[摘要] 年前限购政策落地后，市场上的商用物业曾狠狠火了一把。从分拆式低总价小商铺的热销至式微，再到商业 产品的惊艳亮相至井喷供应，昔日曾被贴上“转跑道”投资客新宠的中小型商用物业，在难转手、租金回报率低的现实之下，出现了些许衰败的迹象。
年前限购政策落地后，市场上的商用物业曾狠狠火了一把。从分拆式低总价小商铺的热销至式微，再到商业 产品的惊艳亮相至井喷供应，昔日曾被贴上“转跑道”投资客新宠的中小型商用物业，在难转手、租金低的现实之下，出现了些许衰败的迹象。“降价潮”也开始从郊区外围板块逐步向市区蔓延，其降价速度及幅度，比住宅来得更为凶猛，而成交量却未能实现发展商“低价走量”的初衷。
商用物业库存处于高位 8月成交乏力
从7月下旬开始，市场上的商业 产品普遍出现滞销的情况。数据显示，今年8月广州商用物业成交475套，环比7月的1408套大降66%，而库存却创出历史新高。同时，8月广州物业成交1225套，环比7月的1831套大降33%，库存处于历史高位。中原地产分析指出，市场新增供应持续，预计市场近期触底可能性不大。
分析师李权基指出，8月广州商业 产品确实出现了价格下调的现象，其中，黄埔区、番禺区的 项目降价较为明显。如黄埔区合景天峻广场8月在售A3、A4栋73~136平方米 ，精装均价8300元/m2，对比开盘价直降1000元/m2；黄埔区萝岗敏捷广场 在8月打出8折优惠，实际比上月降价1000元/m2左右；番禺区柏丽星寓在售面积为53~81平方米两房、三房，毛坯均价9000元/m2，推出一口价单位，比上月下降500元/m2；番禺区奥园养生广场在售36~88平方米 清盘走货，大幅降价，比上月下降1300元/m2。高力国际项目销售及推广部董事黄润满表示，相比住宅产品来说，优质的商铺、写字楼的地理位置优越，而综合配套好的高质素 仍然值得考虑。
市区 价格有松动 越秀 网签价下滑
别以为“皇帝女儿不愁嫁”。越秀区今年的 供应颇为旺盛，公园前的捷登都会、纪念堂地铁站附近的御东雅苑以及北京路站附近的文德先生都有相当丰富的 货量。但从今年季度各个楼盘陆续开放和开售 产品后，和住宅产品相比，无法落户的 产品尽管所在地段很好，但在吹风价普遍在4万元/m2左右的情况下，销售情况也未如人意。
记者留意到，据“阳光家缘”数据，文德先生的 产品在今年2~3月就开始销售，由于是复式，因此单价达4.3万~4.4万元/m2，但签约并不是很理想，两个月只签约不到10套。御东雅苑的 从年初就开始推出，2月签约价一度逼近4.2万元/m2，当月签约量超过100套。3~4月回落到3.7万~3.9万元/m2。该盘如今仍有零星签约记录，均价主要在3.8万~4万元/m2不等。
相对来说，等到6月份才有正式网签记录的捷登都会也许错过了今年 销售的时机，该盘6月份签约30多套，均价3.7万元/m2，7~8月份签约价跌至3.5万元/m2，比之前的吹风价低了2000元/m2不止。有销售人员介绍，该盘大部分是包装修出售，但也有少量毛坯单位，价格在3.1万~3.2万元/m2。
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白云 比吹风价降二千
在越秀 要降价出售之时，白云等区域的 更无法站稳吹风价。曾在亮相首日放出2.5万元/m2吹风价的绿地时代云都汇，在5月签约价仅为2.2万元/m2，6月份签约价和5月份差不多，由于明显低于吹风价，而且又是复式产品，市场接受度较高。该盘仅6月份就签约158套，之后7~8月份该盘的签约价仅在2万元/m2，总体来说最终售价也比吹风价低了3000元/m2以上。另外，白云区的佳润云凯雅寓，近期也放出降价风声。据项目负责人介绍，该盘目前售价在19000元/m2起，均价在2万元/m2左右，带精装修。此数据与去年开盘价相比，有近3000元/m2的降幅。
荔湾 推新更优惠
荔湾龙溪大道板块的邦华星际II期9月10日已开放体验式板房，主推35~86平方米一至四房小复式 ，层享两层，户型设计有7米长超大景观阳台、24平方米露台以及15平方米附送储物空间，空间使用率近180%，明厨明厕，精装修配送家电。据知情人士透露，新货将比一期价格更优惠。数据显示，8月份邦华星际广场网签均价为18337元/m2。
有分析人士认为，由于全市供应量巨大，今年 产品不管是市中心区还是郊区都出现不同程度的销售困难，除非价格低到“无法拒绝”，否则针对投资客的 产品在目前的市场环境下还会继续受到冷遇。尽管老城区的 产品未来租金可以预期，但由于总价过高，投资是否可以让投资客满意也是见仁见智。
郊区 付款更灵活
在中秋小长假，增城新塘的奥园康威广场进行了复式 单位的“内部认购”，面积为51~70平方米，总货量约270套，毛坯均价9500元/m2。据现场销售介绍，本次内部认购价要比对外价格便宜500~1000元/m2。据业内人士透露，“金九银十”期间将有更多 项目加入降价促销行列，当中不乏此前已经低价开盘的郊区 项目。
记者从东部某 项目负责人口中得知，如无意外，该盘即将开售的新组团将比上一组团价格更优惠，“我们公司有不少同事买了上一期 ，现在听闻二期要降价卖，都很无奈，个别同事都想退房了。”另外，为了留住更多的客户，选择“零首付”或“一成首付”的分期付款方式将愈发普遍。如即将开售商业 的合景·誉山国际，除有“首付3万元起”，还为客户提供“前18个月免供楼”，其付款方式的灵活性可谓。
专家看市 市场已供过于求
数据显示，今年8月广州商业 产品供应2716套，合计供应13.6万平方米，环比增长8.4%，大部分货量将会在“金九银十”有所体现。预计在“金九银十”期间，广州商业 库存量将有近20多万平方米，约4000套新货上市。从区域看，主要集中在黄埔（近2000套）、番禺（近1000套）、增城（近400套）白云（近300套）、越秀（近200套）。价格以10000~15000元/m2区间居多，主力产品是40~60平方米平层 。
从新货供应量及现有库存看，商业 市场已供过于求， 降价已在8月有所显现，未来很可能会有其他 产品降价销售。预计黄金月期间，商业 产品将有一半以上项目出现降价行为。“对于有门槛偏低的投资者可考虑偏向有政策支持的萝岗区。对于有购买能力的高端投资者，投资市中心商业 的较为理想，可考虑老城区的 产品。”李权基表示，面对今年商业 新货供应量骤增，投资者应理性看市。外围区域 供应较多，如黄埔（主要原萝岗）、番禺区域，其投资浮动较大。市中心 产品价格偏高，购买门槛较高，但投资相对较稳定，出租投资也比郊区 略高。
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