[摘要] 随着社会对老人生活重视的呼声越来越高，养老地产的概念在中国地产界出现了好几年，但真正能建造出来的专业养老社区却寥寥无几，其大部分只是圈地的噱头，最多只是些普通地产项目，远不能达到社会所期待的、能满足老人颐养天年的养老社区。为什么这么大的市场基础仍不能刺激专业养老社区的发展？
搜房网讯 随着社会对老人生活重视的呼声越来越高，养老地产的概念在中国地产界出现了好几年，但真正能建造出来的专业养老社区却寥寥无几，其大部分只是圈地的噱头，只是些普通地产项目，远不能达到社会所期待的、能满足老人颐养天年的养老社区。为什么这么大的市场基础仍不能刺激专业养老社区的发展？仍不能促进养老地产的迅速发展呢？中国是公认全球老年人口的国家，据联合国《世界人口统计》预测，至2015年中国60岁以上老人人口将达2亿。本文旨在分析养老地产发展的障碍，探索养老地产的突围之路。
技术的障碍
老人社区对软件服务要求非常高，而且十分专业，一般物业管理远不能达到该水平。国外往往把老人细分为三大类：活跃老人、低度照顾老人和高度护理老人。三类老人的养老生活有不同的关注点，产生对硬件设计和软件服务不同的需求。比如活跃老人以“养”为主，低度照顾老人需要“养”+“护”，高度护理老人需要“护”+“医”。这三类老人的社区就涉及三个不同的主要专业服务领域：养生、护理和治疗，而这三个专业领域进入的台阶都相当高，不是普通服务商能够随便跨越的。目前在这样的专业服务体系发育远不成熟的情况下，让普通房地产与之对接，肯定没法找到着力点，因此所做的产品最终还是停留在普通房地产的水平，达不到颐养天年的要求。
开发主体结构单一
除了那些由政府开发的物业外，市场上的物业均由房地产开发商进行开发建设，因为他们拥有其他企业没有的优势：拿地关系多、开发建设管理经验多、融资渠道多、有营销资源和经营管理经验，但房地产开发商缺乏上面所提的养生、护理和治疗等技术资源。而拥有养生、护理和治疗等技术资源的疗养机构、护理机构和医疗机构又缺乏房地产开发商的优势，做起物业开发力不从心。房地产开发商与专业机构合作的开发也罕有成功案例，原因是房地产开发商与专业机构的盈利模式大不相同：一个是追求短期套现，一个是追求长期服务获利。某国内超大型地产公司在上海与专业机构合作开发养老地产，据闻推进不顺畅，双方磨合仍需时间。所以很多房地产型的养老社区最后是建成别墅社区，专业服务欠奉。当然这比规划成老年 卖掉，然后又没有专业服务提供，把老人晾在里面的结果好些。国外的老年社区一般业权不分散，因为分散后老人居住点不受控制，反而影响到专业服务的效率，最终让老人的权益受损。
开发模式不够吸引
如果要开发业权不分散的集体养老社区，目前政策法律下的开发商业模式不够吸引，妨碍了资本的进入。在国内的融资背景下，对于绝大部分国内开发商而言，不能滚动开发的项目就不是好项目，简单地看，就是几乎所有的商业项目都需要短期能变现的产品。对于资本价值来看，项目不能快速复制，资金不能快速滚动就没有资本价值。对于CEO来说，项目不能迅速产生营业额或利润就不是好项目。不幸的是，当前政策下国内集体养老社区三个方面的需求都不能满足。为什么国外养老社区却受开发商和投资商欢迎？关键是法律政策支持他们可以向老人收取高额入住资格费，在澳洲叫“进入债券”，在日本叫“一次性缴纳的住宿费和护工费”，这些“购买资格”的费用往往相当于该物业的市值。目前国内政策不支持这种收费，大多集中式的养老社区只收取小额的押金，并不能作为营业收入。所以当前集中式养老社区开发模式缺乏吸引力，急需创新和政策扶持来打造新的商业开发模式。
土地成本高 老人不能承受
土地价格高，税收重使养老社区的开发成本高企。即使国家政策支持收取“进入资格费”，可能也会因为太高昂而吓退消费相对保守的老人。在国外，政府通过优惠和直接补贴来限度的降低“进入资格费”的台阶。
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政策的突破是启动养老地产快速发展的根本之路，因为它使养老地产投资符合国际资本价值准则。一旦一种项目的投资盈利模式符合国际资本价值准则，同时又有巨量的消费需求，那么她就像今天蓬勃的房地产市场一样，不但能吸引民间资金、公众资金，也能吸引国际基金大量进入。但中国国情也决定了政策突破的时间表和力度具有很大的不确定性，在没有政策大突破的情况下养老地产如何突破？
1) 地产资本跨界进入专业服务领域
正如上面所说，专业服务是养老地产必须配备的软件，但同时其服务体系和商业架构远不成熟，与地产开发的成熟度不能匹配。要使专业服务快速跟上地产的开发，地产资本跨界进入是最直接最有效的方法，同时专业服务也能通过长期收取服务费成为地产公司新的“产品线”。不同定位的养老地产所对应的专业服务有所不同: 正如上面所说养生服务对应定位于活跃型老人的养老地产，由于活跃型老人与养生服务要求集聚性相对其他较低，所以可以适合分散产权销售的养老地产。护理服务和医疗服务对应定位于低度照顾或高度照顾老人的养老 ，由于服务的集聚性要求该类的养老 不宜分散产权进行销售。
2）政策允许下的商业模式探索
会籍制度在高尔夫俱乐部、游艇会俱乐部、乡村俱乐部开发中广泛应用，因为她在资金筹措和建设运营起到很重要的作用，会籍制也可以在高端的养老地产中尝试，通过会籍费的筹措解决短期资金收入，同时增加营运收入。会籍费可设多个档次分别对应不同的权益: 比如钻石会员可享受单人套间床位，一般会籍享受一般的多人房床位。会籍没有年限，可以二手转让，具有流通价值。会籍等同于一种家庭对养老物业的投资，具有投资价值。这样将刺激会籍的销售。拥有会籍的家庭才能安排老人入住养老 ，老人根据享受不同的专业服务另外支付月费。会籍费的定价相当于其对应使用的物业的价值。 另外“消费卡”是一次性预付消费金额，也可以一定程度上解决短期的资金筹措问题，只是金额不大，没有投资价值，而且与月费有所冲突。
3) 设计升级
目前国内的养老地产设计跟日本养老建筑设计比较，IT技术运用存有很大的提升空间。如日本的老人社区：真心香里园已成熟运用感应装置和交互装置技术。感应装置在老人定位、床上异常感应、洗手间异常感应起到明显作用；交互装置在远程诊断、外界联系、远程检测、老人娱乐显示出神奇的功效。在服务要求越来越高和专业人力成本愈来愈高的未来，IT技术在中国的运用非常有必要性。
归纳起来，养老地产（商品养老）面向的客群是能接受集体养老观念，同时家底丰厚的老人，集体养老接受度的高低受到文化水平、社会保障水平、儿女数目、身体状况等影响。总体而言，一线城市老人的文化水平较高，容易接受新观念，有稳定的医疗保障和退休保障，独生子女比例高，同时身家比较丰厚。可以判断他们接受集体养老的可能性相对更高。我国80年代开始实施独生子女制度，三十年后独生子女的父母大多已到退休年龄快要进入老人阶段，如能配合合理的开发商业模式和产品设计，高端集体养老地产将在一线城市率先爆发。
撰稿：DTZ戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事 黎庆文先生
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