[摘要] 2014半年已过，全国的楼市状况依旧未走出平淡期，成交量及价格的双重下降促使地方不得不纷纷放开限购。截止7月14日，全国先后有呼和浩特、济南和南昌正式放开限购政策，除此之外，在暗地里放开限购的二三线城市也浮出水面。而广州作为一线城市，在楼市不景气的阶段里，限购政策依旧没有放松。
2014半年已过，的楼市状况依旧未走出平淡期，成交量及价格的双重下降促使地方不得不纷纷放开限购。截止7月14日，先后有呼和浩特、济南和南昌正式放开限购政策，除此之外，在暗地里放开限购的二三线城市也浮出水面。而广州作为一线城市，在楼市不景气的阶段里，限购政策依旧没有放松。
在目前已经明确取消限购的城市中，市场的反应其实并未如想象中的热烈，楼市的走向不仅仅取决于本地的风向，大环境也有很大的影响。由于目前经济下行和整体环境不佳，以及限贷的严格执行，楼市趋势暂时不会出现逆转。以下可以从南昌、济南、呼和浩特这三个城市中，对比放开限购前后成交量的变化，来看出市场的走向。
南昌除四大老区外其他区放开限购
7月14日，记者走访南昌多家楼盘和二手房中介，多名工作人员向记者证实，南昌从当日起完善住房限购政策，除了东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区共4个老城区继续执行住房限购外，其他区域放开限购，本地家庭和外地家庭在这些放开限购区域购房不受套数限制。房产市场各方已在“低调”执行限购放松政策，而南昌房管部门对此的回应，依然是没有看到正式下发的文件。
记者从多家楼盘销售人员处获悉，现在放开限购了，也意味着除了4个老城区外，购房人在其他区域购房，不再需要申报“房产”并获得“购住房限制”提示，无论名下有多少套房产，都能和开发商签订购房合同并到房管部门登记备案。外地人也不需要去开具纳税或社保证明，直接就能到楼盘销售处购房。
上图是南昌上半年及7月前两周商品住宅成交量图，从图中可看出，7月前两周共成交1620套，而六月成交2450套，按照半月对比，7月的楼市明显有了微张，看来，限购放开在一定程度上助长了成交量。
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济南放开限购成交短暂上涨
2014上半年，济南楼市一直萎靡不振，开发商使劲浑身解数，各种降价、促销似乎都无法挽回局面，楼市成交不振成了一个无法破解的“诅咒”。但是就在济南正式取消限购的天，济南新房网签数量创下今年以来新高。取消限购也因此被解读为政府救市的一个重大举措。
济南7月第二周商品房成交量
与2011年2月正式出台限购政策时的大张旗鼓相比，如今的限购取消颇为“静悄悄”。房天下从市房管局、住建委及多个在售楼盘、中介门店多番核实，才最终确认了这一消息。那么，此次取消限购，究竟能否提振市场呢？从成交数据上来看，网签数量确实明显增多，但是后效如何还有待观察。此外，有部分市民担心限购取消后会造成房价反弹，尤其是在“限贷”的情况下，有经济实力的购房者会选择购置多套房，刚性需求却依然受到限制，出现“富人有房没人住，穷人有人没房住”的局面。当然，政策效应的显现一般都比较滞后，就目前情况来看，济南整体楼市还没有实质性的变动。
除了已经明确取消限购的城市，还有一批二三线城市也已经暗地里或多或少的放松限购，甚至有些城市的限购政策已经名存实亡。
呼和浩特放开限购助长楼市成交
据媒体报道，6月20日，呼和浩特市房地产开发监督管理处对外公布了呼和浩特市政府厅印发的《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》的通知。呼和浩特市房地产开发监督管理处相关负责人表示，该通知自发文之日起实施。
该通知提出，要充分发挥市场对资源配置的决定性作用，取消商品房销售方案备案制度，居民购买商品住房(含二套住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。
同时规定，住房公积金支持普通住房消费，购买普通商品住房公积金贷款首付比例调整为30%，住房公积金贷款额度为50万元，最长时限为30年。
呼和浩特上半年商品房成交量
从上面两图可已看出，呼和浩特7月前两周商品住宅成交为692套，对比前六月的成交量有了明显提升。由此可见，自从6月20日放开限购后，对于呼市的商品房成交量还是有很大的提升作用。
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类：调整限购政策执行标准，扩大购房者群体
代表城市：天津、南宁
今年以来，限购调整的枪实际上从南宁打响。4月24日，南宁发布消息称，从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁购房。
随后这一招在4月28日被效仿，在天津举行的滨海新区房交会新闻发布会上，滨海新区规划和国土资源管理局官员透露，只要在滨海新区范围内无房，即可在新区购房。
从天津、南宁两地限购政策调整特征来看，两者从区域角度适度调整并放松限购政策执行标准，扩大符合购房资格的群体范围。
第二类：通过户籍改革侧面突破限购
代表城市：无锡、海口
除了调整限购政策执行标准，户籍改革也是地方政府侧面突破限购的一把“利器”。无锡市政府五一前发布户籍新政，规定自2014年5月1日起在该市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。
5月29日，海口市政府常务会议通过《关于促进房地产市场健康发展的实施意见》，放宽海南省户籍购房者在海口购房落户政策：购单套房面积120平方米以上可落户5人。
研究无锡、海口户籍新政可看到，无论是“户均建筑面积达60平方米以上”的条件，还是“购买单套建筑面积在120平方米以上的新建商品住房”的条件，都是针对无锡、海口大户型库存较大而来，主要是为了去化“大户型”房源库存。
第三类：限购执行层面“明紧暗松”
代表城市：宁波、昆明
尽管政策层面上没有取消限购，不过在执行层面的“明紧暗松”，同样可以让限购政策名存实亡。从过去几年各地限购政策的执行轨迹来看，当楼市相对低迷时，限购政策从执行层面“明紧暗松”的“潜规则”总会发生。
近期，环首都经济圈又传出一些房地产开发商和中介公司采取了为外地购房者提供社保、纳税证明等方式来规避限购政策的风声。如宁波没有直接发文正式宣布终止限购，但是限购令从执行层面似乎已经名存实亡。
此外昆明还传出消息，称一手房就市场购房者是否具有购房资格不需要再通过市房产交易中心查询，可在开发商处直接查询。此举也被视为变相放松限购政策执行力度。
第四类：分级别取消限购
代表城市：厦门
有房企高层向《证券日报》记者透露，厦门已经取消对总价500万元以上房产买卖的限购政策，并在进一步加大取消限购范围；此外，昆明、福州等多城限购政策实质上已经暗中解除
“不少城市都在暗中放开限购政策，房地产市场的焦灼态势让地方政府很着急。”某房企向《证券日报》记者透露，现在开发商拿地非常慎重，甚至有土地流拍现象出现，地方政府对此非常着急，但又不想成为“出头鸟”，因此都在暗中逐步放开限购政策。
事实上，据记者调查后不完全统计发现，目前已有6个城市或明或暗地取消了限购政策，其中，呼和浩特、济南以及南昌已经明确放开限购，各大开发商都已经接到取消限购的相关通知，而厦门、福州、昆明三个城市的限购政策已经名存实亡，政府虽未明确表态，但实质上原来被限购政策挡在门外的购房者已经可以顺利购房。
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广州为何不取消限购
面对多数城市放开限购政策，不少市民颇为关注：广州是否会效仿跟进“购房不再查房屋套数”的政策？
在此之前，广州楼市已经多次上演了“狼来了”的剧情。南沙、萝岗都曾传出过限购或松绑的消息，但是后来都被官方否认。
从目前来看，一线城市的限购暂时没有松绑迹象。深圳住建委日前发布2014年度住房建设规划，称不会对限购松绑。但国内多个二三线城市微调政策，试图为楼市输血。
广州市国土房管局相关负责人昨日告诉记者，广州仍继续严格执行国家相关调控政策，目前没有政策调整。
业内人士表示，这意味着限购等国家层面的调控政策在广州变动的可能性不大。“目前广州房地产市场处于一个价跌量升、逐步恢复的状态，广州不会轻易地出台限购松绑政策。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示。
黄韬认为，广州近期不会松绑限购，原因有三：一是广州作为一线的标杆城市，对于楼市政策不会轻易变动；二是广州目前的房地产市场比较稳定，没有出台救市政策的必要；三是如果广州放开限购，成交量会放大，价格会立马涨上去，这与国家的限购政策相悖。
专家表示，对于库存压力大的城市，松绑限购必然能在短时间内刺激当地楼市，但从长远角度来看，并不见得有成效。
“目前广州的楼市还远未到非救不可的地步。”满堂红研究部高级经理周峰说，广州楼市成交尽管低迷，但是仍然维持在一定水平，“广州最近两个月的房价在下跌，但是跌幅不大”。他认为，取消限购未必就能提高成交量，楼市的成交还是得看需求。
合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，目前广州的楼市成交量稍有萎缩，但要好于去年同期，最近几个月也逐步趋于稳定。“现在广州的房价已经阶段性见顶，回落到了去年的水平，但是预计今年的成交量会和去年差不多。”他说道。
“广州的楼市政策在一线城市中是除了北京之外最严厉的。”黎文江认为，2013年底出炉的“穗六条”规定，广州2套房首付由6成提高到7成，限签限售，打击了外地人买房的积极性，是较为严厉的调控措施，造成了广州房地产成交量增长放缓，价格回落。他表示，广州楼市成交量的回升在于是否放开对外地人的购房限制，扩大刚性需求，还在于能否降低第二套房首付。
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