[摘要] 金九银十即将结束，相比于成交量今年更被看重的是价格和信贷政策。值得关注的是，今年十一假期广州楼盘推新大多是以低价开盘，尽管推货不多，但去货速度却比今年的9月有明显的加快。
刚性需求仍是市场主流
楼市调整最明显的效果就是对住宅投资需求的抑制。记者发现，今年以来在住宅市场上，自住性刚需仍然是市场的主流。即便是在十一国庆黄金周，也是刚需的天下。而与以往稍有不同的是，现时市场的刚需购房者的置业目标由原来首次置业者欢迎的小面积住宅变成了面积更大一些的小三房。而在限购以及公积金新政策的影响下，一步到位也成为了刚需群体的置业新理念。
刚需小三房主导市场
广州的楼市在10月的供应仍然是以刚需产品为主，80-100平方米供应，刚需三房占据主力。
数据统计显示，2014年“十一”期间，从面积段来看，80-100平方米面积段供应1516套，占比35%，主要集中在南沙和黄埔区，两区该面积段分别供应531套和353套，其次是100-120平方米面积段，供应966套，占比23%。从供应产品的户型来看，紧凑型的二、三房产品是主力，分别占比32%和60%。
仅上周末，广州就有3个楼盘推新，所推出的户型就是主打刚需。其中白云全新盘流溪半岛将于10月18日推85-160平方米河景洋房和160-310平方米复式河景大宅，户型涵盖二至六房，均价12000元/平方米，目前认筹享1万抵5万优惠，另有8千抵5万的团购优惠。而9月低调开盘的万科南方公元本周推出新一批房源，加推A3栋和A4栋部分单位，均价8500元/平方米。
值得注意的是，即使是豪宅项目同样也是以“刚需自住”的概念进行推货。如位于海珠的珠江帝景紫龙府就在上周六推出全新E9区99席大宅。记者在样板间内看到，该批产品均为188平方米四房双主套或单主套设计带豪华装修，一梯一户，预计售价38000-48000元/平方米。而这些大面积的豪宅同样也追求实用性。据了解，大部分买家都是买来自住，属于换房刚需群体。据楼盘负责人介绍，在房贷新政的刺激下，改善型购房需求有望释放，珠江帝景紫龙府本轮推新，或可作为市场变动的风向标。
刚需入市意愿增强
交通银行发布的第25期交银中国财富景气指数。据了解，交通银行自2010年10月起，对国内中高收入人群经济、收入和投资的感受与信心持续地进行每两个月一次的调查，形成交银中国财富景气指数并向社会公布。
而实时的交银中国财富景气指数显示，无房家庭和仅有一套自住房家庭未来入市意愿比上期上涨了20个百分点，预期不动产投资意愿小幅回升。数据显示，从持有不同房产套数家庭来看，预期不动产投资意愿的回升主要是受刚需家庭未来入市意愿增强的影响。此前，有换房需求的改善型刚需受到“认房又认贷”和二套房首付60%以上等规定的掣肘。但是房贷新政放宽首套房贷认定标准之后，将有助于促进改善需求入市。
四成购房者
担心房价上涨
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房贷新政策出台，业内人士叫好声一片，开发商们也开始想象未来市场转暖的美好景象。而对于今年持续观望的买家来说，心态是否有所转变才是关键。根据近日某网站进行的“房贷新政后广州购房意愿调查”显示，仍然有超过半数的受访者认为房贷新政出台不会影响到自身的置业计划。而担心房价会涨，想加快入市的比例也达到四成。
据上述调查显示，认为房贷新政会影响置业计划，并且担心房价会涨，想快入市的受访者占了40%。记者发现，有较强烈意愿入市的受访者比例较房贷新政出台前要高。但同时仍然有56%的受访者表示根本没有置业的打算，房贷新政的出台不会影响到置业计划。
而针对房贷新政的影响，大部分的受访者认为会推动楼价加涨。其中有48%的受访者认为新政策使得购房者贷款门槛变低，楼市成交将会回升。此外还有36%的受访者认为房企资金流变充裕，楼盘优惠取消，从而楼价回涨。
而针对房贷新政策出台近一个月对市场的影响。大部分的受访者都认为还没有感受到。认为新政策后广州楼市没有回暖，楼价并没有大幅上涨的占了64%，而认为楼市成交量狂涨的有36%。这表明，在房贷新政出台后，市场给买家的感觉是“量涨价未涨”。
该出手时就出手
■记者观察
在前两年的时候，楼市还处于价格疯狂上涨的时期，听到的一句话就是“真后悔当时没买×××楼盘”。确实，近几年楼价不断地上涨，甚至在一定程度上已经令很多白领如果没有家里的支撑很难买到住房。而楼价下跌从几年前开始就成为不少人的愿望之一。而这个愿望在今年可以说是实现了。
今年的确有很多楼盘降价了，广州包括市区，也包括番禺、萝岗等近郊区域，降价的项目并不少。即便是名义上没有降价，但很多楼盘仍然通过折扣、团购等方式努力地把价格压低而实现快速清货。但今年的市场仍然是没有多少人气。关键的一点是信贷一直很严。购房成本高成为限制很多买家入市的因素。
现在好了，房贷新政的出台，可以说是解决了买家入市门槛的重要问题。对于自住刚需来说，这无疑是置业的一个好机会。而更为关键的是，政策的利好现时与市场上的优惠仍然是处于重叠的阶段。一般来说，政策利好一出，开发商就会灵敏地涨价。但今年的市场冷空气使得很多楼盘都为了冲量而仍然保持着优惠力度。入市门槛降价再加上价格的优惠，对于确实是有自住需求的买家，现时的确是不错的出手机会。
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