[摘要] 3月30日下午5点，二套房首付降至低三成、营业税免征年限从5年减为2年的新政策一出台，就打乱了准备下班的人们的节奏。这厢，开发商急忙开会，了解客户意向，开会酝酿涨价；那厢，中介人员频打电话，催促看房人下定金。这厢，买房人临时预约晚上看房；那厢，手中有房的卖家打起了涨价的主意。一时间，楼市激起无数波澜。
■ 区域扫描
通州
老盘唱主角个别项目上调售价
近两年，随着通州核心区住宅用地供应减少，通州目前在售的项目也以合生滨江帝景、华业东方玫瑰、K2玉兰湾等几个老项目为主，计划4月入市的玫瑰、天晟嘉园、首开香溪郡3个项目也为老项目推新。
“合生滨江帝景目前在售的户型以精装三居室为主，目标客群主要是改善性需求。这次新政之后，项目的销售有明显增长。而且单价也有1000元左右的上涨。”位于通州梨园区域的合生滨江帝景销售人员告诉记者。
据合生滨江帝景相关负责人介绍，4月上调售价后，楼王售价将涨到2.7万-2.8万元/平米。“今年公司对项目有利润要求，”合生创展华北区营销总监刘芸岐近日在出席“聚焦两会稳定住房消费下的通州楼市”主题论坛上称，3月以来购房者的来电来访量增加，加上近期的政策利好，都使开发商有信心上调价格。
通州核心区的另一个大盘东方华业玫瑰的表现似乎没那么明显。项目工作人员介绍，自新政公布以来，项目来电咨询量增长明显，主要是询问二套房首付问题，但到访量与之前相比没有明显变化。“毕竟是在工作日，来访的客户并不多。不少客户还是在等待细则落地。”
不过，为了应对新政，华业东方玫瑰的推盘节点将会提前。“原本计划在5月份加推的房源将会在4月中上旬放量，后期加推的房源将根据楼座位置和环境相应提高价格。”上述工作人员介绍。
通州核心区一项目营销负责人表示，虽然市场有回暖的趋势，但由于去年项目去化情况不理想，目前擅自涨价十分冒险。
孙河
改善盘云集部分楼盘反应迅速
“3.30新政”被业内视为意在释放改善型需求，地域较广的朝阳区是改善型楼盘扎堆的区域，4月预计入市的新盘首开熙悦尚郡、北京奥林匹克花园等平层总价都在650万元/套以上，红廷别墅、龙湖双珑原著、泰禾北京院子等别墅则在2000万元/套起。
3月31日是新政出台后的天，记者来到位于朝阳区孙河板块的龙湖双珑原著，当天早上还下着小雨，记者看到11点售楼处现场就有2组客户在看房，龙湖目前在售的产品是少量2000万/套起的别墅，以及借着新政东风快速推出的后的“中央墅”16栋独栋，面积为500-700平方米，售价为3500万元/套起。
“新政5点出来，我们马上就组织了销售人员进行培训，他们也时间去向客户介绍讲解，”龙湖双珑原著营销负责人表示，此前很多高端客户对楼市和经济走势不确定，一直在观望，新政出台后稳定了这批观望客户的信心。
“我们发现高端客群也很看重二套房首付降低到四成的政策，”上述负责人表示，这不仅能对“卖旧买新”的客户降低门槛；也不会影响“不差钱”客户的现金流，此前项目销售中40%的客群是全款，他预计银行细则出台后，贷款客户将会快速增加，项目也不排除上调价格，3月项目共认购1.1亿元。
孙河由于热地频出，成为北京别墅市场的热点板块。除了龙湖外，直接形成竞争的别墅项目是目前在售的泰禾北京院子，和预计下半年推出的首开·琅樾；记者了解到，多数开发商都表示新政出台后进入了新一轮的上行周期，但项目涨价与否还要看市场的反馈。
记者探访了解到，与客户关注度和开发商反应速度有关，新政后一些明星项目的来电、来访量都有增长，但一些还在反应中、还没有向客户积极推介的楼盘则没有明显变化。
亚豪机构研究总监郭毅表示，孙河板块土地价格、楼盘的定价都没有价格优势，预计近期仍以加快去化为主，并不会贸然涨价。
除了孙河板块外，朝阳区其他一些备受关注的楼盘，也在悄然酝酿提价或收窄优惠幅度。比如位于东四环青年路的首开熙悦尚郡销售人员就告诉记者，“去年底的很多优惠现在都收回来了，预计这次开盘价折合46000元/平方米。”而据介绍，去年该项目开出同一栋楼的房源，签约均价为43000元/平方米。
房山
去化压力大新政效果待考
进入4月，房山众多项目也开始迈出重新放量的步伐。记者在走访中发现，原本计划在4月开盘的蓝光星华·海悦城、首创伊林郡已抢先开盘，中国铁建[-1.81% 资金 研报](18.44, -0.34, -1.81%)原香汇等项目也正在酝酿放量。而在新政的影响下，不少项目都表示在未来一段时间里或会小幅上调项目售价。
新政公布的第三天，位于房山良乡京周路旁的蓝光星华·海悦城售楼处里，3组购房者正在沙盘前咨询着项目的具体情况。据项目销售人员介绍，新政公布后不少客户都来电咨询政策细则，目前来看房的客户也是冲着新政出台而来。
“目前项目在售两居室的均价是21500元/平方米，三居室均价是21000元/平方米。虽然现在具体调价情况还没定，但有利好政策，下次开盘价格肯定会有一定幅度上涨。”上述销售人员介绍。
记者在首创伊林郡、五矿铭品等项目走访时，都听到类似说法，但这些项目都没有明确涨价幅度。
“新政出来后项目的来电、来访并没有明显变化。我们也在宣传上下了工夫，可是收效实际并不明显。新政细则还没落地，大多数银行也还没给出具体的信贷调整细则。对购房者来说，在总价不变的情况下，消化新政还需要一定时间。”中国铁建国际花园的营销负责人坦言。
房山长阳区域的一项目工作人员介绍，随着整个区域的众多项目进入销售后期，区域的活力和热度也受到很大影响，即便是新政也很难令市场在短时间内振奋起来。记者也了解到，上周末取得7亿销售额的首创伊林郡，此次开盘价为18000元/平方米左右，与该项目2013年底的售价相差无几。
而位于长阳板块，定位改善型产品的五矿铭品，其当年拿地价格为19000元/平米左右，而目前的报价仅在24000元/平方米左右。
数据显示，目前房山销售排行的前三名均被项目占据，且月成交量也只在30套左右，普通住宅的去化更为不畅。
另据亚豪机构统计，房山区目前的库存量在1万套左右，位居北京各区域库存第三位。“房山的配套和环境尚不足以支撑改善型项目，客群对区域内的改善型项目认可度不高。从目前的情况来看，即便采取低价策略也很难实现快速去化。”郭毅认为。
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