另外一个是资本市场的融资，即通过上市。上市有两种渠道，一个是直接上市，有几万家的房地产公司，能够在证券市场直接上市的屈指可数。90年代有了股市以后，房地产商在一开始的时候都搭上了首班车上市，但后来对房地产的上市门槛越来越高，审查也越来越严格，房地产商为了上市，只好去买壳、找壳、借壳上市。买壳、借壳上市的过程也是很复杂、很曲折，有的功亏一篑，像国美前几年借了一个壳，借的是名城老窖，当时基本上谈妥了，中间又发生了变化，又一年名城老窖上市公司两地开了董事会，国美有三个董事在北京开董事会，名城老窖有四个董事在赤峰、内蒙开董事会，当然两个董事会都不合法，不属于法定人数，国美没办法，就退出来了，最后到香港去借壳上市。
银行贷款对于金融地产来讲一直是主力军，占到70％，自有资金只占到30％。对于买房人来讲，大部分人包括学生毕业生，他毕业以后要买房子没有钱，一般都是双方的父母家长给凑一个首付，然后小两口勒紧腰带，开始付银行的按揭。假如说没有银行按揭的支持，没有银行资金的维系，无论是开发商也好，还是买房、购房人也好，这个资金可以说都是跟不上的。
地价、房价现在都这么高了，北京还好一点儿，关内深圳均价已 过了2万块钱，很多地段的房价超过了香港平均房价。我有一个朋友在前年的时候买了一个房子作为投资用，当时是1.7万每平方米，差不多300平方米，今年有人找到他，3.5每平方米，问他卖不卖。可以说深圳的房价从去年年底到现在半年的时间已经涨了50％，往前推两年涨了一倍多。北京的房价大家也深有体会，四环之内找1万块钱以下的新盘几乎找不着了。
这么高的房价是怎么造成的？是炒作造成的，还是需求拉动的，还是其它的外资的原因？可以说有些学者早在几年前谈起房地产泡沫论，说上海的房产要跌50％，深圳的房产跌30％，大家等着他的话应验，等了一年没有应验，等了两年房价不仅没有跌50％，可能涨了50％都不止，甚至一倍以上。
为什么？我们说中国现在正处于城市化进程加速的过程之中，城市化进程带来的就是人们居住地的迁移，你的职业变迁还有住房的需求，从小城市到大城市，从农村到城市，这些都需要房子，都需要居者有其屋，都需要买房，这个巨大的需求、巨大的市场推动了房价，再加上金融的支持，提供了住房的按揭，还有开发商的贷款，这个循环通过金融资金的注入才能够形成一个正常的循环。
我们归结了一下房地产企业融资的模式，大概有四种，种自有资金加上银行的贷款，这种模式是传统的模式，可以说是普遍采用的。这个融资成本是的，但是银行贷款也是最不摁钉的。第二种是创新的模式，除了银行贷款以外，还有没有多样化的模式，比如通过信托计划，这种是新兴的融资方式，像孙飞博士就是这方面的专家。对于短期融资、对于大规模的项目这个作用有限，但是对于一个小的项目楼盘的融资，我基本上一年就可以把资金收回，承诺的投资比银行存款利息要高，比如说5％、6％，相对来讲也是比较有保障的，像这种融资信托项目，一开始5万块钱起步的门槛，后来购买的人太多，很多都做到30万块钱才能够参与融资信托计划。这种方式对一些楼盘是很适用的。
第三种是自有资金加上股权融资。股权融资就是上市，上市以后IGO可以融到一大笔的资金，现在对于大的地产商来讲，能不能做到增发，比如万科的增发计划刚刚获得通过，一旦实行又可以融到几十亿的资金。保利的融资计划也是通过定向增发，也可以为保利地产提供几十亿的资金。特别是现在是一个大牛市，这一段最牛的股是什么？是地产股，万科6月初大跌的时候跌到15块钱，但现在达到了33块钱，涨了一倍。当然中间也有一些炒作，比如说王石的夫人不小心买了几万股万科的股票，然后马上卖出，有人给捅出来了。我们说王石缺这几万股股票的钱把？后来王石出来辟谣。万科一方面通过定向增发，另外和国外大的财团又进行了战略谈判，达成了战略合作协议。
第四种是将来要发展的一种，就是自有资金加上一些产业房地产投资资金。中国目前发展的最快的是证券投资资金。中国原来有股民，现在更多的是有了基民，很多人原来炒股，现在开始养基了。养基，相对于炒股来讲比较省心，资金的投入由专家来理财。但是投了证券投资基金以外，《基金法》通过以后对于产业投资基金包括房地产投资基金，这又是一个可行的投资渠道，这个投资基金专门投资于房地产市场、房地产开发。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
