主持人：下面有请香港恒基兆业地产集团执行董事、原香港物业管理公司协会会长孙国林先生，他演讲的主题是吸取国际经验 打造优质品牌
孙国林：各位先生、女士们、专家，大家好，座在前面的易先生，我在电视上经常看到您，今天次见到您，等一下还有事情向您请教。非常感谢主办单位邀请我跟国内的同业一起分享物业管理的心得和经验。刚才我听到万科肖总讲的一条龙服务要改变，最后讲来讲去，物业保安还是要自己做，当然有他们的道理和本事。恒基在国内有项目，在长安街有恒基中心，我们也想一条龙服务，但是龙的尾巴被砍掉了，物业管理没有本事做，最后找了太平做我们的顾问，他们还是不行，因为只能当顾问，最后我们找了中国的，叫做“中国海外”，结果我们将龙的尾巴交给中国海外去做，中国海外十几年前将香港经验、国际经验带到中国结果遍地开花已经做的非常之好，我们没有本事在国内做，只能请中国海外的专家为恒基兆业做物业管理。
万科为什么不想砍掉尾巴，当然有自己的道理，我们北京做不了，但是我们在广州还是要坚持做下去，恒基兆业广州有一个楼盘，本来将房屋卖掉后，也不想做物业管理，因为没有盈利，我们为了自己的品牌和在广州继续发展，不管怎么被别人骂，还是要将尾巴保留下去，因为广州还会有下一个楼盘，如果尾巴搞得不好，别人就没有信心购买我们的房屋，所以物业管理对品牌，对以后消费者购买我们的房屋是很重要的。如果每一样都外拍给别人做，给别人做物管，价低者得，如果做的不好的人，就将服务降下去了，别人就会说恒基的物业不要购买，因为现在的服务业不好，我很同意万科讲的，以前是面子至上，现在是品质优先，不单是硬件而且软件和服务上也要跟得上，有的专家说，你们炒卖房屋赚钱，我有一个痛苦的经验告诉大家，十年前我买的房屋是而荔湾广场，当时我的香港父母在广州，当时的价格是9000港元/平方米，现在的价格也就是6000元/平方米，不见了40%，不是每个人在中国买房屋都赚钱的。发展商的品牌及后期的管理将项目拉下去了，物业管理收的价格是不高了，群众一吵就将管理费下调，下降后没有效益了，连交供电局的费用都没有了。
这几年中国很多城市的房价都上去了，但是荔湾广场的房价还是负资产的，这就是我痛苦的经验告诉大家。
如何跟国际接轨，上个月建设部的物业管理司司长谢嘉锦来了，我将自己的意见告诉她，的物业管理条例中有一句话，“建议发展商和物业管理公司要分开来做”，不要一起做，这在香港是不可能的，如果发展商不做前期的物业管理，对业主是很有影响的。发展商不是想赚物业管理的小利，赚的是前面，如果后期不管的话，对原来的业主很不公平，而且投诉无门，香港的经验是，必须要管二年，二年管的好，业主让你继续管下去，管的不好马上炒鱿鱼，对开发商和管理公司的信誉是很有影响的，香港的物业管理在硬件和软件上可以跟国际接轨，包括香港的物业管理条例和财务、监控、人事和环保等等都有专门人负责，力求物业可以达到最优质的管理。几年前广州的副市长说要实实在在的搞物业管理，不要搞五星级的物业管理，但是在香港不能这样做，如果不搞星级管理和酒店管理，物业的价位就达不到的能力，以我公司为例，我们有一个项目在中环，叫做国际金融中心，当时的投资是200亿元，是恒基和新鸿基两家合股的，目前已经上升到1000亿元，管理是国际性水平的，经常请专家进行调查，检讨哪些地方做的不好。
自从“9.11”美国的两栋大楼被恐怖分子炸下去后，我们的大厦是世界第五高的，是否会被飞机撞，几率不大，但是恐怖分子可能会拿炸药来炸，我们就想如何将物业管理做到更加的安全使大家放心。
我们在大楼中搞了放行制度，进出都要先将自己的资料登记，出来的时候还要还卡，顶楼和十几楼是中央银行，如果有人输了股市跳楼也是有可能的。我们还用狗巡逻的，外表是很漂亮的，如果出现了问题狗会咬住你不放的，这在国际上是没有的，我们在香港是首创的，大家也是可以接受的。大家进去后不会觉得烦琐，国内的房地产起步虽然比较迟，但是经济的进步和消费者的要求越来越高，物业管理的水平不能停滞不前，否则一定会给市场淘汰的，特别是二次置业者，在购买房屋的时候，对物业管理的要求是高的，一定要上档次。
我一直关心国内的物业管理的发展，也希望逐渐走向规范化、专业化、市场化，向着健康不断的迈进。在欧佩克的协议下，国内的物业管理条例也逐渐的落实，希望国内的物业管理可以达到世界的水平。
香港和国内同样面对物业管理政治化的问题，香港的政客为了自己的选票将物业作为投身政治的舞台，不断的制造物业管理公司和业主的矛盾，而且不断的开空头支票，国内也有类似的情况，由于政府过重注重业主的声音，牺牲物业公司的利益，管理费不合理的偏低，导致物业管理公司权责不清，这是典型的例子。香港的物业、管理费是经过测算，物业有多少设备，有多少住户和园林计算成本的。国内不能计算成本的，物价局规定1元就是1元，0.9元就是0.9元，不计算其中的设备，不能因为设备比较多，园林比较多，物业费就可以上调，国内是不能这样做的。
国内对物业费的征收是先打税，后计算支出的。我认为应该吸取国际的经验，不断的开发市场，要打造的中华要使物业管理不受政治的影响，首先要去政治化，而且要规范化、专业化和市场化，优质的物业品牌效应自然水到渠成，完善的物业管理是安居乐业的把关者，多少人用一生的积蓄购买物业，如果因为物业的管理影响生活指数甚至令物业贬值是很受人遗憾的。
未来的物业管理除了完善合理的运作，审慎的理财，高透明度、高廉洁就会做得更好，香港的廉政公署自成立以来每年投诉贪污的，物业管理都是位的，从来没有下降到第二位，不是物业管理公司的问题，都是物业委员会中的人犯法或者是物业委员会之间的矛盾造成的，专业的物业管理公司很少出现问题，因此我们深有感触，十七大胡主席提出了构建和谐社会，物业管理是很重要的范畴，前几年物业管理公司在报纸上卖广告“构建和谐社会，由物业管理作起”。
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