[摘要] 7月28日，由北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组、中指研究院、招商局地产控股股份有限公司联合主办的“2008中国房地产上市公司研究成果华南发布会暨房地产公司可持续发展高峰论坛”在广州招商金山谷会所成功举行。
【主持人】：谢谢各位嘉宾，我们的对话告一段落，再次感谢各位嘉宾。下面由中山大学岭南学院院长、教授吴立范先生做主题为“社会环境变动中的房地产企业可持续发展”的演讲。
【吴立范】：我也是非常高兴能有机会来这里参加10华南地区房地产公司的发布会，也借此机会和大家一块讨论关于房地产可持续发展的问题，因为时间关系，稍微简单一点，有些观点也做了一些陈述。
【吴立范】：我大概讲三个问题，一个是对目前的房地产短期的问题。第二个是对房地产可持续发展的道路路径的问题提一些意见。最后谈关于如何来衡量，保证房地产企业的可持续发展。
【吴立范】：当前的问题没有太多可以说的了，从今年以来整个房地产企业确实出现比较大的反常，由去年的热房地产价格、资金、土地的顶峰出现了巨大的反差，这样的反差直接引起的后果就是房地产资金链的断裂风险，风险的问题大家都已经很清楚了。
【吴立范】：接着的问题就是如何来对待现在的资金链紧缺，房地产出现可能的危机的状态下，大家关心的是这种现象究竟能够持续多久？毫无疑问如果资金链短缺的现象持续下去的话，一定会有一些企业不能应付目前的状况，出现倒闭。所以能持续多久，不仅仅是房地产公司，做房地产研究的人员，也是政府同样也是银行以及所有的购买房产的居民所关注的问题，因为房地产的发展在中国特别在目前是非常重要的行业，如果资金链出现大的问题，它的影响力不仅仅限于房地产，而且会影响到银行，影响到整个国民经济的发展，所以这个一定是当前所面临的问题。
【吴立范】：为什么会造成资金的锻炼，我提出几个原因，国际的因素，国内的宏观调控，我想讲一下政府的措施是加速房地产调整的重要因素，特别是去年下半年以来，政府采取的一系列在二手房的贷款问题上，土地出让金的回收问题上，以及在外资进入中国房地产，这些政策的结果直接影响到现在房地产资金紧缺的状况，我觉得这个是重要的因素。
【吴立范】：最后也是房地产很重要的原因，房地产是否可以估计到形势的发展，去年在那样高涨的情况下，有多少家房地产公司看到这个就是顶峰，事实来看，其实可能90%的房地产公司并没有看到这点，也就是我们错误的估计到当时发展的形势，这个错误的估计几点。
【吴立范】：1、没有认识到或者说过高的估计到房地产继续上涨的可能性。2、过高的估计了房地产价格继续上升的可能性。3、过高的估计房地产自己融资的能力，房地产整个的发展在房地产业是从土地开始的，因此谁拿到比较好的地，谁拿到比较好的位置，就是对将来发展起关键的作用。
【吴立范】：房地产土地的资金也恰恰是房地产公司投资的部分，去年出现了很多的地王，造成资金滞留在房地产土地的购买上，购置了土地，房地产商能拿出来的资金在20、30%左右，其余的资金从银行来，或者是从市场来，有些房地产上市公司一方面拿土地，一方面希望从股票市场，其他的海外融资市场上能够取得资金来弥补这一块的缺口，但是今年的发展恰恰没有做到这点，也就是说，我觉得从这次的经验尤其是资金链的经验给我们房地产商提出一个非常重要的教训，不要依赖于不能控制的股票市场，把这个作为主要融资的来源，事实的情况是，当金融市场不需要的时候，可能资金恰恰非常充足，而真正使用这个市场的时候，会发现这个市场已经不存在的，所以股票市场，外资融资的市场，是一个具有风险的市场，是一个非常不稳定的市场，千万不能过于依赖。
【吴立范】：去年包括恒 大地产在香港上市，最终撤离的结果，包括富力地产也是在去年从香港市场回归A股受到了挫折，以及今年很多的深市公司原来计划要上市的，原来计划要利用金融市场来弥补资金的缺口，结果适得其反，所以这是一个很值得考虑的教训。
【吴立范】：解决这个问题除了现在希望整个的金融环境有所改善之外，房地产商本身需要自己做出调整，也就是现在看到的降低发展速度，寻找新的融资渠道这个融资渠道也不是那么畅通，降低价格来逐渐消化过去的房屋也是一个出路。此外，导致今年房地产紧缩的因素是政府的政策，要缓解今年房地产资金紧缺的状况，可能政府也需要采取一定的措施来帮助房地产企业，房地产商度过目前的难关，希望能够有软着陆。
【吴立范】：讲到资金链的问题已经不仅仅是国内房地产业面临的，之所以出现美国的次级债危机也是资金链断裂的问题，当这个行业，房地产业处于高潮的时候，所有的资金都在你手上，但是一旦房地产形势逆转，美国也是一样的，从过去几年的高潮出现逆转的时候，你会发现所有的资金都紧缺了，所有过去有利的因素，恰恰都变成反对你的因素，所以资金的重要，和房地产商手里所控制的资金，和你发展的速度确实是应该重视的一个问题。
【吴立范】：下面我简单讲一下房地产企业的可持续发展的途径，这个与房地产的特征是相联系的，总体来讲，房地产业应当说是一个高进增的行业：
【吴立范】：房地产门槛并不是技术含量很高的企业，因此是竞争、粗放。其次房地产是资金密集型，也是高负债率并行的行业，整个资金链生产、占用的资金尤其在土地上占用的资金停留的时间相当长，所以需要大量的资金回收周期又有风险，这个过程比较缓慢，最后房地产是和社会发展，国计民生相关的企业。基于这三点，发展的途径有三条：
【吴立范】：，要追求不断的技术创新，突破现在发展的瓶颈，包括技术的瓶颈，包括房屋设计的瓶颈，土地这一点不是太难的，今天招商地产设计出一个比较新颖，节能的户型，但是明天、后天别人很可能模仿你，技术创新在房地产之间的差距并不是很大的距离，别的企业很可能会紧密的跟上，达到同样的结果，所以技术创新本身不能够达到房地产企业持续的发展目的。
【吴立范】：第二，力图保持财力平衡，发展要根据自己的能力，不是根据市场的热和冷，市场很热一定发展的很快，市场的冷也不一定发展的很慢，根据自己的财力，通过平衡发展，通过多种渠道保持筹资的渠道和资源是非常重要的，我们现在许多的高科技公司，许多产品以及其他的行业为什么最终倒闭，倒闭的原因往往不是因为模式、产品，恰恰是在资金链上，也就是说发展的速度太快，恰恰导致最终的破产，所以资金的平衡尤其对房地产资金周转比较慢，回笼比较慢的情况下，是非常重要的一个因素。
【吴立范】：第三，与社会发展相和谐，和企业的社会责任完全连在一起的，为什么强调房地产企业社会责任呢？有几点：1、对房地产来讲非常重要的一个因素就是品牌的建立，香港的企业刚才冯教授也谈到了，能够经历50年甚至有百年的历史，为什么，就是因为它的品牌，新鸿基的房子出来大家都很认同，长江实业的地产、其实价钱并不便宜，就是因为多年形成的品牌，公众的认同，要得到公众的认同，毫无疑问这些企业就要满足社会公众的期望，这个是非常重要的。2、房地产占用的社会公共资源，占用了大量的土地资源，土地资源是公共社会资源，利用了这个资源就有责任来承担社会一些业务和责任。3、房地产作为一个企业也是社会公民，雇佣员工，同时也生产出产品房屋，要履行社会的义务。
【延伸阅读】：
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