专家点评：适度放松从紧的货币政策
本报邀请了几位专家对《2008上半年深圳房地产市场发展形势分析》中的救市建议进行点评。
中山大学岭南学院金融系主任 陆军
中山大学行政管理研究中心副教授 朱亚鹏
房地产行业专家 韩世同
一、适度放松从紧的货币政策。
1.对首次购房者和90平米以下购房者予以扶持，以激发潜在市场需求，应给予进一步优惠的贷款政策；
可行性：★★★☆☆
陆军：我认为这种措施是可行的。国内房地产市场遭遇调整，其根本原因也是近两年房价飙升速度过快，连广州市的某些领导干部都说自己买不起房子了，可见消费能力与消费需求之间的脱节。另外，目前美国次贷危机中政府所采取的救市行为，也是针对个人购房者实行扶持政策，而非针对房地产企业。朱亚鹏：赞同，这种做法在国外已经存在。比如美国对于首次购房者，会给予一定的按揭补贴，比方说商业按揭利率如果是7%的话，国家会给予4%的补贴，个人只需承担3%。相对于采取推出限价房的办法，从经济学的视角我更倾向于前者，也建议政府可以采取诸如低首付、按揭利率补贴的办法，对首次购房者给予更多优惠。
2.对房地产开发贷款的控制，建议央行宏观控制、分类指导，并给予各地、各商业银行一定自主权，因地制宜控制贷款规模。
可行性：★☆☆☆☆
陆军：首先，上半年房价降幅较大仅是个别城市的现象，目前的房价总体还是在上涨，在目前调整还未到位的情况下，我不认为有调整金融政策救市的必要。其次，国家宏观调控是总量控制的，目前的银根紧缩政策短期内并不会发生变化。朱亚鹏：不赞同。宏观调控目前刚刚有了一些效果，但效果还没完全出来，而房价的理性回归还没有完全到位，所以我不赞成放松宏观调控政策。
二、减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收，以降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易，促进市场活跃。
可行性：★★★☆☆
陆军：这方面的政策调整是可行的，但关键要确定房地产市场目前的状况到底如何，制定适合适量的优惠税费政策。朱亚鹏：对于首次购房者和想要改善住房环境的人们，政府可以考虑减免房地产交易环节的各项税收；而对于投机性行为，政府应该坚决抑制。对于购买多套商品房的投机者，应该采取累进式税率以减少这些人的投机，以调整自住和投资行为的比率，压缩投机者的生存空间。
三、建议各地政府重视土地供应效率问题。采取提高住房容积率、减小户型等措施；其次对存量土地的挖掘应进一步加强，尤其是要结合城市的更新改造和规划调整，通过旧工业区改住宅区、老住宅区改造等方式增加市场供应；再者是加快城市新区建设，鼓励需求转移，解决老城区市场供应潜力不足的问题。
可行性：★★★★☆
朱亚鹏：我认为，土地供应效率问题是政府需要重视的。提高土地供应效率，应该建立在整体规划和政务公开的基础上，政府作出的规划，应该及时让老百姓和开发商知情。让市民明白自己生活的片区有多少房、多少地，以及该区未来的发展方向如何，这才是让老百姓真正知情。韩世同：对于土地供应效率的控制，更多需要地方政府在实际操作中落实。广州也同样面临老城区规划的问题，目前老城区规划项目的容积率过低，利润不高，加上老城区项目的开发成本又难以控制，导致住宅数量有限，没有足够的人口留在老城区。其实，中心城区人口的适度增长是合理的，只要市政配套跟上就行了。
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