导读
楼市现状：广州楼市成交量少了一半
地产观点：广州楼市到该“救”的时候了吗？
救市派：广州政府部门已在救市
不救派：不破坏市场就不救市
媒体观察：救市论下宏调会否松动？
专家点评：适度放松从紧的货币政策
楼市走势：楼价已调整到位 跌幅不超过两成
上周，深圳市国土房管局发布了一份由深圳市房地产研究中心撰写的《2008上半年深圳房地产市场发展形势分析》（以下简称《分析》），指出深圳连续几个月出现"量价齐跌"的现象，楼市低迷，建议政府能出台系列救市措施稳定楼市。此份被称为由政府部门发出的首份"救市"报告，备受社会关注。而与深圳紧邻，又同样出现了楼市回调现象的广州，是否也需要救市？成为广州市民和业界最关心的一件大事。
楼市现状：广州楼市成交量少了一半
据了解，深圳市房地产研究中心之所以提出要"救市"的建议，是因为自去年下半年以来，深圳房价出现了较大幅度下降，今年以来更是连续多月出现"量价齐跌"的局面，5月份深圳房价比去年点下降了36%。
《分析》指出，除去豪宅拉动房价的影响，6月份深圳房价为11159元/平方米，基本与5月持平。同时，今年上半年，深圳新房和二手房成交都持续冷谈。二手住宅交易面积161.89万平方米，同比下降68.48%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由去年的1.86∶1降至1.05∶1。而最惊人的情况是，该报告指出深圳商品房和住宅空置率同比分别有超过两成和八成的较大增长。研究数据显示，今年上半年，深圳全市新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%。其中，住宅销售面积154.25万平方米，同比减少54.02%。商品房空置面积164.73万平方米，其中住宅空置面积65.37万平方米。
正因为此，该中心建议国家有关部门对现行相关金融政策做一些调整，适度放松从紧的货币政策，鼓励生产、投资及消费，以刺激内需、鼓励国内投资和企业生产，应对经济形势预期下滑带来的不利影响。
深圳市房地产研究中心的"救市"建议是针对当地市场而言的。而广州楼市今年来也出现了与深圳楼市类似的情形：在成交量上，广州市国土房管局数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44％，而与2006年同期相比降幅更达52％。从单月来说，今年上半年单月成交量的是6月，为64.64万平方米，其它月份全部低于40万平方米，成交量的2月仅23.12万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差距。
在楼价上，今年1-3月广州每月楼价都低于万元/平方米，仅在4月和5月楼价重上万元关口。而广州楼价的高峰是在去年10月，均价高达11574元/平方米。由于楼市现状的相类似，业界也开始探讨广州楼市是否需要救市的议题。
记者综合采访了广州多家开发商、中介公司和业界人士，发现广州业界对此看法不一。有的认为广州楼市的确到了需要救市的时候，目前也是的时机；有的则认为广州楼市还是与深圳楼市不同，目前5月、6月楼市成交量已经在逐步上升，"救市"论为期尚早。但值得关注的是，在这一楼市调整期，不少开发商更有"自救"精神，他们希望通过练内功做好自身产品来赢得市场。
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地产观点：广州楼市到该“救”的时候了吗？
一.广州楼市到什么程度才需要“救”？
1.成交量再跌 10%-20% 11%
2.房价继续跌 83%
3.发展商资金进一步紧缺 6%
二、如果需要救市，您认为合理的方式是发展商降价自救，还是政府调整政策救？
1.发展商降价自救 94%
2.政府调整政策救 6%
三、如果楼价大跌，您认为政府有责任“救市”吗？
1.有 7%
2.没有 93%
四、如果您是高价入市者，您是否希望政府救市挽回楼价下降趋势？
1.希望 10%
2.没所谓 90%
五、如果政府采取救市措施，你认为哪些措施是应该实施的？
1.放松个人房贷按揭政策，放宽按揭第二套房的认定标准； 5%
2.减免房地产交易环节的税费，如契税、二手交易的个人所得税和营业税； 47%
3.放松从紧的货币政策，一定程度缓解开发商资金紧张问题； 3%
4.减少住宅土地供应 2%
5.松弛“限外令”1%
6.鼓励买房行为 42%
记者日前就广州楼市是否需要出台措施救市话题，采访了广州市国土房管局相关负责人时，该负责人巧妙地反问：“广州楼市很差吗？”接着公布了一份较为理想的6月楼市成交数据。数据显示6月广州全市一手住宅成交量达66.64万平方米，比5月上升了70%。该局有关人士也表示，按楼市数据来看目前广州楼市还是相对稳定的。从该局相关领导言论可以判断，广州暂不会考虑“救市”。
救市派：广州政府部门已在救市
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，其实目前广州楼市已经进入一个下行通道，如果政府没有积极的稳定楼价的措施，广州楼价可能会出现恐慌性下降，目前是政府采取救市的时机。从2005年开始，国家系列的宏观调控措施都是在中国楼价上涨时期出台的，都是从紧的楼市调整政策，从国六条、国八条到广州的穗七条，都是抑制楼市过热的措施。但现在广州楼市进入下行通道，再采取从紧的调控措施有可能导致楼价大跌。
广州房地产专家韩世同表示，虽然广州市相关政府部门没有正式出台什么救市措施，但实际从今年初开始已经陆续有救市的举措了。如今年以来仅推出了5幅住宅用地，土地供应量远比去年下半年少。而在今年两会期间，广州政府多个官员发言力挺广州楼价稳定。但可以看到，深圳楼市情况比广州要严重得多，深圳楼市无论是成交量还是楼价都在下降，而广州则没有，在6月成交量还上升了。在这一情况下，政府如果要“救市”，只能采取有限的措施，而不能让楼市回复去年的楼价疯狂上升阶段。维持广州楼市不要出现恐慌性下跌，这是广州市政府需要做的事情。
保利地产代理市场部总经理吴定金表示，5月广州楼市的成交还不错，有复苏的迹象，但到了6月，就现在来看销售情况仍然严峻。这是因为楼市受大经济环境的影响，如汶川地震、越南经济危机、美国次贷危机、内地股市低迷等，使广大购房者对后市信心不足。这样广州相关政府部门的确需要采取相应的措施来解决购房消费市场信心不足的问题。
但是，无论政府救不救市，开发商都要进行“自救”，如做好产品，拓宽融资渠道、加强自身承受风险的能力等等。
不救派：不破坏市场就不救市
新城市地产董事长曹志伟认为，只要没有破坏市场，任何政府都不应救市，任何市场都不需要救。若人为地破坏了市场，或干预措施做过头则应该修正，应该救市。政府不应干预市场经济运作，而应该维持市场的公平和秩序。
他表示，这世界从来没有救世主，市场竞争要靠体现在产品上的企业实力，若产品不行谁也救不了。任何人为地扭曲市场规律的行为，人为地捧高或压制产品价格，都意味着价格已经背离了商品的价值，这样价格就一定会回调。同时，地产市场的起落与现时面对的一些困难都是正常的，既没有永远上涨的市场，也没有永远下跌的市场。既已在市场上打拼就要面对浮沉，不应随意改变市场规律和破坏市场规则。
目前政府应做的是适当的调整、完善政策，使之与当时的经济环境相匹配。市场竞争最终仍是用产品说话，“产品要差异化，企业要专业化”才是企业生存之道。
合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，广州楼市与深圳楼市不同，广州楼市还是相对稳定的，如6月楼市成交量已经突破60万平方米，达到66.64万平方米，回复正常水平，目前采取“救市”措施并不实际。
现在，国家和各地政府部门不应该把着重点放在楼市上，而是应该做好大经济环境，降低通货膨胀，增加市民的实际收入，这样市民才会对楼市有信心，才会购房。
中原地产项目部总经理黄韬表示，目前广州还没到需要救市的程度，只有“量价齐跌”以及成交量仅有平常的1/10时，政府才应该考虑救市；现在楼市成交量上升，所以政府刻意的“救市”和“压市”都是没有必要的。
媒体观察：救市论下宏调会否松动？
与以往的不同是，此轮地产行业调整面临着高油价带来的全球性通货膨胀和中国经济增速放缓两大外部环境的变化。在从紧的经济政策调控之下，信贷迅速收紧和需求大幅萎缩导致房地产行业先于经济开始调整，楼市在今年上半年出现10年来的首次量价齐跌。如何在防止房地产市场价格上涨过快，以及防止房地产市场规模下滑过头中取得一个平衡，成为考量未来政府宏观调控政策走向的一个重要支撑点。
针对目前楼市的低迷，深圳市房地产研究中心在此次的楼市分析中更多是呼吁政府出手力救市，提出了包括放宽从紧的金融政策、提供优惠税费、提高土地供应效率等在内数条救市政策建议。而与此同时，央行在本周初公布了2008年上半年金融运行情况报告，除了上半年货币供应量增幅平稳回落外，各项贷款增速趋缓。经济数据的企稳回暖，令备受紧缩的经济政策困扰的房地产业似乎又看到了松绑的“曙光”。
本周初，央行公布了2008年上半年金融运行情况报告，6月末，货币供应量（M2）增速保持平稳回落态势，余额为44.31万亿元，同比增长17.37%，增幅比上年末高0.63个百分点，比上月末低0.7个百分点。而同期人民币贷款余额同比增长14.12%，分别比上月末和上季末降低0.74和0.66个百分点。当月新增贷款3324亿元，仅比上月略多，同比则少增1190亿元。
对此，交通银行发展研究部报告认为，贷款增长回落在预期之中，上半年新增人民币贷款占全年计划的67.4%，贷款增长得到有效控制。
经济数据的企稳回暖，令备受紧缩的经济政策困扰的房地产业似乎又看到了松绑的“曙光”，有观点认为目前有迹象显示，管理层对经济下滑的担忧正在加重，数据可能支持央行结构性地放松从紧信贷政策，重点领域就包括出口和房地产。
的确，在支持救市呼声的理由中，对房地产企业资金链断裂的担心最为显著，一方面要支付高昂的土地费用，另一方面信贷紧缩和销售不畅，房地产开发商必然面临着较大的资金压力。据业内人士透露，虽然现在银行针对开发商贷款的基准利率是7.56%（1-3年期贷款利率），但各银行可自行调整一定比例，最终开发商从银行获得贷款的资金成本都在8.32%—9.83%，甚至超过10%。
不过，虽然最近的央行数据显示信贷紧缩政策已初现成效，但众多经济学家仍认为中国不应该且不会放松从紧的货币政策。“目前物价水平依然高企，政府放松银根的可能性并不大，在宏观调控总量控制已经确定的前提下，我认为目前还没有针对房地产业进行结构性金融政策调整的需要。”中山大学岭南学院金融系主任表示，在紧缩政策下，房企考虑的不再是从银行获取资金成本，而是能否得到贷款的问题。但也应该看到，更多房企正在通过上市融资、增资扩股、发债、引入海外战略投资者等众多方式扩大融资渠道。“这次调整洗牌，对于部分房企也是一个机会。” 专家点评：适度放松从紧的货币政策 本报邀请了几位专家对《2008上半年深圳房地产市场发展形势分析》中的救市建议进行点评。
中山大学岭南学院金融系主任 陆军
中山大学行政管理研究中心副教授 朱亚鹏
房地产行业专家 韩世同
一、适度放松从紧的货币政策。
1.对首次购房者和90平米以下购房者予以扶持，以激发潜在市场需求，应给予进一步优惠的贷款政策；
可行性：★★★☆☆
陆军：我认为这种措施是可行的。国内房地产市场遭遇调整，其根本原因也是近两年房价飙升速度过快，连广州市的某些领导干部都说自己买不起房子了，可见消费能力与消费需求之间的脱节。另外，目前美国次贷危机中政府所采取的救市行为，也是针对个人购房者实行扶持政策，而非针对房地产企业。朱亚鹏：赞同，这种做法在国外已经存在。比如美国对于首次购房者，会给予一定的按揭补贴，比方说商业按揭利率如果是7%的话，国家会给予4%的补贴，个人只需承担3%。相对于采取推出限价房的办法，从经济学的视角我更倾向于前者，也建议政府可以采取诸如低首付、按揭利率补贴的办法，对首次购房者给予更多优惠。
2.对房地产开发贷款的控制，建议央行宏观控制、分类指导，并给予各地、各商业银行一定自主权，因地制宜控制贷款规模。
可行性：★☆☆☆☆
陆军：首先，上半年房价降幅较大仅是个别城市的现象，目前的房价总体还是在上涨，在目前调整还未到位的情况下，我不认为有调整金融政策救市的必要。其次，国家宏观调控是总量控制的，目前的银根紧缩政策短期内并不会发生变化。朱亚鹏：不赞同。宏观调控目前刚刚有了一些效果，但效果还没完全出来，而房价的理性回归还没有完全到位，所以我不赞成放松宏观调控政策。
二、减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收，以降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易，促进市场活跃。
可行性：★★★☆☆
陆军：这方面的政策调整是可行的，但关键要确定房地产市场目前的状况到底如何，制定适合适量的优惠税费政策。朱亚鹏：对于首次购房者和想要改善住房环境的人们，政府可以考虑减免房地产交易环节的各项税收；而对于投机性行为，政府应该坚决抑制。对于购买多套商品房的投机者，应该采取累进式税率以减少这些人的投机，以调整自住和投资行为的比率，压缩投机者的生存空间。
三、建议各地政府重视土地供应效率问题。采取提高住房容积率、减小户型等措施；其次对存量土地的挖掘应进一步加强，尤其是要结合城市的更新改造和规划调整，通过旧工业区改住宅区、老住宅区改造等方式增加市场供应；再者是加快城市新区建设，鼓励需求转移，解决老城区市场供应潜力不足的问题。
可行性：★★★★☆
朱亚鹏：我认为，土地供应效率问题是政府需要重视的。提高土地供应效率，应该建立在整体规划和政务公开的基础上，政府作出的规划，应该及时让老百姓和开发商知情。让市民明白自己生活的片区有多少房、多少地，以及该区未来的发展方向如何，这才是让老百姓真正知情。韩世同：对于土地供应效率的控制，更多需要地方政府在实际操作中落实。广州也同样面临老城区规划的问题，目前老城区规划项目的容积率过低，利润不高，加上老城区项目的开发成本又难以控制，导致住宅数量有限，没有足够的人口留在老城区。其实，中心城区人口的适度增长是合理的，只要市政配套跟上就行了。
楼市走势：楼价已调整到位 跌幅不超过两成
“从2008年立春八字来分析戊子、甲寅、甲戌、甲戌，木多且旺，可谓比劫重重，又有印星相助，作为财星的土受克严重，故今年我国灾难多现。而因木旺于立春八字的年月两柱，在日时两柱却处于衰弱之地，可以预见，上半年的灾难已经过去。下半年形势将会好转，整体经济继续向好，政府调控物价的措施逐渐显效，物价趋于平稳，股市受奥 运会开幕的影响逐渐走出困境，楼价调整基本到位，将企稳回升。”——世界华人周易协会秘书长、周易文化大师董易奇认为
“住房价格涨幅回落的主要原因，是由于供求双方的被动导致的，由于国家的宏观调控政策，开发商为了避免收回土地，盲目增加供给。所以下半年房屋价格仍将继续回落。”——国家信息中心经济预测部研究员周景彤认为
从公布的数据来看，此前部分城市的房价下跌幅度已经比较大。同时，由于建材、人力成本以及企业财务费用的大幅增加，使得房价继续大幅下跌受限，降幅可能不会超过20%。”——证券分析人士丘文章认为
“房地产市场的调整周期可能持续15-24个月，于2009年上半年，最晚于2009年四季度见底回升。调整的方式更可能是以横盘，中心城市温和降价方式进行调整，以时间换空间，等待房价收入比和租金率逐步接近合理水平。 ——中银国际研究报告认为
“对下半年的判断确实非常难，因为夏天加上奥 运会本身就是一个淡季。奥 运会以后经济的发展可能直接会影响到房市大的走势，至于是上还是下，现在很难判断。但现在好多人不乐观，因为前几届奥 运会以后都有一些调整的时机，会对房地产造成影响。”——北京建邦华府营销副总监章述琴认为
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