[摘要] 随着社会对老人生活重视的呼声越来越高，养老地产的概念在中国地产界出现了好几年，但真正能建造出来的专业养老社区却寥寥无几，其大部分只是圈地的噱头，最多只是些普通地产项目，远不能达到社会所期待的、能满足老人颐养天年的养老社区。为什么这么大的市场基础仍不能刺激专业养老社区的发展？
搜房网讯 随着社会对老人生活重视的呼声越来越高，养老地产的概念在中国地产界出现了好几年，但真正能建造出来的专业养老社区却寥寥无几，其大部分只是圈地的噱头，只是些普通地产项目，远不能达到社会所期待的、能满足老人颐养天年的养老社区。为什么这么大的市场基础仍不能刺激专业养老社区的发展？仍不能促进养老地产的迅速发展呢？中国是公认全球老年人口的国家，据联合国《世界人口统计》预测，至2015年中国60岁以上老人人口将达2亿。本文旨在分析养老地产发展的障碍，探索养老地产的突围之路。
技术的障碍
老人社区对软件服务要求非常高，而且十分专业，一般物业管理远不能达到该水平。国外往往把老人细分为三大类：活跃老人、低度照顾老人和高度护理老人。三类老人的养老生活有不同的关注点，产生对硬件设计和软件服务不同的需求。比如活跃老人以“养”为主，低度照顾老人需要“养”+“护”，高度护理老人需要“护”+“医”。这三类老人的社区就涉及三个不同的主要专业服务领域：养生、护理和治疗，而这三个专业领域进入的台阶都相当高，不是普通服务商能够随便跨越的。目前在这样的专业服务体系发育远不成熟的情况下，让普通房地产与之对接，肯定没法找到着力点，因此所做的产品最终还是停留在普通房地产的水平，达不到颐养天年的要求。
开发主体结构单一
除了那些由政府开发的物业外，市场上的物业均由房地产开发商进行开发建设，因为他们拥有其他企业没有的优势：拿地关系多、开发建设管理经验多、融资渠道多、有营销资源和经营管理经验，但房地产开发商缺乏上面所提的养生、护理和治疗等技术资源。而拥有养生、护理和治疗等技术资源的疗养机构、护理机构和医疗机构又缺乏房地产开发商的优势，做起物业开发力不从心。房地产开发商与专业机构合作的开发也罕有成功案例，原因是房地产开发商与专业机构的盈利模式大不相同：一个是追求短期套现，一个是追求长期服务获利。某国内超大型地产公司在上海与专业机构合作开发养老地产，据闻推进不顺畅，双方磨合仍需时间。所以很多房地产型的养老社区最后是建成别墅社区，专业服务欠奉。当然这比规划成老年 卖掉，然后又没有专业服务提供，把老人晾在里面的结果好些。国外的老年社区一般业权不分散，因为分散后老人居住点不受控制，反而影响到专业服务的效率，最终让老人的权益受损。
开发模式不够吸引
如果要开发业权不分散的集体养老社区，目前政策法律下的开发商业模式不够吸引，妨碍了资本的进入。在国内的融资背景下，对于绝大部分国内开发商而言，不能滚动开发的项目就不是好项目，简单地看，就是几乎所有的商业项目都需要短期能变现的产品。对于资本价值来看，项目不能快速复制，资金不能快速滚动就没有资本价值。对于CEO来说，项目不能迅速产生营业额或利润就不是好项目。不幸的是，当前政策下国内集体养老社区三个方面的需求都不能满足。为什么国外养老社区却受开发商和投资商欢迎？关键是法律政策支持他们可以向老人收取高额入住资格费，在澳洲叫“进入债券”，在日本叫“一次性缴纳的住宿费和护工费”，这些“购买资格”的费用往往相当于该物业的市值。目前国内政策不支持这种收费，大多集中式的养老社区只收取小额的押金，并不能作为营业收入。所以当前集中式养老社区开发模式缺乏吸引力，急需创新和政策扶持来打造新的商业开发模式。
土地成本高 老人不能承受
土地价格高，税收重使养老社区的开发成本高企。即使国家政策支持收取“进入资格费”，可能也会因为太高昂而吓退消费相对保守的老人。在国外，政府通过优惠和直接补贴来限度的降低“进入资格费”的台阶。
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