[摘要] 7月28日，由北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组、中指研究院、招商局地产控股股份有限公司联合主办的“2008中国房地产上市公司研究成果华南发布会暨房地产公司可持续发展高峰论坛”在广州招商金山谷会所成功举行。
【主持人】：谢谢刘教授。接下来有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任，中指研究院常务副院长黄瑜女士发布“2008年中国房地产上市公司研究成果”。
【黄瑜】：尊敬的各位来宾，尊敬的刘教授，胡总以及来自华南地区的专家学者，还有来自房地产业界的媒体朋友们，大家下午好！
【黄瑜】：非常荣幸有机会来到美丽的广州，南国美丽的城市来发布“2008年中国房地产上市公司研究成果”，我们上市公司研究成果已经做了六年了，研究成果是由国务院发展研究中心企业研究所、三个单位清华大学房地产研究所以及中指研究院组成的房地产10研究组共同完成的。
【黄瑜】：这个研究组大家见到一位组长就是刘洪玉教授，还有两位组长，还有清华、中指研究院的博士、硕士和做日常研究工作，至今做了联系六年上市公司研究成果之外，还做中国房地产百强企业研究成果，以及中国房地产品牌价值研究成果，在每年3月份发布百强企业研究成果，每年的6月份发布上市公司研究成果，每年的9月份发布一年一度的品牌价值研究成果。
【黄瑜】：上市公司研究成果是我们整个的10组研究成果，也是最重要的，这个研究成果主要是希望通过对中国房地产上市公司的研究，能够客观的反映整体上市公司的发展水平和的动态，来促进房地产所有上市公司做强做大，同时我们也希望通过客观的研究，能发觉一批综合实力强，财富创造能力的上市公司，同时也通过量化企业投资价值，扩大企业在投资机构以及投资者的影响力，通过这种客观的研究和评价来打造中国房地产上市公司10的品牌，引领中国房地产健康发展上市公司研究成果每年会把沪深两市截止到07年12月31日共同进行研究，至今经过六年的系统研究，体系在不断完善当中，今年我们2008年上市公司研究整个的评价体系包括三个方面：
【黄瑜】：首先对企业综合经营规模进行评价，财富创造能力进行评价，同时对投资价值进行评价，在评价企业投资规模的时候会把总资产，总市值还有总的营业收入以及利润总额进行经营规模的评价。财富创造能力系统的考虑两个大的方面，一个是资本成本，一个是系统指标，另外对投资价值的评价会考虑盈利能力，成长能力，管理效率以及财务稳健性和资本市场的表现，进行系统评价。
【黄瑜】：今年这几个方面评价产生的中国实力10，还有经营规模10，财富创造能力10，还有投资价值10，可以看到今天来到的招商地产现场做招商地产的发布，招商地产在整个沪深两市中国房地产上市公司97家上市公司研究评价当中有比较好的表现，也可以看到，万科、保利、金地等等公司在我们研究体系里面表现也是非常好的。
【黄瑜】：这张榜单是中国大陆在香港上市系统评价结果，今年截至到2007年12月31号总共有29家在香港上市公司，我们对他财富创造能力，以及投资价值，综合实力进行了系统评价，中国海外、合生、碧桂园、华南企业在榜单上表现非常优异。
【黄瑜】：通过这个系统研究和评价，有几个研究的发现，在经过07年这一年的发展，上市公司特别是10企业规模得到了显著的提升，总资产营业收入达幅度上升，可以看到2007年底沪深房地产上市公司97家总的平均总资产值达到了58.21亿，10企业达到了280.28亿元，可以看到房地产上市10的企业更加。同时也可以看到收入在沪深平均收入是16.89亿元，10企业营业收入均值是79.68亿，无论从资产，还是营业收入都有5倍以上的差异。从这个数字也可以看到，从05—07年增长情况，房地产上市公司特别是10企业增长速度也是比较快的，在过去三年当中上市公司平均增长速度都在50%左右，10企业都是在60—70%左右。在香港上市的公司平均收入达到了50亿左右，资产也是非常不错的，平均资产达到236.37亿元。从这些数字可以看到，经过过去三年特别是2007年的发展，房地产企业已经上升到一定的规模。
【黄瑜】：在规模不断发展的同时，也可以从这张图标看出，行业的业绩的分化在加剧，行业集中度在不断的提高，07年收入前五名企业占到整个上市公司的38.68%，将近40% ，05年的时候大概占27%左右，同时我们对未来一年2007年的存货进行了分析，可以看到2008年前五名的企业整个收入占整个上市公司的50%左右，在房地产企业发展过程当中，强者越强。
【黄瑜】：在规模发展的同时，盈利能力也得到了显著的提高，整个沪深两市平均总资产率达到5.32%，净资产率也已经达到了14.48%，每股是0.35元，同比增幅达到，在2001年过程当中，所有的上市公司特别是10企业盈利能力得到了显著提高，
【黄瑜】：在盈利能力提高的同时，资产负债率在07年有所突破，这个是平均的数字突破了70%，到了76.49%，相对于去年有所提升，去年是69%左右，可以看到，在盈利能力不断提升的同时，资产负债率也在上升，同时短期偿债能力特别是上市公司流动比率一直保持在1.7—1.8的水平，短期偿债风险特别是上市公司短期经营风险还是不可以忽视的。一旦房地产市场有一些微妙变化的时候，各地市场在观望的时候，很多房地产企业有些紧张，其实从这个数字也可以看到，确确实实这些企业短期偿债能力确实需要提高的。
【黄瑜】：中国房地产企业从收入结构来看，和国外的房地产企业有些不同，主要都是以住宅销售收入为主，住宅销售收入仍然占90%，所以说中国开发商是住宅开发商，房地产企业自己盈利在不断扩大的时候，把收入结构在进行有序的调整，把自己的风险进行很好的分散，这个是07年发生的变化，很多的企业不约而同增加金融性物业的投资，经营型物业的收入有所上升，尽管占的比例小，但是也是在上升的，包括中海、富力、合生、招商等等，金融性物业都有所加大，调整自己的收入结构。
【黄瑜】：正是因为2007年这些上市公司比较优异的表现，在资本市场当中有很好的体现，过去一年当中沪深两市上市公司市值达到大幅度提升，沪深两市上市公司基本市盈率在07年底55.91倍，现在股市不是特别好的时候，市盈率有所降低，相对于其他行业来讲房地产市盈率还是比较高的，大陆在香港上市房地产企业市盈率是12.03倍，从这组数字可以看到，在国内上市房地产企业市盈率比香港上市公司高了将近4倍。在07年涌现了一批市值突破千亿的企业，中海、万科等等，招商地产市场在07年底突破了500亿，现在受股票市场影响有一些波动。
【黄瑜】：在过去一年当中，市场表现盈利能力、规模以及资本市场的认同，在资本市场融了一笔丰厚的资金，截至到07年底已经上市的企业通过增发各种各样的形式有29家企业在沪深两市实现了成功的融资，融资额度达到503.07亿，包括最近尽管股票市场不好，但是有一些企业还是比较成功的进行了增发。07年初到现在08年6月6号所有新上市的企业总共有20家，在国内A股或者在沪深两市，香港、美国纽交所，融了713亿人民币的资金，这个是新上市企业的融资。
【黄瑜】：过去一年当中也是房地产非常好的资本年，有了资本之后，企业在大规模的进行了土地储备，07年是这些企业进行土地大规模储备的一年，表现比较优异的企业进行了统计，有一半公司的土地是在07年储备的，十大地王70%是上市公司，珠江三角洲地王80%是上市公司，长江三角洲是70%的地王是上市公司，环渤海地王60%是上市公司的，这一批上市公司70%是房地产上市公司，还有一部分是非房地产上市公司。
【黄瑜】：过去一年是房地产非常风光的一年，即使到今天，大家心态还是调整不过来，资本市场获得很好的，在实际销售市场当中也获得很好的经营收入，但是确确实实到了今天的时候，我们今天谈可持续发展的时候，需要有一种比较好的心态，来面对企业未来长久可持续发展，所以我们也真心的希望，今天的研究成果，以及我们今天的论坛对大家有所帮助。谢谢！
【延伸阅读】：
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