训从我作起，从现在作起，刚才说的绿色也是这个道理，这样为我们更长远的可持续发展打下的基础。

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【主持人】：谢谢各位嘉宾，我们的对话告一段落，再次感谢各位嘉宾。下面由中山大学岭南学院院长、教授吴立范先生做主题为“社会环境变动中的房地产企业可持续发展”的演讲。

【吴立范】：我也是非常高兴能有机会来这里参加10华南地区房地产公司的发布会，也借此机会和大家一块讨论关于房地产可持续发展的问题，因为时间关系，稍微简单一点，有些观点也做了一些陈述。

【吴立范】：我大概讲三个问题，一个是对目前的房地产短期的问题。第二个是对房地产可持续发展的道路路径的问题提一些意见。最后谈关于如何来衡量，保证房地产企业的可持续发展。

【吴立范】：当前的问题没有太多可以说的了，从今年以来整个房地产企业确实出现比较大的反常，由去年的热房地产价格、资金、土地的顶峰出现了巨大的反差，这样的反差直接引起的后果就是房地产资金链的断裂风险，风险的问题大家都已经很清楚了。

【吴立范】：接着的问题就是如何来对待现在的资金链紧缺，房地产出现可能的危机的状态下，大家关心的是这种现象究竟能够持续多久？毫无疑问如果资金链短缺的现象持续下去的话，一定会有一些企业不能应付目前的状况，出现倒闭。所以能持续多久，不仅仅是房地产公司，做房地产研究的人员，也是政府同样也是银行以及所有的购买房产的居民所关注的问题，因为房地产的发展在中国特别在目前是非常重要的行业，如果资金链出现大的问题，它的影响力不仅仅限于房地产，而且会影响到银行，影响到整个国民经济的发展，所以这个一定是当前所面临的问题。

【吴立范】：为什么会造成资金的锻炼，我提出几个原因，国际的因素，国内的宏观调控，我想讲一下政府的措施是加速房地产调整的重要因素，特别是去年下半年以来，政府采取的一系列在二手房的贷款问题上，土地出让金的回收问题上，以及在外资进入中国房地产，这些政策的结果直接影响到现在房地产资金紧缺的状况，我觉得这个是重要的因素。

【吴立范】：最后也是房地产很重要的原因，房地产是否可以估计到形势的发展，去年在那样高涨的情况下，有多少家房地产公司看到这个就是顶峰，事实来看，其实可能90%的房地产公司并没有看到这点，也就是我们错误的估计到当时发展的形势，这个错误的估计几点。

【吴立范】：1、没有认识到或者说过高的估计到房地产继续上涨的可能性。2、过高的估计了房地产价格继续上升的可能性。3、过高的估计房地产自己融资的能力，房地产整个的发展在房地产业是从土地开始的，因此谁拿到比较好的地，谁拿到比较好的位置，就是对将来发展起关键的作用。

【吴立范】：房地产土地的资金也恰恰是房地产公司投资的部分，去年出现了很多的地王，造成资金滞留在房地产土地的购买上，购置了土地，房地产商能拿出来的资金在20、30%左右，其余的资金从银行来，或者是从市场来，有些房地产上市公司一方面拿土地，一方面希望从股票市场，其他的海外融资市场上能够取得资金来弥补这一块的缺口，但是今年的发展恰恰没有做到这点，也就是说，我觉得从这次的经验尤其是资金链的经验给我们房地产商提出一个非常重要的教训，不要依赖于不能控制的股票市场，把这个作为主要融资的来源，事实的情况是，当金融市场不需要的时候，可能资金恰恰非常充足，而真正使用这个市场的时候，会发现这个市场已经不存在的，所以股票市场，外资融资的市场，是一个具有风险的市场，是一个非常不稳定的市场，千万不能过于依赖。

【吴立范】：去年包括恒大地产在香港上市，最终撤离的结果，包括富力地产也是在去年从香港市场回归A股受到了挫折，以及今年很多的深市公司原来计划要上市的，原来计划要利用金融市场来弥补资金的缺口，结果适得其反，所以这是一个很值得考虑的教训。

【吴立范】：解决这个问题除了现在希望整个的金融环境有所改善之外，房地产商本身需要自己做出调整，也就是现在看到的降低发展速度，寻找新的融资渠道这个融资渠道也不是那么畅通，降低价格来逐渐消化过去的房屋也是一个出路。此外，导致今年房地产紧缩的因素是政府的政策，要缓解今年房地产资金紧缺的状况，可能政府也需要采取一定的措施来帮助房地产企业，房地产商度过目前的难关，希望能够有软着陆。

【吴立范】：讲到资金链的问题已经不仅仅是国内房地产业面临的，之所以出现美国的次级债危机也是资金链断裂的问题，当这个行业，房地产业处于高潮的时候，所有的资金都在你手上，但是一旦房地产形势逆转，美国也是一样的，从过去几年的高潮出现逆转的时候，你会发现所有的资金都紧缺了，所有过去有利的因素，恰恰都变成反对你的因素，所以资金的重要，和房地产商手里所控制的资金，和你发展的速度确实是应该重视的一个问题。

【吴立范】：下面我简单讲一下房地产企业的可持续发展的途径，这个与房地产的特征是相联系的，总体来讲，房地产业应当说是一个高进增的行业：

【吴立范】：房地产门槛并不是技术含量很高的企业，因此是竞争、粗放。其次房地产是资金密集型，也是高负债率并行的行业，整个资金链生产、占用的资金尤其在土地上占用的资金停留的时间相当长，所以需要大量的资金回收周期又有风险，这个过程比较缓慢，最后房地产是和社会发展，国计民生相关的企业。基于这三点，发展的途径有三条：

【吴立范】：，要追求不断的技术创新，突破现在发展的瓶颈，包括技术的瓶颈，包括房屋设计的瓶颈，土地这一点不是太难的，今天招商地产设计出一个比较新颖，节能的户型，但是明天、后天别人很可能模仿你，技术创新在房地产之间的差距并不是很大的距离，别的企业很可能会紧密的跟上，达到同样的结果，所以技术创新本身不能够达到房地产企业持续的发展目的。

【吴立范】：第二，力图保持财力平衡，发展要根据自己的能力，不是根据市场的热和冷，市场很热一定发展的很快，市场的冷也不一定发展的很慢，根据自己的财力，通过平衡发展，通过多种渠道保持筹资的渠道和资源是非常重要的，我们现在许多的高科技公司，许多产品以及其他的行业为什么最终倒闭，倒闭的原因往往不是因为模式、产品，恰恰是在资金链上，也就是说发展的速度太快，恰恰导致最终的破产，所以资金的平衡尤其对房地产资金周转比较慢，回笼比较慢的情况下，是非常重要的一个因素。

【吴立范】：第三，与社会发展相和谐，和企业的社会责任完全连在一起的，为什么强调房地产企业社会责任呢？有几点：1、对房地产来讲非常重要的一个因素就是品牌的建立，香港的企业刚才冯教授也谈到了，能够经历50年甚至有百年的历史，为什么，就是因为它的品牌，新鸿基的房子出来大家都很认同，长江实业的地产、其实价钱并不便宜，就是因为多年形成的品牌，公众的认同，要得到公众的认同，毫无疑问这些企业就要满足社会公众的期望，这个是非常重要的。2、房地产占用的社会公共资源，占用了大量的土地资源，土地资源是公共社会资源，利用了这个资源就有责任来承担社会一些业务和责任。3、房地产作为一个企业也是社会公民，雇佣员工，同时也生产出产品房屋，要履行社会的义务。

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【吴立范】：最后可持续发展和公司长期的盈利应该是完全一致的，追求短期的盈利，采取破坏性的资源的发展，毫无疑问一定是不能够长久的。讲到这个问题，企业的社会责任和企业的发展长期木应该是完全一致的，在这个问题上过去认为公司作为房地产企业应该为谁服务呢？为主人或者为所有者就是股东服务，强调公司的发展，公司的政策以股东的利益为利益，以股东的盈利为，这个是早期企业发展的目标。

【吴立范】：但是到了上个世纪90年代，尤其是90年代以后，大家有了新的理念，公司发展要想得到可持续发展，仅仅考虑股东的利益是不够的，必须要考虑到与公司产品，公司发展相关利益集团各个方面的利益，这各个方面的利益就是公司的社会责任，或者是公司企业的社会责任问题，在这点上，已经得到许多著名大公司的认同，胡总没有讲到公司要去赚钱，没有讲到公司要去争取多大的利润，争取多大的市场份额，我听到的是他讲到公司如何发展自己的绿色产业，如何节能，我也听到过去万科的王石大部分情况下，在讨论自己公司的时候，他讨论我们公司在材料利用上，怎么样节约，用了很多的木材，怎么降低能源的消耗，作为房地产企业体现社会责任已经成为特别是走在前面的大的房地产公司主导的思路，或者是主导的战略。我们也看到在一些企业包括房地产企业追求短期利润会出现一些问题，不关心职工的利益，不关心环境保护，不关心公益事业，以及提供虚假的信息，缺乏诚信，这些因素都是和社会责任相违背的，如果公司采取这样短期发展的策略的话，不可能建立长期发展的战略，也不可能取得长期发展的。

【吴立范】：具体来讲在可持续发展当中社会责任，包括这几个责任：

1、包括对股东的责任，作为房地产企业最基础，最基本的功能是经济功能，创造出适合于社会的产品，只有自己发展，才有可能更多的为社会创造利益。

2、对客户的责任。

3、对员工的责任，给他们归属感和自豪感。

4、对政府和社区的社会责任，以及包括其他利益，债权人、供应商的责任，最后对环境保护的责任，我们毕竟是生活在地球上的，如何做到跟社会和谐，自然和谐，这个也是我们在房地产业，承担社会义务的一个重要方面。

【吴立范】：如何衡量房地产的社会责任呢？过去比较片面的认为交税越多，社会责任承担的越好，或者是捐款越多，这个是片面的理解的，刚才已经介绍是包括各个利益集团的发展，所以搭讪大学岭南学院、法学院、政务学院、地环学院等单位联合开展“政府的作用与房地产商社会责任”课题研究工作，房地产开发企业社会责任调查与评价是该联合课题的子课题之一，我们主要研究向是广州房地产企业的，我们也设计一些企业社会责任评价的体系，最近会和媒体开展这项工作，希望通过开展这项研究和这项报告的评价，推动整个房地产业健康发展，和大家一起分享我们的研究成果。谢谢大家。

【主持人】：谢谢吴院长的精彩演讲！胡院长刚才讲了几点，我感觉到沉甸甸的社会责任，中国10研究组，黄院长也做了一个介绍，主要是针对中国房地产企业规模的，品牌的的群体进行研究，我们也希望能够通过我们的研究成果，对政府包括对资本市场，购房者，相关的机构提供一些有利的指导，同时招商地产在绿色地产可持续发展所做的一些贡献，也希望能够为行业创造更多的标杆，有更多需要和参考的对象。

【主持人】：今天在深圳有一个“中国南方绿色地产节能环保实验区”，今天我去一个绿色地产体验区，在我们今天发布会即将结束的时候，大家有兴趣的话可以到绿色地产区体验一下，作为一个个人，从环保、绿色还应该做更多的努力。再次谢谢大家！

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