[摘要] 业内人士预计,市场还将有两三个月的盘整期,其中郊区楼盘降价趋势仍将延续,而市区楼盘价格将继续维稳为主,除限购之外的调控政策已经有必要调整。
刚刚过去的端午市场,番禺、萝岗、白云又有楼盘加入了降价潮,第二季度即将进入尾声,楼市降价潮有愈演愈烈之势。业内人士预计,市场还将有两三个月的盘整期,其中郊区楼盘降价趋势仍将延续,而市区楼盘价格将继续维稳为主,除限购之外的调控政策已经有必要调整。
市场下行态势加剧 将有两三个月盘整期
据房天下数据监控中心统计,端午三天小长假全市共成交了369套一手住宅,网签面积达43982元/平方米,同比去年端午节334套的水平高出35套。业内人士分析,这很大程度上归功于一些楼盘的降价促销,刺激了买家的入市。从今年5月份开始,郊区楼市已经进入较为明显的不降价难成交的局面。
实际上,不仅仅是广州,从范围看,房地产市场下行的态势也在继续。5月31日,中指研究院发布的100个城市新建住宅的全样本调查数据显示,2014年5月,100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米,环比上月下跌0.32%,是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌,其中广州环比微跌了0.02%。
另外,合富辉煌监测的22个重点城市市场销售作分析样本(其中,一线城市4个、二三线省会城市13个、珠三角其他城市5个),结果显示,1月-4月份重点城市新建住宅销售面积为4872万平方米,同比去年减少16%,除了其中3个城市(南昌、昆明、济南)销售成交有所上升(其中有数据滞后的原因),其余19个城市的销售交易不同幅度下降。一线城市成交萎缩情况尤其明显,同比减少幅度为30%-50%,一些二、三线城市如南京、长沙、海口、成都、东莞、中山、江门等销售面积同比去年下降20%-44%,降幅相当大。
广州中原地产市场部总经理黄韬认为,房地产市场还将有两三个月的盘整期,郊区楼盘的降价风潮还将持续,而市区楼盘的售价将维稳,但是整体而言,楼价下降的幅度不会大,不会超过15%。而周峰也认为,在未来一段时间,市场的调整还将继续。实际上,当前郊区部分板块的二手楼价也渐渐出现松动,面对一手楼盘的降价竞争,二手楼价也有望出现实质性的松动。
同策咨询研究部总监张宏伟也认为,百城房价23个月后首次环比下跌、地方政府“限降令”、1月-5月市场交易量普遍遇冷、银行信贷紧缩持续、“救市”措施难有起色、6月份半年报业绩压顶、大型房企开始大幅降价等现象表明,楼市降价压力比想像的要大。
调控政策已到了必要调整期
合富房地产经济研究院院长龙斌表示,造成目前房地产市场低迷的原因主要有两大方面,一是信贷收缩过紧,不仅银行资金紧张,房贷额度紧张,而且全社会资金成本大幅提高,贷款利率和房贷利率明显上升,对经济和房地产市场都产生不利影响。二是房地产政策捆绑限制过多,叠加持续时间过长,限购、限贷、限价、限外等,已开始显现较大负面效应,如广州持续了四年时间的限购、户籍外人口入市购房门槛的提高等等。
在龙斌看来,目前中央执行的定向宽松、微刺激措施,只是暂时缓解流动性紧张,效果总体而言比较有限。近来一些地方城市在购房入户、公积金贷款、普通住宅购买契税减免以及限购范围等方面有所调整,局部范围有利于房地产市场的稳定,这些决定是必要的。但是仅有此不够,在国家层面,如住建部、央行、银监会等部门并没有参与房地产政策的调整,房地产“限”字当头的行政干预重压还是动不了,限购、限贷、限外、限价等需要明确调整的时间表和进程。
周峰表示,未来广州放松限购的可能性不大,但是诸如外籍户口人士购房需要三年社保等条件有可能有所调整,不太可能从三年直接调整回一年,但是调至两年还是有可能的,届时一部分非广州户籍的买家就将获得购房入市的资格,对市场而言会有所利好。
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