[摘要] 四天前,越秀地产斥资64.5亿元拿地,尽管仅为该地块交易底价,并不妨碍业界对此举津津乐道。这对2014年来说至少有两个不寻常之处,不仅创造了全年土地成交总价新“地王”,而且预示着当年的卖地任务提前一个多月达标。
四天前,越秀地产斥资64.5亿元拿地,尽管仅为该地块交易底价,并不妨碍业界对此举津津乐道。这对2014年来说至少有两个不寻常之处,不仅创造了全年土地成交总价新“地王”,而且预示着当年的卖地任务提前一个多月达标。
回顾最近五年的数据,广州政府靠土地所获进账走出了一条类似心电图的折线,截至目前约822亿元的土地出让收入,较之2010年约翻了一番。但这笔巨额资金最终流向何处?在全市层面,至今缺少清晰的说明。
卖地收入预测连连“失算”
编制预算是门技术活,不管多强调科学性,当时间轴从年初平移到年尾,预测数据和实际完成量都难以百分百吻合。这在土地市场方面似乎尤为明显,从2010年到2013年,四年间卖地收入的预算和决算数年年“失算”。
不同于GDP、税收收入等指标时常小幅度领先于年初预算额,最近五年,广州的国有土地使用权出让收入罕见地两次“不及格”。这分别发生在2011年和2012年,实际收入离预期各出现28%和12%的差距。
2010年、2013年倒是超额完成了任务,且超收幅度过大,几乎都翻了快一番。其中2013年838亿元的卖地收入约是预期的1.8倍,成为上述四年中测算最“不靠谱”的一次。
对于2013年的异常状况,广州市财政局曾公开解释,鉴于前一年土地交易不理想,且曾两次调低预算,编制新预算时选择了更为审慎的态度,没想到遭遇低谷后的猛烈反弹。
伴随新“地王”的产生,今年原定800亿元土地出让收入也提前完成,接下来一个多月的时间,广州还有一些地块待价而沽。市国土房管局网站显示,仅目前就还有多宗交易处在招拍挂公告过程中,位于中新知识城、国际生物岛、南沙港区等处,并计划在下月完成竞价。卖地收入总共会超收多少,仍有悬念。
土地财政占总收入约四成
作为非税收入的一种,国有土地使用权出让收入被归入政府性基金范畴征管。广州正在征收的基金总共15大项,土地出让所得一直是其主力,过去四年即便在迷的2012年也占有82%的“坐席”,巅峰期可达89%。
如果仅以预算数计,今年全广州的卖地收入,按照政府的计划,也将在15项基金中占比88%。
假如进一步扩大观测范围,将公共财政、政府性基金和国有资本经营收入的总和作为财政总收入,土地在其中的贡献率,也在三四成之间徘徊,并不算低。以2013年为例,两倍于2012年的土地出让金,在政府荷包中占比近四成。财政总收入增幅一下子被拉高到36%,而扣除这部分资金,其余部分仅比2012年增加了9%。
土地市场越活跃,经济形势也越好吗?
对比分析土地出让收入和GDP、公共财政收入、城市居民收入等四项指标增幅间的关联,似乎并不完全是这样。
从2010到2012年,前述数据之间涨跌基本同步,即经济发展成绩相对越好的年份,公共财政收入越高、土地交易收入越高、市民收入增长也越快。但2013年打破了这一规律,虽然卖地收入以优势位居四年之首,但同年的GDP增速排第二,公共财政收入增速排第三,城市居民收入增幅更是垫底。
值得注意的是,现行制度允许分期缴纳土地出让金,一般一年内缴清,特殊情况可以跨年度,首期不低于总额的50%。比如,12月签订的土地出让合同,出让价款很可能在下一年度才全部进入国库。
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