主持人：万科企业股份有限公司执行副总裁肖莉女士主题演讲：重构的行业和万科目标。
肖莉：各位来宾下午好，首先非常感谢房天下提供这样的平台，让我们可以在这里跟行业的精英包括投资和经营届的朋友进行交流，今天交流的是我们对近期行业的看法和万科的应对。从几个角度看一下中国房地产的情况。
首先，看制度的框架，中国的房地产在过去高度管理土地出让和高度开放的市场，转变为目前土地出让甚至开发全面市场化的方向，针对这样的变化，政府已经建立了针对准入供给需求和交易行为等环节，而且逐渐的完善。立法、行政、货币和税收等手段方面政府也制定了一套干预的机制，中国未来的房地产行业会持续的有政策推出，我们认为这样做的目的是为了使行业更加健康的发展，从大家的角度来看认为是宏观调控，政府目前发展的方向还是非常好的。
从居住模式来看，从两个极端的分化到多元的并存，1998年实物分房正式结束，1998年商品房兴起，目前已经有十年的历程，我们看到行业飞速的发展，同时刚才易先生也谈了今年24号文的出台，意味着未来的行业是廉租房、出租型经济适用房、出售型经济适用房、限价房和普通商品房和高价房并存的市场，这样的情况下，出租和二手、新房是三足鼎立，消费房和投资房易先生进行了区分，我有一点不同的意见，商品房也是消费的一部分，不意味着都是投资，从市场的主体来看从高度的分化未来的集中化和央企化，这个行业依然有几万家房地产公司存在，占有率也是非常低的，目前万科的市场份额是1.25%，我们在2006年的规模是中国的开发商，未来的趋势是大型的股份制企业，包括目前的万科、保利和几位专家谈到的大企业的趋势。不可忽视的是央企和外企，很多专家都谈到了，长江、新鸿基，不可忽视的是小型的民企会逐渐的淡出，他们的出路就是要上市寻求未来的发展之路，可以通过IPO的方式也可以通过借壳的方式，我认为这是民企未来发展的方向，从供求来看，未来的方向一定是从面积至上到品质优先，消费者对居住的面积是非常热衷的，开发商也热衷于高档的产品，面积越来越大，档次越来越高。临界点就是去年“90、70”政策的颁布，未来也会出现差异化的税收政策，这些可能的政策和已经发生的政策，未来行业的趋势可能是中小套住宅的供应能力会大幅度的提升，竞争力会越来越激烈，万科按照国家的政策提供“90、70”的住宅，目前市场的需求也是非常好的。大户型住宅的稀缺性也会上升的，因为稀缺性导致房价上升，我们认为税收可能会同步上升。购房者会从单一追逐面积到追逐品质，从竞争态势来看，未来的行业从脱荒岛精耕细作。
历史上的开发商是各自拓荒的，利润是很大的，竞争也是不明显的，长期来看，重点市场的主流开发商进入全面竞争的时代，微利时代和品牌主导，未来行业发展的趋势，微利时代的产品是以品牌为主导的。
手工作坊到工业化，在过去是一次性的设计，手工生产目前也是这样的。我们认为未来的发展方向应该像美国、日本、新加坡和香港，逐渐采取标准化的设计、工业化的生产，我们认为这个方向也是跟中国政府主导的产业化的方向包括节能、环保、省地是一致的。
最后谈到的是商业的模式，商业的模式我们认为从企业整合到社会整合的变化，在过去包括现在，开发商是不分大小，从拿地到物业管理都是一条龙，很多的公司不仅仅拿地有自己的建筑地和装修公司和材料商，全部都是自己的。未来随着行业的集中，融资渠道的拓展，生产模式的工业化，意味着行业会变得越来越区分，形成的格局是大型的综合开发商，专业的制造企业、专业的金融企业，配套服务企业，万科现在基本上除了物业管理的宝安以外都是由专业的物业管理公司来做的，包括园林、保洁都是外包的，因此未来的产业是细分的，开发商应该是整合社会的资源获得更大的发展。
前面谈到了房地产业发展的方向，万科针对这样的方向，首先要建立的是客户的体系。基于资源整合操作的方式，刚才也谈到了，目前除了保安之外其他方面都是外包的，万科是整合社会的资源，我们要学会合作和运用合作伙伴。
从组织架构来说，大量的开发商是从地方开发商发展成为的开发商，在开发和发展的过程中，我们认为应该建立更好的管理团队和管理的平台，万科的目标和要做的是战略的高度，我们也有专业的团队和执行的一线，采用分层授权和尽可能授权的方式运作的。
风险的控制和管理依然是非常重要的，前面谈到了，市场、政策是处在不断的变化之中的，对外部环境的应变，包括政策趋势的研究和把握对于开发商来说是非常重视的，我们一直很重视这一块，我们在“90、70”政策推出来的时候，万科有五块地是公开拍卖取得的，新政出台后很多的开发商不知道怎么做，我们以底价拿到了五块地，我们现在正在研究60平方米的小户型，越盖越高，户型越来越小，把握趋势应变是非常对的。
万科一直坚持现金为王，有更多的现金在手上是安全的，不仅仅是土地。最近上海出台了土地的使用要交费的，交到3元/平方米，政策虽然是在上海实行的，但是会推广到。虽然万科有1800万平方米的土地，但是不够两年的开发量，只是够一年8个月的不开发水平，这些都是基于政策的预期。
最后，要强调的一点是，作为房地产开发商和企业公民的重要性，大家非常的清楚，国内媒体的环境以及社会舆论的环境，对房地产行业都不是有利的，实际上我们是处于社会环境不利的行业中，如何赢得尊重，同时赢得发展的空间，我们要承担更多的社会责任，谢谢大家。
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