[摘要] 决策部门应该已经意识到房价风险的可能性。近期讨论的调控房价政策包括小产权房的改革，农业用地的改革，土地红线制度的调整，在税收和银行融资制度方面的限制，和对一线城市人口基数的控制等等。尽管初衷良好，但这些办法并不完全解决问题，甚至有可能对房地产市场产生更大的威胁。
中端的70％市场最为关键。它介于市场和政府之间。它的体量巨大，也是整个房地产市场的最重要组成部分。这块市场如果稳住，中国的房地产市场和经济就加了一个定海神针，或者是一个体量巨大的“锚”。如何有效的稳住这个市场，使得它不至于产生严重的泡沫，这是现在最重要的问题之一。
有观点认为超一线城市房价上涨动力主要来自刚需。判断的根据之一是，现在很多在一线城市买房的是普通百姓以小套换大套，从差区转好区。其实，这些所谓刚需也是出于对房价继续快速上涨的预期。以北京为例，如果一个三口之家居住120平米，房价平均4万一平米，年利率5％，那么一年的持有房屋的利息的机会成本是120*4*5％＝24万。这还只是直接利息成本。如果加上房屋折旧，税费等间接成本可能更高。如果未来房价涨幅只跟通货膨胀持平，没有巨大房价上升空间的诱惑，北京又有多少家庭舍得每年拿出24万来用于住房消费？以国外经验，住房开支如果高于总收入50％，则很难持续。2012年北京市抽样调查的5000户城镇居民人均家庭总收入只有41103元。三口之家实际平均拿出总收入36万（货币化和隐形收入之和）的2／3用于住房消费。
其次，最核心的策略，是利用金融工具，提供一个抑制房价大起大落的稳定器。提到稳定器，很多人会自动的把它想成是为了遏制房价快速上涨。其实稳定器最为关键的恰恰是对下行风险的防范和吸收。房价稳定的实现应该通过利用市场上现有的工具来管理远期的房价上下波动幅度预期，避免中国房地产市场硬着陆。
具体机制可以很精细。简单说，政府可以预先发售／发放“房价看跌期权”，并且可以与房地产登记和房地产税收的征收挂钩。这些期权的发行可以采取免费发送本地居民（作为交纳房产税的回报，政府赠送房地产保险）和市场拍卖（直接增加政府收入）相结合。如果市场房价下跌达到一定的幅度，房产所有者可以通过期权的执行将房产转卖给政府，从而断绝市场上低价抛售的房地产的来源，从供给上阻止房价继续下跌。甚至较高的行权价格可以吸引一些市场参与者主动去市场上买房，然后再转手卖给政府。这种市场买房的力量将进一步吸收市场房价下跌的动能。如果在不同的房价点位上精心设计期权数量，就可以对房价可能的快速下滑提供阻力。
一个可以作为实际政策讨论起点的策略是发行两种以实物形式交割的欧式期权。
种是在现有年度平均房价基础之上，再下浮5－25％之间作为行权价格，提供一个5年期的欧式沽出期权。每年年初或年末随同房地产税的征收而无偿向居民赠送。该期权附着在登记在册的房地产上，并且可以随房产的市场化交易而转让。这样每处房产在长期均衡状态下可以有5个期权，分别对应着五年的房价。居民可以选择对自己最为有利的期权来行权，但是一旦行权，其它期权自然失效。这样，在房价从一路上升的通道中转入下行时，居民会选择最近一年的期权价格行权（从而暂时不出售房产）；而如果在房价已经进入下行通道后，居民会选择更久远以前发行的行权价格更高的期权。而这会加大对房地产价格保护的力度。这本质上是一种对居民手中现有房地产的保险（与政府提供的居民存款保险无本质不同）。至于为什么选择行权价格要略低于现有房价，是因为要减少一系列偶然因素可能对市场造成过大冲击。随着时间推延，政府如果对这一工具运用成熟，也可以考虑调整这一行权价格，以便能以略低于市场化成本的价格获得一定数量的保障房。可能有人会质疑，政府自己建造保障房成本远低于市场化的房地产价格。但是，那并没有计入政府的土地投入等优惠政策。地方政府实际为支持保障房而付出了大量非货币化的资源，而这也是地方政府对保障房积极性不够的原因之一。
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