[摘要] 近日有消息称，南沙与横琴、前海、空港经济区组团申报广东版自贸区，让南沙利好再次升级。然而，自获批为国家级新区后，南沙楼市的政策利好已被提前透支，尤其是今年上半年“明跌暗涨”，“洼地效应”不再明显。
近日有消息称，南沙与横琴、前海、空港经济区组团申报广东版自贸区，让南沙利好再次升级。然而，自获批为新区后，南沙楼市的政策利好已被提前透支，尤其是今年上半年“明跌暗涨”，“洼地效应”不再明显。专家分析，南沙申建自贸区的悬念颇大，即便获批含金量也不会太高，恐再难引爆楼市。更深层的问题是，南沙开发20年，定位一直在变，让人目不暇接，投资者信心始终不够坚定。专家认为，南沙真正要让人看明白，起码还要五到十年时间。
楼价接近全市均价，洼地效应不再明显
来自克尔瑞的数据显示，去年南沙一手房住宅成交均价为8112元/每平方米，而今年1-7月，均价达10296元，较去年增约27%。另据房天下数据显示，南沙房价从今年初的7900元/平方米，涨至今年7月的10574元/平方米，半年累计上涨33.8%，远高于同期广州整体房价10%的涨幅。成交量方面，南沙亦有不俗表现，阳光家缘数据显示，今年上半年南沙有三个楼盘跃居广州楼市成交套数前十位，碧桂园天玺湾更是以1400多套的成交量排名全市。
南沙楼市一年多来的火爆，让不少投资者跃跃欲试，但即便再激进的买家也不得不承认，南沙楼市的隐忧正在凸显，由于大部分买家为投资客和旅游度假者，自住型买家占比极少，再加上政策利好被提前透支，南沙楼价正处在一个历史高位。记者调查发现，目前南沙不少楼盘的报价都在1.1万元/平方米以上，正在不断接近全市均价，洼地效应不再明显。
自贸区含金量不会太高，或难再引爆楼市
广东省体制改革研究会副会长彭澎直言，与上海浦东新区和天津滨海新区不同，南沙这个新区已经难言有什么特殊政策，原来和南沙签订了投资意向的企业很多还在观望，在这种情况下，南沙申请自贸区是想获得一些真正的特殊优惠。但在中山大学岭南学院教授林江看来，自贸区即便在上海都是一个没有落地的画饼，对南沙而言更是遥不可及。
如果以自由港香港为原型，经济特区、保税区与自贸区均是其摹本，而以自贸区的开放程度。按照媒体此前的分析，自贸区会实行“境内关外”的海关监管制度，即运送到自贸区的任何货物，就关税和其他税收而言，都被认为在境外。上海自贸区则会更进一步，在货物自由贸易的基础上，扩大服务业尤其是金融业的对外开放。
这无疑是一张极其美妙的蓝图，但在林江看来，搞自贸区并非那么容易，它不仅会与一些现行法律相悖，还会面临某些利益集团的阻挠，上海自贸区迟迟不见配套细则，就可以看作是阻力重重的一种表现。林江据此预测，广东自贸区即便能够批下来，含金量也会大打折扣，而对珠三角而言，其制造业对外开放程度已经很广，各种特区和保税区已经能够满足这些需求，自贸区要真正与之不同，关键是要在金融业上的开放尺度上有所突破，南沙搞自贸区如果没有这个，恐怕会成为鸡肋。
知名房产专家韩世同也对此不予乐观，浦东新区和市区很近，已经是一个发展成熟的建成区，而南沙与广州市区较远，至今还是一张“白纸”，建自贸区如何有说服力？此次广东省将南沙与横琴、前海、白云空港区打包申报，其实就是对南沙的一种不自信。更何况，广州距香港太近，南沙建自贸区如何避开香港的竞争，也是值得考虑的。
南沙新推6地稳坐“地王位”处楼盘密集区交通便利
南沙9月推货情况
楼盘 户型 价格 优惠 货量
南沙珠江湾 118-142㎡单位 1.3万-1.5万元/平方米 诚意登记3 万元抵10万元
中惠璧珑湾 79-142㎡N+1 洋房 待定 诚意登记1 万元抵5 万元 300套
南沙富力唐宁 85-130㎡N+1 两至三房及 130—170㎡复式 待定 1590 套
南沙创鸿汇 75138㎡两至四房 11500元/平方米
南沙城 、95-135㎡两至三房 1.1万-1.3万元/平方米 诚意登记预存5000 元抵 2万元 96套
碧桂园天玺湾 92-115㎡两至三房 600套
敏捷丽都 33-74㎡套房及一房一厅 190套
星河丹堤 45-79㎡小户型
（数据来源：房天下）
土地市场
借势各种利好南沙大规模卖地
自去年9月获批为新区后，南沙的政策利好就接连不断。据不完全统计，除了新区，南沙此前已经有了开发区、保税港区等政策特惠，现在还有7条地铁34个站的规划、超过1000亿元的银行授信额以及期货交易所、新领事馆区、第二机场等多个蓝图。8月底，南沙更是借势“自贸区”一口气推了8宗地，瞬间惊诧全城。
从市民的实际感受来说，密集的政策利好给南沙楼市的带动效应是明显的。但根据阳光家缘数据，南沙楼价从今年2月份开始，网签价格却连续5个月下跌。记者跑盘发现，像天玺湾、滨海花园不少大盘的报价普遍比网签价格高2000元/平方米以上。据售楼人员称，南沙不少楼盘因为拿预售证的时间晚，成了限价限签约的重点对象，为了规避这一因素，普遍采用“两套合同”，即以较低的毛坯房合同进行网签，再与购房者另签一个“装修合同”，南沙楼价的实际涨幅远高于网签价格。
专家观点
只唯房地产马首是瞻后继产业将无发展空间
谈及南沙楼市，韩世同表示担忧，南沙现在的房地产发展得太急，可能会导致房地产虚旺，当初海南获批国际旅游岛时也是这样，房地产先行，结果地价、房价炒上去了，别的企业进不来了，海南正面临“只见房产不见产业”的尴尬。南沙如果只唯房地产马首是瞻，不给后续产业留下发展空间，成为下一个海南不是没可能。
“南沙是一张白纸，可以画出最美丽的画卷”，这有关南沙最动听的一句话，但现在看来，这句话的背后可能是另一种担忧。“南沙开发始于上世纪90年代，当时是彻头彻尾的一张白纸，但20年过去了，怎么现在还是一张白纸？这里面的原因值得深思，”一位业内人士这样说道。
在林江看来，南沙开发20年不见大的起色，一个重要原因可能是与其定位模糊有关。南沙发展始于霍英东，当时是想建成一个保留自然村落的海滨小城，但到2000年，南沙的产业定位被明确为重化工业，投资数百亿元的中科石化项目后来一度准备选址南沙，但到2005年左右，南沙的定位又被改为综合性物流，说要搞海港物流、空港物流、立体的海港中心，中科石化项目后来又因环评等各种原因被搬到了湛江；接下来，南沙的发展又陷入阶段性停滞，“宁要荒，不要慌”的说法流传多年；2012年，南沙迎来了又一次转折，获批为新区，招商引资上项目成了新的口号。
在林江看来，南沙摇摆不定的定位，让外界尤其是投资者对南沙有着“看不懂、猜不透”的印象，投资信心一直不够坚定，20多年来，南沙的人气始终上不去，人口量至今只有30万。
南沙新推6地稳坐“地王位”处楼盘密集区交通便利
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