[摘要] 金九银十即将结束，相比于成交量今年更被看重的是价格和信贷政策。值得关注的是，今年十一假期广州楼盘推新大多是以低价开盘，尽管推货不多，但去货速度却比今年的9月有明显的加快。
金九银十即将结束，相比于成交量今年更被看重的是价格和信贷政策。值得关注的是，今年十一假期广州楼盘推新大多是以低价开盘，尽管推货不多，但去货速度却比今年的9月有明显的加快。广州经纬行的监测数据显示，十一期间，广州新推货整体的首日去化率为44%，虽低于五一期间的50%。再加上9月最后一天出台的房贷新政，使得十一后，甚至第四季度的房地产市场变得更加难以预测。而业内普遍的观点认为，仍处于低价运行的市场再加上新政策利好将为购房者带来置业的良机。
楼盘多以低价开盘
今年十一期间，据广州经纬行监测，全市共有约25个楼盘推出新货，合计近3900套，套数与五一期间基本相当，但少于2013年十一期间。
从楼盘类型来看，旧盘新推是主体，另有7个全新楼盘上市，其中南沙新盘就占了3个。从区域上看，新盘林立的南沙、萝岗（黄埔）新推积极。最为突出是，一向的供应主力增城，但今年一直比较沉寂，此次发力；从产品类型看，三房是主体，占了总套数的64%，主流套型面积是88-153平方米；两房户型也比较常见，占了总套数的17%，主流套型面积是70-90平方米房；一房比较稀少，仅一个楼盘有此类产品；有两个楼盘推出了N+1户型，均在黄埔萝岗片区。
尽管推货不多，但去货速度却比今年的9月有明显的加快。广州经纬行的监测数据显示，十一期间，广州新推货整体的首日去化率为44%，虽低于五一期间的50%，但“与前几个月持续的40%以下相比，稍有改善”。
十一假期去货速度变化与楼盘“以价换量”的销售手段密不可分。记者了解到，在国庆前就已经有不少楼盘抢闸推货。从化新盘珠江壹城抢在十一假期前就推出香格里拉洋房组团。记者从开发商处了解到，这批洋房总量有243套，户型包括两房至四房。按照该楼盘开盘时公布的价格，特价房的售价是5000元/平方米起，带非毛坯发售。在开盘当天就前去选房的买家告诉记者，此前在中介处得到的吹风价都是7、8字头。
低价开盘已经成为今年“十一”推货的主调，节前抢闸推新的楼盘更是以低价来吸引买家。除了珠江壹城外，雅居乐剑桥郡也在不久前低调开盘，而推售的价格同样非常低。记者了解到，此次剑桥郡推出的是C1栋38 层284平方米四房和309平方米五房。开售的均价为14700元/平方米，还另外有开盘92折的优惠。尽管此次推出的产品档次高，相当于楼王单位，但折后接近13000元/平方米的均价已经比四年前普通洋房组团佰利山首批单位14200元/平方米的均价还要低。
新政带来置业良机
年底冲业绩的房企，楼盘推货大多以低价冲量以求薄利多销。而对于买家来说，除了市场的价格的利好外，政策特别是房贷政策的放宽更是为他们带来了年底置业的良机。
按照央行、银监会在国庆前一天联合出台的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（下简称《通知》），放松了对与自住需求密切相关的房贷政策，并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款的投放。
《通知》首先就大幅放宽了对首套房的认定。《通知》规定对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，购买2套房时贷款按首套房认定，这与此前传闻的认贷不认房政策相符。比较超预期的是，《通知》规定：“在已取消或未实施‘限购’措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。”其次，在房贷利率方面，《通知》规定首套房首付款比例依然为30%，但贷款利率下限下调至贷款基准利率的0.7倍。此外，《通知》内容还涉及增强金融机构个人住房贷款投放能力，以及支持房地产开发企业的合理融资需求。
新政开始逐步带旺楼市
在“930新政”的带动下，刚过去的十一国庆黄金周广州楼市迎来了爆发式增长。据房天下监控阳光家缘的数据显示，在国庆7天内广州十一区新建商品房住宅网签468套，同比2013年十一黄金周（820套）下跌43%，签约面积为56980平方米，同比下跌38%。乍一看，今年的国庆假期楼市仍然冷风未停。但事实上，有专家指出国庆长假的成交情况会延迟至月中才会呈现出来。
记者发现，从10月的第二周开始，广州一手住宅网签成交量就开始了暴涨。数据显示，上周10月6日至12日，广州十一区新建商品房住宅网签1791套，环比前一周（783套）上涨129%，签约面积为196323平方米，环比上涨100%，平均每套签约面积为109.62平方米，全市一手网签均价13519元/平，环比前一周（14826元/平方米）下跌8.82%。从上周广州十一区楼市成交情况来看，除海珠区和原黄埔区成交量出现环比轻微下跌以外，其余区域均出现不同程度的成交量环比上涨，其中中心区成交量较大的区域是荔湾和白云。荔湾区上周成交178套，环比前一周（47套）上涨279%，白云区上周成交212套，环比前一周（75套）上涨183%。在外围区域中，上周最值得关注的区域则在南部，其中南沙区上周成交298套，环比前一周（69套）上涨332%。
据数据统计显示，2014年国庆期间，广州新推货量4296套，不去年同期相比，减少了3%，较2014年五一期间的2157套出现大幅度增加，增幅达99%，很大程度上是上半年楼市低迷，房企推货意愿不足，致五一期间市场推货量较去年同期大幅下滑。受到“限贷”、降价潮等不利因素影响，2014年上半年广州房地产市场低迷，大多房企业绩完成不佳，为完成年度业绩目标，房企纷纷押宝“黄金周”，甚至大多房企选择抢闸推货。
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