2014-3-25 第1期
 

       古希腊哲学家亚里士多德于公元前350年写道:“法治比任何一个人的统治来得更好。”今天,法律以各种方式影响着每个人的日常生活与整个社会。但是,作为普通公民,不是每一个人都有扎实的法律知识,我们都需要专业的律师,为我们解决生活中的法律问题。广州房天下全新栏目《大状说法》,针对时下热点房地产法律纠纷,邀请业内律师专家,为网友看法支招。
       期的案例发生在花都的路劲隽悦豪庭,一众业主在收楼时发现“货不对板”。业主该怎么做才能维护自己的权益,让我们一齐进入本期的——大状说法!

 
 
    位于花都三东大道的路劲隽悦豪庭于今年1月5日开始收楼,但业主到现场才发现,楼房与购房合同内注明的东西有许多不符。30栋一楼业主金小姐所购买的户型,购房合同显示有三个非封闭阳台,但收楼时候却只剩两个阳台,而且户型图上显示的入户花园消失了。27栋二楼业主周小姐也反映,购买时销售人员告知二楼有一个大露台供私家使用,但收楼的时候却发现二楼露台是封闭的,另外放置空调外机的格栅也变成了实体墙,原先约定3.5米的 ,收楼时却只有2.8米。而30栋顶楼的业主夏小姐遇到的情况更是离谱。她家阳台上方的天台,居然留出了许多个正方形形状的缺口,不但下雨的时候整个天台的水都可能倒灌她家阳台,而且在防盗的问题上也有许多隐患。【详细
 
 
广东格林律师事务所
谭卿朝律师
广东粤高律师事务所
曾铭律师
 
很多业主遇到问题首先想到政府出面解决,或想到上访、信访或者聚集集会、静坐抗议。但实际效果往往不大。因为涉及利益之争,开发商绝大部分不愿妥协让步,而业主往往各有主见,难以形成合力。
就报道所反映情况来看,开发商已经构成严重违约。对于违约的判断,应当以合同约定为依据,合同没有明确约定的,则适用有关国家标准及行业规范。
 
 
 
本案例经媒体曝光并不断发酵,房地产交楼的“货不对板”问题再一次成为社会关注和热议的焦点。业主如何合法、智慧处理该问题?
 
 
       种情况是:缺乏《工程竣工备案表》或房屋存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。
       第二种情况是:开发商不能提供商品房买卖合同中约定的验收合格等资料。如果开发商不能出具各项关于规划、供水、供气、供电、通邮的使用证明材、消防、环保等文件,业主可以拒绝收楼。由此产生的逾期交付责任由开发商承担。【条文
       值得注意的是,为了固定证据和更好维权,建议业主事后及时通过EMS向开发商发出《拒绝收楼通知书》。业主据此可以提起延期交楼的诉讼,要求开发商支付延期交楼违约金。而一个楼盘的业主集体诉讼一旦成功,开发商的损失通常是数百万甚至上千万。根据以往经验,开发商被搞破产或濒临破产的不在少数。
       但有部分情况业主是不可以拒绝收楼的。【条文
 
 
 
       30栋一楼的《购房合同》约定有三个非封闭式阳台,而实际只有两个阳台,明显构成违约。
        27栋二楼的入户露台因封闭而不能使用,销售人员的承诺虽未写入合同,但事实上导致功能缺失以及业主套内面积减少。
       2.8米的 虽然符合《住宅设计规范》,但违反了双方约定的3. ,也构成了违约,以录入错误为由是无法合理解释的。
       30楼顶楼阳台上方留有多处缺口,致使阳台丧失遮阳避雨的功能,使用价值必受影响,开发商对该等质量瑕疵应采取补救措施。
       小区内环境与规划涉及不符的问题,也涉及违约。【条文
       特别需要注意的是收楼条件及物业管理问题。【条文
 
 
 
 
对于开发商存在不符合交楼标准的情况,可以拒绝收楼并开展维权,对于开发商“货不对板”的现象,业主该怎样通过法律解决呢?
 
 
       宣传说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人如果违反则应当承担违约责任。如有证据证实该宣传是具体确定的,可以提起诉讼要求赔偿损失。 【条文
       业主对于开发商擅自改变设计的,可以要求解除合同、要求退还购房款本息、并按合同也读支付违约金,合同没有约定违约金的,可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十以下的违约金。【条文
       如果上述楼盘有业主的房屋出现大面积空鼓等严重影响正常居住的事实成立,则可以起诉要求退房,解除合同,赔偿损失。【条文
       建筑面积误差比值在3%以内,按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持。业主可据此进行处理,目前的司法实践一般要求办出房产证时方可主张。【条文
 
 
 
       根据《合同法》及“商品房买卖合同司法解释”相关规定,对于房屋质量不合格的,购房人有权要求开发商采取维修、返工、减价等必要补救措施;开发商拒绝维修的,购房人有权自行维修并要求开发商赔偿合理维修费用。
       对于迟延交楼问题,购房人有权要求开发商承担逾期交付违约金(一般是房屋总价每日万分之五,但开发商往往会限定5%的赔偿额),如果迟延交楼超过宽限期限(一般约定为180天或者360天),购房人有权解除合同,要求开发商返还购房款并承担违约金(一般约定为房屋总价的10%)。
       关于房屋以外小区以内的公共空间、共用设施违反规划设计问题,以及噪声、废气、废水超过国家标准的,购房人亦同样可以要求开发商采取必要补救措施,如果不能补救且严重影响居住的,购房人同样可以解除合同并追究违约责任。
       关于物业管理质量问题,虽然已不属于购房合同范畴,但根据《物权法》及其相关司法解释,购房人在成立业主大会和业委会后,可以通过合法决议程序解聘物业管理处,广州市此类案例已不鲜见。【条文
 
 
 
各位网友如有任何法律问题请教本期在线律师,请在下方留言区留下你的问题,在线律师会尽快给予答复!
 
专题制作:广州房天下资讯中心 何山
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