[摘要] 广州北属于全市价格洼地片区，因此一直以来都很受广大购房者关注，相比番禺萝岗大幅度的降价促销，广州北较为淡静，下半年花都没有更多的政策利好，从化受到入户政策的影响，而清远距离市中心最远，面对关键的金九银十时期，广州北如何突围而出？
编者按 2014年上半年广州楼市遇冷，郊区不断涌现“购房打折”、“零首付”等促销活动；下半年开局不利，中心城区楼市也不再淡定。这边厢海珠豪宅盘推出“无理由退房”，那边厢天河某中心楼盘也强势推出“降价险”+“0首付”。这让不少买家大感惊喜，纷纷把置业计划转向市区，使得库存高企的郊区盘在销售上存在更大的困境。面对此情此景，郊区楼盘如 破困境，采取何种招式招揽购房者，如何闯出自己的一片天地。房天下特此推出《对抗市中心降价潮 郊区发起突围战》策划，分别从东、南、西、北四大板块入手，详解郊区的实时楼市困境，采访一线专家，给出专业的建议！
房天下讯 （文/编辑 陈绮云）广州北属于全市价格洼地片区，因此一直以来都很受广大购房者关注，相比番禺萝岗大幅度的降价促销，广州北较为淡静，下半年花都没有更多的政策利好，从化受到入户政策的影响，而清远距离市中心最远，面对关键的金九银十时期，广州北如何突围而出？众多专家认为针对远郊房，应该减少税收鼓励购房者买度假房，同时多发展常住的地产聚集人口，增加住房需求，另外调整政策，放松贷款、放松限购才有可能真正去库存，才能彻底扭转局势。
花都后市不被看好 本土房企囤房“悠着卖”
阳光家缘数据显示，花都近半年（2.26-8.24）网签达到了4106套，与疯狂打折降价的番禺（5714套）旗鼓相当，保持近郊区域的成交主力之一的位置。相比番禺高调“秒降”，花都是以低调“慢降”的态势进行。从网签数据可以看出，截至8月24日，花都区累计未售的洋房多达20749套，此数量排名全市11第二，而6、7月份更持续呈现量价齐跌的趋势，后市前景不被看好。业内人士认为，花都区交通规划仍然处于弱势，而且并无政策利好，按现在的情况来看下半年走势不容乐观。
花都近半年网签数据
从成交量来分析，花都的突围主要是靠交通和价格优势。排名靠前的楼盘保利花城、雅居乐锦城、祈福万景峰主要是有地铁开通、轻轨等利好，另外芙蓉春晓、天马河壹号则是以低至7、8字头白菜价吸引购房客。未来地铁9号线通车，花都到广州核心区只要1左右的，加上目前楼盘售价6500-12000元/平仅为市区的1/4的价格优势，仍然吸引不少自住或者投资的买家入手。
从目前的推新格局的调整以及房企应对现状的策略来看，花都的开发商似乎并不急于降销售，房天下数据监控中心统计显示，在未来的9-10月份，花都推新预计有4盘，其中全新盘仅2个，而优惠除了颐和山庄6800元/平有8折外，其他仅为小力度的团购或者付款方式上的优惠。合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，花都的本地房企高达7成，开发商心态轻松，不差钱所以囤着房“不着急慢慢卖”，也不需要降价。
花都近半年成交以及降价幅度排行情况
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从化失去入户支撑 高端温泉地铁规划远水难解近火
从化是全市11区内最让买家“又爱又恨”的购房区域。相比南沙、萝岗突破万元，番禺个别贵气盘攀升至3万元，从化的洋房7000元/平别墅仅13000元/平，可谓全市仅剩最后的价格洼地，加上定位为广州副中心、世界温泉之都，撤市并区的利好，，地铁14号线即将开通，都让广大购房者看好从化的前景。
撤市并区似乎让从化的户籍制度、升学制度、医疗养老保障制度等都将与广州接轨，但由于处于过渡期，从化的房产尚不能作为落户证明，无疑给买家们泼冷水。加上传言从化限价红线从当初规定的7466元/平提高至万元，房价“温水煮青蛙”暗涨更让准备入手的购房者纠结。
从化近半年成交以及降价幅度情况
而近期再现的新利好高端温泉项目，自启动10年以来开始进行规划环评，但由于属于远程规划，对于买家来说只是多了个好的苗头而已。
根据房天下数据监控中心统计，9、10月份从化有5盘推新，其中全新盘有2个，推货量大户有温泉镇的景业·荔都全新盘推出800套新货，太平板块的珠江壹城加推567套100-188平三到四房，而优惠方面大城云山别墅有95折优惠，而紫泉流溪湾则有洋房95折别墅91折优惠，打折力度相当，楼盘的推货热情有所增加，但未见大幅度降价，也未见大幅度涨价，楼价走势比较平稳。
清远一路向南突围 轻轨沿线成熟大盘受青睐
清远楼市均价5000-8000元/平之间仅为市区的1/5，但对于刚需来说距离市中心太远，难以像花都、从化那样跟着地铁去买房，兼顾价格和交通的平衡。但清远自然资源丰富，更有的优势，吸引了不少广州买家投资或养老置业。加上清远积极向南发展，产业向南，广清轻2016年建成于南部与地铁9号线接驳换乘，于南部区域的打造燕湖新城，还有清远长隆等大型配套，清远南部发展迅速。而南部郊区（石角、龙塘、银盏）更拥有广州花都交界地理位置好、环境优美等优势，因此区域内汇集众多大体量的开发项目，也成为刚需买家重点看房区域。
区域内突围成功的项目主要有两类：一是受到轻轨利好的沿线大型成熟楼盘，主要位于南部郊区，例如北部万科城、阳光100芒果town等，二是主打旅游地产除了有温泉入户外还有返租协议的楼盘，例如碧桂园清泉城部分单位收楼后返租5年，每月有1650元，勤天熹乐谷推出旅游度假投资的温泉产权酒店、独栋养生别墅等。
广清城规与地铁接驳示意图
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■专家观点
谈锦钊 减少税收鼓励买度假房 发展常住的地产聚集人口
对此，广州市社科院研究员，广州市房协专家委副主委谈锦钊认为远郊房具有自住和投资的双重性，应该学习其他城市减少税收的做法，鼓励人们买度假房，其表示：“不要歪曲房子既有居住又有投资的双重性。以增加税收目的，否定房子投资性，是一个错误。”对于清远从化的楼市发展，谈锦钊则认为：“清远从化除旅游地产外，可更多发展常住的地产，依靠轨道交通出入。同时，在当地发展制造业集聚人口，当然是无、少污染的工厂，同时发展商业文化产业。”
广州市房协专家委副主委谈锦钊
黎文江 松限、松贷、降价三管齐下
而合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，影响房价的主要有三方面，一是限购政策、二是限贷政策、三是价格因素，因此只要松限、松贷、降价其中之一实现，都可以推动广州北的成交销量，如果能三管齐下，广州北楼市更容易突围成功。
合富辉煌首席市场分析师黎文江
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