[摘要] 回顾我国经济增长以及房地产发展历程，从经济转型的进程深层剖析宏观调控的思路，从而更清晰了解房地产调控的内部动因。
编者按：十七届五中全会的隆重召开，审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》（下称《建议》），并确立未来五年工作的主要目标。其中，《建议》提出“加快转变经济发展方式”而非“转变经济增长方式”，一向表达严谨的政府采用不同的措辞成为关注点。中地行发表研究分析专题，回顾我国经济增长以及房地产发展历程，从经济转型的进程深层剖析宏观调控的思路，从而更清晰了解房地产调控的内部动因。
经济增长历程：产业结构持续调整，粗放型发展占主导
改革开放后，我国从传统农业大国逐渐走上工业化进程，通过农业与轻重工业的均衡发展、多种经济成分共同发展、积极利用外资发展国内外市场等工业化战略，我国国民生产总值（GDP）持续快速上升，创造了经济增长的奇迹。
与此同时，我国GDP的构成即三大产业结构也处于不断忧化中。从总体上看，我国产业除了在80年代中期由于推广家庭联产承包责任制，农业生产力大量释放，使其在GDP的比例增加外，基本处于逐年下降的趋势。产业也从主导产业退居基础产业的地位。而第二产业则在我国工业化进程的推进中，常年保持在GDP中占据40%-50%的较高比例，且显现波动不大的先跌后升的趋势，让我国迈开了走向工业大国的步伐。第三产业自80年代中期开始高速发展，与1985年后超越产业，在2002年与第二产业达到极为接近的水平，而后小幅下降平稳保持在40%的水平。
可见，过去我国在三大产业结构调整中，主要方向为保持第二产业主导地位以及促进第三产业提升。而产业内的结构调整则以第二产业最为明显。整个结构变化主要分为改革开放前后两个时期。
新中国成立后，由于盲目追赶发达国家的步伐，过度偏重重工业，导致轻工业及其他产业严重落后，高积累、高消耗但水平落后的重工业发展耗费了大量资源，而轻工业的缺失同时导致物资短缺，内需难以满足，国民经济严重波动，人民生活水平低。
改革开放后，我国进行了产业结构纠偏，采取抢先发展轻工业、开放贸易等发展策略，以首先满足内需、保证人们生活水平、摆脱短缺经济作为目标。由此，工业的发展迅速在GDP中占据了主导地位，并逐渐从工业发展初期走向工业发展中期。随着工业水平的提高，城市化进程加快、交通和基础设施投资增大，汽车、住房等耐用消费品需求突出，固定资产投资逐步增多，重化工的构成稳步提高，终于在1999年高于轻工业水平，重新占领主导地位。而此时，已满足社会基本需要，摆脱短缺经济，与改革开放前的重化工业盲目发展有着本质不同。
改革开放，事实上创造了一种新的市场体系，它打开国门，促进生产资源和劳动力更大范围乃至全球范围的流动，并加以组合利用，将我国突出的资源及劳动力低成本优势转为现实的全球市场竞争优势。但此种依靠生产要素的低成本、规模化，但高投入、高消耗、低产出、低效率的“粗放型”经济增长模式逐渐显现其弊端。
其一，国富民不富。国家的经济增长以偏低的劳动力成本为前提，在培养部分企业，让少部分人先富起来的同时，贫富悬殊矛盾越发突出，同时由于原有产业对劳动力文化水平需求相对偏低，长久之下反而出现国家教育水平不断提高却造成更高失业率的悖论，更使得国内消费力水平无法全面提高，使扩大内需政策匍匐不前。但同时又不得不继续依靠更多、更低廉的产品出口，以维持经济不断发展增长，使我国的社会、经济发展陷入恶性循环。随着国际资本的不断流入，外汇储备不断增加，内外均衡受到严重威胁，产业的抗危机性弱的矛盾不断显露。
其二，严重威胁可持续发展。这种增长方式单位产品消耗资源大，小，价格低，结构工艺落后，污染严重，最后只能通过产业的不断转移缓解当地污染，对一国自然环境可持续发展造成严重威胁。
鉴于粗放型经济增长的弊端，我国持续致力于改变产业结构、促进经济增长方式转型的工作中。这从《国内生产总值构成图》以及《第二产业调整过程表》中可以看出调整方向。在三大产业调整中，以增加第三产业比例为主要目标，促进医疗、服务、金融、物流等产业的发展；而产业内部调整中，则重点调整第二产业，提出信息化、现代化、科技化的新型工业化道路。
经济转型深化：从“增长方式”到“发展方式”
早在1995年，十四届五中全会便提出了“经济增长方式”由粗放型向集约型转变。十五规划（2001-2005）提出“国民经济保持较快发展速度，经济结构战略性调整取得明显成效，经济增长质量和效益显著提高”的目标。十一五规划（2006-2010）也提出“要实现国民经济持续快速协调健康发展”及“在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，实现二０一０年人均国内生产总值比二０００年翻一番”的目标。
可见，在三次的五年规划中，我国政府从未放松对经济转型的推动。但由于经济转型并不能一蹴而就，培养产业需要一定周期，放缓或消减目前已占经济增长主导地位的粗放型产业将减弱其对经济增长的贡献，因此经济转型一定程度上与保持经济增长速度的目标相矛盾。但限于这三次五年规划中经济发展的首要地位，强调经济增长，在一定程度上抑制了经济转型进程的推进。
然而，十七届五中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》中，以“加快转变经济发展方式”代替“转变经济增长方式”，此种淡化GDP增长的措辞，恰恰表现了我国经济策略重心的改变，表现出中央政府对经济转型深化的重视以及高度决心。
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