[摘要] 在新型城镇化的发展思路之下，县域经济面临重大发展契机，县域房地产市场也将随之成长。作为国民经济的基础性、先导性产业，房地产业的发育程度与当地经济发展水平密切相关，房地产业的发展既要适度领先于社会经济建设，更要适应和服务于产业经济发展。
（一）房地产市场供求关系分析[虽然撰稿者力求每项数据均能较好反映市场情况，但受制于统计数据的滞后性及统计制度本身不甚完善等因素，以下分析具体县域的市场供求关系中，可能存在一定的不足和局限性，使得部分分析结果与实际情况并不相符，相关分析仅供读者参考。]
从县域商品房供求关系看，2010-2012年3年的商品房去化率为0.76，其中位数为0.80。数据显示，该时期饶平县、惠来县、连南县和五华县的去化率均达2以上，远高于其他区域；高州市等10县（市）的去化率也在1以上，这些县域的供求关系较为紧张。徐闻县等20县（市）的去化率在0.8-1之间，供求关系处于大致平衡的区间。连州市等24县（市）去化率在0.5-0.8之间，有供应过剩的风险；普宁市等9县（市）的去化率低于0.5，其供应量明显大于需求量。
（二）外部环境分析
1. 经济要素前十强
国际经验表明，人均GDP达3000美元前后，往往是一个国家或地区开始经济高速增长和城市化进程加速的时期，且这一高速增长期持续的时间普遍较长。数据显示，2012年广东县域人均GDP达到3000美元以上的有48个县（市），占71.6%。这意味着全省超过七成的县域已进入城市化进程加速时期，社会消费结构将加快升级步伐，是房地产业的快速上升阶段，也是商业地产的起步期。但全省县域发展水平的并不均衡，从地均GDP看，2012年仅增城、揭东、潮安等三县（市）超过全省平均水平，另外有39个县（市）低于广东省67个县（市）平均水平。比较而言，人均GDP及地均GDP都处于较高水平，说明其经济发展水平和产值密度都比较高，对房地产的需求也更高。
综合人均GDP和地均GDP两个要素，2012年两者都超过县域平均水平的有增城市、四会市、揭东县、潮安县、鹤山市、开平市、高要市、博罗县、从化市、阳东县、新兴县、惠东县、信宜市、台山市、高州市、化州市和阳西县等17个县（市），说明这些县域经济发展水平和经济集中度处于领先地位，发展房地产市场的经济环境相对更为有利。
从地方公共财政预算收入看，其规模越大，越有条件加快县城和集镇的发展。2012年，广东县域的地方财政预算收入中位数为55615万元。财政预算收入超过10亿元的有增城市等17县（市），其中博罗县等8县（市）的财政预算收入同比增速达到或超过20%。这些在财政预算收入数量明显领先且保持相当增速的县域，说明其财政实力也更为雄厚，可以为房地产发展提供更多经济来源和市场需求。结合上文分析，人均GDP和地均GDP均处于领先地位的17县（市）中，增城市、四会市、揭东县、鹤山市、开平市、高要市、博罗县、从化市、惠东县、台山市等10县（市）的财政实力较强，其房地产市场发展环境更为优越。
2. 人口要素前十强
商品房作为不动产，其市场需求与当地人口规模、密度和结构高度相关。一般情况下，人口规模越大、密度越高，其对房地产的需求也越旺盛。从人口规模看，2012年广东县域常住人口中位数为56.19万人，超过100万常住人口的县域有13个。其中，普宁市的常住人口超过200万人；廉江市、雷州市、陆丰市、潮安县、高州市、电白县、化州市、揭东县、惠来县、五华县及增城市等12县（市）介乎100-150万人之间，总体人口规模相当可观。而且从常住人口同比增速看，只有陆河县为负数，其他66个县（市）均为正值，人口增长趋势稳定。人口密度看，县域人口密度为306人/平方公里，中位数为286人/平方公里。常住人口超过100万的13个县（市）的人口密度均超过县域总体人口密度，其他县域则均低于该水平。
从人口结构看，县域在岗职工占常住人口比重的中位数为5.5%，其中超过10%的只有增城市等6个。在岗职工占常住人口的比值，一定程度上反映了当地非农劳动力群体规模及经济社会形态。比值越高，反映出该地区的经济发展水平和社会现代化水平越高，人们对住房消费的需求和消费能力也越大。结合人口规模因素，2012年常住人口及在岗职工所占比重两项指标均在中位数以上的县域有增城市、从化市、博罗县、开平市、清新县、惠东县、阳春市、台山市、电白县和高州市等10县（市），这些县（市）相对其他县域将为房地产市场提供更好的需求保障。
3. 居民住房购买力前十强
从房价水平看，2012年广东县域商品房销售均价为4561元/平方米，为全省水平（8112元/平方米）的56.2%；其中3000元/平方米以下的县（市）21个。若用房价与地均GDP的比值来衡量当地房价与经济发展水平的匹配程度，则2012年广东县域的房价-地均GDP比值为590，中位数为585。而同期全省房价-地均GDP比值为255，说明县域房价相对经济发展水平较全省普遍超前。结合县域房价水平，房价-地均GDP比值低于中位数而房价低于3000元/平方米的有仁化县、惠来县、揭东县、揭西县、云安县、雷州市、阳春市、阳西县、吴川市、化州市等10县（市）。就当地而言，这些县域的房价水平更低，且房价与经济发展水平更为匹配，居民的住房购买力更强。
综上分析，增城市、从化市、博罗县、惠东县、台山市、鹤山市、开平市、四会市、高要市、阳春市、阳西县、高州市、化州市、电白县、雷州市、吴川市、揭东县、揭西县、惠来县、云安县、仁化县、清新县等22县（市），或是经济要素最优，或人口要素最优，或房价与经济发展水平更为匹配，其房地产市场发展环境相对更好。
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