时间：2007年11月29日13：30-16：00
地点：中国·香港帝苑酒店
主办单位：中国贸促会建设行业分会房地产促进会、房天下www.SouFun.com、香港地产代理商总会、香港地产代理专业协会
主持人：各位来宾、各位媒体届的朋友们，大家下午好！昨天在来到香港的飞机上，看到一个报道说，今年中国的房地产企业不是上市增发,就是在去上市的路上，的确2007年是中国房地产企业跟资本市场对接最紧密的一年，国内的万科等企业都实现了定向增发，碧桂园、中国、合景泰富、奥园等都已上市。今天的会议就已“产业、资本、成长”三个关键词进行讨论，下面请允许我介绍出席本次峰会的领导和嘉宾，他们是房天下控股董事长兼CEO莫天全先生、瑞银投资银行中国区主席蔡洪平先生、瑞士信贷香港有限公司房地产总经理李则旻先生、纳斯达克董事会特别顾问、中投圣泉基金创始人潘小夏先生、花旗银行副总裁张虎跃先生、著名经济学家易宪容先生等，欢迎大家的到来。
莫天全：中国的地产是国际的地产
各位来宾，各位朋友，大家下午好，我很高兴由房天下发起的、联合贸促会和中国房地产协会、香港地产代理商总会、香港地产代理专业协会共同主办2007第四届香港·中国国际地产周在今天成功举办。三年前国家开始宏观调控，当时的上海房地产处于转型期，当时发起了届中国国际地产周，现在的情况比较微妙，不仅仅是上海，的房地产都处于关键时期，今天举办2007第四届香港·中国国际地产周的意义是不言而喻的。说到地产周，最近有很多的感触，最近我去广西的北海，大家共同的认识是，北海不仅仅是广西的北海、东盟的北海，也不是中国的北海，应该是全球的北海、世界的北海，站在这个角度发展北海，就会有一个高度。我记得十年多年前去美国的时候，当时大部分的新闻都是美国的新闻，但是叫做国际新闻，当时是不了解，最近感觉中国进一步的发展，中国很多的新闻实际上也是国际新闻了，因为中国已经成为国际关注的一部分。
国际地产周三年前启动，中国的房地产、中国的物业已经不仅仅是中国的，已经是全球的。今天来到香港是将全球的购房者和中国的房地产业结合起来，将全球的房地产机构跟中国的房地产业结合起来，这就是中国地产周搭建桥梁的作用，而且作用越来越明显，而且得到了国内的开发商以及国际资本市场的支持，通过本次活动以及房天下75个城市的放大可以波及到消费市场。
房天下通过8年的发展，现在已经发展到包括香港、澳门、台湾以及国外75个城市，已经成为中国的房地产门户网站，从早期的新房市场、二手房市场、家居市场、社区服务和指数研究为中国的房地产业起到了很大的作用，将来我们要跟跟家有关的都提到日程上来，我们的口号是房天下长期的发展要进入“家”的领域。
今天在这里只是一个缩影，通过这个缩影放大到全球的房地产市场，包括香港市场。今天在座的有房天下负责国际业务的总经理，香港市场是我们下一步要进入的，香港市场也是我们要为香港本地提供服务的市场。
今天举办的2007第四届香港·中国国际地产周也是中国房地产业关键的时期，宏观调控已经持续了三、四年，各个地区的市场有的已经出现独特的情况，引起了各方面的关注，尤其是最近二手房市场发生了改变，中国的房地产市场到底往哪里走，如何让房地产业持续长期的发展，本期论坛也邀请了专家、投资者和房地产业代表以及各路高手，希望在本届国际地产周将本次论坛推到新的高度。
主持人：下面有请瑞士银行中国区总经理蔡洪平先生为大家致辞，瑞士银行做了和碧桂园的上市筹备工作。
各位下午好，今天我感冒了，而且还是38度，今天的会议很重要，所以我还是来了。本次的会议虽然不是很大，但是很有意义的，要买房找房天下，要上市就找瑞银，这是一个事实。今年成为百亿以上的富翁都跟上市有关，去年最困难发行的锦江酒店，今年里程碑式的碧桂园，过往的首富没有房地产商，今年百亿以上的富翁中差不多有七、八个都是房地产商，这说明中国的房地产已经崛起了。
简单说一下，瑞银是全球四大银行之一，在亚洲，今年IPO做的比较多一些。核心的问题是谁能发现中国的当今股市中成长的股市，如何将中国的房地产业发展的更好。让我最难忘的是碧桂园的案例，今天负责该项目的李先生也来了，我们为房地产公司上市的时候做过历史的贡献，今天的中国不断的变化，我说美国的富人和排行榜是十年变一次，今天的中国是每半年更新一次，三十年后回顾今天的历史，现在的岁月是值得心潮澎湃的。一大批的中国房地产商正在成熟并成为瞩目的房地产商。碧桂园的上市，瑞银颠覆了全球投资市场对中国房地产业的价值评估。我们知道富力在香港上市，今年碧桂园的发行我们可以做到17—21倍的市盈率，有的人认为比较贵，最后下跌到10元，也涨到过14元，都没有亏损过投资者。中国的房地产会伴随着中国人民生活的提高而不断的改进的，上个星期瑞银发了一份令全球争议的报告，李先生哪里，大家需要可以跟他要，我们的观点是中国的房地产没有泡沫，碧桂园的例子就可以证明这一点。
美国参议院的主席到了碧桂园看了几个多都没有看完，他认为碧桂园是中国城市的制造者也是中国新农村的建设者，碧桂园是很好的公司，而且会将事业当做生命一样来做。
我们做了碧桂园的案例后有人复制我们，我们创造了PE的概念而不是PB，很多人都看市盈率，看PE就要看土地储备，原来不是我们做的，由于已经有一家在做，所以我们没有去做，那家银行试图阻止我们成为位。
今年我们去北京看潘石屹的时候，一看，招股书写错了，卖点写错了，核心价值也错了，这家银行不能简单的模仿我们的案例，潘石屹是没有那么大的土地，潘石屹只有几百万的土地储备，杨国强有上千万的土地储备。后来我跟他们谈了一下，看是否可以帮忙，我就说如果没有增值服务我们就不会进来的，还有增加成本和时间的话我们也不会进入的。
我们的人员介入后，概念就改变了，将它打造成中国有品牌的商务地产商，市值是62亿美金，最后一瞬间我们将潘石屹做成成功的案例，也颠覆了全球投资市场对中国房地产业的看法。我们也将打造成品牌商业房地产商。
我们认为中国的宏观经济是稳定增长的，除了贸易平衡上存在困难外，经济增长在未来的20年内，我曾经说过一句狂言，21世纪上半年是中国的世纪，我认为美国的经济是一路下跌的，如果谁认为美国在三年内会改变的话，我将一生的财富都给他。
最近有一句话是经济增长偏快转向过热，什么是偏快，什么是过热，结构性的消费增长和通胀又是什么意思，我就不明白，我认为过热就是过热，即使过热和偏快也是正常的，高速发展的话不热也是不对的，应该就是这样的情况。
CPI指数上涨主要是猪肉和石油上涨，今天的时代消费品不断的上升，人民币也不能停止。中国目前的泡沫不是很大的，反过来看中国的房地产业，我们瑞银是看好中国房地产业的，我们全球报告也是慎重的，全球中心房价的价格应该是5000美元/平方米左右，所以我建议同事购买房屋。我的外祖母告诉我真正的财富就是房屋，目前来说，有好房子的话就要快购买，我在美国和澳洲都有房屋，我不是煽动大家购买房屋。未来三年土地储备、开发商等问题，都是不断发展中的问题，我就不明白为什么国内的银行停止对开发商贷款，外资为什么不允许进入，长期这样做有怎样的好处，我们看到房屋的一面，没有看到房地产业对国民经济的支持。美国换房屋的时候，除了老婆不换，其他都换。中国人是什么都换的，而且换了房屋后，里面的所有一切都要破坏掉，重新做。房屋、家具全部是换掉的，因此这些需求是非常大的。
供应商的溢价能力很高，政府土地垄断是具备权威的，特别是市中心的好低端大家还是排队购买房屋的。总体来说房地产业是中国国民经济增长中非常重要的时代，如果朱总理时代搞基础建设和高速公路、码头的话，现在偏远的区域的公路和隧道都已经搞完了，因此下一步的投资拉动还是房地产。
中国有13亿人口，永远不要忘记祖国人口的巨大，美国过去100年领导了全球的经济，靠的是3亿人，他们依靠石油、汽车、电脑、IT时代，今天的中国，如果我们只有6亿人口，天天通过勤奋的劳动改善他们的生活，我们成为全球的制造中心，中国的企业在黄金周的时候是不会休息的，中国的政治、地理、文化各个角度告诉我们经济是不断发展的。1949年将国民党推翻，人人是平等的，因此中国是没有贵族的，哪怕是穷山沟出来的也可以成为富翁，百亿富翁都是从山沟出来的，所以越土的人越富，他们知道如何发展自己，像我这样喝过洋墨水的只能站在这里。例如杨国强开会的时候还拖鞋，的中国人都在发展自己。
中国20年前是很穷的，因此中国人的创造一是要比香港人高100倍，20多年前我们什么都没有，所以拼搏的时候输了也没有关系，可以再重新来。所以有钱的人反而怕输了一无所有。总结一句话，中国的经济是看好的，宏观调控是有利于中国经济健康发展的，房地产的调控也是有利的，但是调控是调不下来的。
主持人：感谢蔡先生，买房就要找房天下，上市要找瑞银，下面有请花旗银行副总裁张虎跃先生发言。
张虎跃：很感谢房天下提供这样的机会让新老朋友见面，我介绍我公司基金的投资策略，很高兴跟开发商、投资业主建立关系，进一步的探讨投资的机会。我们是财务投资者，国内的重点还是依靠当地开发商的合作伙伴能够实现开发项目的完成和回报。
花旗集团下面有几个部门，有的做商业银行、投资银行和资产管理，房地产部门属于资产管理部门，管理房地产基金，亚太区有亚太房地产基金规模是13亿美元，北美和欧洲都有相应的基金。亚洲的房地产基金中40%在中国，35%是在印度，其他的分配在日本和韩国等市场。听了蔡总的发言后，我认为国内的投资应该超过40%以上，我们正在筹备第二只基金，大概130亿美金，大部分投资于中国国内。
国内的房地产项目有住宅的合作开发，国内开发商扩展的速度比较快，土地储备也很重要，他们需要资金上的合作伙伴，跟他们一起拿地，这样扩展的速度很快，我们有兴趣跟类似的开发商共同合作开发，他们可以做这方面的操盘和管理工作，我们只是金融方面的支持者和参与者。对日常管理的介入是比较少的，基本上都是董事委员会决策的。
第二类投资的物业的持有，例如写字楼、商场、服务性 、物流仓储，开发商如果要变现，有上述物业的话我们就会投资和收购。
第三类投资的方向是，房地产开发商如果要上市的时候，如果需要战略投资者我们可以入股5%—10%的区域，从而跟开发商共同的成长。在国内投的项目包括上海，有写字楼、服务 和住宅的开发，在座的都是房地产方面的专家，大家知道每个城市的周期性是不同的，几年前在上海的投资，目前逐渐都退出了，目前回报还是不错的，目前投资的重点是在二线城市，价格有些涨幅，但是大多数城市的涨幅还是不明显的，潜力是巨大的，售价和土地价格的关系，从投资的角度来说还是比较好的，利润空间是比较大的。
一线城市的上海、北京的地价很高，利润比过去低很多。目前重点的时间是花在二线城市的开发和商业建筑上。我们作为投资基金专门为有融资需求的开发商，从而大家建立关系，为你们提供资金。
房天下是很好的平台，聚集了金融、房地产和更多的朋友，希望今后多参与这个平台的活动，今天认识后希望大家可以多多交流。
主持人：非常感谢张总，在二线城市他们参与的步伐是更加的紧密，大家如果有需要可以跟张总联系。下面有请著名经济学家易宪容先生,宏观调控下的中国房地产产业发展机遇。
易宪容：大家下午好，十分高兴在香港跟大家讨论房地产问题，香港最特色的地方是有很好的氛围，近几年香港金融市场的发展达到了前所未有的发展，特别是莫总的房天下如果进入是很好的事情，跟几位老总聊天，香港的房地产跟中国的内地情况是不同的。尽管这几年我国的房地产市场和房地产企业发展的很快，已经不是早几年的企业了，以前我就说过，房地产企业融资的多元化是必由之路，关键是如何将自己的企业打造出来，而且还要满足各个市场的公司。大家要满足这些标准和条件，我们要对中国目前的经济背景和环境进行了解，刚才蔡总是站在国外看中国，我是站在中国国内角度看国际。中国的房地产业跟国际有根本性的区别，中国的房地产市场，土地是公有的，中国的房地产市场是政策市，既然土地是公有的，而且政策不断的进行各种各样的宏观调控。大家认为房地产市场越调控房价就不断上升，关键的一条是，最近一段时间，特别是今年以来，房地产市场的政策可能出现了大的变化，也就是说，最近出台了24号文件，359、60等几个文件，看起来跟以往所关注的问题差不多，土地、信贷、住房保障体系都包括其中，但是发生了很大的变化，我国的房地产模式已经从根本上发生了改变，目前的房地产市场已经是消费市场模式。
24号文件尽管说的是如何解决城市低收入者的住房问题，所关注的问题是，房地产市场首先是民生的市场，359号60号文件是如何区分消费者市场和投资市场。投资者市场的比例还是比较小的，投资者市场要通过市场的价格机制，消费者市场要在税收和利息等条件下进入。经过调控后，国内的市场会不断的发展和繁荣，我国的房地产市场未来发展十年、二十年、三十年是没有问题的，而且会持续的发展，如果国家对房地产业不清楚的界定，我国的房地产业就会多元化的发展，而且问题也会比较多。我的谈话跟蔡总有一点差异，蔡总说中国的房地产业没有泡沫，这是他的角度，大家的看法是不同的。我的看法有一点差异，今年的房地产市场，个人消费信贷今年1—10月份达到了6890亿元，中国的房地产市场为什么可以快速发展，从价格角度来看，一方面跟股市的繁荣有关的，另一方面跟国人消费信贷的快速增长有关的。也就是说，近几年个人住房消费信贷目前已经达到了前几年总量的，今年10月份如果加上公积金就达到了7000亿元，因此不是政府限制大家购买房屋，很多人购买住房是处于投资，目前加按揭和转按揭的门槛比较高。投资者还在通过政府优惠利率进行投资，没有通过市场的价格投资的，因此最近有些城市房地产消费的价格有所变革。
最近股市快速成长的趋势突然停止下来了，国家对个人消费信贷进行了界定，对个人购买第二套住房的门槛抬高了，这种情况下有些城市的房地产情况会有所改变。我也赞同蔡总的观点，中国的人太多了，中国房地产市场的需求是无限大的量，这是谁都不可否定的。最近我到一些二线城市调查过，尽管很多城市的价格不高，但是居民的购买力还是比较差的。例如前几天去了宜昌是湖北比较好的城市，当地的房价只有3000元/平方米的价格，但是按照当地的水平房价还是太高了。
房价要发展，但是速度不能太高，不能超过居民实际的购买能力。未来的城市化过程可能要比这几年的发展还要快，中国的房地产政策就是要提高房地产的门槛，中国好的企业和优质的企业，如何达到更高的市场占有率，好的企业应该成为房地产业的主力军，未来的房地产市场跟早几年会有所不同。以前只要拿到土地就可以进入房地产市场，这几年要看品牌、组织、信用以及是否能够为社会提供好的产品，在这样的前提下，未来房地产的发展，要比以前速度慢一点，但是不会发生多少改变，根据今年的数据，1—10月份东西部区域开发力度达到了40%，超过了前几年的发展速度。整个房地产市场的发展，从中部向东西部区域转移，未来的房地产市场依然是经济发展的强劲动力，关键是我们的企业如何将自己做好，作出更好的产品。要做到这一条，如何找到很好的融资渠道，银行对房地产资金的依赖性会越来越少，今后融资市场要更多的寻求资本市场，无论是国内国际的资本市场。
进入国际市长的时候，不仅仅是香港，还要看世界的市场。最近我向韩国和日本的几家基金公司了解，他们希望更多的中国企业可以进入到他们的交易所融资，我们如何将自己打造好，真正的可以满足各种各样国际资本市场条件的公司。
莫总领导的房天下实际上为大家提供很好的平台，今天就简单的讲这几句话，谢谢大家。
主持人：下面有请纳斯达克董事会特别顾问、中投圣泉基金合伙人潘小夏先生主题演讲：中国房地产企业的融资策略。
潘小夏：今天非常高兴的见到老朋友，也结识了新朋友，我刚才跟张总聊，新的基金是130亿美元，从资金的角度我们还是比较兴奋的。中国的企业特别是地产企业再融资上市中，具体的步骤、标准和案例分四部分介绍。
纳斯达克好象都是高科技，是否有地产股，如果有地产企业上市的话，程序是怎样的，最后介绍我公司的情况。
美国的情况我简单的讲一下，美国的资本市场有三部分，一个是纽约交易所，第二个发展最快交易量的纳斯达克，第三个是美国股票交易所，相当于深交所。
纳斯达克是以高科技闻名的，发展到现在36年历史，高科技实际上只占了其中很少的一块，只占了26%、27%，其他的都是非高科技的行业，实际上有金融、保险公司以及大众消费公司，比较有名的企业包括星巴克，现在的市值已经有600多亿美元，其中还有美国连锁的食品公司、WHOLEFOOOS、CHESECAKE以及中国的熊猫连锁店，目前已经有100多家，这些都是吃的。
行的有沃尔沃、本田、尼桑等等，还有住的方面，就是美国的房地产商，是中型的，目前发展很快的，NVR也是美国的房地产商，还有船上用品公司BEDBATH&，因此衣食住行在纳斯达克板块上都有，高科技就更多了包括微软、英特尔都是几千亿的市值。从1998年开始到现在为止，中国大陆已经有50家公司在纳斯达克上市，总的市值大概有500亿美元，融资额接近50亿美元，是指次融资和后续融资达到了50亿美元。
我们了解一下其中的公司，大家用中文搜索引擎是百度达到40亿美元，总市值达到了80多亿美元，分众也有50亿美元。2006年的经济型酒店是儒家，2006年12月26日上市，市盈率达到150倍，高的时候达到200倍左右。
2005年的时候，有十家大陆公司在纳斯达克上市，美国评选了世界IPO十佳，中国有两家就是百度和分众，2006年大陆又有十家公司上市，包括做奶粉的圣源，还有儒家等等，其中儒家和做软件的又被评为世界IPO十佳。
我们看一下百度、儒家、分众上市的图片，中国房地产商正在路演，准备在美国上市，就是鑫苑（中国）置业，是河南区域性的开发商，目前在成都、杭州、济南也拥有自己的楼盘，对它估值的办法是参考市胀率，不是以土地储备为主，以市盈率为标准的，这方面中国公司的成长是比较快的，该公司以80%的速度成长，如果融资的话，可以多融一倍的钱，中国的房地产企业不但要在香港上市，但是香港又一点拥挤了，各种的市场太多了，作为家或者是前几家在美国上市的房地产公司是稀缺资源，中国的公司已经成行成市了，美国前十名的IPO中都有两名中国的，美国的经济是平稳下降的，中国的经济是突飞向上的，资本永远是逐利的，2004年鑫苑（中国）置业的营业收入是1.4亿元，2005年达到了2.18亿元。在美国融资的话要比国内和香港融资要多融资50%—100%。首先要在境外有一个公司，针对不同的区域有项目公司，而且要控股51%才可以报表，他们有山东、河南、四川等分公司。具体的财务标准是怎样的，纳斯达克的财务标准和治理标准是怎样的，股东权益标准是1500万美元，相当于净资产，基金投资也算股东所有者权益。最后一年的税前利润也是100万美元，发行的股票至少要110万股以上，流通市值要有800万美元，估价不能低于5美元，100股以上的持股人要有400个，这就是基本的财务标准。
该标准的门槛相对来说是比较宽松的，股东所有者权益是1500万美元，最后一年的税前利益是100万元，发行的股数要超过110万股，流通市值要有800万美元，发行110万股的话，每股定价要达到8美元，所以就达到了流通市值。如果是5美元的话就要发200万股以上，还要有二年以上的经营历史以及审计报告，这就是财务的要求。因为时间有限，其他的步骤就不多说了。
最后介绍我公司的情况，中投圣泉以前是装修为主的，现在涉足房地产行业，如果大家有兴趣可以跟我联系或者是跟房天下联系，大家可以联合做这个事情。
主持人：万科企业股份有限公司执行副总裁肖莉女士主题演讲：重构的行业和万科目标。
肖莉：各位来宾下午好，首先非常感谢房天下提供这样的平台，让我们可以在这里跟行业的精英包括投资和经营届的朋友进行交流，今天交流的是我们对近期行业的看法和万科的应对。从几个角度看一下中国房地产的情况。
首先，看制度的框架，中国的房地产在过去高度管理土地出让和高度开放的市场，转变为目前土地出让甚至开发全面市场化的方向，针对这样的变化，政府已经建立了针对准入供给需求和交易行为等环节，而且逐渐的完善。立法、行政、货币和税收等手段方面政府也制定了一套干预的机制，中国未来的房地产行业会持续的有政策推出，我们认为这样做的目的是为了使行业更加健康的发展，从大家的角度来看认为是宏观调控，政府目前发展的方向还是非常好的。
从居住模式来看，从两个极端的分化到多元的并存，1998年实物分房正式结束，1998年商品房兴起，目前已经有十年的历程，我们看到行业飞速的发展，同时刚才易先生也谈了今年24号文的出台，意味着未来的行业是廉租房、出租型经济适用房、出售型经济适用房、限价房和普通商品房和高价房并存的市场，这样的情况下，出租和二手、新房是三足鼎立，消费房和投资房易先生进行了区分，我有一点不同的意见，商品房也是消费的一部分，不意味着都是投资，从市场的主体来看从高度的分化未来的集中化和央企化，这个行业依然有几万家房地产公司存在，占有率也是非常低的，目前万科的市场份额是1.25%，我们在2006年的规模是中国的开发商，未来的趋势是大型的股份制企业，包括目前的万科、保利和几位专家谈到的大企业的趋势。不可忽视的是央企和外企，很多专家都谈到了，长江、新鸿基，不可忽视的是小型的民企会逐渐的淡出，他们的出路就是要上市寻求未来的发展之路，可以通过IPO的方式也可以通过借壳的方式，我认为这是民企未来发展的方向，从供求来看，未来的方向一定是从面积至上到品质优先，消费者对居住的面积是非常热衷的，开发商也热衷于高档的产品，面积越来越大，档次越来越高。临界点就是去年“90、70”政策的颁布，未来也会出现差异化的税收政策，这些可能的政策和已经发生的政策，未来行业的趋势可能是中小套住宅的供应能力会大幅度的提升，竞争力会越来越激烈，万科按照国家的政策提供“90、70”的住宅，目前市场的需求也是非常好的。大户型住宅的稀缺性也会上升的，因为稀缺性导致房价上升，我们认为税收可能会同步上升。购房者会从单一追逐面积到追逐品质，从竞争态势来看，未来的行业从脱荒岛精耕细作。
历史上的开发商是各自拓荒的，利润是很大的，竞争也是不明显的，长期来看，重点市场的主流开发商进入全面竞争的时代，微利时代和品牌主导，未来行业发展的趋势，微利时代的产品是以品牌为主导的。
手工作坊到工业化，在过去是一次性的设计，手工生产目前也是这样的。我们认为未来的发展方向应该像美国、日本、新加坡和香港，逐渐采取标准化的设计、工业化的生产，我们认为这个方向也是跟中国政府主导的产业化的方向包括节能、环保、省地是一致的。
最后谈到的是商业的模式，商业的模式我们认为从企业整合到社会整合的变化，在过去包括现在，开发商是不分大小，从拿地到物业管理都是一条龙，很多的公司不仅仅拿地有自己的建筑地和装修公司和材料商，全部都是自己的。未来随着行业的集中，融资渠道的拓展，生产模式的工业化，意味着行业会变得越来越区分，形成的格局是大型的综合开发商，专业的制造企业、专业的金融企业，配套服务企业，万科现在基本上除了物业管理的宝安以外都是由专业的物业管理公司来做的，包括园林、保洁都是外包的，因此未来的产业是细分的，开发商应该是整合社会的资源获得更大的发展。
前面谈到了房地产业发展的方向，万科针对这样的方向，首先要建立的是客户的体系。基于资源整合操作的方式，刚才也谈到了，目前除了保安之外其他方面都是外包的，万科是整合社会的资源，我们要学会合作和运用合作伙伴。
从组织架构来说，大量的开发商是从地方开发商发展成为的开发商，在开发和发展的过程中，我们认为应该建立更好的管理团队和管理的平台，万科的目标和要做的是战略的高度，我们也有专业的团队和执行的一线，采用分层授权和尽可能授权的方式运作的。
风险的控制和管理依然是非常重要的，前面谈到了，市场、政策是处在不断的变化之中的，对外部环境的应变，包括政策趋势的研究和把握对于开发商来说是非常重视的，我们一直很重视这一块，我们在“90、70”政策推出来的时候，万科有五块地是公开拍卖取得的，新政出台后很多的开发商不知道怎么做，我们以底价拿到了五块地，我们现在正在研究60平方米的小户型，越盖越高，户型越来越小，把握趋势应变是非常对的。
万科一直坚持现金为王，有更多的现金在手上是安全的，不仅仅是土地。最近上海出台了土地的使用要交费的，交到3元/平方米，政策虽然是在上海实行的，但是会推广到。虽然万科有1800万平方米的土地，但是不够两年的开发量，只是够一年8个月的不开发水平，这些都是基于政策的预期。
最后，要强调的一点是，作为房地产开发商和企业公民的重要性，大家非常的清楚，国内媒体的环境以及社会舆论的环境，对房地产行业都不是有利的，实际上我们是处于社会环境不利的行业中，如何赢得尊重，同时赢得发展的空间，我们要承担更多的社会责任，谢谢大家。
主持人：下面有请亿城集团董事、常务副总经理孙勇先生主题演讲：亿城集团增发成功案例。
孙勇：大家下午好，非常感谢莫总和房天下给我们这样的机会，这里将过往发展的心得跟大家分享一下。本来的题目是讲增发，实际上我们的增发跟瑞银蔡总以及万科相比，我们从规模上无法相比，我还是想讲一下，在当前复杂的行业环境下，亿城是如何思考的，我的题目是变动行业下亿城的选择。
一、行业环境演变的走向。
二、亿城如何定位和选择。
行业环境演变的走向外围环境发生了怎样的变化，我们分成四个地方，要素土地，第二资本、第三客户需求、第四行业组织结构的变化。
土地要素有四个重点，政府主导配置的特征越来越明显，自从招拍挂实施后，政府出台了很多的细则，包括易先生说的政策市都是指土地的要素。
国家出台了十八亿亩耕地红线的约束，为了保障基本农田的数量，我们的开发要从数量转变为质量。
土地要素二元化短期内不会改变，就是城市的国有性和农村集体所有性短期内不会改变。今年年终的时候，重庆和成都分别成为中国城乡一体化改革的实验区，但是相关的政策仍然有很多不确定性，下一步的政策也不知道如何演变，这是影响比较大的要素。
从政府主导来讲，满足民生供求是首当其冲的。前段时间温总经理说了土地首先是满足廉租房、经济适用房和双限房，首先要满足民生，用于市场化以及纯粹商品房的土地一定时间内会非常的稀缺。
以北京为例，北京从2006年1—12月份是884万平方米，当时无限价房的概念。今年2007年1—11月北京土地招拍挂成交面积是863万平方米，其中限价房316万平方米，今年的限价房的计划已经完成了，今年交易面积中的460万平方米，其中就包含了限价房19万平方米。下一步我们预计这种办法会在推广，这就意味着供我们开发的商品房的土地要比过去减少很多。
第二，资本要素的演化，有些方面跟土地要素有相似之处。
现在的金融市场完全市场化的进程还没有走完，资本化的利率也未完成，还是政府主导下的经营，特别是今年下半年房地产金融贷款更加的难，这不是市场化的做法而是政策做法。在行政主导大的框架下，金融创新的动力不是特别良好的环境下，金融机构的商业需求也得到了压抑，宏观调控下，包括资本市场在内的多种途径对于开发商来讲已经进入了竞争性获取的阶段。
国内的A股对的房地产企业是有时间限制的，过了这个期限提早准备实施想法，可以说过了这个村就没有这个店了。因此，要求所有的开发商要在各个方面有预见性，做好充分的准备，才可以在竞争中获得有利的位置。
客户需求的演变
未来的十年、二十年的需求是稳步上升的，同时需求的质量也不断的提高，数量扩大的同时，需求的质量也不断提高。富裕起来的人民在满足基本的居住功能还要满足情感和个性偏好，产品的加工制造以及服务品质是日益提高的。同时需求的差异化也日益显示，不同阶层客户偏好的东西是完全不一样的，我们一定要关注和尊重客户的需求，在制造和服务过程中充分的将这些需求转化为工作的内容。
简单的结论是富裕起来的中国人都希望活得有尊严，尊严的一点是希望住的宽敞还可以满足自己的情感和个性的偏好。
行业的组织结构来看，从2007年开始进入巨变的时代，以前还是拓荒时代，大家拿到地就可以改变格局，从今年A股和H股上市的情况来看，今年A股通过IPO和再融资大概融资了1300亿元资金，H股的数字也是差不多的。这些企业可以拿到钱，一定是过去做了大量的功课或者是高明的手法积累了大量的土地或者是确定了良好的品牌或者是商业模式有独到之处。
首先，自己是好的公司，可以在境内外获得更多的资源，如果不是好的公司，仅仅停留在别人上市自己也购买壳上市，这样的想法是天真的。
的企业改变了整个行业的，例如碧桂园、远洋地产、中国奥园、合景泰富、等上市，市场化的集中度不断的提高，资源不断的象企业倾斜，在大的行业环境下，亿城作为中型的新兴的开发商，亿城给自己做了这样的定位，首先，中国大的经济环境提倡的是和谐社会，我们不能破这个局，我们的定位是和谐社会的价值创造者。亿城从2002年正式进入房地产行业，历史只有五年多，从2003年开始个项目进入销售周期就遇到宏观调控，但是亿城在宏观调控的背景下靠自己不断的努力，过去这几年不断的成长壮大，我们自己提倡的理念是尊重所有的相关者和所有的要素，我们尊重特别稀缺的国有土地和稀缺的资本，尊重我们的股东和客户，尊重我们的员工，我们要为企业和相关者通过自己的努力创造价值，通过独特的商业模式为所有相关者创造价值，我们希望步成为价值创造者，未来要成为价值创造者和资产管理者，无论是境内外的资本创造更多更好的价值，这是我们自己的定位。我简单的将我们的心得跟大家分享一下。
主持人：下面有请香港恒基兆业地产集团执行董事、原香港物业管理公司协会会长孙国林先生，他演讲的主题是吸取国际经验 打造优质品牌
孙国林：各位先生、女士们、专家，大家好，座在前面的易先生，我在电视上经常看到您，今天次见到您，等一下还有事情向您请教。非常感谢主办单位邀请我跟国内的同业一起分享物业管理的心得和经验。刚才我听到万科肖总讲的一条龙服务要改变，最后讲来讲去，物业保安还是要自己做，当然有他们的道理和本事。恒基在国内有项目，在长安街有恒基中心，我们也想一条龙服务，但是龙的尾巴被砍掉了，物业管理没有本事做，最后找了太平做我们的顾问，他们还是不行，因为只能当顾问，最后我们找了中国的，叫做“中国海外”，结果我们将龙的尾巴交给中国海外去做，中国海外十几年前将香港经验、国际经验带到中国结果遍地开花已经做的非常之好，我们没有本事在国内做，只能请中国海外的专家为恒基兆业做物业管理。
万科为什么不想砍掉尾巴，当然有自己的道理，我们北京做不了，但是我们在广州还是要坚持做下去，恒基兆业广州有一个楼盘，本来将房屋卖掉后，也不想做物业管理，因为没有盈利，我们为了自己的品牌和在广州继续发展，不管怎么被别人骂，还是要将尾巴保留下去，因为广州还会有下一个楼盘，如果尾巴搞得不好，别人就没有信心购买我们的房屋，所以物业管理对品牌，对以后消费者购买我们的房屋是很重要的。如果每一样都外拍给别人做，给别人做物管，价低者得，如果做的不好的人，就将服务降下去了，别人就会说恒基的物业不要购买，因为现在的服务业不好，我很同意万科讲的，以前是面子至上，现在是品质优先，不单是硬件而且软件和服务上也要跟得上，有的专家说，你们炒卖房屋赚钱，我有一个痛苦的经验告诉大家，十年前我买的房屋是而荔湾广场，当时我的香港父母在广州，当时的价格是9000港元/平方米，现在的价格也就是6000元/平方米，不见了40%，不是每个人在中国买房屋都赚钱的。发展商的品牌及后期的管理将项目拉下去了，物业管理收的价格是不高了，群众一吵就将管理费下调，下降后没有效益了，连交供电局的费用都没有了。
这几年中国很多城市的房价都上去了，但是荔湾广场的房价还是负资产的，这就是我痛苦的经验告诉大家。
如何跟国际接轨，上个月建设部的物业管理司司长谢嘉锦来了，我将自己的意见告诉她，的物业管理条例中有一句话，“建议发展商和物业管理公司要分开来做”，不要一起做，这在香港是不可能的，如果发展商不做前期的物业管理，对业主是很有影响的。发展商不是想赚物业管理的小利，赚的是前面，如果后期不管的话，对原来的业主很不公平，而且投诉无门，香港的经验是，必须要管二年，二年管的好，业主让你继续管下去，管的不好马上炒鱿鱼，对开发商和管理公司的信誉是很有影响的，香港的物业管理在硬件和软件上可以跟国际接轨，包括香港的物业管理条例和财务、监控、人事和环保等等都有专门人负责，力求物业可以达到最优质的管理。几年前广州的副市长说要实实在在的搞物业管理，不要搞五星级的物业管理，但是在香港不能这样做，如果不搞星级管理和酒店管理，物业的价位就达不到的能力，以我公司为例，我们有一个项目在中环，叫做国际金融中心，当时的投资是200亿元，是恒基和新鸿基两家合股的，目前已经上升到1000亿元，管理是国际性水平的，经常请专家进行调查，检讨哪些地方做的不好。
自从“9.11”美国的两栋大楼被恐怖分子炸下去后，我们的大厦是世界第五高的，是否会被飞机撞，几率不大，但是恐怖分子可能会拿炸药来炸，我们就想如何将物业管理做到更加的安全使大家放心。
我们在大楼中搞了放行制度，进出都要先将自己的资料登记，出来的时候还要还卡，顶楼和十几楼是中央银行，如果有人输了股市跳楼也是有可能的。我们还用狗巡逻的，外表是很漂亮的，如果出现了问题狗会咬住你不放的，这在国际上是没有的，我们在香港是首创的，大家也是可以接受的。大家进去后不会觉得烦琐，国内的房地产起步虽然比较迟，但是经济的进步和消费者的要求越来越高，物业管理的水平不能停滞不前，否则一定会给市场淘汰的，特别是二次置业者，在购买房屋的时候，对物业管理的要求是高的，一定要上档次。
我一直关心国内的物业管理的发展，也希望逐渐走向规范化、专业化、市场化，向着健康不断的迈进。在欧佩克的协议下，国内的物业管理条例也逐渐的落实，希望国内的物业管理可以达到世界的水平。
香港和国内同样面对物业管理政治化的问题，香港的政客为了自己的选票将物业作为投身政治的舞台，不断的制造物业管理公司和业主的矛盾，而且不断的开空头支票，国内也有类似的情况，由于政府过重注重业主的声音，牺牲物业公司的利益，管理费不合理的偏低，导致物业管理公司权责不清，这是典型的例子。香港的物业、管理费是经过测算，物业有多少设备，有多少住户和园林计算成本的。国内不能计算成本的，物价局规定1元就是1元，0.9元就是0.9元，不计算其中的设备，不能因为设备比较多，园林比较多，物业费就可以上调，国内是不能这样做的。
国内对物业费的征收是先打税，后计算支出的。我认为应该吸取国际的经验，不断的开发市场，要打造的中华要使物业管理不受政治的影响，首先要去政治化，而且要规范化、专业化和市场化，优质的物业品牌效应自然水到渠成，完善的物业管理是安居乐业的把关者，多少人用一生的积蓄购买物业，如果因为物业的管理影响生活指数甚至令物业贬值是很受人遗憾的。
未来的物业管理除了完善合理的运作，审慎的理财，高透明度、高廉洁就会做得更好，香港的廉政公署自成立以来每年投诉贪污的，物业管理都是位的，从来没有下降到第二位，不是物业管理公司的问题，都是物业委员会中的人犯法或者是物业委员会之间的矛盾造成的，专业的物业管理公司很少出现问题，因此我们深有感触，十七大胡主席提出了构建和谐社会，物业管理是很重要的范畴，前几年物业管理公司在报纸上卖广告“构建和谐社会，由物业管理作起”。
互动论坛之一：中国房地产如何与国内外资本对接
主 持 人：中指研究院常务副院长黄瑜女士
潍坊金龙置业发展有限公司执行董事吴敬涵先生
陕西金泰恒业房地产有限公司总经理王生坤先生
深圳市卓越房地产开发有限公司副总经理徐海钧：先生
东方大堂置业有限公司副董事长谭伟光先生
上海静安紫苑营销总监五王炯先生
上海国际钢铁服务业中心总经理左会军先生
主持人：今年很多的企业都上市了，大家都想跟资本对接，从我们跟踪的典型样板楼盘以及标志性建筑的情况来看，2006年跟踪的典型城市标志性项目大概有40个项目跟国际对接合作，总金额大概有300亿元人民币，2007年截止11月份截止典型样板楼盘有30个项目寻求跟国际资本对接，大的背景下，成交的金额有480亿人民币左右，从这一点可以看到，企业切实是在想办法，投资者已经将自己的意向说的很清楚，不仅仅在商海、北京等大城市选择投资，而且有意向在二线选择投资对象。从投资机构的意向来说，他们不仅仅愿意迎娶名门闺秀，也希望跟二、三线城市合作。今天有来自上海、深圳的开发商，也有来自山东和西安的企业，大家在这种情况下的设想是怎样的，大家如何有效的实现对接是有难度的，今天根据这个机会，让嘉宾用简短的时间跟大家介绍一下。
王总：房地产公司要规模化的发展，我只有一条路就是上市，上市前应该做一些铺垫，路子也是比较多的，但是还是要解决上市，上市的工作我们已经开始做了，也希望在比较短的时间内可以上市，至于在什么地方上市，主要是看政策的影响，全方位的对比，大概是这样的情况。
主持人：王总简短的将意向说清楚，希望有效的跟资本市场对接。
王炯：我们的医院是，从我近十年的商业开发的经历来看，国内金融的平台和市场对房地产开发，特别是商业房地产开发支持的途径还是比较保守的。不像国际上有很多的房地产金融以及扶持房地产长期运营的环境，对于很好的项目，尤其是企业有很好的发展战略，企业如何发展。目前国内的及GDP高速发展，CPI不断上涨，也刺激了国内的经济，我们希望跟国外的基金和房地产信托基金合作，希望在商业房地产开发有所帮助。是否上市，国内的企业选择的面很多，可以在国内IPO上市，也可以买壳上市，也可以到海外以及东南亚市场上市，对于企业来说，蔡先生也讲到了，现在很多的上市公司能够上市，看到的是PE，就是成长性，从单个项目作为挤出来看，更加看重的是项目的价值，现在开发的现在在中国市场上也是比较有意义的，去年我们在南京拍下了一块首块有产权的商业项目，目前也在跟政府打造标杆性的器质性项目，证明这种项目部单纯是项目而且是商圈和城市规划的项目，我们的项目也得到了政府的大力支持，在这样的上，也引来了很多城市对于我们开发模式的青睐，公司未来的发展计划是希望在地下和商业的运营商成为最专业的城市运营商，以前有句话是酒香不怕巷子深，现在是信息爆炸时代，酒香还是怕巷子深，我们希望可以寻求优质资产合作，从而形成对接和沟通。
主持人：您的思路是清晰的，发展战略也是清晰的，有意向寻求投资伙伴的可以找谭总。
谭伟光：我补充一点，现在国内市场发展的太快了，我们希望加快国内发展的步伐，同时跟有理念或者是认同理念的合作伙伴共同的将国内的单做大。
主持人：您更加注重的是合作理念的一致性。下面有请深圳卓越的徐总发言，理念在百强中是前30位。
徐海钧：今天一些企业已经成功上市了，我们希望可以推出我们的特色，例如最近我们参与了一些评选，也是出于这样的考虑，我们在住宅方面的经验是比较多的，这两年我们开始在商务领域发力，例如CBD的开发量中我们占据了十强之一，通过一系列的筹备和运作，希望顺理成章的将公司推向更深的高度。
主持人：早期打造蔚蓝海岸，现在又变成了CBD的运营商，你们的经营和思路上已经提升到另外一个高度，向您这样精心设计的企业还是比较少的。下面有请左总发言。
左会军：我公司是专业做产业房地产开发的，我们跟荷兰的IMG有过合作，上市是我们必然要走的一条路目前正在韬光隐晦，从产业地产的角度来讲，有一个的体会是，跟一般的房地产不同，我们的感觉是要做好产业地产，就是要将硬的做成软，要将房地产做成适合企业家运营的场所。要将短的做长，通过CBD的，延长产业链或者是健全市场服务机制，使园区给服务商提供效益的手段和机会，这是我们的体会。
主持人：左总的意思是做产业地产，中国的房地产开发已经在发展方向上开始多元化，在座的有商业地产还有商务地产，每一位都有深刻的产业思路。山东的吴总，在潍坊做了一个标志性的项目，达到28万平方米的综合体，在当地是非常醒目的项目，今天来会议后，您在寻求国际资本对接中有怎样的感受。
吴敬涵：首先感谢房天下提供这样的平台让我们跟各位交流，我们搞商业地产是个项目，之前是做住宅和传统的房地产，商业地产的资金量更大，单靠国内的银行融资是不够的。必须跟国外的基金、银行投资者合作我们的项目大概有28万平方米，在潍坊是比较大的，如果可以跟国外基金合作的话，可以发展的更快酒店的配套也会更加的完善，单靠我们自己的资金实力是不够的。
主持人：在潍坊做28万平方米是很难的，潍坊是很有潜力的，从目前的人口和城市的产值和人均GDP来说在山东都是处于领先的，今天迟迟来的是上海的谭总，你们过去得到了资本市场的支持，同时也有这么好的项目支撑，你有怎样的感受。
谭伟光：去年10月10日我们已经在香港上市了，十年的发展中，基本上70%是住宅项目，30%是高端物业，包括一个白金国际酒店，英国领事馆要改造成酒店，我们进行投资，而且由澳门酒店进行管理。其他做的比较多的别墅，可供国际CEO居住的项目，去年上市后我们在铺开，在长三角、西南地区和环渤海区域都有项目。二个月，由于前期资产项目比较好，今天说了一句话是资本对接，实际上我认为资本不用对接，哪里好资本就流向哪里，一个多月我们跟美国花旗集团下的银行进行合作，包括昆明70万平方米的社区。
基金进来是怎样的事情，很简单的，一个是公司的背景，还有你的项目不会是长远无法判断的，一定是近期马上可以看到结果的，才会进来。基金也会盘算基本的利益点，在那个项目可以成功。为什么美国公司或者是其他的公司和基金进来，他们往往是低估进来，没有多长时间就开始向上走了。我们还有一个项目是在无锡市中心，就是民族公园附近，老的运河旁边，我们投资100亿元，准备做50多个住宅，还有很多老的工业用房要改建为创业园区，还有十几万平方米的商业，大概是有80万平方米的发展，资金需要100多亿元。这些项目今年开始启动，我认为明年已经吸引了很多的基金跟我们洽谈合作，我们自己项目的品质，能够有很好的操作和推进的能力，包括以前做过的业绩，这几点做好的话完全可以吸引基金追捧。
主持人：谭总您将实际资本上得到的实惠和体会慷慨的给大家分享。你们不仅是化的发展，2007年1—11月我们将招拍挂的土地信息进行统计，前十位的地块来说80%是上市公司拿走了，两家不是上市公司的是昆明一家搞体育营销的公司，另外一家是广州的公司，70%的土地被上市公司拿走了，环渤海的土地50%被上市公司拿走了，环渤海的比例为什么会低一点，因为北京推出的几块地规模比较大，而且属于限价房。能得到资本的支持，就可以得到资源，所以就可以发展，今天搭建的平台希望为供需双方营造好的对接平台，投资机构已经将资金头巷为大家进行了沟通，你们也将自己的需求向大家公布，每年我们希望做一点有效的事情，我们也重心的希望平台可以为企业和投资机构搭建资本有效对接的舞台，让大家在舞台上引出更加精彩的曲目，谢谢。
主 持 人：房天下控股副总裁石军先生
嘉宾：
香港恒基兆业地产集团执行董事、原香港物业管理公司协会会长孙国林先生
北京凯莱物业管理有限公司总经理王军先生
北京天鸿物业管理经营有限公司副总经理陈纳先生
浙江绿城物业管理有限公司副总经理杨掌法先生
港联物业(中国)有限公司执行董事卢江滨先生
主持人：刚才孙总说一条龙的尾巴是龙尾，很多开发商也越来越注重龙尾的建设，在国内的房地产开发商上很少有物业管理会议，今天是次将物业管理引入房地产行业中来，个问题是，11月1日中国部的《物权法》实施了，我们面临很多的问题，在国内也进行了很多场的讨论，大家是各抒己见，有的言词是非常激烈的，就这个问题跟各位老总首先沟通一下。香港这方面的法律是怎样的，执行多年来，对物业公司和物业有怎样的影响。
孙国林：10月1日内地推行物权法后，我们有部分的物业在国内，我们讨论的问题还是国内的物权法，因为物权法不在香港推行。基本上物业管理公司就是独立的服务单位，没有任何的权利。物业属于公家或者小业主共有的，也可能是发展商留下的产业，物业管理公司是没有权利拥有任何的物业，也没有权利对外收钱和出租的，所有的收入都要交给所有的业主，或者是将部分交给原来的开发商，看这部分的是属社的。
但是，国内的情况是，物业管理公司将很多地方划成自己的，从而变成自己的利润，物权法出台后，这样的做法就不行了。业主要向原来的物业管理公司追讨的话，就产生很多的纠纷，有的车位原来是可以卖的，现在又不能卖了，有的原来是可以出租的，现在也不行了。等一下请各位对物业法进行解读，如果可以卖或者是出租的话，归谁。
王军：香港是成熟的市场，国内推出物权法的目的就是将责权利分清，因为有职责划分，就减轻了物业管理，也使物业管理市场化的进程大大的推进了。
陈纳：物业公司不会追求物权，以前法律不健全的时候，会利用公共空间进行经营，物权法推出后这样的做法就不行了，多数的物业公司还是会通过合理的方法收取合理的费用，维持物业公司的生存。通过物权和物业的经营，收入也是用到物业管理的服务中，今后去掉这部分费用后，是否可以平衡和经营，物权法出台后每个项目都需要测算，这是一个普遍的问题。下面有请绿城的杨总发言。
杨掌法：物权法的出台对于物业管理公司来说是利好，解决了以前没有法律基础的问题，我们的总部在浙江的杭州，针对物业管理的公共部位尤其是车铺和路面的停车位以及公共场地的经营，杭州在2002年就出台了物业管理条例，而且浙江省也有物业管理条例，业主有权对公共空间进行经营，但是只能用于物业的改造，而且要由业主委员会同意才可以实施。
同时还有一部分问题没有明确，包括停车难的问题，但是停车难的问题是经济发展带来的情况，希望国家出台一些细则，有利于的发展以及后期物业管理以及居民的生活。
主持人：下面有请港联物业的卢总的观点。
卢江滨：香港的物业公司，孙先生已经介绍了。我们是比较有特点的公司，我们是香港公司，但是我们主要的业务是在中国大陆，我们是专业的公司，也不是附属于开发商的，物权法的出台对于我们的好处是很多的，现在我将中国内地和香港进行对比。
业主委员会的地位不同，本次物权法没有明确，包括物业管理条例也没有明确业主委员会的地位，在香港业主委员会叫做业主立案法团，全部是在香港注册过的有限责任公司，地位、权利、责任是非常明确的，法律地位是明确的，在中国大陆业主委员会既不是独立法人又不是公司，并定性为社团组织，在法律的角度上就存在很多的问题，难以操作。
主持人：卢总提出尖锐的问题，就象过类讨论物权法的时候，有的公司说，我们是想跟业主很好的将物业负责做好，但是业主是谁，找不到人，机构也没有代表，无法洽谈，导致操作上存在很多的问题。物权法出台后中国的物业管理发生很大的变化，也会催生市场的成熟。接下来有一个问题跟各位嘉宾进行交流，市场的成熟会催生可以持续发展的品牌物业，我想香港和大陆的物业公司有很多交流的点也值得大家互相借鉴学习，请卢总先介绍。
卢江滨：关于物业公司的持续发展和品牌建设有两点，1、公司的规模化。2、经营收入。
公司规模化
除了管理的规模大以外，公司自身的规模现在也是行业比较关注的一个问题，我简单介绍港联公司，我们是合富辉煌集团的成员公司，本身是在香港上市的，我们是服务的产业链。如果我们整个的服务链齐全，会给我们带来很大的机会，如果物业管理公司单纯的靠管理费的话，物业公司就很难生存的。我们必须增加经营型的收入，从而促进公司的良性发展和经营能力的提高，我们自身是处在集团公司当中，我们在广州管理了八千户业主，八千业主又反过来为我们提供了反馈的信息，我们和业主是互动的。
二手方面，很多的业主通过物业管理公司出租和出售房屋，我们跟二手公司又进行合作，又起到了很好的互动，实现了利益共享，增加了经营的面，促使公司持续的发展以及自身品牌的建立。
主持人：卢总也谈了如何扩展业务，增加来源，这方面国内的企业是否有经验。
杨掌法：房地产和建筑业的区别是，房地产除了建筑外还有服务在其中，从物业管理的角度，物业管理不单单是满足人基本的需求，绿城管理从满足人的精神需求、心里需求来做，我们下面有很多的公司，绿城物业管理下面有十多家专业公司为业主提供服务，例如我们推出了健康服务，绿城率先成立了绿城健康公司，购买绿城房屋的业主或者是由绿城服务的项目，我们会为业主提供健康档案和咨询，提供医院的绿色通道，整合社会的资源为业主服务，中国人目前没有健康档案，但是绿城为我们服务的每一位用户提供健康档案，目前还是收费的。
我们跟合富辉煌也有合作，我们在一手的策划和二手的合作方面跟合富辉煌合作，从而为业主服务。我们还整合了社会上的教育机构，为青少年的成长和老年大学合办，针对老年人提出服务。
现在还和旅游公司合作，组织老年业主去美国旅游，老年人出国旅游很不方便，由物业管理公司组织，他们就会放心。除了简单的传统物业管理公司，我们也进行创新和尝试，以满足高端业主的需求，包括我们跟花旗银行进行合作，绿城业主都是花旗银行的贵宾客户，花旗银行无偿免费的为绿城提供服务，也是通过物业管理平台整合社会资源。我们在杭州整合了大型娱乐场所和高档的场所，使业主享受贵宾的服务，我们整合了社会资源为业主提供需求。
主持人：绿城做了很多工作为大家提供服务。
陈纳：我公司成立于1988年，原来是纯国资，现在已经股份制改造后，我们是住宅起家的，大家知道物业管理比较难做的就是服务小业主，比做写字楼和高端的物业相比我们做的是普通业主，普通业主的管理是苦和难的事情。从普通住宅的管理上我们打造自己的品牌，包括北京的经济适用房都是我们做的，我们锻炼了一只队伍，苦炼内功，这几年改制后在市场化的运作中，包括大型的项目包括体育场馆、北京电视台对住宅项目的考察，认为我们对小区的管理可以尽心尽责，所以对大业主也可以做好，因此这几年我们在市场化也中了几个标，例如服务北京电视台和北京画院，因此品牌可以持续的发展，品牌为企业带来了活力和生机。
王军：我们是内外兼顾，对外加大规模扩展份额。对内锻炼内涵。物业管理是基础的，一方面是从安全考虑，我们是非常注重安全的，这是要务，例如中央广场我们管理了十年，房天下也是我们的业主，我们共同成长。广场中有很多新鲜的东西，处于长安街和北京站，人员流动比较大，我们就成立了反扒队，我们在安全方面是非常注重的。
我们管理的民族院也是这样的，前任的外交部长也到我们的物业中去参观。保洁是一个项目最容易看到的，我们持续的发展，一个是对外联系，一个是锻炼内功。
主持人：下面请孙总谈一下香港物业以及品牌发展方面有哪些是值得我们借鉴的。
孙国林：香港的物业管理是从30年前开始的，的社区是美福在新村，目前在九龙，是美福投资的，将美国的物业管理概念带来的，香港的物业管理是全世界走在前列的区域。香港跟欧美不同，他们的物业管理都没有香港这么发达，香港地小人多，他们地多人少，北美是2000多万人，他们基本上都是独户，收入低的人才居住在社区，他们有地方住，而且国民教育比较高，因此管理起来不用伤脑筋，香港是地上人多，只能向高端发展，因此要注重物业管理，否则社区的环境就上不去。香港在全世界的物业管理走的是的，有些人英国和美国读房地产和物业的，哪里的出路是比较窄的，还是要回到香港工作。
香港的物业管理目前也饱和了，已经到达了礼宾服务的层面。我不同意广州副市长五年前的观点，如果不搞星级服务是没有出路的，尤其是在香港，这是世界的潮流，一定要提升居住的质数。
卢先生是广东人，我们是好朋友，大家经常交流经验，我们这个行业最伤脑筋的是政治化，政治化进来后，我们的管理就存在问题了，里面的矛盾很多，又请愿又搞批斗，如果物业管理不去除政治化，那么物业管理就困难重重。如果不注册法人是不行的，万世皆难。法人不是专业的，最重要的是让物业管理承担责任和权利，物业管理是蝇头小利，不是赚钱的行业。在香港有几家物业管理公司做的是比较好的，中国海外是一家，万科和招商局做的都是比较好的，如果过分的政治化就有问题的，业主根据发条将权利拿回来，也是拿利益。有些人将利益拿到了以后，又将房屋卖掉了，因此我们的政府就要注意这些，发展业主委员会的时候，也要划定它的法律定位。
主持人：今天因为时间关系，在座的各位分别代表了大陆和香港的物业代表，房天下会将大家的经验传播出去，谢谢各位的精彩发言，今天下午的论坛到此结束，谢谢各位嘉宾。
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