[摘要] 7月份堪称楼市“限购解禁月”,包括济南、海口、杭州、苏州、徐州等十多个城市松绑了限购政策。在46个限购城市中,已经有24个城市对限购政策进行了微调,占此前执行限购政策城市比例的一半多。
限购放开各城市成交走势迥异
据媒体报道,取消限购后,济南7月前20天的成交量比6月同期暴涨188.1%。但此后该市的楼市成交逐渐回复正常水平。另外,成都7月16日限购取消之后成交量也出现大幅上涨,据成都市房管局备案数据显示,7月16日,限购松绑当天,成都主城区住宅成交量为188套,而7月17日,成都主城区住宅成交量达到519套,涨幅近两倍。
相关专家认为,限购取消后,成交量上升是正常的,但是要仔细分析上升的原因,是之前已签约但因限购原因不能登记备案的房源,还是真正的销售。
事实上,并不是所有的城市都能从限购中获益。据中指研究院数据显示,部分城市如南昌、厦门、武汉、长春、苏州、杭州等取消限购时间尚短,从近两个月的周成交走势来看放松限购后市场成交与前期基本持平甚至略有下滑。
作为个正式发文解除限购的城市,呼和浩特取消限购的当周(6月23日-29日)住宅成交套数为276套,与前一周(6月16日-22日)287套的成交量基本持平,限购放开后的三周内成交量和成交金额均有所上升,但同时成交均价快速下滑,取消限购并没有成为楼市趋好的决定因素。
业内观点
银行房贷紧缩打击买家入市积极性
在不少业内人士看来,在银行收紧房贷的形势下,限购的解除难以让市场成交快速复苏,其效果有限。
据悉,目前银行对于个人房贷业务依然“不积极”,不少城市出现买房却无法贷款的尴尬现象。这在很大程度上打击了取消限购后买家的入市积极性和购房能力。
近期,农行上海分行宣布对上海地区200万元(含)以上个人住房商业贷款(剔除了公积金)可执行基准利率9.5折的优惠,200万元以下按基准利率执行。但商贷200万元以上的首套住房,可能是针对中高端客户的需求,而不是满足楼市的刚性需求,因此,农行房贷出现松口对上海楼市的影响不会太大。除此以外,重点城市亦并未见到房贷明显松动迹象。
同策咨询研究总监张宏伟就认为,从短期内来看,尽管今年4月份以后限购等调控政策出现定向宽松,部分城市也开始出台相关“救市”措施,但这反而助长了开发企业博弈市场的决心,一定程度上也不利于市场成交量的上扬。受银行信贷持续紧缩等因素影响,限购等政策松动对于市场成交量反弹的作用有限,甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。
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社科院:楼市拐点 出现在2020-2025年
新快报讯 楼市拐点将在何时出现?昨天发布的中国住房发展报告认为,2015-2030年中国城市住房需求总体走势呈现“上升—平稳—下降”的倒“U形”特征,拐点大致出现在2020-2025年间,届时城市住房需求将不具备快速增加的条件。
由中国社科院财经战略研究院发布的该报告,根据城市人口长期变动和生育政策变化,对住房需求的长期走势进行了分析。四种情景模拟状态均显示出,2025年后,中国住房需求将总体下降,在高位水平下,拐点将出现在2025年以后,低位水平下的拐点将提前至2020年左右。
报告指出,人口结构和生育状况对住房需求有直接影响。根据世行报告,当前中国劳动年龄人口占比达到历史峰值,之后会进入长期下降的时期,未来20年内,中国的老年抚养比将上升一倍左右。根据国际经验和课题组分析,人口抚养比的长期上升趋势将在一定程度上导致住房刚性需求的下降。
报告指出,“全面放开小城市、有序放开中等城市、严格控制特大城市”的户籍制度改革策略,可能导致住房需求的矛盾在东部大城市更加凸显,中小城市住房供大于求的情况也将突出。综合来看,城镇化的新态势将引发不同等级的城市出现不同的市场特点,2015-2030年中国住房市场将出现严重分化。
报告认为,从长期看,放开单独两孩可以防止人口结构波动带来住房需求的大起大落,有利于房地产市场的稳健均衡发展。但就目前而言,单独两孩政策的力度和强度还无法达到立竿见影的效果。
针对长期住房需求的变化,报告建议,一方面要着眼于消化当前人口结构带来的刚性需求和改善型需求。另一方面,要对2025年后可能出现的人口结构变动风险预警,推进住房制度综合配套改革和人口政策的调整。(中新)
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