“中国地交会”是被商务部批准并有国土资源部官方资源支持的国际性地产盛会，是国际与国内、政府与民间、区域与城市、产业与企业、资本与地产沟通互动的平台。
本届“中国地交会”于2007年8月3日～4日在北京中国国际贸易中心盛大举行，同期召开宏观经济与土地运营模式论坛、城市发展及土地招商论坛、地产创新论坛、金融投资论坛等多个高端论坛，对房地产开发的宏观研究将发挥积极的推进作用。国土资源部、业界专家学者、地方城市市长、以及众多开发商参加了本次盛会。
房天下对本次活动进行全程报道，以下是中央财经大学金融证券研究所所长韩复龄教授的精彩发言。
各位早晨好，很高兴有机会和大家一起参加今天的主题论坛，我是中央财经大学做金融证券研究的，我们说房地产的发展离不金融的支持，离不开金融的互动、离不开金融的支撑。去年中国两大富豪按照福布斯排行榜黄光裕，黄光裕做国美起家，最后他又开始把他赚的钱投到了地产上。国美地产现在的发展可以说借助于他在家电连锁上有巨大的现金流，两翼齐飞。其他的排在前几名的富豪大部分是主要做地产商或者是参与地产商。
中国房地产的发展，中国老百姓买房的钱都是从哪儿来的？大部分都是通过银行、通过其它的金融方式融来的。房地产开发有4个主要的融资来源，一个是自有资金，自有资金在公司发展的早期，在90年代初期这个是主体。随着规模的扩大、地价的攀升，竞争拿地，北京的地、外地的地、武汉的地的地块拍卖价越来越高，这个钱从哪里来？假如没有强有力的资金的支持和来源，这个房地产开发也是支撑不了多久的。大家都知道顺驰，由于它快速扩张，超越了资金支撑能力，地还想拿下来，但是没有资金的支持，最后功亏一篑，孙红斌不得不把他的股份转让给其他人，自己眼睁睁地看着公司由于资金量跟不上，把自己养大的孩子送人了。
再一个主要的来源是银行贷款。银行贷款对地产商来讲、对购房人来讲都是主要的资金来源。但是光靠银行贷款，过分地依靠于银行贷款，对地产商来讲他的资金维系是不稳定的，或者说一到宏观调控，可能就会遇到麻烦、遇到危险。
另外一个是资本市场的融资，即通过上市。上市有两种渠道，一个是直接上市，有几万家的房地产公司，能够在证券市场直接上市的屈指可数。90年代有了股市以后，房地产商在一开始的时候都搭上了首班车上市，但后来对房地产的上市门槛越来越高，审查也越来越严格，房地产商为了上市，只好去买壳、找壳、借壳上市。买壳、借壳上市的过程也是很复杂、很曲折，有的功亏一篑，像国美前几年借了一个壳，借的是名城老窖，当时基本上谈妥了，中间又发生了变化，又一年名城老窖上市公司两地开了董事会，国美有三个董事在北京开董事会，名城老窖有四个董事在赤峰、内蒙开董事会，当然两个董事会都不合法，不属于法定人数，国美没办法，就退出来了，最后到香港去借壳上市。
银行贷款对于金融地产来讲一直是主力军，占到70％，自有资金只占到30％。对于买房人来讲，大部分人包括学生毕业生，他毕业以后要买房子没有钱，一般都是双方的父母家长给凑一个首付，然后小两口勒紧腰带，开始付银行的按揭。假如说没有银行按揭的支持，没有银行资金的维系，无论是开发商也好，还是买房、购房人也好，这个资金可以说都是跟不上的。
地价、房价现在都这么高了，北京还好一点儿，关内深圳均价已 过了2万块钱，很多地段的房价超过了香港平均房价。我有一个朋友在前年的时候买了一个房子作为投资用，当时是1.7万每平方米，差不多300平方米，今年有人找到他，3.5每平方米，问他卖不卖。可以说深圳的房价从去年年底到现在半年的时间已经涨了50％，往前推两年涨了一倍多。北京的房价大家也深有体会，四环之内找1万块钱以下的新盘几乎找不着了。
这么高的房价是怎么造成的？是炒作造成的，还是需求拉动的，还是其它的外资的原因？可以说有些学者早在几年前谈起房地产泡沫论，说上海的房产要跌50％，深圳的房产跌30％，大家等着他的话应验，等了一年没有应验，等了两年房价不仅没有跌50％，可能涨了50％都不止，甚至一倍以上。
为什么？我们说中国现在正处于城市化进程加速的过程之中，城市化进程带来的就是人们居住地的迁移，你的职业变迁还有住房的需求，从小城市到大城市，从农村到城市，这些都需要房子，都需要居者有其屋，都需要买房，这个巨大的需求、巨大的市场推动了房价，再加上金融的支持，提供了住房的按揭，还有开发商的贷款，这个循环通过金融资金的注入才能够形成一个正常的循环。
我们归结了一下房地产企业融资的模式，大概有四种，种自有资金加上银行的贷款，这种模式是传统的模式，可以说是普遍采用的。这个融资成本是的，但是银行贷款也是最不摁钉的。第二种是创新的模式，除了银行贷款以外，还有没有多样化的模式，比如通过信托计划，这种是新兴的融资方式，像孙飞博士就是这方面的专家。对于短期融资、对于大规模的项目这个作用有限，但是对于一个小的项目楼盘的融资，我基本上一年就可以把资金收回，承诺的投资比银行存款利息要高，比如说5％、6％，相对来讲也是比较有保障的，像这种融资信托项目，一开始5万块钱起步的门槛，后来购买的人太多，很多都做到30万块钱才能够参与融资信托计划。这种方式对一些楼盘是很适用的。
第三种是自有资金加上股权融资。股权融资就是上市，上市以后IGO可以融到一大笔的资金，现在对于大的地产商来讲，能不能做到增发，比如万科的增发计划刚刚获得通过，一旦实行又可以融到几十亿的资金。保利的融资计划也是通过定向增发，也可以为保利地产提供几十亿的资金。特别是现在是一个大牛市，这一段最牛的股是什么？是地产股，万科6月初大跌的时候跌到15块钱，但现在达到了33块钱，涨了一倍。当然中间也有一些炒作，比如说王石的夫人不小心买了几万股万科的股票，然后马上卖出，有人给捅出来了。我们说王石缺这几万股股票的钱把？后来王石出来辟谣。万科一方面通过定向增发，另外和国外大的财团又进行了战略谈判，达成了战略合作协议。
第四种是将来要发展的一种，就是自有资金加上一些产业房地产投资资金。中国目前发展的最快的是证券投资资金。中国原来有股民，现在更多的是有了基民，很多人原来炒股，现在开始养基了。养基，相对于炒股来讲比较省心，资金的投入由专家来理财。但是投了证券投资基金以外，《基金法》通过以后对于产业投资基金包括房地产投资基金，这又是一个可行的投资渠道，这个投资基金专门投资于房地产市场、房地产开发。
在这方面，逐渐由间接融资为主转向直接融资为主。比如说信托、上市，还有房地产的基金，逐渐提高直接融资的比重来增强房地产开发企业的抵御能力和发展潜力。
对3万多家房地产企业里，现在通过上市的无论是IGO上市的，还是借壳上市的，大概还不到60家。千军万马都走这个独木桥，机会很难得，关键是IGO上市审批的过程相当复杂、漫长。这样怎么办？很多企业开始找一个捷径，就是找一个壳借壳上市。通过兼并、收购，对于有些上市公司来讲，它也搞多元化发展，把它的触角推向房地产，别的行业赚钱比例不大，有一些工业用地、有一些土地储备，就可以搞房地产开发，有些公司摇身一变，变成了房地产开发公司。还有的地产公司也特别急迫地需要找一个壳，没有现成的就只能去借，找一些资产质量相对还可以接受的，主业经营遇到困难的，这些公司把壳借过来。
买壳上市的，把这个壳买过来以后，再进行资金的注入、资产的注入，让它彻底地脱胎换骨。经过几年就真正变成了一个房地产上市公司。比如说房地产借壳上市的，前几年很多公司借壳上市，当时国有股、法人股还不能上市流通，只能按照净资产的价格稍微抬高一点儿进行转让。这种转让的成本是比较低的，虽然可能要承担一些负债，承担一些其它的义务，但是从股改完成以后，国资委在今年的5月份开了一个会，通过了一项规定，规定任何上市公司国有股权转让必须按照市场价，打9折进行。市价高高在上，你打一个9折的话也是价格不菲。
说到前几年借壳的案例，金融街借广西虎威，这样一个公司来上市，现在金融街的股价高高在上，它就通过了配股进行再融资，现在正在借壳的还有新中基，借壳ST金泰，这个公司是搞药业的，搞药业不行，公司几乎破产，董事长都被起诉了，当时的股票价格3块多钱，这时候新中基看中了这个壳，开始谈判，责任双方达成了协议，由新中基把ST金泰这个壳借过来，ST金泰从3块钱涨到了10块钱，涨了接近20个涨停板，而且继续往上涨，至于这个涨停牌涨到什么时候，只有天知道。
中关村前几年的经营陷入投资的失误，这个壳又被黄光裕看中了，中关村可以说是中国有品牌的一个名字，但是中关村原来公司里面的资产质量很差，原来搞了一些投资，也是重大失误。在走投无路的时候找早了黄光裕，黄光裕也想找一个大一点儿的壳好装他庞大的船体。大家可以注意一下中关村，这段时间在股市上也有一定的表现，昨天涨了7％多的涨幅。背后意味着什么？借壳成为地产商上市的一个捷径、一个突破口。
房地产信托在国外来讲是一个主要的渠道。从信托这一块来讲，其流动性、交易费用、管理都比较方便，的投资额也不受限制，在国外1000到2500美元就可以投资房地产信托，这对于一般的投资者都是能够接受的。房地产融资由单纯依赖银行逐渐地走向多元化，通过上市、通过股权融资、通过兼并收购、通过信托计划来实现多元的金融支持。由于时间关系，我就讲这么多，谢谢大家！
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