2016年3月16日,房天下及广州各主流媒体就“房地产去库存、限购、保利地产城市布局战略”等方面的信息对保利地产副总经理兼东南片区董事长余英进行深度采访。在近4的采访中,余总将自己对房地产市场的所见所闻所感和盘托出,尤其是房地产去库存、广州房价等方面发表了个人见解。同时还透露了保利地产在城市布局、营销战略等方面的一些独特做法。还值得一提的是,经常在微博上活跃的余总,不仅谈吐风趣,而且还很懂90后世界的潮男。
  • 封面人物
  • 市场:广州市房价必涨,保利不存在去库存问题
  • 布局:始终坚持“3+2+X”战略,拿地跟着规划走
  • 团队:年轻化,容纳每个有个性、有缺点的员工
  • 房展:4月15-17日 保利地产当代生活方式展启动
  • 编者手记:做令人尖叫的产品!盯准真正有消费力的人

采访:刘邱群/黄颖

撰稿/专题:黄颖

视频录制:朱振厚


  【采访人物简介】余英先生,建筑学博士, 规划师,具有丰富的实践经验,曾担任广州会展中心、歌剧院博物馆、大学城、沈阳奥体中心、图书馆等建筑设计国际竞赛和项目建设主持。带领保利地产广东团队五年间业绩从50亿、80亿、100亿翻番到150亿、200亿、300亿、500亿。现兼任东南片区董事长。微博大V,90万微博粉丝。人称“预测帝”,对房地产趋势一语中的,事半功倍的茶叶蛋、秋裤、甩肉抵房款事件营销手法、联动珠三角的整合营销保利红案例拍案叫绝。”


  众所周知,2015年仅保利一家,就占整个广州市场份额近20%。而再纵观保利地产广东团队这5年,余总带领保利地产广东团队五年间业绩从50亿、80亿、100亿翻番到150亿、200亿、300亿、500亿。

  现在楼市的主基调都在倡导“去库存”,余总在采访中直言“保利地产也早已不存在去库存问题。”在这亮丽业绩的背后,究竟有哪些玄机呢?下面请看详细访谈内容》》

【市场篇】
“放开限购与否,广州房价必涨

  一、以一二线城市 “去库存”效果带动三四线城市


  目前中国住宅市场已将三、四线城市房地产的库存去化作为2016年工作 的重中之重。从去化效果上来看,余总表示,应重点从一二线城市着手“去库存”,这样更容易带动三四线城市房地产的库存去化。

  保利地产一直引领行业潮流,目前也有计划拓展三四线城市的房地产市场。保利地产不怕因为“ 库存压力大”这个问题,担心进入当地市场困难,有信心以更好更新的独特产品吸引当地客户。


  二、保利地产已不存在库存问题


  余总直言“保利地产已不存在库 存问题”。因为保利地产一坚持对销售较慢的户型/车位进行长期的实施监控;二特别关注产品的规划定位,从源头上控制好产品的销售,不会出现滞销 产品。


  三、广州不管放开限购与否,市中心房价肯定上涨;若放开限购,肯定 从南沙、花都等郊区开始。


  余总谈到 ,虽然广州目前放开限购的可能性不大。但不管广州放开限购与否,市中心房价肯定上涨。如果广州能放开限购,肯定从南沙、从化、萝岗、增城等郊区开始,特别是对南沙、花都两区楼市的“去库存”有很大帮助。

  而早前余总针对“广州限购”这一话题就已提出了三个建议::希望广州市能够放开郊区的限购政策;第二是“三改一”把三年的门槛改为一年;第三是放开对港澳台和外国人 的一些限制条件,真正跟广州这个城市相匹配。

  四、广州房价肯定会继续涨。预计广州市核心区域的成交量和房价将会 在2016年第三季度出现爆发性上涨


  早在2015年12月9日,余总就针对2016年广州房价 的走势在微博上发表了他个人的看法。微博中提到,

  根据多年的数据监控和近十多年来历次房地产的调控结果显示,广州的 房价“普涨”总是滞后北京、上海、深圳等城市一~二年时间,因此,预计广州市核心区域的成交量和房价将 会在明年第三季度出现爆发性上涨。全市“量价齐升”预计会出现在明年底或2017年二季度(不排除个别区域 和个别项目不涨甚至降价)。


  五、改善型客户将会成为购房主力客群,改善户型成交带动整体房价提 升


  现在的限购限贷政策压抑了这部分客群的需求。这部分改善型客户一 旦进入市场,由于改善户型均价较刚需户型高,随着改善型房源的成交提高,整体成交均价也会逐步提高。


  六、90后将是未来一两年的新一批购房主力军


  余总提到,目前广州购房者的平均年龄正在下降,90后已即将成为新一批的购房主 力军。

  90后比较自我,往往只需要一个属于自己的小窝。家庭功能已经外移 至开发商或社会提供的公共社交空间。“楼上居住、楼下聚会”是再好不过的了。


  七、未来的产品将打破过去一层不变的空间概念及固定的功能空间定位


  90后往往需要既能保持私密又能交流的空间,开发商可以通过楼上、楼 下的错层空间来解决。他们所需要的住宅只是一个小小的空间就行,带各种收纳功能的,方便整理自己的东西。

  另外,余总还提到真正的地铁时间已经到来,保利后续推出的产品也将会以为主。



【城市布局战略篇】
“坚持“3+2+X”战略,拿地跟着规划走

  2015年仅保利一家,就占整个广州市场份额近20%。购房者走在广州的每个区域,均能看见保利地产旗下的项目。而且除广州以外,保利地产在东莞、惠州、汕尾等均有特色项目布局,销量也是杠杠滴。


  一、5年做强做大,2015年保利占整个广州市场份额近20%


  据统计,2015年仅保利一家,就占整个广州市场份额近20%。也就是说,每卖出10套房子,就有2套是保利的!另外,保利地产2015年在广州创造了近200亿的销售额,是排名第二房企的两倍!所以,保利作为广州大佬也是实至名归。


  二、继续坚持“3+2+X”区域布局战略


  “3+2+X”区域布局战略包括:3即京津唐、长三角、珠三角区域;2即武汉、成都两个城市;X即其他潜力城市。保利地产以一二线城市为重点深化和完善“3+2+X”城市群战略布局,坚持在一线或省会城市拿地。同时深耕已进入的城市,并向周边片区延伸。


  三、广州商业布局城市中轴商脉,住宅多以择水而居或以轨道交通、为主


  据余总介绍,保利地产目前商业多布局在市中心,布局城市中轴商脉。住宅过去多以珠江为横轴,择水而居,现在将以轨道交通、为主。另外,保利产品在广州的布局战略还坚持“任何一个热点板块都要有保利产品”这一原则。

  余总还表示,保利地产在广州每个热点板块都会布局项目。这样才能让保利保持发声,拿到每一个板块的发言权、定价权,这也是做好保利品牌所不能缺失的。同时这也有利于保利产品引领某一片区的住宅潮流。


  四、坚持在一线或省会城市拿地,扩大三四线城市的市场


  在拿地战略方面,余总表示保利地产一直坚持在一线或省会城市拿地,并且谨慎拿地,底价拿地,不追高地,坚信 “地比钱多”。常言道“家中有粮,心里不慌”。保利地产深耕广州多年,随时都在做土地储备工作,作为有责任的开发商,在拿地上,保利不会盲目追高,会理性拿地,跟着城市规划建设走。




【企业团队及营销管理篇】
“年轻化,容纳每个有个性、有缺点的员工

  保利地产的营销活动一贯是富有新意,不仅接地气,而且连90后都经常为之吸引。在前面的采访中,我们可以看到余总是一位非常懂90后的人。对此,我们不禁好奇在保利大团队中,是否也存在着一支90后队伍?是怎样的一个团队能够屡出新意,打造出这一场场漂亮的营销活动?


  一、团队成员年轻化,平均年龄为31岁;容纳每个有个性、有缺点的员工


  保利地产整体团队成员平均年龄为31岁,90后员工也占了较大比例。余总坦言,我们容纳每个有个性、有缺点的员工。因为尤其在营销方面,我们要的是创新、思维活跃的人。


  二、任何一个人的知识结构都是开放性的,彼此经常学习,进行头脑风暴


  余总直言“保利地产旗下每个员工的知识结构都是开放性的”。保利内部员工分工粗,各团队人员可以相互调动,以便各员工增值。而且员工彼此之间经常学习,进行头脑风暴,碰撞出思想的火花。所以这是非常有想法、有活力的团队,大家集思广益,想出够潮、够好营销idea。

  保利地产整体团队成员平均年龄为31岁,90后员工也占了较大比例。余总坦言,我们容纳每个有个性、有缺点的员工。因为尤其在营销方面,我们要的是创新、思维活跃的人。


  三、尊重客户需求,开放式团队研究产品,让产品有冲击力


  余总谈到“我们强调产品要有冲击力,从一进门就要让人尖叫”。保利地产的产品多采用开放式团队研究,每组合作团队的实力都是非常强的,正所谓“起点高度决定未来走向”。保利每个产品后面都是3-5个团队在集体做规划设计,慢慢磨合。正所谓“没有的设计、只有合适的设计”。




【保利地产当代生活方式展篇】
“4月15-17日 海珠琶洲保利国际广场东塔

  熟悉广州楼市的人都知道,临近4月广州楼市又将会有大事发生!除了开发商积极备战“五一黄金周楼市”外,还有就是轰动全城的保利房展会!2015年,保利第三届房展会终携手近9万人谢幕,三天华丽丽成交11亿!今年的保利房展会又有哪些亮点呢?


  保利地产当代生活方式展—我和你


  2016年是保利的品质升级之年。过去保利房展会给购房者的印象可能停留在“卖房子”这一层。今年保利房展会除了给购房者带来购房优惠外,也是保利首届当代生活方式展。在采访现场,余总也是透露了几个房展会的亮点:

  A.卖房。此次展会,保利地产依旧会给购房者带来的优惠

  B.引领市场。此次展会,也是保利地产未来产品的透露,将展示保利产品研究成果,通过产品与业主产生互动,与业主、同行达到交流。比如

  将在户型上,改变以前土豪式的设计,将收纳空间做到。在园林上,摆脱“花瓶”试纯观赏的园林,以业主逗留、玩耍为主。让老人、小孩、年轻人都能找到各自独立的活动空间。并且配套社区跑道、社区医疗、养老等设施。

  当然,这里也卖个关子,更多详情还得到保利首届当代生活方式展现场一探究竟呢!

  主题:保利地产当代生活方式展—我和你

  优惠:首付一成起,购房双倍契税返,上门就抽surface!

  时间:4月15日-4月17日

  展览地点:广州市海珠区琶洲保利国际广场东塔(琶洲站A出口)


【编者手记】
“做令人尖叫的产品!保利要做行业老大

  这是小编第二次采访余英先生,随和的打扮,风趣的谈吐,还很懂90后的世界,不得不说余英先生是暖男,也是潮男。再回看保利地产,保利地产坚持“3+2+X”区域战略+拿地正确+产品创新+创意、激情开放式的团队,知己知彼,形成差异化竞争,才有了今天的成绩。虽说这成绩似乎已做到,但余总坦言,除了保证业绩稳步增长外,做大市场份额外,还会准备扩大三四线城市的市场。

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