[摘要] 在新型城镇化的发展思路之下，县域经济面临重大发展契机，县域房地产市场也将随之成长。作为国民经济的基础性、先导性产业，房地产业的发育程度与当地经济发展水平密切相关，房地产业的发展既要适度领先于社会经济建设，更要适应和服务于产业经济发展。
在新型城镇化的发展思路之下，县域经济面临重大发展契机，县域房地产市场也将随之成长。作为国民经济的基础性、先导性产业，房地产业的发育程度与当地经济发展水平密切相关，房地产业的发展既要适度领先于社会经济建设，更要适应和服务于产业经济发展。与全省总体水平相比，广东县域经济发展相对落后，房地产业也未能配合经济、产业的发展而呈现多元化发展。十八届三中全会的召开，为县域房地产业的发展提供了转型升级的新思路。本报告综合广东各县（市）相关经济发展和房地产市场指标，对县域房地产发展现状开展了详实的定量分析，对其发展前景进行客观的预判测评，对其发展方向做出了前瞻性的探索，以为投资者及行业研究提供参考依据。
本报告的数据时间范围为2007年－2012年，部分数据或适当延展。数据主要来自《广东统计年鉴》、广东省统计局、国务院发展研究中心信息网等，均为官方权威数据。
一、广东县域经济社会发展背景
1.县域经济发展水平有待提升
截止2012年，广东有县级市、行政县及自治县共67个，行政区域总占地面积14.72万平方米公里，占全省总占地面积约82%，地域十分广阔。从2007-2012年县域经济发展情况的主要指标看，GDP平均每年的名义增长率为16.3%，GDP占全省比重由17.76%提高至19.95%；社会消费品零售总额及在岗职工平均工资年均增长率分别为16.5%和14.1%，经济社会呈平稳发展态势。
其中，2012年县域人均GDP为25287.0元，约为4020.2美元（按2012年12月平均汇率1:6.2900换算），意味着其经济发展处于加速发展阶段。但2012年县域GDP占全省比重仍未超过20%，与《广东省城镇化发展“十二五”规划》要求的“25％以上”仍有一定差距。
2.县域经济社会要素与全省差距较大
由于县域经济的基础是农业经济，主体是农村、农业和农民，且工业化水平普遍较低，所以相关指标相对全省总体水平存在明显差距。从经济要素看，2012年，县域人均GDP为4020.2美元，相当于全省平均水平的46.7%；地均GDP[地均GDP，即每平方公里土地创造的GDP，为反映土地使用效率和工业、商业密集程度的指标，一定程度上也反映此地产业密度及经济发达水平。]为773.36万元/平方公里，为全省平均水平的24.3%；县域地方公共财政预算收入544.50亿元，同比增长16.5%，占全省地方公共预算财政收入的8.7%，虽然增速高于全省增速3.5个百分点，但所占比重较上年仅略微提高0.2个百分点。从人口要素看，2012年县域总常住人口4502.09万人，其中在岗职工总人数为253.35万人，占常住人口人数的比重为5.6%，低于全省平均水平6.3个百分点，这也从侧面反映了县域的城镇化水平低下。由此可见，广东县域经济社会中，与房地产业密切相关的经济聚集和人口聚集程度相比全省水平明显偏低。
3.县域经济迎来改革红利
改革开放30多年，中国经济在取得举世瞩目成就的同时，城乡差距也日益加大，城乡二元结构成为了制约城乡发展一体化的主要障碍。加大城乡统筹力度，实现城乡良性互动、共同繁荣，是我国“十二五”时期的一个重大战略任务。而县域作为“三农”的主体，县域经济的发展无疑是城乡统筹发展的突破口。今年中央一号文件（《国务院关于加快发展现代农业 进一步增强农村发展活力的若干意见》）指出，必须固本强基，始终把解决好农业农村农民问题作为全党工作重中之重，把城乡发展一体化作为解决“三农”问题的根本途径。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》更是明确提出了“加快构建新型农业经营体系”、“赋予农民更多财产权利”、“推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置”、“完善城镇化健康发展体制机制”等内容，这一方面将直接提高农民财产性收入，有利于农民融入城市，促进县域城镇化建设；另一方面，深化农村土地制度改革，将大大激发集体土地的潜力，进而激发县域经济发展的活力。可以预见，伴随着全面深化改革而推进的城乡基础设施一体化和公共服务均等化，将促使城市的物流、人流、资金流、信息流等进一步向县域聚集，县域经济的发展将随着改革红利的释放而提速。
1.房地产市场方兴未艾
2000年以来，中国房地产市场总是伴随着宏观经济波动与调控政策松紧而起落沉浮。其中，2008年的刺激经济计划等政策的实施，彻底激活了包括城镇房地产销售市场。2009年广东县域商品房销售面积达1338万平方米，比上年度大幅增长46.3%，增幅同比提高68个百分点。在销售强劲的诱导下，加上重点城市对商品住宅实施限购政策的影响，2010年和2011年广东县域商品房新开工面积分别达2654万平方米和3154万平方米，比上年度分别增长80%和18%；同期房地产完成投资额分别为463.58亿元和753.41亿元，比上年度分别增长31%和62%，均呈大幅增长态势。随着调控政策对县域市场外溢效应的逐渐弱化，2012年县域房地产完成投资增长2.7%，新开工面积下降17.4%；投资额和新开工面积占全省比重比上年度分别下降1.2个和1.8个百分点。尽管2013年前三季度县域的商品房销售面积29.7%的同比增速较全省平均水平略低0.6个百分点，所占比重也进一步回落至23.6%；但投资额和新开工面积同比分别大幅增长28.2%和46.8%，分别比全省平均水平高7.2个百分点和17.2个百分点。数据反映，虽然广东县域存在经济和人口聚集效应较弱的不足，但县域房地产市场仍是方兴未艾的热土。
2.商品房供求关系总体宽松
一般认为，在我国南方地区，商品房由动工到竣工的建设周期为两年，动工一年后基本可以达到预售条件而形成供应。依此，可以近似地用当年的销售面积除以上一年的新开工面积中扣除当年不可销售面积的差的比值（简称“去化率”）衡量当年市场供求关系。考虑到合理库存因素，视去化率略低于1为供求平衡，比值越大，表明供求关系越紧张，反之则表明供求关系宽松。2005-2011年广东省商品房新开工面积为52348.55万平方米，2006-2012年商品房销售总面积和不可销售总面积分别为46168.83万平方米和1320.57万平方米，得出2006-2012年七年的总体去化率为0.90，供求关系大体平衡。相比之下，2005-2011年县域商品房新开工面积11567.60万平方米，2006-2012年商品房销售面积和不可销售面积分别为9183.73万平方米和141.05万平方米，总体去化率为0.80，反映出县域商品房的供求关系较全省宽松。
按用途分，广东县域的商品住宅完成投资额占县域房地产总投资额的70%-80%，新开工面积占商品房新开工面积80%-90%；商品住宅销售面积占商品房销售面积更高达93%-96%。与全省水平相比，县域商品住宅在商品房中所占比重的相应指标高出5-10个百分点，商品住宅处于主导地位。这反映出县域房地产开发还处于初级阶段，仅以满足居民居住需求为主，未能配合经济、产业的发展而呈现多元化发展。从2007-2012年各类用途房屋的供求关系看，商品住宅去化率为0.87，反映出住宅市场较为畅销。楼、商业营业用房和其他用途房屋的该比值明显低于商品住宅，这虽与非住宅类商品房拥有更多的非销售渠道经营有关，但也反映了由于县域经济活力相对不足，商用物业交易投资行为尚不活跃。
从土地市场看，县域的土地购置面积和待开发土地面积总体走势呈逐年下降。以近4年平均每年2471万平方米的新开工面积计算，若平均容积率为2，则2012年县域1253.47万平方米的待开发土地面积基本只够开发一年，这将影响后市的潜在供应量。但从土地资源分布而言，县域的占地面积占全省的82%，其潜在建设用地相对城市更为宽裕，这将为县域的房地产开发提供了更好的土地资源保障。
3.小户型住宅市场有所反弹
从住宅户型面积看，广东县域的住宅产品普遍面积较大。数据显示，2009-2012年，90平方米以下的小户型产品施工面积占住宅总施工面积的比重均为12%-13%之间，比全省平均水平（23%-25%）低10个百分点左右；90-140平方米的中等户型占47%-55%，140平方米以上占32%-40%，其结果必然导致县域的住宅供应市场将以中大户型为主。而在房价持续上涨的背景下，大多数消费者需要的中、低价位和中小户型商品房供应明显不足，住房的产品供应结构缺乏合理性。
从2009-2012年不同户型的去化率可见，140平方米以上的大户型产品平均去化率达0.98，为各类户型中；90平方米以下的小户型平均去化率为0.92，高于90-140平方米的中等户型产品。但是，2012年大户型去化率由2011年的0.96大幅下滑至0.74，而中等户型和小户型则均有所上升，且小户型产品0.80的去化率为各户型中。从价格走势看，各户型产品总体均呈持续上涨态势。可见，未来随着县域经济发展水平的进一步提升，以及住宅户型设计实用性的提高，在房价水平日趋上涨的情况下，人们对住宅小区的配套设施和环境舒适度的追求将越来越重视，总价偏低的中小户型产品将具有较大的市场前景。
4.县域本土房企发展水平偏低
受外部环境的影响和制约，县域的房地产开发企业普遍规模较小。从2009-2012年广东县域房地产开发投资的资质等级结构看，一、二级资质开发企业完成投资额合计仅占总投资额的7.5%，三、四级资质占43.2%，而暂定资质则占约一半份额。相比全省情况，可以看出在县域从事房地产开发的企业多为资质较低的项目公司，开发实力也自然难言雄厚。从资金来源结构看，4年间县域房地产本年到位资金中，国内贷款仅占约15%，较全省平均水平低5个百分点左右；自筹资金占约40%，高于全省水平超过10个百分点，说明县域房地产企业的融资能力较全省总体水平明显要低。由于县域开发企业资质较低，其结果除了直接导致企业难以开发布局更合理、套型更多样、设施更完善的高品质住宅小区外，也制约了企业对品牌建设的投入进而又影响企业的融资能力。
据了解，在县域中开发的一二级资质的房地产企业多是来自大中城市的品牌房企，而本土企业则显得良莠不齐，对于人才队伍的培育、产品开发水平的提升等方面也存在较多不足。不过，在品牌房企的推动下，近年来县域的房地产市场出现了人们喜闻乐见的好势头，除了产品品质的切实提升之外，对品牌建设也日渐重视。例如，已有相当一部分县域地产企业通过参评国家和省奖项加强品牌建设。截至2012年，已有大埔、蕉岭、兴宁、台山、开平、遂溪、高州、潮安、新兴等县（市）的21个住宅小区获得广东省绿色住区称号，占全省绿色住区的11.7%。开平市天富豪庭、新兴县恒晖豪庭通过国家住宅性能认定2A和1A，开平市天富豪庭还获得了广厦奖，企业品牌价值逐步提升。
（一）房地产市场供求关系分析[虽然撰稿者力求每项数据均能较好反映市场情况，但受制于统计数据的滞后性及统计制度本身不甚完善等因素，以下分析具体县域的市场供求关系中，可能存在一定的不足和局限性，使得部分分析结果与实际情况并不相符，相关分析仅供读者参考。]
从县域商品房供求关系看，2010-2012年3年的商品房去化率为0.76，其中位数为0.80。数据显示，该时期饶平县、惠来县、连南县和五华县的去化率均达2以上，远高于其他区域；高州市等10县（市）的去化率也在1以上，这些县域的供求关系较为紧张。徐闻县等20县（市）的去化率在0.8-1之间，供求关系处于大致平衡的区间。连州市等24县（市）去化率在0.5-0.8之间，有供应过剩的风险；普宁市等9县（市）的去化率低于0.5，其供应量明显大于需求量。
（二）外部环境分析
1. 经济要素前十强
国际经验表明，人均GDP达3000美元前后，往往是一个国家或地区开始经济高速增长和城市化进程加速的时期，且这一高速增长期持续的时间普遍较长。数据显示，2012年广东县域人均GDP达到3000美元以上的有48个县（市），占71.6%。这意味着全省超过七成的县域已进入城市化进程加速时期，社会消费结构将加快升级步伐，是房地产业的快速上升阶段，也是商业地产的起步期。但全省县域发展水平的并不均衡，从地均GDP看，2012年仅增城、揭东、潮安等三县（市）超过全省平均水平，另外有39个县（市）低于广东省67个县（市）平均水平。比较而言，人均GDP及地均GDP都处于较高水平，说明其经济发展水平和产值密度都比较高，对房地产的需求也更高。
综合人均GDP和地均GDP两个要素，2012年两者都超过县域平均水平的有增城市、四会市、揭东县、潮安县、鹤山市、开平市、高要市、博罗县、从化市、阳东县、新兴县、惠东县、信宜市、台山市、高州市、化州市和阳西县等17个县（市），说明这些县域经济发展水平和经济集中度处于领先地位，发展房地产市场的经济环境相对更为有利。
从地方公共财政预算收入看，其规模越大，越有条件加快县城和集镇的发展。2012年，广东县域的地方财政预算收入中位数为55615万元。财政预算收入超过10亿元的有增城市等17县（市），其中博罗县等8县（市）的财政预算收入同比增速达到或超过20%。这些在财政预算收入数量明显领先且保持相当增速的县域，说明其财政实力也更为雄厚，可以为房地产发展提供更多经济来源和市场需求。结合上文分析，人均GDP和地均GDP均处于领先地位的17县（市）中，增城市、四会市、揭东县、鹤山市、开平市、高要市、博罗县、从化市、惠东县、台山市等10县（市）的财政实力较强，其房地产市场发展环境更为优越。
2. 人口要素前十强
商品房作为不动产，其市场需求与当地人口规模、密度和结构高度相关。一般情况下，人口规模越大、密度越高，其对房地产的需求也越旺盛。从人口规模看，2012年广东县域常住人口中位数为56.19万人，超过100万常住人口的县域有13个。其中，普宁市的常住人口超过200万人；廉江市、雷州市、陆丰市、潮安县、高州市、电白县、化州市、揭东县、惠来县、五华县及增城市等12县（市）介乎100-150万人之间，总体人口规模相当可观。而且从常住人口同比增速看，只有陆河县为负数，其他66个县（市）均为正值，人口增长趋势稳定。人口密度看，县域人口密度为306人/平方公里，中位数为286人/平方公里。常住人口超过100万的13个县（市）的人口密度均超过县域总体人口密度，其他县域则均低于该水平。
从人口结构看，县域在岗职工占常住人口比重的中位数为5.5%，其中超过10%的只有增城市等6个。在岗职工占常住人口的比值，一定程度上反映了当地非农劳动力群体规模及经济社会形态。比值越高，反映出该地区的经济发展水平和社会现代化水平越高，人们对住房消费的需求和消费能力也越大。结合人口规模因素，2012年常住人口及在岗职工所占比重两项指标均在中位数以上的县域有增城市、从化市、博罗县、开平市、清新县、惠东县、阳春市、台山市、电白县和高州市等10县（市），这些县（市）相对其他县域将为房地产市场提供更好的需求保障。
3. 居民住房购买力前十强
从房价水平看，2012年广东县域商品房销售均价为4561元/平方米，为全省水平（8112元/平方米）的56.2%；其中3000元/平方米以下的县（市）21个。若用房价与地均GDP的比值来衡量当地房价与经济发展水平的匹配程度，则2012年广东县域的房价-地均GDP比值为590，中位数为585。而同期全省房价-地均GDP比值为255，说明县域房价相对经济发展水平较全省普遍超前。结合县域房价水平，房价-地均GDP比值低于中位数而房价低于3000元/平方米的有仁化县、惠来县、揭东县、揭西县、云安县、雷州市、阳春市、阳西县、吴川市、化州市等10县（市）。就当地而言，这些县域的房价水平更低，且房价与经济发展水平更为匹配，居民的住房购买力更强。
综上分析，增城市、从化市、博罗县、惠东县、台山市、鹤山市、开平市、四会市、高要市、阳春市、阳西县、高州市、化州市、电白县、雷州市、吴川市、揭东县、揭西县、惠来县、云安县、仁化县、清新县等22县（市），或是经济要素最优，或人口要素最优，或房价与经济发展水平更为匹配，其房地产市场发展环境相对更好。
根据上文分析，近年来广东县域经济社会平稳发展，十八届三中全会为县域经济的发展将迎来改革红利。而房地产业作为基础性、先导性产业，在县域也将具有较为广阔的发展前景。但广东县域的商品房总体供求关系宽松，且以住宅为主导；随着调控政策对县域市场外溢效应的逐渐弱化，自身经济和人口聚集效应不强的县域房地产市场的发展显得后劲乏力。总体而言，未来县域房地产机遇与挑战并存，企业必须探讨更为适合当地经济发展的转型升级新模式。
1. 把握全面深化改革利好，适度超前发展房地产业
《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》用相当大的篇幅强调了农村发展的重要性及路径，如“加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利”、“推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置”等，其中“赋予农民更多财产权利”直接指向了土地要素，未来农民将因为土地价值的兑付而使其进入城市之后拥有更好的财产保障，这无疑也将增加房地产市场的有效需求。而强调城乡公共资源均衡发展则意味着未来城镇化将是大中型城市、中小城镇和农村共同发展的格局。根据十八届三中全会精神，预计城镇的户籍政策将率先放开，这对县域房地产市场将形成巨大利好。县域应该把握改革利好，利用土地资源优势，适度超前发展房地产业，促进增加就业机会，营造宜居生活环境，提高县域综合承载力，吸引和分流大中城市的人流、物流、资金流、信息流等要素资源。
2. 结合产业协调发展，适当延长产业链条
随着城市病日益加重，拥有青山绿水的乡村日渐成为人们向往的居所或休闲去处。县域作为城乡结合部，县域房地产业的发展前景广阔。倡导房地产业适度超前发展，不等于可以无序大肆开发。房地产开发企业进驻县域，应更好地发挥自身资金实力相对雄厚和市场运营能力强的优点，与当地产业经济相结合进行多元化发展，延长自身产业链条。首先，可以结合当地产业发展特点，为相关产业建设集中的生产经营专业园区，甚至配套建设研发基地、专业院校、采购展销等服务场所，既拓展房地产开发的领域，也服务于当地经济生产活动，使房地产业与经济社会形成了良性互动关系。其次，可以与发展农业现代化相结合，参与家庭农场、农产品规模化生产及精细化深加工、农业现代化产学研销基地等方面的建设乃至营运，推动农业现代化步伐。再次，结合十八大提出的建设美丽中国的目标，注重对当地的传统历史、人文积淀、资源禀赋、地形地貌等特色的挖掘和保护，开发人与自然、物质与文化、生产与生活、传统与现代融为一体的乡村旅游景区。此外，今年中央一号文件指出，鼓励社会资本投向新农村建设，加大力度推进农村危房改造。可以预见，传统的单家独户的村落布局将逐步合并汇集，今后农村人口的聚集程度将更高，这为基础设施和公共服务的集中建设布局奠定了基础。房地产开发企业可投资农村医疗卫生、教育培训、社会福利、社会服务、等各类事业的基础设施，转型充当基础设施服务商。
3. 综合外部影响因素，理性预测市场需求
虽然随着县域经济的加快发展，其经济和人口的聚集效应将更足，当前广东县域的商品房供求情况相对宽松，部分供销比偏高的县域住宅开发需防范过量建设。此外，受地缘因素影响，广东县域的社会经济发展水平和房地产市场发育程度极不平衡，无论从市场规模、需求空间、产品结构等方面都存在很大差异。如前文分析得出的外部环境较好的县域中，增城市、从化市、博罗县、惠东县、台山市、鹤山市、开平市、四会市、高要市等珠三角区域的县域，虽然当地房价购买力相对偏弱，但其经济要素和人口要素具有明显优势，更容易吸引在城市尤其是珠三角城市务工群体返乡置业，市场潜在需求更大。相反，粤东西北的部分县域尽管当地居民住房购买力较强，但由于经济和人口聚集效应不强，市场需求相对有限。因此，房地产企业在进驻县域进行房地产开发时，除了根据当地市场供求现状预估市场空间之外，还应根据当地的经济社会环境做好潜在需求预测，对县域市场有更为精准的估计。
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