[摘要] 买卖房屋、租赁房屋对普通老百姓来说不是一件轻松的事，买得抵不抵、卖得好不好；租价有高有低，业主得益了租客就有所损失，反之亦然……房屋买卖和租赁，涉及买卖双方、租赁双方以及中介方，各方利益牵扯其中，都希望实现各自的利益最大化，但又必须达至友好协商公平交易。
买卖房屋、租赁房屋对普通老百姓来说不是一件轻松的事，买得抵不抵、卖得好不好；租价有高有低，业主得益了租客就有所损失，反之亦然……房屋买卖和租赁，涉及买卖双方、租赁双方以及中介方，各方利益牵扯其中，都希望实现各自的利益化，但又必须达至友好协商公平交易。
作为二手楼市长期的观察者，本报《二手楼市》版致力于二手房买卖、按揭、租赁事宜的报道以及为广大读者提供住房消费的指南，虽然我们不在房屋买卖和租赁的“江湖”之中，但“江湖”中处处有我们留下的足印。
广州（楼盘）市二手房市场有着数十万套放盘盘源，可能你是一个准买家，或是一个放盘的业主，或是一个新毕业来广州找房子的毕业生，或是一个要放租的业主……买房卖房租房，该如何选择区域？如何签约？如何避开一个个陷阱？放盘售房出租房屋，如何提防“假人”骗走房屋？要如何看清合同条款防范风险？广大读者对二手房屋买卖和租赁过程都有诸多疑问，在本专辑《二手房安全交易手册》里，记者将对二手房市场的购房和租房全过程进行流程梳理，介绍每一个步骤的概况，并在每一个可能出现陷阱的地方插上“小红旗”，让大家留心警惕，并提供有用的资讯、网址以备读者日后查询。
买房卖房无非求个顺利安心，以往买卖双方和租客业主都把过多精力放在价格上，希望低买高卖，租到的房子。其实价格笋不笋是见仁见智，但是过程麻烦或者惹上官司却是人人都不愿见其发生的。一旦发生纠纷则是多么高价或者多么笋的价格都弥补不了的。真诚希望这本《安全交易手册》能够给你提供有益的帮助，也希望广大读者继续支持本报《二手楼市》版，继续把你在购房、租房中遇到的难题或故事与我们分享。
定金是买卖双方或者三方在某件交易事件上达成一致，由买家交给卖家一笔费用，这笔费用交付后交易是不可改变的，即使随后违约，定金也是不退回的。
订金则是买卖双方或者三方在某件交易事件上达成一致，由买家交给卖家一笔费用，这笔费用交付后买卖双方在协议上有一条补充协议，给买方一定期限的犹豫期，这个期间买卖双方有一方违约的订金可退换，双方都不负有责任。
诚意金也称“意向金”，在买卖双方就交易时间初步达成协议后，买家支付给卖家一部分订金作为诚意金，在交付诚意金后卖家再不能与其他买家促成协议。诚意金交付后，如果卖家违约，则由卖家承担违约责任；若买家违约，则卖家是不退还诚意金的。
“诚意金如何转为定金”应合同约定
据广州市房地产中介协会律师解释，诚意金的处理不同于定金，其遵循“合同自由”原则，根据双方的约定处理。在实践中，按照法院判决及行业惯例，确认书中对诚意金的约定及买卖双方议价是否成功，是诚意金能否返还的关键。在议价成功前，按照规定，买卖双方均有权单方面终止对中介公司的委托，因此诚意金应当返还。不过，买卖双方撤销委托给中介公司造成损失的，应承担赔偿责任。议价成功以买卖双方就买卖主要条款达成一致或定金支付为准。一般来说，卖方收到中介公司转付的诚意金后，买卖双方产生定金法律关系。这意味着任何一方拒绝交易，都要按“定金罚则”处理，即卖方不卖房需双倍返还，买方不买房不能拿回诚意金。在此，有两点需要说明：一是诚意金的处理应当有明确的书面约定；二是中介公司应当严格遵从合同约定，条件未达成不能擅自把诚意金转为定金。
在交易过程中，为避免因诚意金转为定金引起的纠纷，买卖双方及中介公司可以在房屋买卖合同或确认书中对诚意金的用途与处理方法、诚意金转为定金的条件等进行详细约定，以避免不必要的纠纷。
定金订金诚意金？
区别
“买方承诺书”
犹如作茧自缚
买卖双方见面，合则签约，不合则两散，不过在实际操作中，还存在一个买方或卖方单方与中介签订的协议，称为“买方承诺书”或“卖方承诺书”，以“买方承诺书”较常见。
买方看房很喜欢，因时间已晚未能约到业主谈，更多的时候是在中介鼓动下，游说买方支付一定的诚意金，以某个价钱承诺购买该房屋，如果达到承诺价诚意金则自动转为定金。但往往买家在很喜欢地看房并签下“买方承诺书”后，回家三思后容易反悔，因此会出现诚意金退款的争执，具体处理方法见上文。
为此记者提醒买家，即使是非常喜欢，也没必要单方面许下承诺，双方见面再谈条件，比“剃头挑子一头热”更稳妥。
找房指南
对于可能是人一生一次的买房经历来说，好的开头就是成功的一半。如何做好置业准备，了解买卖成交流程，如何找房，选择合适的中介等等，都是你迈出置业的重要步骤。
找房ABC：
A:睇楼纸
看楼纸是行业较多争议的一个东西，有一些买家随意签下看楼纸后再找别家中介成交而吃上官司。故此，现在不少买家都非常精明，要看楼就不签看楼纸，若中介坚持要签，则另找一家不需签看楼纸的中介行。
某大型中介法务部负责人表示，消费者签下看楼纸，有可能被中介用作诉讼证据。故此，消费者在看楼纸上签下一个假名，而且为看楼时另外开通一个预付款的手机号，不要使用实名制的手机号。有的中介行的看楼纸，甚至要求客户签下身份证号码，这位人士表示，身份证号码不应该具实签下，否则后患无穷。
B：找中介or自行成交
普通买家通常是找中介公司介绍盘源，即使目前处于二手房成交的淡静期， “中介行依然多过米铺”且“梗有一间在附近”，买家入内咨询肯定会获得热情接待，一些大的中介行还提供饮用水和借用雨伞等便民服务，逢年过节还搞些活动，其实多进中介门店没啥吃亏的。不过，中介行也需要生存，目前广州市尚未对中介收费作出调整，盘水平为3%，非盘水平为2.5%，大家有能力可以议价，记得这个水平是买卖双方支付的总和，中介对买卖双方收佣超过3%，可以到广州市房地产交易监管中心和广州市房地产中介协会进行投诉。
除了中介促成的交易外，坊间还有不少交易是基于熟人介绍而达成的交易，这种自行交易可以省却一笔中介。双方有信任的话，可以参考广州市存量房示范合同自行签约并进行网签。不熟悉房屋交易流程的可以找附近信得过的中介行进行代办交易，即由中介人员介绍交易过程并陪同到房管局进行递件过户，代办收费按交易难易程度而收取，一般在几百元至1000元之间。
C：查册方法介绍
自去年开始，广州市国土房管局取消查册收费。故此，买家在了解到目标房产的业主和标准地址后，可以凭身份证到房地产交易登记中心免费查询别人房产。在查册表上，查询目的有“权利人证明产权”、“求购”、“诉讼”、“求租”、“公证”以及“其他”等选项。要申请查询的房地产权属信息必须准确填写，“房产地址”是必填项，该房产地址必须是标准地址，与房产证上一致，随意根据“某某花园某栋”不可能查到有关信息；此外，还需要准确填写“产权人”、“登记案号”、“产权证号”的三个信息之一。唯有正确填写房地产地址以及产权人或登记案号或产权证号，方可打印有关房产信息。
成功查册所得的“房地产登记簿查册表”上只列出房地产地址、测绘图号、楼盘占地面积、该单位的建筑面积和实用面积，其他房产证信息一概为空白。登记附注上会透露若干房产信息，如地块是否已征收国有土地使用权出让金以及房地产抵押或涂销抵押登记的信息。
D：睇楼次数建议
按地产人士介绍，买家看楼复盘很常见，次看房合眼缘，可能下一次再带家人来看，有时候还反复看。坊间建议看楼次数至少两次，白天一次晚上一次，白天看采光，晚上听噪音。此外，与周边邻居适当交谈来获得信息也比较重要，如顶楼单位是否漏水、一楼单位会不会潮湿。
对于学位房买家来说，到公安户政查询意向单位是否有落户以及到学校求证招生范围，也有一定的必要性，不过除非是当年招生范围公布后“光速”购房，否则一般都是卖房后一两年才入读小学，地段招生范围每年都有微调，这是政策不可抗力，是学位房买家应当知晓的。
找房准备：
准备申请贷款所需资料
置业预算中建议有意购房的读者巨细无遗地列出自己“梦想家”的条件，记者这会儿得给你“一盆冷水泼下来”，能买到十全十美的二手房如爱情一样，很多人听说过没遇见过，能满足5个条件以上已算万幸，一般人都是在总价与区域上满足要求基本上就OK了。当然有个很神秘的因素叫“合眼缘”，看中的房子不问为什么，总之就是符合心意就好了。
那，我们从普通人最通常的做法开始，选房只需要以总价与区域两个条件即可展开。对本版忠实读者来说，长期看本报买楼的确相对容易一点。本报《二手楼市》版长期监控广州市30大二手屋苑的成交价，各区都选定2~6个样本楼盘，都是区域楼价的风向标，大家在看楼前查询一下本报实时的30大二手屋苑的楼价，以此来判定在所属区域能否买到符合预算的房源，否则就需要适当地扩大搜索范围。
收楼指南：
网签合同对交楼和交接手续都做好约定，一般在出新证（一次性付款）或是收齐尾款（银行按揭）后15天内，业主结清房屋的水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用，双方到物业管理处进行交接并登记新业主资料等。
学位房买家注重的户口问题也宜在收楼前敦促旧业主迁出户口。购房者可以在合同中约定一定数目的尾款作为收楼保证金，待收楼完结后再支付，双方对此可协商。
非即时收楼指南
二手房屋买卖也会遇到非即时收楼的物业（带租约出售、返租业主等），在这个买卖过程中在钱银两清时进行收楼手续。
由于“买卖不破租赁”的规定，部分房屋带租约出售，又或是旧业主因未能及时入住自己的房屋而需要继续在原房屋居住，建议新业主应与租客重新签订一份合同，以确立自己的业主身份，并把旧租约继承下来；新业主返租房屋给原业主，也必须签正规的租赁合同，对租期和租金作出明确规定，以免原业主“赖死不走”。
对买家说的话：
凡事预则立，不预则废。对于可能是人一生一次的买房经历来说，好的开头就是成功的一半。记者在几年的跑线采访过程中见过不少看楼者，宏发大厦有什么看楼车都上，东南西北乱看，从金沙洲到黄埔，从从化到南沙，几乎用脚把广州的版图量遍。
不过，说到底你需要的只是一个家，离单位不太远，坐公交或地铁几站地的距离，且周边有学校、医院和商场以及公园，小区里面有园林、幼儿园、会所游泳池，喜欢跑步估计会把缓跑径也考虑在内；至于大门后的格局，要两房还是三房还是一步到位把“二孩”也考虑在内的四五房，朝向与景观又该如何，厨房有多大才满足一个“无饭”主妇呢？……
对于未来新家的构想，不需要迈开一步只需拿张纸就可以把自己的要求从最重要到次重要到次次重要逐一填写；当然，在纸的另外一栏要诚实地写上自己可以承受的楼款。家里人的支持加上自己的积蓄就是你的首期，记住要适当留下1万~5万元作为应急资金，二次装修款也要预留。
由于目前广州依然实施限购，本地家庭拥有房屋两套以上以及外地家庭持有一套以上都需要停购，外地人士新购房屋必须具有连续三年的社保或个税证明，作为业主也应该了解一下买家是否有名额购买，以免空欢喜一场。
以首期款以及本人可承受的月供，在手机可以轻易下载房贷计算的应用软件，非常容易就可以测算出自己可以承受的楼价总额。一般来说，首期款付款比例越高，供款年期越短，月供压力越小；首期款付款比例越低（也到30%），贷款年期越长，月供压力越大。
对于有靠山的“伸手派”，家里人可负担一次性付款的，这一栏可以免填。
对业主说的话：
目前来说，业主卖房还是相当幸福的，因为大部分交易还是实行业主实收，买家承担所有税费。
当然对于一些期望卖价过高的业主来说，现在不是好的出货时机，因为一手房销售不快，二手房交易更慢，银行信贷也不太乐观，如果不等钱用，可以“持房免扰”。对于的确有售房需要的业主来说，开一个贴市价的放盘价是必须的，参照邻居或同组团类似的出售价（本版每周更新“一周楼市风云榜”，建议读者关注），并在心里设定一个出售价，达价就成交。如果有多一个意向客户表达对物业单位的兴趣，业主可以适当甄选买家，首付款越高或者一次性付款的客户优先，贷款客户在目前环境上不占优势。
买卖房屋是签约履约的法律行为，卖了就莫回头，没有人永远低买高卖，不动产套现落袋为安就好。
签约指南
看中合心意的房源，一看再看比较之下，买家感觉已选定心水靓屋，自然要进展到下一步——摆台议价。这个阶段主要是口头议价，大家各自揣度对方心目中的价，唇枪舌剑，中介在一旁推波助澜。有些人争到面红耳赤，有些人则不动声色察言观色，一切尽在掌握；有些人为争一两万元咽不下那口气，舍弃便宜房子却在几年后不得不买贵楼，而有些人则“衰冲动”立马下决定而事后后悔。
这个口头议价过程没有秘诀心法传授，不过在落笔签约过程倒是有不少可圈可点之处，尤其是涉及产权、风险的法律贴士，各位买家定当谨记。
签约第1步
明晰产权
既然已经“埋牙”签约，业主必须带身份证、房产证以及其他证明（如婚姻证明等），买家带身份证，在签约之时双方可以互相核实身份。签约首先要明晰产权。有关房屋产权，最常见的问题是以下四类：
共有产权：如有共有人未到场或委托，要与到场共有人另行签订协议
买方在购买房屋前，可要求业主出示由房管部门提供的产权查册信息，以详细了解清楚房屋的产权情况。若房屋为多人共有，签订合同时应当经共有人的签名确认，或者出示相关的委托证明，证明代理人有交易买卖的权限，否则可能导致合同无效。广州市房地产中介协会法律咨询服务中心律师提醒：如在签订买卖合同时，只有部分共有人到场，而到场的共有人未能提供书面材料证明其他共有人同意出售证明的，买方可与到场的共有人另行签订协议，约定如未到场共有人此后不同意出售该物业的，由现签订房屋买卖合同的共有人承担违约责任（可约定相应的违约金）。
隐形共有人：了解业主婚姻状况，确定是否属婚姻共同房产
这种情况多出现于夫妻共有产权而产权人只有丈夫或妻子的名字。根据《婚姻法》司法解释三的说法，婚前购买的产权属于个人所有，婚后由一方父母出资购买且只登记在个人名下的房产，也属于个人所有。对于除了这两种情况以外的情形，只要是婚姻存续期间购买的房产，无论是以两人名义购买还是以一人的名义购买，都属于夫妻共有房产。在实际情况中，对于适婚年龄的业主放盘，中介一般都要求其介绍婚姻状况，以确定是否属于婚姻共同房产。如果属于双方共同房产，应由两人共同签约出售；如果属于离婚析产的房产，应出示离婚协议或者判决书。如果业主本人坚称房屋为婚前购买，但不肯出示婚姻证明，适宜用种情况共有产权的处理方式，订立条款，约定业主应对日后出现产权纠纷承担责任并支付违约金。
全权委托书：最怕炒家利用全权委托书炒房
业主由于身在外国或者有其他要务而必须委托他人代为签约，通常会出具全权委托书委托他人签约。在全权委托书上，会有“XX委托YY全权办理出售ZZ房屋事宜”的表述，委托期也会注明。因此，买家需核对业主姓名和身份证号与房产证是否一致，全权委托人的姓名和身份证是否与出席签约的委托人一致。
最怕的是炒家用全权委托书来炒房，一份全权委托书有可能同时与多个买家签约，或者炒家与真实业主尚未结清房款，买家有可能身陷三角诉讼官司，因此买家对全权委托放盘签约的盘源应小心警惕。
房屋获得的来源：“赠予”房屋或产生交易评估价20%个税
房产证上有一栏为“房屋获得的来源”，通常都是“购买”，少部分为“继承”或“拆迁补偿”，购房者需明确该房屋的获得来源是否为“赠予”。如果是赠予而来的房屋，而业主名下有多于一套房屋，有可能产生相当于交易评估价20%的个税。赠予的房屋免征20%个税的豁免条件为业主名下房产且持有5年以上，不同时满足这两个条件就会产生20%个税。
签约第2步
条款斟酌
广州市自2010年起启用新版存量房买卖合同，读者可自行上房管局网站进行下载（登录网址www.laho.gov.cn——点击“在线服务”并选取“下载中心”——在下载中心点击“交易登记中心”——在右边选取“广州市存量房买卖合同”并下载示范文本）。网签二手房交易同时还需签署中介服务合同，该合同也可以在该下载中心的“交监中心”中下载。
新版存量房买卖合同在付款方式中增加了有关银行托管的选项并提示自行交割楼款的风险，同时也增加了物业维修资金的交接约定。购房者宜在签约前及早下载示范合同仔细阅读，以免在中介地铺签合同时因匆忙而走漏某些重要的条款。提醒一句：口说无凭，有什么重要的承诺都必须白纸黑字在合同中写下来。
付款方式： 通常有按揭、一次性付款、分期付款等方式，签约时视楼款数额支付定金（楼价10%以内），一般是5万元~10万元，首期在递件过户当天交割，尾款则在出新证时交割。由于目前广州市递件交易至出新证的时间只有5~7个工作天，部分业主要求一次性付款客户在递件过户时全额支付，建议双方对楼款做银行资金托管。
交楼时间：业主收齐楼款，买家即可收楼，一般是以前一个步骤完成后的15天内完成。有时候业主以为按揭款可以快速发放，因此轻易答应买家过户后即交楼，但尾款却一直难以发放而买家又依据合同要求收楼，故此建议买卖双方在前一个交易步骤完结后再算下一个步骤的时间。
先税后证：目前广州市中心六区已普遍实行先税后证的方式，故此在签约时双方需了解清楚交易产生的税费，尤其是业主实收制之下全部税费由购房者承担，不计算清楚到时候未递件有可能因税费又产生争执。如果交易是由中介促成，通常在签约前中介会演算一遍预估的税费。此外，目前税局对交易房屋的评估有可能高于真实价格，交易双方也需对此在条款中有所准备，以免临时因税费而闹翻。
签约第3步
网上签约
二手房可以在中介公司的网络或是自行在网上签约。通常正规的大中型中介都会对交易进行网签，但一些小中介因不具备中介网签的条件或是出于规避政府监管的目的，也要求买卖双方自行网签，买卖双方需了解有关风险。
自行交易的网签步骤如下：
1.登录阳光家缘网站或广州房地产中介协会网站，点击进入存量房网上签约系统。
2.用户注册、登录。注册时应使用有效身份证明文件号码，包括居民身份证、港澳居民证、军官证等。系统默认18位身份证号码，如使用港澳居民证、军官证等注册，系统会提示身份证号“不足18位”，只要确认录入证明即可通过。
3.验证房屋产权信息。输入房屋的产权登记字号、产权证号和产权人姓名等，对房源进行验证。
4.填写《存量房买卖合同》。填写合同条款过程中，应每10~15保存一次。
5.提交合同获取预签号。提交合同后，系统会显示预签约合同号，记录预签约合同号。
6.确认、打印交易资料：买卖双方本人持身份证明文件（或委托代理人持身份证件及委托书）、预签号、房产证原件到房屋所在地的交易登记中心签约服务点打印《存量房买卖合同》、《广州市房地产转移登记申请书》、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》、《广州市存量房网上交易价格自行申报表》等交易资料。
交易流程
①完税
目前广州市中心六区房地产转让已实行“先税后证”的方式，递件前需把本次交易所产生的营业税、契税、个税缴清，故此到房地产交易登记中心先在地税处拿一个号交税。
②递件过户
买卖双方凭完税证明以及双方身份证、房产证、网签合同到递件过户窗口进行递件，如无问题，买卖双方可获得“受理收据”，受理收据上载明出新证的时间。
③出新证
一般在递件过户5~7个工作日即可出新证。
按揭指南
除了少数“富二代”或者“伸手派”，绝大部分购房者在今时今日高楼价之下买楼，都要以按揭的方式买楼。申请按揭买楼的步骤，在二手房网签后与递件过户之间进行，同贷书批下来买卖双方才可以递件。虽然这是买楼后才会发生的步骤，但购房者在看房前预先做“体检”，一是检查个人征信情况，有无信用卡还款等不良记录，如果有连续3期还款，有可能会影响银行对贷款的审批；二是个人对楼款的承受能力，月收入必须大于月供的两倍（个别银行有可能提高到2.5倍），通常首期款比例越高，贷款年期越短，月供压力越小。对于收入处于增长阶段的年轻人来说，适当使用贷款杠杆工具，月供高一点，年期长一点，可以买总价高一点的房屋，因为目前对二套房贷要求较严，如果几年后又换房，不太划算。此外，个人年龄+贷款年限不能超过退休后5年。
很多购房者不清楚，申请按揭买房前还需要对房屋预先“体检”。首先要确定楼龄，因为楼龄+贷款年限不能大于35。部分“高龄”楼梯楼是否能够贷款还与其建筑结构有关系，公积金贷款不接受砖混结构的房屋申请，只可接受框架结构的房屋。
签订按揭合同:
持证交易: 非持证交易：转按揭 or 赎契
二手房网签合同后，买卖双方与银行签订按揭合同，买方拟购的住房将作为按揭购房的抵押物，因此也需要业主在按揭合同上签字，同意买方把有关房产作为抵押物。为协助买卖双方办理按揭以及日后的递件过户领新证，按揭公司也会让买卖双方签署委托书，委托按揭公司办理有关事宜。买卖双方在签署有关文件时有不懂之处可以多问，因此选择正规的按揭公司尤为重要。
持证交易:
买方申请住房按揭，手续难易程度与业主也息息相关。如果业主的房屋是一次性付款或者贷款已结清，业主手里拿着已涂销抵押登记的房产证，只需买方通过银行贷款审批即可到交易登记中心完税递件过户，出新证随即开始入押归档，入押归档完成后银行就可以放款。
非持证交易：
转按揭 or 赎契
如果业主出售的房屋尚有未结清的贷款，那么购房者可以选择转按揭或是赎契。转按揭必须在业主的贷款银行所在的支行办理，不得转去其他支行或其他银行，业主向银行提出申请，售房人承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，购房人承诺交易时将房款划入售房人在银行开立的账户上。经银行同意后双方订立合同，银行也与买家签订新的贷款按揭合同，同贷批下来后，双方到房地产交易登记中心进行递件过户。
根据广州市交易登记中心的办理流程，转按揭不需要把新证流转出来，可以直接在交登中心转按揭、过户、入押“三合一”操作，流程有所加快，也防止买家支付首期即获得新房产证。
赎契则涉及业主自行赎契或者买家垫资赎契，业主自行赎契后的流程参照持证交易。不过，值得注意的是从业主申请赎契到银行审批、到扣款、到银行办理涂销登记，中间有可能需要一个多月的时间。若是买家垫资赎契，买家有可能在未递件过户已支付大笔楼款，这中间需要按揭公司对业主的银行账户进行紧密监控，以往买家垫资款被挪用。通常买家在业主获得银行批准提前还贷的扣款通知后再把有关款项存入业主的账户，银行即时扣款，且业主的电话银行、手机银行和网络银行服务必须提前中止。赎契后的房产证必须由按揭公司全程保管，至递件过户当日交给递件窗口，以防止出现风险。
选择按揭服务：
银行直客 or 按揭公司
现在“银行多过米铺”，各大银行都在推贷款“直客”的服务，购房者可直接到银行咨询住房贷款的情况，如适合可直接在银行办理。不过，银行职员也不会亲自帮客户跑，通常都会委托按揭公司代办，客户使用银行“直客”贷款的按揭费较低，通常包含评估费在内也只需1000多元，缺点在于“1对1”，如果银行审批不通过则会影响买房的交易手续，有时候会措手不及。
各大中介公司也成立了专门的按揭公司，坊间也有不少经营多年的按揭公司。根据行业协会的规定，按揭服务费不得高于贷款额的1.2%，据行业人士反映，1.2%是市场收费上限，通常在0.6%~1.2%之间，购房者可以与按揭公司议价。使用专门的按揭公司服务，虽然收费比银行“直客”贷款的按揭费要高一些，但胜在有专人服务和跟进，且按揭公司对接多间银行，比较清楚银行的贷款政策，可以根据贷款者的条件与银行的贷款政策进行匹配，量体定做按揭方案。
对于公积金贷款的申请者，他们还可以选择直接到广州市住房担保中心申请公积金贷款，所需的资料与普通商业银行的住房贷款一致。
准备申请贷款所需资料
1、借款人夫妻双方的身份证（原件及复印件二份）。
2、户口本（原件复印件一份）。
3、结婚证（原件及复印件一份）。
4、未婚需提供未婚证明。
5、离异或丧偶者需要提供或协议、判决书，配偶死亡证明（原件及复印件一份）。
6、收入证明。
付款方式指南:
对按揭购房者来说，付款方式相对简单，签约时支付定金，同贷书批下来后到交登中心完税过户，之后就是入押归档流程，银行在入押后即可发放贷款到业主的账户，结清尾款。需要提醒的是，买家需对银行批贷成数不足或者银行评估价不足应有所准备，在网签合同中对这种情况已有应对条款，通常是以现金补足的方式来补齐缺口。
资金托管指南:
广州楼价高企，且诈骗案件时有发生，遭遇“假人假证”而损失惨重的案件已发生多起。作为业主，他们不知道这个人是否有能力买楼；作为买家，他们也不确定业主的身份以及房产证的真伪。故此，二手房买卖涉及大笔楼款的交割，本报强烈建议读者买卖房屋用资金托管方式来进行，所增加的时间可能不过是一两天，但对双方都有保障。对业主来说，一次性付款固然好，但是买家的付款能力是否信得过？若是买家在递件前已在托管账户存入足够的金额，相信会增强业主的信心。对买家来说，资金托管更是有利无弊，资金转出按照交易步骤进行，如递件过户后托管账户才转出首期，出新证才转出尾款，买家不再担心资金的安全。
资金托管的步骤也非常简单，广州市几乎所有银行都开设资金托管服务，通常来说大银行的支行网络众多，提供资金托管服务的支行也多，小银行可能只有少数支行有资金托管服务，买卖双方可致电广州市房地产交易监管中心咨询银行开办资金托管服务的网点，也可直接咨询银行方面。签订二手房网签合同后，买卖双方到银行签订资金托管协议，在资金托管协议上清晰订明托管资金每步转出的条件，达到条件才转出该部分的托管资金。目前银行系统已可以对接存量房交易系统，存量房交易系统办理到哪一步，银行系统可以实时接收，故此理论上来说资金托管也可以达到实时到账，不过由于涉及到人工操作或者异行转账等原因，比自行交割楼款迟一两天很正常，但买卖双方落得安心。目前银行对资金托管暂不收费，具体请咨询银行。
租房指南
租客在四出寻觅“心水盘”的同时，也要多留个心眼，提防假房东骗租金。这类骗局主要是利用一些租客贪图便宜的心理，行骗手段多是利用明显低于市场价进行转租，骗取租客的租金。而作为房东，在出租房屋时也需办理出租屋备案手续，因为这不但涉及缴税问题，若租客在出租屋内从事非法活动，房东分也要背上“黑锅”。
目前，广州住宅租金水平一直保持稳步上扬的发展态势，若遇到远低于市场价的租盘时，有意承租的人士一定要多留个心眼，尤其是刚接触社会的高校毕业生，租房时找信誉良好的中介帮忙，避免遇到“假房东”骗租。
招：委托中介公司揾楼较省心
满堂红市场部研究员刘镜棠表示，租客寻找“笋租”盘最直接有效的方法就是委托大型正规中介公司或浏览大型中介公司的网站，越是大型的中介公司所拥有盘源越多，找到“笋租”单位的可能性较大。
合富置业专业人士介绍，专业的中介公司一般拥有庞大的盘源，对市场行情也较为了解，并有专门的程序核实物业情况，使承租人的利益得到有效的保障。另外，如进行房屋交收的时候，中介人员也可协助业主与租客结算房屋的各项杂费，如属于连家电出租的房屋，中介人员还可提供条款清晰的家私电器清单协助业主与租客进行确认，不但为租赁双方省去不少的重复操作，规范专业的操作还可令任何一方减少发生不必要的矛盾及避免不必要的损失。
第二招：了解市场行情莫贪小便宜
现时，不少骗租的个案为不法分子利用租客不熟悉市场行情，贪小便宜怕麻烦的心态而得手的。为此，业内人士建议租客，通过中介公司、媒体等多方面渠道了解该区域的市场行情与租金价格水平，切忌出现贪小便宜的心态。对于那些声称租金非常低、不需要中介费、不用签合同、不用办理租赁登记以及要求一次性给付全部或大部分租金的情况，租客需多留个心眼。为了保障自身权益，租客可与业主到房管局或中介公司签订正规的合同，以求在程度上保障各自的权益。
第三招：详细了解物业情况核实业主身份
此外，租客在租房的时候，要仔细查验该物业的产权情况，并核实业主的身份，要求业主一定要出示房产证以及有效身份证明，除了查验证件的真实性、合法性与有效性之外，还可以通过阳光家缘网站等途径查验该物业的情况。在订立合同时，一定要核实双方的身份，业主也可以委托代理人签订合同，但代理人须当场出示有效的委托代理公证，租客与业主取得直接联系，以便确认房屋的情况与相关租房的细节。
第四招：主动办理租赁登记备案莫偷懒
值得反复强调的是，出租房屋应办理房屋租赁登记备案手续，这是租赁当事人双方保障自身生命财产安全及维护自我合法权利的有效措施。经登记备案的租赁合同，将更能保障承租人各项合法的权益——享有优先购买权、优先承租权、拆迁补偿权及对抗第三人的权利（即租赁期限内房屋产权人要转让、抵押房屋时承租人可以按照原合同条款继续租住）。
第五招：准时交租+感情牌更易与房东讲价
而在租客续约议价方面，满堂红市场部研究员刘镜棠建议，一般业主相对较为受用的理由主要包括三方面。其一，与业主保持良好的关系，做一个好租客，包括良好的沟通关系、准时交租及注意对物业及设备设施的保护等，做到以上三点能为租客议价提供较大的帮助。其二，在续约沟通时适当表达你的难处。第三点就是了解市场行情，特别是市场行情不是十分好的时候，客户可跟业主分析物业空置期的收入损失及委托中介出租所造成实际收入减少等问题。
租房案例之 租客篇
未经业主同意私下转租房屋属违规
梁小姐通过朋友介绍与肖先生签订了《租赁合同》，租约的期限为3年，租金为3500元/月。几个月后，梁小姐发现肖先生将该物业私下转租给A中介公司的经纪人刘先生，并签订《商铺转让协议》，而刘先生又以肖先生的委托代理人的理由与黄先生签订《合作协议》，将该物业以5500元/月出租给黄先生，并收取押金11000元。梁小姐表示，肖先生未取得其同意私下转租的行为，是违法行为；A中介公司没有向业主如实交付收取的租金，涉嫌存在违规的行为。
案例分析：对于合同没有明确约定承租人有权转让已承租的房屋时，其转让行为要征得出租人即业主的同意。在业主同意的情况下，承租人可以转让，否则承租人无权转让。承租人仅有房屋的使用权而没有处分权。若因未征得业主同意而转让房屋，从而损害业主利益的，承租人负有赔偿责任。
租房案例之 房东篇
出租屋不备案
租客犯罪房东背“黑锅”
2011年底，朱先生打算将位于天河区的自有 出租。朱先生委托了小区内的某中介放租，很快就找到了租客龙先生，当时朱先生并不知道需要办理出租房屋办理登记手续。半年多的时间里，龙先生按时将租金转账给朱先生。直至2012年8月，朱先生接到公安机关通知，其房屋被犯罪分子用于储存非法物品已被暂时查封，罪犯已逃跑，要求朱先生回去接受询问和进行相关处理。接到通知后，朱先生前往中介公司讨个说法，但中介公司大门紧闭，询问附近居民才得知，就在案发当天民警曾在附近了解情况，案发第二天，中介公司就没有营业了。之后，朱先生前往房管部门投诉，并了解到该中介公司从未办理房地产中介机构资质备案手续。
案例分析：出租方与承租方需一同前往出租屋所在的区房地产租赁管理所或其委托的街镇出租屋管理服务中心进行租赁登记。办理租赁登记后，若出租房屋被犯罪分子用于进行违法犯罪活动，业主可以以此作出有效对抗。出租方如因自己的疏懒而没有及时办理租赁备案手续从而对自身利益产生任何不利影响的，难以免责。
租客有优先购买权
房东卖房要提前通知
业主宋先生与租客王先生签订房屋租赁合同，约定将宋先生自有房屋租给王先生，并约定租期为两年，租金2500元/月。出租6个月后，业主宋先生因急于用钱，遂通过某中介公司将上述房屋卖给何先生并签订了房屋买卖合同。签订合同后，宋先生通知租客王先生，要与其解除租赁合同，以配合交楼给新买家何先生。
租客王先生认为业主的做法，已侵害了自己的优先购买权并擅自解除《房屋租赁合同》的行为已构成违约，遂要求宋先生选择继续履行租赁合同或赔偿其1万元，双方解除租赁合同。宋先生认为当初的租赁合同中没有约定解除条款，且自己为房屋所有权人，出售房屋不需征得王先生同意。在双方协商无果的情况下，王先生将业主宋先生诉至法院。
在法院调解下，宋先生愿意退还王先生押金，赔偿王先生两个月租金共5000元，同时解除租赁合同。
案例分析：在本案中，租赁双方订立的合同合法有效。能否解除合同关键在于此前宋王二人签订的《房屋租赁合同》如何约定，如无明确条款约定“如何解除租赁合同”则应根据法定。
人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。
出租方在签订租赁合同时，可明确订立解除租赁的合同条款，如出租方如要终止租赁合同，需提前一个月通知承租方，并免收承租方最后一个月租金等。
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