[摘要] 从近期放出风声取消限购或者部分取消限购的城市也不难看出，“高库存”是这些城市急于“松绑”的主要原因。有报告显示，截至6月底，35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.8%，同比增长22.9%，库存再创历史新高。
近日，一篇《住建部：千方百计消化库存》的报道引起地产界人士的关注。新任住建部部长陈政高在7月11日北京召开的住房城乡建设工作座谈会上对房地产政策完善提出了三点落实意见：“千方百计消化库存；进一步加强房地产结构调整；以及完善房地产项目周边配套设施。”各地住建系统的“一把手”均参加了此次会议。
国家统计局的数据显示，今年上半年，商品房销售面积同比下降6.0%；销售额同比下降6.7%；截至6月末，商品房待售面积54428万平方米，同比增长24.5%。
而从近期放出风声取消限购或者部分取消限购的城市
也不难看出，“高库存”是这些城市急于“松绑”的主要原因。有报告显示，截至6月底，35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.8%，同比增长22.9%，库存再创历史新高。
怎样才算“高库存”？
一直以来，业内对库存达到多少是“高库存”并没有统一的标准，住建部副部长齐骥在今年“两会”期间曾提出“高库存”的标准是“指一个城市的住房库存量超过合理区间，即高过1年到1年半的销售量”。也就是说，如果一个城市的去化期超过12个月，则可视为超过警戒线，进入“高库存”阶段。
“库存”二字确实成为压在各地楼市头上的重石。连广州这样的一线城市同样面临巨大的去库存压力。“广州1月~6月各区可售存量及去化周期”（包括住宅和商业）表格显示，截至今年6月底，广州楼市去化期长达13.1月，随着不断有新增的预售商品房加入，广州全市去化期从1月~6月不断走高，从1月份的8.9个月到5月份的13.4个月，虽然6月库存去化期比5月略减，但仍达到13.1个月。
最严重：南沙去化期达两年
而从各区的数据也不难看出，去化期越长的区域近几个月楼盘降价促销行为越多，去化期越短的区域则价格仍保持稳定。截至今年6月，天河区的去化期成功从5月份的13.7个月减少至6月份的9.5个月，这和6月份成交面积比5月份明显增加有关。白云区去化期需14个月，番禺区去化期需17.7个月，黄埔区的去化期比5月份有降，为11.9个月，海珠区也需14.3个月，荔湾区需7.9个月，花都区需17.3个月，增城区为7.4个月。近期“跳水”动作明显的南沙区则需要长达24个月，为全市库存去化期最长的区域。
最意外：越秀居然严重积压
出乎意料的是，一直被视作买少见少、价格坚挺的越秀区，却以去化期21.6个月，位居全市第二名。从去年11月到今年6月份，越秀区的去化期一直在18个月~23个月之间，但每个月的成交面积却只有几千平方米至2万平方米不到。有越秀区的开发商表示，他们将在9月份推出一批新单位，但鉴于近期楼市情况，新单位的定价将随行就市，不会超过买家预期。
房价分析师李权基表示，越秀区商品住宅近半年月均成交面积为0.85万平方米，存量主要因近期捷登都会大厦和东风广场五期的新增供应近千套货量（合计约7万平方米）的影响，越秀截至6月的可售存量为18.22万平方米，导致去化周期直线上升至21.6个月。不过，因越秀区为老城区，学位资源丰富，即使较大体量出现了，风险仍然可控。但个别高价楼盘在目前的市况下应适度降低售价，增加去化能力。例如对外报均价6万元/m2的东风广场五期，其三房产品存在去化压力。
从白云、番禺、黄埔这三个以价换量的区域来看，6月份的成交面积均比5月份有较明显增加，从而使去化期略有缩短。比如白云区6月份成交了7.27万平方米，比5月份增加了四成，成功将去化期从15个月缩短到14个月。番禺6月份成交了19.78万平方米，比5月份增加了五成，也将去化期从5月份的20个月缩减到6月份的17.7个月。黄埔则6月份成交7.76万平方米，比5月份增加3%。
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截至6月30日，据房天下数据监控中心统计，广州预计将有114个楼盘在2014年下半年推新（包含商业性质项目），同比去年下半年的136盘减少16.18%。其中，全新盘36个，老盘加推78个。而在住宅与商业项目占比上，洋房占96个，商业项目仅19个。
在下半年预计推新的114个楼盘中，中心六区共有41个，占总推新楼盘数的35.96%，其中全新盘11个，老盘推新占30个。合并后的新黄埔区推货势头勇猛，下半年预计有16盘推新，占市区总推新数的39.02%。而这16盘中商业盘便涵盖了6个。可以说，新黄埔是全城商业产品供货的区域。白云、天河则旗鼓相当，下半年预计均有三盘全新入市，四个老盘加推。
户型兼具“刚需”和改善需求
对于关注中心区住宅的市民来说，下半年值得留意的全新项目主要有天河的天荟公馆、罗冲围的保利珑熙、白云大道的华发四季、越秀的麓湖轩、海珠的中海联·同福睿府等“刚需”和改善型产品。而旧盘新推的则包括越秀的东风广场、富力东山新天地；天河的宝翠园、天健上城等项目。郊区方面，增城下半年预计有21个楼盘推新，仍以旧盘新推为主，户型相当丰富，从一房到四房产品都有。
从7月份开始，广州楼市进入今年下半场，陆续开始有新推单位签约，根据房王网数据中心的统计，上周（7月14日~7月20日），广州十一区网签一手住宅877套，环比下跌9.8%；成交面积100225平方米，环比下跌8.1%；成交均价15382元/m2，环比微涨1.2%。
值得留意的是，高价盘继续有签约，侨鑫汇悦台上周签约一套435平方米单位，均价10.4万元/m2；东风广场签出一套93平方米的单位，签约单价5.37万元/m2，低于其对外宣称的6万元/m2均价。珠江新城的南国公馆、中海花城1号、嘉裕公馆均有签约，签约价格在4.3万~4.4万元/m2。
6月一手住宅网签大增10万平方米
番禺降价拉升全市销量
上周末，广州市国土房管局发布了6月份广州市房地产市场运行情况通报。
报告显示，2014年6月广州市新建商品住宅网上签约面积74.38万平方米，网上签约均价17047元/m2，和5月份的64.05万平方米相比，6月网签面积足足多了10万平方米，而其中8万平方米增量来自于价格战打得最火热的番禺区。这个成交面积也是广州自春节以来成交的月份。
虽然番禺成交量大增而签约均价下降，同时白云、新黄埔以及南沙6月份签约价格相比5月都有下降，但由于天河中海花城湾6月份集中签约了100多套单位，不仅将天河均价从5月份的3万多元/m2拉升至4.27万元/m2，也使全市均价反而超过5月份达到17047元/m2，比5月份上涨8%。
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