[摘要] 年前限购政策落地后，市场上的商用物业曾狠狠火了一把。从分拆式低总价小商铺的热销至式微，再到商业 产品的惊艳亮相至井喷供应，昔日曾被贴上“转跑道”投资客新宠的中小型商用物业，在难转手、租金回报率低的现实之下，出现了些许衰败的迹象。
白云 比吹风价降二千
在越秀 要降价出售之时，白云等区域的 更无法站稳吹风价。曾在亮相首日放出2.5万元/m2吹风价的绿地时代云都汇，在5月签约价仅为2.2万元/m2，6月份签约价和5月份差不多，由于明显低于吹风价，而且又是复式产品，市场接受度较高。该盘仅6月份就签约158套，之后7~8月份该盘的签约价仅在2万元/m2，总体来说最终售价也比吹风价低了3000元/m2以上。另外，白云区的佳润云凯雅寓，近期也放出降价风声。据项目负责人介绍，该盘目前售价在19000元/m2起，均价在2万元/m2左右，带精装修。此数据与去年开盘价相比，有近3000元/m2的降幅。
荔湾 推新更优惠
荔湾龙溪大道板块的邦华星际II期9月10日已开放体验式板房，主推35~86平方米一至四房小复式 ，层享两层，户型设计有7米长超大景观阳台、24平方米露台以及15平方米附送储物空间，空间使用率近180%，明厨明厕，精装修配送家电。据知情人士透露，新货将比一期价格更优惠。数据显示，8月份邦华星际广场网签均价为18337元/m2。
有分析人士认为，由于全市供应量巨大，今年 产品不管是市中心区还是郊区都出现不同程度的销售困难，除非价格低到“无法拒绝”，否则针对投资客的 产品在目前的市场环境下还会继续受到冷遇。尽管老城区的 产品未来租金可以预期，但由于总价过高，投资是否可以让投资客满意也是见仁见智。
郊区 付款更灵活
在中秋小长假，增城新塘的奥园康威广场进行了复式 单位的“内部认购”，面积为51~70平方米，总货量约270套，毛坯均价9500元/m2。据现场销售介绍，本次内部认购价要比对外价格便宜500~1000元/m2。据业内人士透露，“金九银十”期间将有更多 项目加入降价促销行列，当中不乏此前已经低价开盘的郊区 项目。
记者从东部某 项目负责人口中得知，如无意外，该盘即将开售的新组团将比上一组团价格更优惠，“我们公司有不少同事买了上一期 ，现在听闻二期要降价卖，都很无奈，个别同事都想退房了。”另外，为了留住更多的客户，选择“零首付”或“一成首付”的分期付款方式将愈发普遍。如即将开售商业 的合景·誉山国际，除有“首付3万元起”，还为客户提供“前18个月免供楼”，其付款方式的灵活性可谓。
专家看市 市场已供过于求
数据显示，今年8月广州商业 产品供应2716套，合计供应13.6万平方米，环比增长8.4%，大部分货量将会在“金九银十”有所体现。预计在“金九银十”期间，广州商业 库存量将有近20多万平方米，约4000套新货上市。从区域看，主要集中在黄埔（近2000套）、番禺（近1000套）、增城（近400套）白云（近300套）、越秀（近200套）。价格以10000~15000元/m2区间居多，主力产品是40~60平方米平层 。
从新货供应量及现有库存看，商业 市场已供过于求， 降价已在8月有所显现，未来很可能会有其他 产品降价销售。预计黄金月期间，商业 产品将有一半以上项目出现降价行为。“对于有门槛偏低的投资者可考虑偏向有政策支持的萝岗区。对于有购买能力的高端投资者，投资市中心商业 的较为理想，可考虑老城区的 产品。”李权基表示，面对今年商业 新货供应量骤增，投资者应理性看市。外围区域 供应较多，如黄埔（主要原萝岗）、番禺区域，其投资浮动较大。市中心 产品价格偏高，购买门槛较高，但投资相对较稳定，出租投资也比郊区 略高。
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