[摘要] 每当楼市变换风向调整时，“地王”们多数韬光养晦“晒太阳”，坐等楼市再起时才开始出规划动工开发。今年再遇楼市调整，调整期前刚诞生的新科“地王”，却陆续敲定规划方案并获批。规划通过后，地块就会开始动工建设了吗？为何这批“地王”会一反常态，这么快就有动静？
每当楼市变换风向调整时，“地王”们多数韬光养晦“晒太阳”，坐等楼市再起时才开始出规划动工开发。今年再遇楼市调整，调整期前刚诞生的新科“地王”，却陆续敲定规划方案并获批。规划通过后，地块就会开始动工建设了吗？为何这批“地王”会一反常态，这么快就有动静？日前，记者对这批地王进行探营，并采访了业界人士，了解其快速开发的原因。
沙太南路623号地块已在施工中。
现象
新科“地王”纷纷有了动静
今年1月底，黄埔区阀门厂“地王”成交，6月中旬，该地块的规划就已正式获批，期间不到半年时间。
除了该“地王”外，在本轮楼市调整期前新科诞生的“地王”们也纷纷有了动静：全市最贵的南洲路“地王”、南玻“地王”、同宝路“地王”、沙太南路“地王”等地块规划相继获批。这让不少担忧“地王”刚刚诞生却遇市场冷风可能影响开发速度、甚至影响配建保障房落地的人们大跌眼镜。
今年楼市调整期仍未正式结束，新科“地王”为何这么快有动静？中原地产项目部经理黄韬透露，按照正常开发速度，一般住宅地块出规划后9个月就可销售。但目前的楼价水平，仍无法消化这批“地王”的成本价。是否规划出来后地块并未马上开发呢？记者近日选点走访了部分新科“地王”。
探营
海珠区 南洲路1026号
已建工地围墙准备动工
去年5月23日，南洲路1026号地块在经历多轮“拼杀”后，被越秀地产以总价24.6亿元、配建42000平方米保障房的代价拿下。该地块的配建面积占比37%，扣除配建面积后，该地楼面地价为34590元/平方米，刷新了全市单价“地王”纪录。
据悉，南洲路“地王”南面为珠江，东面为工厂和农田，穿过农田即可抵达珠江御景湾，西面为沥滘大沙村。8月下旬，记者现场探营发现，该地块已建了工地围墙。工地看门人说，围墙大约是二三月份修好的，地块已经平整好，还没有开始正式施工，不过已在找施工工人准备动工。
白云区 同宝路8号、10号
曾进行基础施工又暂停
去年5月初，同宝路8号、10号地块由佳兆业集团夺得，当时以总价18.67亿元、配建6.68万平方米保障房成交，保障房面积占了46.7%，堪称广州市“保障性住房面积的地王”。剔除保障房面积后，实际楼面地价高达2.56万元/平方米。
到今年7月10日，该地块的规划获批方案开始在市规划局网站上公示。近日记者现场看到，该地块也已围蔽为工地，但工地大门紧闭，门口只贴了一张施工告示，落款时间为今年6月17日。透过围墙可以看到，里面并没有正在施工的迹象。附近居民说，工地今年开始做挖土等基础施工，但不知什么原因就停止施工了，停工时间大概有一个多月了。
黄埔区 南玻地块
有楼栋楼房已建至数层
去年6月，位于黄埔区云埔工业区南岗片49号地段的南玻地块被广州裕瑞房地产拿下。拿地代价是约45.6亿元地价款和配建15.78万平方米保障房，保障房配建占比34%，扣除配建面积后楼面地价约11812元/平方米，成为黄埔区“地王”。
今年1月，该“地王”规划方案获批。日前记者看到，该地块已平整完毕，四周建起围墙，早上10时，工地就已在紧锣密鼓施工。只见在工地左边有数栋楼房已经建至数层，另有部分地块已打好地基。
关注
“地王”开发动作为何这么快？
原因1
开发商手上余粮不多
广州市房地产专家吴定金认为，去年之所以诞生新“地王”，是因为不少开发商手上的土地库存余粮也不多了，所以才会把地价拍得那么高。去年拿“地王”的开发商不少是上市公司，拿地有在一线城市争取份额的需要。因此在广州这类一线城市，必须寸土必争。由于手上已经没有其他地块，拿“地王”后如果不马上进行开发，就没办法出业绩。
原因2
趁调整期先建保障房
中原地产项目部经理黄韬认为，这批新“地王”都要配建保障房，开发商现在动工可能只是趁调整期先把硬性任务部分的保障房先行建设，交还给政府，商品房部分可能仍会等待时机再动。
原因3
不开发要补增值地价
今年年初，《关于土地节约集约利用的实施意见》正式出台，其中对地王“晒太阳”博行为，加重了处罚力度。
按照规定，各类住宅用地须在划拨决定书确定或出让合同约定的土地交付之日起1年内开工建设。同时，各类住宅用地须自开工之日起3年内竣工。
因此，开发商囤地将要面临高额的增值地价。意见明确了增值地价补交标准。按照规定，由于用地单位自身原因导致土地闲置，经批准延期开发涉及土地增值的，应补交增值地价。
影响
快速开发意味看好后市涨价？
从各项指标数据来看，一旦楼市复苏，广州预计会走在各个城市的前面。市场盘整之后，广州在筑底期和上升期都会表现比较好，地王们现在动工的话，预计要在明年上半年或下半年才能入市，差不多正好赶上筑底期和上升期，到时候房价本身就重回上升通道。
——广州市房地产专家吴定金认为
去年这波地王预计要卖到4~5万元/平方米才能有钱赚，但是明年卖不到这个价钱，至少要到后年才能有这个价位。因此，开始动工并不意味着商品住宅部分很快就能上市销售。
——中原地产项目部经理黄韬
地王最终能卖多少钱要取决上市时的楼市情况，但开发商肯定也不会亏本出售，因此这批地王销售仍需要等待时机，起码要等到明年下半年。假如到时广州取消限购、限贷的话，这批地王卖4~5万/平方米应该没有问题。
——合富辉煌首席分析师黎文江
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