[摘要] 买卖房屋、租赁房屋对普通老百姓来说不是一件轻松的事，买得抵不抵、卖得好不好；租价有高有低，业主得益了租客就有所损失，反之亦然……房屋买卖和租赁，涉及买卖双方、租赁双方以及中介方，各方利益牵扯其中，都希望实现各自的利益最大化，但又必须达至友好协商公平交易。
找房指南
对于可能是人一生一次的买房经历来说，好的开头就是成功的一半。如何做好置业准备，了解买卖成交流程，如何找房，选择合适的中介等等，都是你迈出置业的重要步骤。
找房ABC：
A:睇楼纸
看楼纸是行业较多争议的一个东西，有一些买家随意签下看楼纸后再找别家中介成交而吃上官司。故此，现在不少买家都非常精明，要看楼就不签看楼纸，若中介坚持要签，则另找一家不需签看楼纸的中介行。
某大型中介法务部负责人表示，消费者签下看楼纸，有可能被中介用作诉讼证据。故此，消费者在看楼纸上签下一个假名，而且为看楼时另外开通一个预付款的手机号，不要使用实名制的手机号。有的中介行的看楼纸，甚至要求客户签下身份证号码，这位人士表示，身份证号码不应该具实签下，否则后患无穷。
B：找中介or自行成交
普通买家通常是找中介公司介绍盘源，即使目前处于二手房成交的淡静期， “中介行依然多过米铺”且“梗有一间在附近”，买家入内咨询肯定会获得热情接待，一些大的中介行还提供饮用水和借用雨伞等便民服务，逢年过节还搞些活动，其实多进中介门店没啥吃亏的。不过，中介行也需要生存，目前广州市尚未对中介收费作出调整，盘水平为3%，非盘水平为2.5%，大家有能力可以议价，记得这个水平是买卖双方支付的总和，中介对买卖双方收佣超过3%，可以到广州市房地产交易监管中心和广州市房地产中介协会进行投诉。
除了中介促成的交易外，坊间还有不少交易是基于熟人介绍而达成的交易，这种自行交易可以省却一笔中介。双方有信任的话，可以参考广州市存量房示范合同自行签约并进行网签。不熟悉房屋交易流程的可以找附近信得过的中介行进行代办交易，即由中介人员介绍交易过程并陪同到房管局进行递件过户，代办收费按交易难易程度而收取，一般在几百元至1000元之间。
C：查册方法介绍
自去年开始，广州市国土房管局取消查册收费。故此，买家在了解到目标房产的业主和标准地址后，可以凭身份证到房地产交易登记中心免费查询别人房产。在查册表上，查询目的有“权利人证明产权”、“求购”、“诉讼”、“求租”、“公证”以及“其他”等选项。要申请查询的房地产权属信息必须准确填写，“房产地址”是必填项，该房产地址必须是标准地址，与房产证上一致，随意根据“某某花园某栋”不可能查到有关信息；此外，还需要准确填写“产权人”、“登记案号”、“产权证号”的三个信息之一。唯有正确填写房地产地址以及产权人或登记案号或产权证号，方可打印有关房产信息。
成功查册所得的“房地产登记簿查册表”上只列出房地产地址、测绘图号、楼盘占地面积、该单位的建筑面积和实用面积，其他房产证信息一概为空白。登记附注上会透露若干房产信息，如地块是否已征收国有土地使用权出让金以及房地产抵押或涂销抵押登记的信息。
D：睇楼次数建议
按地产人士介绍，买家看楼复盘很常见，次看房合眼缘，可能下一次再带家人来看，有时候还反复看。坊间建议看楼次数至少两次，白天一次晚上一次，白天看采光，晚上听噪音。此外，与周边邻居适当交谈来获得信息也比较重要，如顶楼单位是否漏水、一楼单位会不会潮湿。
对于学位房买家来说，到公安户政查询意向单位是否有落户以及到学校求证招生范围，也有一定的必要性，不过除非是当年招生范围公布后“光速”购房，否则一般都是卖房后一两年才入读小学，地段招生范围每年都有微调，这是政策不可抗力，是学位房买家应当知晓的。
找房准备：
准备申请贷款所需资料
置业预算中建议有意购房的读者巨细无遗地列出自己“梦想家”的条件，记者这会儿得给你“一盆冷水泼下来”，能买到十全十美的二手房如爱情一样，很多人听说过没遇见过，能满足5个条件以上已算万幸，一般人都是在总价与区域上满足要求基本上就OK了。当然有个很神秘的因素叫“合眼缘”，看中的房子不问为什么，总之就是符合心意就好了。
那，我们从普通人最通常的做法开始，选房只需要以总价与区域两个条件即可展开。对本版忠实读者来说，长期看本报买楼的确相对容易一点。本报《二手楼市》版长期监控广州市30大二手屋苑的成交价，各区都选定2~6个样本楼盘，都是区域楼价的风向标，大家在看楼前查询一下本报实时的30大二手屋苑的楼价，以此来判定在所属区域能否买到符合预算的房源，否则就需要适当地扩大搜索范围。
收楼指南：
网签合同对交楼和交接手续都做好约定，一般在出新证（一次性付款）或是收齐尾款（银行按揭）后15天内，业主结清房屋的水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用，双方到物业管理处进行交接并登记新业主资料等。
学位房买家注重的户口问题也宜在收楼前敦促旧业主迁出户口。购房者可以在合同中约定一定数目的尾款作为收楼保证金，待收楼完结后再支付，双方对此可协商。
非即时收楼指南
二手房屋买卖也会遇到非即时收楼的物业（带租约出售、返租业主等），在这个买卖过程中在钱银两清时进行收楼手续。
由于“买卖不破租赁”的规定，部分房屋带租约出售，又或是旧业主因未能及时入住自己的房屋而需要继续在原房屋居住，建议新业主应与租客重新签订一份合同，以确立自己的业主身份，并把旧租约继承下来；新业主返租房屋给原业主，也必须签正规的租赁合同，对租期和租金作出明确规定，以免原业主“赖死不走”。
对买家说的话：
凡事预则立，不预则废。对于可能是人一生一次的买房经历来说，好的开头就是成功的一半。记者在几年的跑线采访过程中见过不少看楼者，宏发大厦有什么看楼车都上，东南西北乱看，从金沙洲到黄埔，从从化到南沙，几乎用脚把广州的版图量遍。
不过，说到底你需要的只是一个家，离单位不太远，坐公交或地铁几站地的距离，且周边有学校、医院和商场以及公园，小区里面有园林、幼儿园、会所游泳池，喜欢跑步估计会把缓跑径也考虑在内；至于大门后的格局，要两房还是三房还是一步到位把“二孩”也考虑在内的四五房，朝向与景观又该如何，厨房有多大才满足一个“无饭”主妇呢？……
对于未来新家的构想，不需要迈开一步只需拿张纸就可以把自己的要求从最重要到次重要到次次重要逐一填写；当然，在纸的另外一栏要诚实地写上自己可以承受的楼款。家里人的支持加上自己的积蓄就是你的首期，记住要适当留下1万~5万元作为应急资金，二次装修款也要预留。
由于目前广州依然实施限购，本地家庭拥有房屋两套以上以及外地家庭持有一套以上都需要停购，外地人士新购房屋必须具有连续三年的社保或个税证明，作为业主也应该了解一下买家是否有名额购买，以免空欢喜一场。
以首期款以及本人可承受的月供，在手机可以轻易下载房贷计算的应用软件，非常容易就可以测算出自己可以承受的楼价总额。一般来说，首期款付款比例越高，供款年期越短，月供压力越小；首期款付款比例越低（也到30%），贷款年期越长，月供压力越大。
对于有靠山的“伸手派”，家里人可负担一次性付款的，这一栏可以免填。
对业主说的话：
目前来说，业主卖房还是相当幸福的，因为大部分交易还是实行业主实收，买家承担所有税费。
当然对于一些期望卖价过高的业主来说，现在不是好的出货时机，因为一手房销售不快，二手房交易更慢，银行信贷也不太乐观，如果不等钱用，可以“持房免扰”。对于的确有售房需要的业主来说，开一个贴市价的放盘价是必须的，参照邻居或同组团类似的出售价（本版每周更新“一周楼市风云榜”，建议读者关注），并在心里设定一个出售价，达价就成交。如果有多一个意向客户表达对物业单位的兴趣，业主可以适当甄选买家，首付款越高或者一次性付款的客户优先，贷款客户在目前环境上不占优势。
买卖房屋是签约履约的法律行为，卖了就莫回头，没有人永远低买高卖，不动产套现落袋为安就好。
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